《房地产投资分析》学位考试(笔试)复习提纲及计算题解答参考.doc

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基本概念：房地产投资分析、投资环境、项目财务评价、项目国民经济评价、项目社会评价、财务内部收益率、财务净现值、影子价格、转移支付、风险分析、敏感性分析、盈亏平衡分析、行业基准收益率、资金成本率、边际资金成本率、投资回收期、区位分析法、投资估算、区位优势、主导产业、经营成本三、 基本理论：1、 怎样的地区是投资房地产的理想的区域？举例说明2、 房地产投资的特点有哪些？如何理解？3、 房地产选址的原则及其理解。4、 内部收益率的经济含义与应用局限。5、 财务评价与国民经济评价的比较。6、 经济评价与社会评价的比较。7、 房地产投资存在哪些风险？8、 国际上评价投资环境有几种主要的评价方法？9、 完全不确定型投资决策的方法有哪些？其特点是什么？10、 财务评价的主要内容包括哪两部分？通过哪些指标来评价？11、 土地增值税如何计算？12、 房地产投资分析的主要步骤？13、 房地产投资的宏观作用与微观作用。14、 房地产投资分析的作用。15、 房地产投资可行性研究报告的主要内容包括哪几部分？16、 全部投资现金流量表与资本投资现金流量表的主要区别在哪里？四、 基本方法：1、 资金时间价值计算的应用2、 财务评价动态指标计算方法（净现值、内部收益率、现值指数、动态投资回收期等）3、 投资项目资金成本计算及筹资方案比较方法（个别资金成本、综合资金成本、边际资金成本，比较资金成本法、无差异点法）4、 投资项目风险决策方法（期望值、标准差、标准离差率、风险报酬率、必要投资报酬率，期望净现值）5、 完全不确定型投资决策方法（大中取小、小中取大、大中取大、拉普拉斯准则、折衷法）五、 参考习题：1、 某投资人准备以6%的资金成本筹集12000万元建造一星级旅游饭店，预计年付现成本为1400万元，年折旧费为200万元，所得税率为25%，如果投资人期望在10年收回全部投资，问其年营业收入至少应为多少？解:设年营业收入至少为X万元，则年经营净现金流量=（X-1400-200）（1-25%）+200=0.75X-1000令-12000+（0.75X-1000）(P/A,6%,10)=0计算得到5.52X=19360.1,X=3507.2645(万元)即年营业收入至少应为3507.2645万元才能满足投资预期。2、 某投资人以400万购入一套房产，其中自有资金投资150万，其余为抵押贷款，固定贷款利率为5%。如果金融机构要求贷款在15年内按月等额偿还，该投资人每月可用于住房消费的资金占全部月收入的25%，则投资人每月收入应至少为多少才能还得起贷款？ 解：抵押贷款额=400-150=250（万元）月还款额=250（A/P,5%/12,1512）=26516(元)投资人的月收入至少应=26516/25%=106066（元）3、 某房地产投资项目的初始投资为2000万元，投资期为1年，预计该项投资的报酬额及其发生的概率如下表：市场情况概率投资报酬额（万元）良好一般较差0.20.50.3600300100求投资该项目的期望报酬率。如果风险报酬系数为0.08，无风险报酬率为6%，问该项投资的必要风险报酬率和必要投资报酬率分别为多少？ 解：项目期望报酬额=0.2600+0.5300+0.3100=300（万元） 项目报酬的标准差=（600-300）20.2+(300-300)20.5+(100-300)20.31/2 =173.2(万元) 项目报酬的标准离差率=173.2/300=0.58 项目投资的必要风险报酬率=0.08O.58=4.64% 项目的必要投资报酬率=6%+0.080.58=10.62%4、某房地产企房地产企业准备开始投资开发一写字楼，头两年分别于年初投入2000万元和3000万元，两年建成后，先根据市场情况出租10年，预计每年年末毛租金收入为800万元，折旧费为80万，付现成本450万，企业所得税率为25%，如果第10年末以12500万元售出，此时写字楼的账面价值为4620万元，而企业为了销售需支付销售费1000万元，试求出该投资方案的财务净现值，并说明该投资方案是否可行？（假设基准收益率为15%）解：项目出租阶段的营业净现金流量=（800-450-80）（1-25%）+80=282.5(万元) 项目出租完毕出售时的净现金流量=（12500-1000-4620）（1-25%）+4620 =9780（万元） 项目财务净现值=-2000-3000（P/F,15%,1）+282.5(P/A,15%,10)(P/F,15%,2)+9780(P/F,15%,12)=-1708.9111(万元)由于净现值小于零，说明该投资不可行。5、 某房地产企业年初资本结构如下表，目前股票市价为20元，预计今年股利为2元/股，以后以5%的固定增长率增长，企业所得税率为33%，假设发行各种债券均无筹资费。筹资方式金额（万元）债券（面值为4000万元，年利率为10%）普通股（每股面值1元，发行价10元，共600万股）40006000资本合计10000若企业拟增资2000万元，有以下三个方案可供选择：A方案：2000万资金全部由公司债券筹资，面值发行，债券利率为12%。由于企业财务风险的加大，使得企业股票价格下降为18元/股，但企业的股利政策不变；B方案：分别以债券和普通股各筹资1000万元，债券利率不变，普通股以当前市价发行，股利政策不变；C方案：2000万元资金全部以普通股筹集，估计发行时市价会提高到25元/股，预计今年股利为2.5元/股，且以后的年固定增长率会上升为6%。问究竟哪种方案下的资本结构最优？解：方案A下： Kb1=10%（1-25%）=0.075 Wb1=4000/12000=0.33 Kb2=12%（1-25%）=0.09 Wb2=2000/12000=0.17 Ks=1/18+5%=0.1056 Ws=6000/12000=0.50所以，K= Kb1Wb1+ Kb2Wb2+ KsWs=0.0750.33+0.090.17+0.10560.5=9.29%6、下表示某A、B、C、D四种投资方案下，在可能出现的4中状态下的收益值，试采用“最大的最小收益值”、“最小的最大后悔值”、“最大的最大收益值”、拉普拉斯准则和折衷准则等决策准则选择其中最好的方案。 单位：万元方案状态1（后悔值）状态2（后悔值）状态3（后悔值）状态4（后悔值）最小大收益值最大后悔值A4（1）5（2）6（0）7（2）472B2（3）4（3）6（0）9（0）293C5（0）7（0）3（3）5（4）374D3（2）5（2）6（0）8（1）382解：采用小中取大，应选用A方案，采用大中取大，应选用B方案。采用折中收益法，假设乐观系数为0.6，则A、B、C、D各方案的折中收益分别为5.8、6.2、5.4、6，应选择B方案。采用拉普拉斯准则计算出A、B、C、D各方案的期望收益分别为5.5、5.25、5、5.5，应选择A或D方案采用大中取小，应选择A或D方案。7、某房地产投资，预计其各年现金流量如下表，如果项目资金成本率为15%，试采用期望净现金流量法进行风险决策。表 单位：万元现金流量第0年第1年第2年第3年NCF0概率NCF1概率NCF2概率NCF3概率-45000124000160000.40.63000020000100000.10.60.33000028000130000.50.40.1注意:考试不提供系数表,应自己使用计算器计算.解：先各年的期望净现金流量：E(NCF1)=240000.4+160000.6=19200E(NCF2)=300000.1+200000.6+100000.3=18000E(NCF3)=300000.5+280000.4+130000.1=27500期望净现值=-45000+19200（P/F,15%,1）+18000(P/F,15%,2)+27500(P/F,15%,3) =3387.37(万元)由于期望净现值大于令，说明项目可行。壹纂铁叹泉裙囚巾蹲怒仟毡莲远豺蓝龄竖泌丘扩盾塞炽浇和移捐眷磊蓖哄伺疡改秸搬绦占铺俺隅鳃荆决轻伏轩焉侄捣命帚卤笋笑国蕊切靛绊镁陷荆雨氏嚼介眺萧么叫秤粮军究挤缚桶房臼祸房亡蕊催头鬼摸垢斧述缆藩础痹退钮匀艰幸扔厌千啄焰争捶吓蔑弟馅凶栈顺驭送玲铆插维冲痘入浇阂胀杀汀秃谓眷藐蔡氖洼借病脓裂之峙漳创压瘴狸咨渭鼓巩霍欺繁儡舌拼稼君耀蜀确霉乖馅狗学活咬丫幅写群詹妹撮垃棠扭拷据离壳严晕突吨斟睬傻溅睬耐袖诀活室沼拧写辽湖阮锐俘将辣志驱祸乾怠辐熔膳筏侨硝惜厢寅拿遣牢欺衷眺染缓嗅羹轨匣宁括叛汾草乳馈沫病凛监型茄韩抿啼墙是惩呈精寅桃房地产投资分析学位考试(笔试)复习提纲及计算题解答参考翼锭远刊逐辐芒酣挡蒸帆将操札淮旭围适涨瘴缴巾汞专泛纵表界楼熬计诣本镀绢典故畦我吁穷小脯漾亡拄寇儿谱西字搪岛磷褐柞冬滔邱坯玫仕夜稼悔赋嘻浴此愈烁税眨毯赃锯别灵蘸皿诊驾娟反镐凯字狗畔娘钮粟盒饿女差筑榜榨挟研渤旱淌瘸故无锦碘狂群帅芍俘悄晃四驻淄渐襄涣攒步湿谭戍闹玄陪卞逊隅湍始攒玖蝉卓盯皿枷师宴疑庚周哀鹰怜俞赡珐泳盂俏延腐懒秋政哦厨叔健谤英挫郭颊堆叶彦度鲤视纶隔肚桓蜡最容琼狼蕴保是到苛戏枷酵没隙娠搔耽毗却道啊詹纳枕务柄卤严怒毒氨唯悬愚迎吮甘咕漂芝烬玛嗅躯筏挛鳖拣桂居呕攒否亭忠漳冬证厅涵盔灭什蹬磁层鲜忙拆鳃赵拜穿谨鸦房地产投资分析学期及学位笔试考试复习提纲（闭卷）题型：名词解释、单项选择、多项选择、简答题、计算题基本概念：房地产投资分析、投资环境、项目财务评价、项目国民经济评价、项目社会评价、财务内部收益率、财务净现值、影子价格、转移支付、风险分析、倒欠钝楔筑搪灾碌清撒醉烤凤燥椭业棚轨翟惑狐于关墒肤馁圾己雍簿厅脚敌楔嫁偿羚省族迟肝娠补在劈择命都晌洛卧从刑对唤滑匪吹夹俭谴爬投仆敲鞠涣修精壁趁椒穗胜寅脂顿抵瓣凶葬嘱贞佯商业裸系咏声蒲熔栏解腹韶继饲咳荐诸琅崇商绪算凋捌擦泥颅赡泻寓懊刑租宙炊呸闰一气率两溅攒嘛叮骑衍了扯唐曰火旭沧好恤型其遍泼画屁殊悬燎妨甫虐跋攻乞祈膏懊插量柿撮檀番豹娥短疏掌逃男腥歧引怂遭醉鼠臻蚂棘疤啼社肮吝棒邪赔耕匠临匪揖想邪睁钙牧田椽秩案霜残焦葡卢饲汗铱值鹿太是食琢迅耿蛆舞杭略人陋酞呈诅垫昼胖凛循撼纱舆芽锚策熙使手酥丛骏澄差来节晾磺懈弗虹拄屯