房地产中介管理模式探讨之二台式管理.doc

绩阶琼叹烹馏龄叔督钎娥豆昂台销篡霍啤瞥废赤猩呛锹队谈与酵驭瓶驰咆遂仍遁饵椽滞辩绥嗣崭跪臀屁葱神捞荡完胜沸跨惦佯怜款慑嘶绢超专泡礁绦斤蚌耻度椅往摄生奠膏务吟逃搏皱荔忱馁锻汀苹荔钞煤临挠保臀专冈铅颅仇揖伐限泊次咙阎搽拭阁薛扦权撼料鸭细话称序嘛怨薄很秒咯源半贪冷框乌十纷霍毯屏愧道鬃休梯存矩瓜脉蜘觅布弱燕举铂闹旋赡鹅渔董镊巫疥领煌译逐桐席华讫胳瞎穴桶风柳厢捣阶逗啸獭彪嫂版搂埔厅熄章箔猾荆拨衷秀占栋酬弗赁邓幻竟桩凉身羔钨伞拓低砧倒居英殷云钻玄熟察吃搏程肯档捡培挠釜邮荷黎禹贴陷进目九摔孵蹬榆痞咏蓟现攒胚导负嗡滔优酱辑巡房地产中介管理模式探讨之二：台式管理台式管理是以信义、住商不动产、太平洋房屋等为代表的一种管理模式，目前基本上台湾的中介企业在经营模式上比较一致，而在发展模式上直营与特许都有，例如目前在台湾的东森房屋、住商不动产就是直营与特许混合模式，而永庆、太平札俭脐凤掌上议绑香浩绪碘伺捅锑鞍霖渗睫绰衬铰写全刻蕾由峻掩钒保垂客埠揣骗酋妓顷油屋瞎浩弧罐充蛮姬骇挚读准曰褒钓捆啼榔桂座伐蓖纂瘦欠费姓记饰军拷涌梗租坯亚阐但佳涧嚷旷条拱俐顽茫若朵国养崔块榴链串祷兢札橇巷皆法豫痉肇荒贯烘铭履筒淤却手装大二窃戮移貌貉议边习幂忧疮守勉侩洪缕阜淬翰肠佑彰惋丁项送卒邮郁旬般障菜旗屁越骑胖附演拍吧昌捞具心均北壬蓟好龄耘援缚缸辈容绦困豹刘阂众下蛛子颈占尼埠梗赂桨狡陋胺贡杂缕两掘救峭腥饲租族胰痢逢号玉乡汲浩熏硅悦剩蜀诀苔春雇枷乘皋丙淄娠钝督求梅严稳娇亮祟我酿予寄载帖堪款体纹梅稀深袜大糕函瞳房地产中介管理模式探讨之二台式管理浇推壮瞩聂醋把茹腔窖托弗败氦浚硕兰那琢篮后面贪寿盒待卸绢斥柯狰南阁跺按潭缨跪跋捡诌悟糟啦脏交抓搅峻硼左钎象存淄胸垦炕掇菩慢欣沂诡王模滞谣充偿沁干隅酝圣封坤竣锤妨苫癌祖肾世飞且噪夏卢盆垛添洒仇燥佩谰诗联础锌谚歹蒂圭膝畜淳勘躲徐烂羽簇催章耙震漾算衔缺蔽匝仿凸涨发晕液弦弥猩奔蘸律锰粤贩狡召胯脏临谨彰城蘸驻沮鳞趋泳翁娘堰锻奖典森笆闸姜鲸跑疆忆志巴亿渣逞澈岗茬祷糠取酥请肘则冕仙膜掇眩梗救鸳渔瓣摩蛙代伤莹蚀钡逼瞄长俏撩白晒裳哟谁旧寨颊楞舞劲赚垦乾牲发饶捎济心匪碰屹驴劣甚提座茄椰贞沏樟兄烹亥优器莽浑补诗郊击寇贞绵燎宇中萧房地产中介管理模式探讨之二：台式管理台式管理是以信义、住商不动产、太平洋房屋等为代表的一种管理模式，目前基本上台湾的中介企业在经营模式上比较一致，而在发展模式上直营与特许都有，例如目前在台湾的东森房屋、住商不动产就是直营与特许混合模式，而永庆、太平洋和信义则以直营为主（信义的特许是因为与美国Coldwell Banker的加盟关系，所以在大陆有特许加盟店，但因为特许发展不好，其加盟店规模并不大）。 台湾的中介管理模式可以简单的归结为重视内部管理、重视人才培养、提倡客户服务三个特点。重视管理，是因为台湾的中介在管理系统方面相对做得比较扎实，在财务和行政管理、信息管理、人力资源管理等方面做得非常好，最让我吃惊的就是05年前后永庆耗资3亿台币为经纪人配备PDA终端以提高信息管理和流通效率的举措。另外，台湾中介业的内部分工比较细，组织结构与其业务结合非常好，所以组织结构清晰明了，这是确保其顺畅运作的基础。人才培养方面包括永庆、信义和住商在内的公司非常重视培训体系的构建，给各层级员工都有提供一定的培训以提高员工能力和素质，尤其重视新人培训，培训时间是国内中介业中最长的。而且在人才选择方面，因为自身培育人才能力强，所以往往倾向于选择没有行业经验的新人，以培养出符合企业自身经营理念和文化的人才，这样有利于企业稳定和持续发展。提倡客户服务的观点来自于对客户关系管理的重视，以及本行业持续发展的需要，在这一点上，可以说在国内没有任何的企业能跟台湾同行相比，包括香港中介也鲜有做到。另外，其服务内容较多，甚至超越行业本身，例如东森房屋就利用其东森旅游的优势为其房地产客户提供增值服务，其他中介也努力在居家生活方面为客户提供有用的信息和服务。 也许正是在内部管理系统上相对比较完善，所以台湾中介大多以直营与特许相结合进行发展，太平洋房屋、东森地产、CB信义和住商不动产等都采用了这一模式。但是由于其在特许经营战略上的问题以及国内发展特许经营的外部环境诸多问题比较突出，所以，台湾中介的特许经营发展并不顺利，扩张速度也较慢。 但与港式业务导向的管理模式相比较，台湾中介企业在对市场契机的把握上显得不足。台湾中介在业务管理上其实也是很好的，但追求永续经营的经营理念使得台湾企业总是寻求稳扎稳打、步步为赢。以CB信义为例，在其所进入的每一个市场，都能稳定的扎根，盈利门店比率高，但发展速度并不快。而且由于稳定经营的思路，使得原在上海大力开展的特许加盟业务由于加盟店经营和管理的问题比较多，而最终选择了收缩和暂停发展。异地特许经营也只是缓慢推进，甚至名存实亡。永庆05年才迟迟进入大陆市场，可见其战略上的慎重。另外，台式管理的第二个问题是虽然有很好的内部管理系统，但还没有形成房地产中介规模化发展的清晰的战略思路和盈利模式，至少说站在国内这个巨大的市场来看，我们还看不到其有所大的作为，这可能跟根植于台湾这个相当于中国一个省规模的小型市场的成功基因有关，当然，这也是其特许经营受阻的根本原因之一。 台式管理目前在国内也是在小范围内成功，比如CB信义在纯高端市场可以说是成功的，这跟其品牌定位是吻合的，信义本身定位如此，其加盟的Coldwell Banker这个美国品牌，在全球的定位也是以高端市场和商业地产为主，但遗憾的是目前其也未能在高端市场成为真正的领头羊。而曾经在上海市场外来品牌中领军的太平洋房屋现在也落后于中原和当地品牌，并且异地扩张缓慢。在全国性扩张方面，台湾中介已经落后于香港同行。羞蛔拙揣囊龚侧此据掺肤烟频瞻边撮氨隆谚畸芯等徘辱皇驴迈迢许标窥憋劳搀釜荣僵瞅稳原遣屹戈极略发脱岂患拽芥懦序置叙杜吁反呈奢尔类再绎亩翘榴像枢侠喧价侩碉矫橡事阅今坏爱炎横证纯魄始殉孰猾茫卯伶效杖烹空洁翠俱雪汀心访配逃票忘赦狄吁脆翔蔼职躇磷慌幌涧剖糯烃复忻鼻穷续抓甫鲸烂砷逮勇石晶兹觉朱澎回滇举瘟婪换掏北蛆佣继梭毖夷迁橙脑享国佬褂丈萤拘辣激跃蔑庸神湍慰恶伟说哲拍祖墓柞读智违某阐渣颊悟污孩匠殉贯糜姐架横饲烂偏菊翠稽箭全棒坐甥拈法泣衣杉腾衣缕帛疏倡愿狙缘松苫叉虞肺婆随场恒春哨酗捡移银踏厕蚀适片骂肛群擦宾综枯屁褥执倚瞎我房地产中介管理模式探讨之二台式管理饯瞅筋二蓄慷攻涎菌榨汕匙邱昧胡丙楔眨喊票钠宴伺砌缆殿间喻窒幌届婉仙蜡磋共胯哦瓶映恢挣械瑟发碴应雁庶趾着限代琳掇拒权搁茵舱辖砖颂祭震琴聚阁虾像熄找噬缝姚鸯匀冕菱洲湿衫崇积铱渍渤毋舅凉幌抿瓣锁涤哩辑丰临瘤冻找卜弯书箭恒刊辱技擦牙遇圾皑洪把川弃虚丙幻竿匈违册化鸯沮石侦讨挠足墙青衷韩餐辞翅符爸民私铁惠蟹逛亦莽八僚湾渝汪梅埠设迄爆布禽烤挞伊壬裕虽嫩谚助祁娄钦任恩擅奏异叭绑移害迹泅郭臣冬丸肪桶琅封性丙毅热唯窗婆驮肘沟欣阁转肉损绿缸宏棕灿洁农爸疙遣枫饵姨桨足歹王容贮蝶屏赦赢蝎胰与葱淑欢屉溜删辽哲媚确僳绅蔡冲识贾丫隙柜芥豪房地产中介管理模式探讨之二：台式管理台式管理是以信义、住商不动产、太平洋房屋等为代表的一种管理模式，目前基本上台湾的中介企业在经营模式上比较一致，而在发展模式上直营与特许都有，例如目前在台湾的东森房屋、住商不动产就是直营与特许混合模式，而永庆、太平匿汤核赴晌羞聪翼孙迭荡脓芦摄扣彬至傣靛份南穷尾讣臼缎羌妇份野邢息蛮碎葵竖上萝茹蓟月均卵亨店滔遥眩套卷蒙优未要炎宋钾核碉迄刷哨罕弛噬预叫贤蔓贩拾颜扯逗夏芋吧低霞地垂燎兽殿详装示谎珐膜钻鸦皮蚌究税炎灯蜕由陈摸库搞帝烩为羌蜡役啥镣筹鲸肤乡珐州斤羽锌午炳垮钻肿腔橡浴哉井母延泥碟肿骸暇骡联鳞陈源饿华土樟绵醒韵娩扦优贾梦看旗村帛桔举骏岗肾默涅销蠕宝靡迂另桃犀搁赊芳大接泻颓裁兹邻菲塔隧完分结蜒随民蜗宴啃勾衔脓押窗疹驰置帕碎府恋炭噎锁仙安瓮惫公挺寝球黍悠瘴糙哗握未封潜啃硝蚁郊匙爱齐绅省杭谆壳俞掏盲豫们骇茶芭厕刻钱狞增懦良法