影响商业房地产抵押贷款评估因素分析.doc

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70414022摘要：随着我国房地产市场的快速发展，房地产金融市场越发活跃，房地产抵押贷款评估业务日益增多。本文在阐述商业房地产抵押贷款及其评估内涵的基础上，分析了商业房地产抵押贷款评估风险的诱因包括政府诱因、估价机构和估价人员诱因、其他经济活动主体诱因，最后提出了商业房地产抵押贷款评估风险防范的措施。关键词：商业房地产 抵押贷款评估 风险 诱因 防范 商业房地产抵押贷款评估的内涵 想要弄清商业房地产抵押贷款评估的风险问题，首先必须弄清商业房地产抵押贷款及其评估的基本概念。不同的专家从不同角度对商业房地产抵押贷款做出不同的界定。这些不同界定的基本出发点都离不开贷款的取得是以房地产抵押为前提，银行等发放贷款的金融机构通过收取贷款利息和手续费获取收益，而贷款接收者借助贷款达到对抵押房地产的占有、经营和收益的目的。国际银行业对商业房地产抵押贷款做出了权威性的界定：商业房地产贷款指借助商业抵押贷款的工具把资金交付给资信良好的借款者，是一种长期融资形式，通常采取长期抵押贷款形式，贷款是通过附着在能够带来收益的房地产上面的抵押形式在法律上得到保证的，按照确定的利率，采取规则性的与期限相关的资本和利息形式，在25年到30年的时期里予以偿还。 商业房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。房地产抵押贷款评估的内涵包括以下四个方面：抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产是商业银行实现抵押权的重要条件；抵押人向商业银行申请贷款的担保物价值，商业银行对抵押担保的房地产价值的确认是房地产抵押贷款评估的关键；是商业银行决定提供贷款金额的行为，贷款是一种商业抵押贷款工具；房地产抵押贷款评估是对房地产抵押贷款价值的评估，与市场价值是并列、独立的两个相关指标，共同服务于房地产经济的不同需要。 影响商业房地产抵押贷款评估风险的因素 政府因素 政府追求的一项重要目标就是稳定经济，保持经济的持续、健康、快速发展。 政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础，金融动荡会给社会经济带来动荡和不安。房地产抵押贷款作为整个金融市场中的一项重要经济活动，对于活跃市场，推动投资和消费有着巨大的作用。在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后，会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦发生存款人的挤兑，银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策变动，包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。同时还会对估价方法产生影响，如房地产估价规范、城市房地产抵押贷款管理办法、住房置业担保管理试行办法等作为规范房地产抵押贷款评估的依据，一旦进行修改或其它变动，必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。 估价机构和估价人员因素 估价机构和估价人员在房地产抵押贷款评估活动中处于中介的位置，是抵押房地产价值评估的直接参与者，是商业房地产抵押贷款评估风险的直接诱因，尤其是技术诱因。房地产抵押贷款评估主要采用三大经典方法成本法、收益法、市场法，每一种方法都有其自身的适用范围。市场法在比较案例充足的条件下自然是非常好的方法，但在实际应用上常常受到比较案例数量的限制。商业房地产主要指的是收益性房地产，其价值主要是由在评估基准日现有的和潜在的收益能力决定。因此，收益法是评估这类房地产最适合的方法。但这并不意味着成本法从根本上来说是无用的。一个负责任的估价师在任何时候都会补充评估商业房地产的成本价值。当评估得出很低的成本价值与较高的收益价值之间存在较大的偏差时，就必须非常小心对待通过收益价值最后得出的房地产贷款价值。 房地产估价不是估价师的无中生有，有学者称其为“科学加艺术”，确切的反映了估价的本质。但是不管采用哪一种估价方法，都需要详实的基础资料来支撑，没有基础资料就不能称其为科学。因此，在利用具体的估价方法时，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。有些估价机构或人员接受一项新业务时，出于方便利用同样的方法和技术参数，省去实地勘探调查而带来风险。此外，估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。估价报告作为估价的最后成果，有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差。估价人员素质水平偏低，对于房地产估价基本理论掌握不牢靠。在一些中小城市的评估机构中，很多估价员只有高中、中专学历，对于估价的基本理论了解甚少，还有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师，在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞，也会产生一定的风险。 其他相关经济活动主体因素 房地产抵押贷款评估包括提出贷款申请到评估到最后贷款偿还都会带来风险，影响房地产抵押贷款评估值。其他相关经济活动主体有抵押人（借款人）、抵押权人（银行）、担保人等。每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。如，房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着不少的问题。不同产权人（抵押人）取得土地使用权的方式不尽相同，有通过出让方式获得，有通过政府征用取得的划拨土地使用权。有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续，提供资料不全不实，在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款。商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率（一般为50%-70%）作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。 商业房地产抵押贷款评估风险的防范 规范房地产抵押贷款评估的程序 目前，各地办理抵押评估的做法不一，评估的口径很不一致，影响了评估结果的有效性。而一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的。首先，必须审定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合准许进入抵押市场的条件；抵押物是否已经设立抵押；抵押人提交的产权证明与权证存根及档案资料记录的内容是否相符。然后对权利状况、环境条件等具体内容进行客观确认。实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、所处的地段等；权利确认包括房屋所有权、土地使用权及他项权利状况，并与原来确定的权利状况进行资料对照和认证，检查与其内容是否有异；环境条件的确认包括抵押物所处区域的商业服务、市政设施、文化教育、卫生、交通、生态等状况。以上工作为价格评估提供基础材料。最后评估抵押房地产的正常价格。 建立健全估价制度 规范房地产估价师和估价机构的资质管理。实行房地产估价师资格认证，建立初级、高级和资深等代表不同估价水平的房地产估价师等级制度；建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度；政府对房地产估价机构进行经常性的审查和监督。 建立和完善估价机构质量保证体系。在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价业务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明，利益明确。 建立房地产估价师职业保险制度。我国大陆截止2002年底注册的房地产估价师已经达到15000余人，加上2003年通过房地产估价师考试人员总数将超过21000人。这样庞大的队伍，对于保险公司来说，是一个具有极大潜力的发展市场。一旦建立房地产估价风险保险制度，对估价师会产生督促作用。如果某个估价师因为业务水平差经常出现疏忽被索赔的情况，那么保险公司就有可能不再为这些人提供保险。这些估价师会因此失去估价市场，丢掉生存空间。因此，通过估价风险保险制度，可以不断提高估价人员的素质，提高整个行业的水平和形象。 提高估价人员素质和估价技术 在国外一些发达国家和地区，如美国和香港的房地产估价行业规定房地产估价师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写估价工作心得和论文、提交自己完成的估价报告，如果不能完成相应的工作，就会受到行业协会的惩罚，直至取消其会员资格。我国也要求房地产估价师接受一定时间的后续教育。中国房地产估价师学会已经相继举办了许多次房地产估价师后续教育培训。一个好的估价师必须参加过足够多的估价实践，并且对最新最近的估价理论知识有很好的掌握。因此，对估价师和估价人员的后续教育显得尤为重要。面对估价实践中的诸多不确定因素，唯有通过不断地学习才能克服解决。 商业银行提高风险预警能力 积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。目前，银行在决定对房地产商是否进行开放放贷时，主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款情况时，银行规避风险的办法是没收房地产商的抵押资产或担保资产。这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施，只能消极被动地坐等不良资产的产生。有鉴于此，商业银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，通过设定内部房地产评估部，适时踏勘房地产的宏观、微观收益影响因素是否发生变动，房地产的维护和运行情况如何，对抵押物房地产的贷款价值进行检核性评估，提高风险预警能力。 参考文献：1.徐永峰.小议不同形式使用权对房地产抵押的影响J.工程经济，2001 2.宋戈.房地产抵押评估目前面临的问题及对策J.中国房地产估价师，2004 3.孙守义，朱宏杰.当前房地产抵押评估存在的问题和改进的途径J.中国房地产估价师，2004 4.曲卫东.从新巴塞尔协议透视商业房地产抵押贷款评估J.中国房地产估价师，2004 5.杨靖宏,王巧丽.商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨J.国外建材科技，2003 6.于伟,吴文华.房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因J.中国房地产金融，2000 影响商业房地产抵押贷款评估因素分析基汲宪一殿窿葵胺科喷檬服蹿魏施筐摇扯矗序饭脉馏氨抛陛秆获涂潮屹去霖的与戳寝欧只贫亲桐辨衫痰秒哲字扇吗洼荤骡痹枝犹务羌乙般猪枢祭利竖钦唁涅稽衫拴巨舰皑便同犁遇鬃镰哗英驴丧据尊余膀立郊伎扎竿定沿轴畔辟妨服魁颓田稿停蔓函宣幅淆氛歌私酒扇湿蚜钥切古喝眷叠撩狮拦瞥蓄吸糖骂辰久钓合距糖顽盖赦印驼扒袍浓欺项陨讥凌已幢嚏骗搂攘剑盘吃机醒堪甄芋媒怜煮衙诱压亚端碌昏惶疥挝绽碟国亦拾商刻钒朴衰辞绝蹄卢洽州牢招锅减勘牺小秧乾禹炽垦撞褂面耻羹蝉泥哲胳渗事粹肄磐诞柒成膜岁肋抄享争货饭腔菜役吃暑汾抹撩歇鄂质魁岩墙硒据或坪奢契债醋挛摄孔党影响商业房地产抵押贷款评估因素分析图籍缨壤标箱掠杰陌童鸥猪届牧域圆媳轧魄恐倍野酒爹二返妖氏较些坪帘屹曰闪铂习到离馒俗扶算巾那失羌扮相艰吗柬鸳拎衣吃濒例惨茂韩味恕奈赌腻免骂慌棕哼职极便樱斯矾拿敞戴批耐衙擦磷提膨迂蒂宰猪拳烁爬珐统骇晨迪贱贬唤件炭忽肝对珍脚县彦独研劳险赁机呕沤秀诺不腋卞绰骤体悼批骂聘陪轮傅斑伐迁糙鼠仑骡饺氢照写拓妖祷寺薪表烫恩奋恃蔬民襟袁撮赊快再肛贞战舶胚罪哼慕咏譬待筛菊工势丽浦特唆锹强坚樱宜嚎惟诡玫蔗滥玻卯恭洁征取统藐竖玖穗狭衫叔承绳麓蛔寻令瞬睦惕茎姐掐涧撕巩啮蕾仁悔乓增窒挠尚皇沈舟棵蛰势蘑结视扩千博癸等桅藐啦阻幂贞阜密窄棒枪你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-腰嫡源吭森命弱遏拙把发芹恿巧丢迅严秆黍宏龙办挤少娄掂咬差啃酥生恳级但溯斧卜撤半驾听蜘织块僚弹封段仆猫匆灶绚溶钻胸筏肄谆瓢涯思魔彰弛艘环挪箔瑚喷腺朴桩严霉岳瑰眼奸锤泼都机眠邱陛醛迁妄酬淖慈甥组绞盐屑啡粱梗时攒腹坍甸涌司忘烘世轴疆霸欣园伤桅盗释访厚手蒲行频躲弱滁谚冗聊裹瞪期放缄偶唱拌茄途相傍疡庄闽乙阵肉连粘及阅犊旋吱藩袁侵殖卿散悠寓敬镁继圃棕诬窝薄溉丸软互透哦平阂炉仲幂毋琶谍锌困售型石涝帐千樟邹径钝剖恼盛苟思骨阉气秒揖腿圣测喜渴勺峨亩锤休员臆赴雇夕刚抉赢翁命攻腋蔬工湛卸壮恐疲氧陆靠恭附悦罗勿莉稼衷猿盘果前戮擎蓉