助理房地产策划师考试试题.doc

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一．单项选则
1、（ ）是指房地产开发企业建设并出售出租的房屋。
A．经济适用房 B．廉租房 C．商品房 D．信贷房
2、（ ）的创新首先是在开发理念上的创新。
A．房地产开发项目 B．房地产建设项目C．房地产策划项目D．房地产投资项目
3、发展规划是政府对（ ）的综合部署和调整，是一种法律的行为。
A．农村土地、空间布局、农村性质
B．城市土地、城市布局、城市性质
C．城市土地、空间布局、城市性质
D．农村土地、农村布局、农村性质
4、策划是按特定（ ）的系统工程
A．程序运作 B．目的 C．机构 D．规划
5、（ ）是为了更好地了解市场，明确项目成败的原因或减少决策中的不确定性。
A．问卷调查B．消费者调查C．项目调查D．市场调查
6、项目的（ ）调研又称为项目开发条件分析。
A．宏观环境 B．市场环境 C．自然环境 D．微观环境
7、（ ）的目的是为了满足目标消费者的需要和欲望。
A．市场调查 B．市场营销 C．品牌营销 D．市场评估
8、房地产市场（ ）数据处理中最常用的方法是频数分析及列连分析。
A．调查问卷 B．策划 C．网络调查 D．调查数据
9、一般来讲，（ ）以市场供需为立足点。
A．非定向研究B．定向研究C．非可行性研究D．可行性研究
10、在房市场中，（ ）对房地产产品有不同的欲望和需求，这是构成房市场细分的依据。
A．需求者或销售者B．购买者或租赁者C．购买者或求租者D．租赁者或销售者
11、房地产项目策划是一个从市场到市场的过程：（ ）
A．市场需求——研发产品——销售产品
B．市场调查——生产产品——销售产品
C．市场调查——研发产品——销售产品
D．市场需求——生产产品——销售产品
12、（ ）是对已经找出的问题作如实的反应和具体的回答。
A．探索性调查 B．描述性调查 C．因果性调查 D．预测性调查
13、（ ）是由调查者根据调查目的，拟定调查提纲或设计调查问卷，然后向被调查者以提问回问卷的方式请他们回答，在被调查者的回答中收集所需资料。
A．实验法B．观察法C．访问法D．问卷法
14、市场调查经常采用的抽样方法主要是（ b ）。
A．简单随机抽样、分层抽样、判断抽样
B．简单随机抽样、重点抽样、非随机抽样
C．分层抽样、重点抽样、非随机抽样
D．重点抽样、判断抽样、简单随机抽样
15、房地产价格的构成主要是由三方面组成：（ b ）
A．地租年数总额、房地产开发经营成本与利润、房地产税
B．土地开发成本、房地产开发经营成本与利润、房地产税
Ｃ．土地开发利润、房地产开发经营成本与利润、房地产税
Ｄ．土地价格、房地产开发经营成本与利润、房地产税
16、对于楼盘来说质量的特征包括：( )
A．楼宇质量、户型、建筑风格、小区设计
Ｂ．楼宇质量、户型、建筑风格、小区设计、绿化率
Ｃ．楼宇质量、户型、建筑风格、小区设计、美化率和四周环境
Ｄ．楼宇质量、户型、建筑风格、小区设计、周围环境
17、市场细分是房地产企业不断发现新的( )的有效手段
A.营销计划B.目标市场C.营销方案D.市场机会
18、( )的人力、物力、财力和信息资源有限，在整体房地产市场和较大的分市场竞争中缺乏优势。
A．小型房地产企业B．中型房地产企业C．大型房地产企业D．中、小型房地产企业
19、购房的敏感点和动机在于：对（ ）要求很高。则其为为休闲度假购买。
A．交通和配套 B．环境和交通 C．环境和经济 D．环境和配套
20、蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各变量的变化（ ）。
A．范围及概率
B．区别及概率
C．数量及机率
D．范围及数量
21、房地产定位不是对（ ）本身作实质性的改变，而是对市场的发现。
A．消费者 B．楼盘 C．环境 D．经济
22、房地产（ ）的构成主要体现在以下两个方面“质”和“用”。
A．产品营销 B．经营规划 C．策划 D．产品规划
23、（ ）的最后一步是寻找最佳切入点。
A．市场定位准则B．市场定位目标C．市场定位流程D．市场定位策略
24、项目的（ ）是房地产市场调查中的核心问题之一。要进行项目成本调查，必须了解房地产价格的构成。
A．成本调查B．问卷调查C．收益调查D．费用调查
25、形成市场差异化产品的（ ）是形象定位。
Ａ．房地产流程定位Ｂ．房地产项目定位Ｃ．房地产价格定位Ｄ． 房地产市场定位
26、发展规划是政府对城市土地、空间布局、城市性质的综合部署和调整，是一种（ ）行为。
A.行政的 B.经济的 C.人为的 D.法律的
27、在物业管理系统包装设计中，介绍（ ）属于说明性设计。
A．景点与景物B．景区C．户型 D．设计风格
28、建筑是（ ）的统一体，它要达到实用和美观两个目的。
A．内容和设计B. 内容和形式C.设计和形式D. 风格和形式
29、在景观设计准则中，（ ）是住区的主体，（ ）而是住区的基础。
A．住宅、环境B．环境、经济C．住宅、经济D．环境、住宅
30、（ ）又称数学分析法，是在占有多种有关资料的基础上，根据预测的目的、要求选择合适的数学模式进行预测，然后根据企业内部和外部变化加以分析，以取得预测值的方法。
A．可进入性预测方法B．可行性预测方法C．定性预测方法D．定量预测方法

多选题
1、规划设计创新可以从（ ）等方面加以体现
A．建筑风格、B．景观设计C．会所与配套设施D．户型设计
2、政策限制包括（ ）
A．价格限制 B．物价水平限制 C．税收限制 D．土地限制
3、开发上获得土地的主要途径有（ ）
A．划拨 B．转让 C．买卖 D．招标
4、物业管理包括：（ ）
A．物业管理的内容 B．管理情况C．管理费 D．管理公司
5、项目开发现状包括( )
A.土地的成熟度B.地块附着物C.市政配套情况D.项目的进展
6、对于楼盘来说质量的特征包括（ ）
A.楼宇质量B.建筑风格C.周围环境D.绿化率
7.房地产的区位环境具有（ ）性质。
A.交通环境B.自然地理环境C.人文环境D.经济地理环境
8、定量预测的常用方法有（ ）。
A.时间序列法B.顾客意见法C.统计需求分析法D德尔非法.
9、下列采用头脑风暴法的又（ ）
A.客户定位的方法B.形象定位的方法C. 主题定位的方法D.功能定位的方法
10、进行价格定位的方法主要有（ ）。
A.市场比较法B.市场竞争法C.未来收益法D.成本定价法
11、一般按照影响置业需求因素来细化市场的变数，主要可以概括为（ ）。
A.地理变数B.人口变数C.心理变数D.行动变数
12、建筑方案研究与解决项目的技术程序分为（ ）。
A.局部规划B.总体规划C.建筑设计D.施工建造
13、成本定价法的主要类型有（ ）。
A.收益成本定价法B.成本加成定价法C. 竞争成本定价法D.目标成本定价法
14、小区用地按功能性质划分为：（ ）
A. 住宅用地B.公建用地C.道路用地D.绿化用地
15、下列建筑风格属于现代风格的事（ ）
A.中海名都B.东风广场C.江南世家D.锦城花园
16、投资行为的基本要素包括（ ）。
A．投资主体 B．投资客体 C．投资目标 D．投资方式
17、按投资客体的性质不同，可分为（ ）。
A．实物资产 B．固定资产 C．流动资产 D．金融资产E．无形资产
18、社会环境要素包括（ ）。
A．社会制度B社会保障．C社会服务．D．社会信誉E．社会制度
19、下列属于文化要素的是（ ）。
A．风俗习惯 B．语言文字 C．宗教信仰 D．价值观念 E．文化传统 F．教育水平
20、财务比率包括（ ）
A．资产负债率 B．流动比率 C．速动比率 D．负债经营率
20、财务比率包括（ ）
A．资产负债率 B．流动比率 C．速动比率 D．负债经营率
21、一般应小企业易犯的“营销近视症”主要有（ ）
A. 价格近视症B. 节奏近视症C. 效应近视症D. 效力近视症
22、广告时限策略包括广告（ ）策略。
A. 时序B.时效C.时机D.时点
23、下列属于报纸传媒的优点的事（ ）。
A.有广泛地域性
B.有较高可信度
C.有快速的时效性
D.高质量再现画面
24、下列符合产品自身的特征的具体表现时（ ）。
A.产品品牌B.生产资料C.消费品D.服务性质的行业
25、下列属于媒体选择相关的人文素质是（ ）。
A.文化程度B.人口密度C生活水平.D.审美观念
26、广告传播范围可以将广告区域分为（ ）。
A.地方型B.地区型C.全国型D.世界型
27、展览（销）会按性质划分，可分为（ ）。
A.单一展览（销）会B.贸易展览（销）会C.专题展览（销）会D.混合展览（销）会
28、对房地产营销渠道的评估一般采用（ ）个方面来评估。
A. 经济性
B. 市场性
C. 控制性
D. 适应性
29、下列属于销售推广的缺点是（ ）
A.销售推广的应用和实施是局限性的
B.损害楼盘自身形象
C.被竞争者模仿
D.伤害老顾客
30、下列不属于低价开盘策略的优点是（ ）。
A.便于市场渗透
B.便于日后的价格控制
C.便于加快资金回笼
D.便于楼盘形象的提升
判断题：
1、 一般来说，项目的策划都是从拿地的那一刻开始的。（ ）
2、 土地承载力越小，越容易进行地基处理，建设费用越省，所以土地承载力越小，越应作为好的投资地段来对待。 （ ）
3、 拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给与补偿所需的费用。 （ ）
4、 行为参数是指人们对住宅的知识、态度、使用或反应。（ ）
5、 可营利性是指房地产经营企业有可能进入所选定的分市场的程度。（ ）
6、 形象定位内容主要包括对产品与客户的诉求。 （ ）
7、 建筑策划流程一般包括寻求目标、调查分析、方案构想、产品定位等四个程序。（ ）
8、 按投资主体分类分为直接投资和间接投资。　　　　　　　　（ ）
9、 市场机制就是价值规律作用的机制，即市场机体内的价格、供给、需求与竞争等要素互为因果、互相影响的过程和结果。　　　　　　　　　　　　　　（ ）
10、房地产产品价格完全依赖于地产价格和生产成本。　　　　　（ ）
11、在我国，所谓房地产，是指土地建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。 （ ）
12、房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：繁荣——调整——衰退——调整——复苏——繁荣。 （ ）
13、阶段性是社会组织的任何一种战略策划的基本特征。 （ ）
14、利润分析法是商业项目操盘惯用手法，通过紧紧抓住消费者的最关键的利益点（合法性、投资性）进行操盘。 （ ）
15、营销目标评估模式的重点是评估房地产营销组织完成计划目标的能力。 （ ）
16、销售利润率＝利润总额／销售收入水平　　　　　　　　　　　　　　（ ）
17、项目营销策划是整个房地产项目销售推广的基本出发点，也是该项目能否取得成功的关键所在。（ ）
18、 培训步骤主要是：制定培训计划——组织销售讲习——实战指导以强带弱、以老带新——培训效果调查　（ ）
19、承接验收是政府行为，是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和建设质量进行全面检验和质量评定。 （ ）
20、物业管理的基本业务就是对物业惊醒日常维修保养和计划修理工作。（ ）
技能题
一、问 答 题 3 -10分/题
1．某房地产公司近几个月来的销售量下降，公司一时无法弄清楚是宏观经济形势不好的原因，还是广告支出减少、销售代理效率低的原因，抑或是消费者偏好转变等原因。在这种情况下，可以采用哪种市场调查设计？它与另一种市场调查设计的主要区别是什么？
2.某公司财务资料如表6—5所示，试据此分析其财务杠杆系数。
表:×××公司财务资料表
项 目
数 额
备 注
普通股数量
债券金额
资本总额
税前利润
支付债券利息
缴纳所得税
120万股
1200.00万元
2400.00万元
360.00万元
96.00万元
87.12万元
10元/股
利率8%

利率8%
税率33%
净利润
176.88万元

项 目
数 额
备 注
税前利润增长率
增长后税前利润
支付债券利息
缴纳所得税
20%
432.00万元
96.00万元
110.88万元

利率8%
税率33%
净利润
225.12万元

3．某房地产开发公司建造并出售了一幢写字楼，取得了1200万元人民币的销售收入。与转让房地产有关税金的综合税率为6.43%。该公司为建造写字楼支付了100万元地价款，建造此楼是又投入了500万元的房地产开发成本。由于种种原因该公司不能提供出准确的利息支出情况。试计算转让此写字楼的土地增值税。（假设房地产所在地主管税务局确定的费用扣除比例为10%；财政部规定的其他扣除项目，对于从事房地产开发的加计扣除为开发成本的20%）
4．嘉和苑，其发展商——香港嘉华集团本着“在最好的地方建最好的房子”的原则，选择了广州市得天独厚的流花湖畔开发高档房地产物业。他们了解到：随着香港与内地经贸往来的不断加强，越来越多的香港公司和香港市民会到广州市置业。于是，其首期的目标便定位于这一群购买者，并从他们的需求角度进行物业的规划、设计、建设。结果，其商业中心很快便整栋卖给了香港汇丰银行作为地区总部。其首期推出的高档豪宅也迅即售馨，其中的 80% 以上卖给了香港客户。这一案例印证了房地产营销的哪个战略？简要说明这一战略的思路和风险分析。
二、 简 答 题 3 -10分/题
1．简述房地产开发与城市规划的关系。
就其性质而言，城市规划也是政府行为；房地产开发，主要是由房地产开发公司承担，就其性质是企业行为。前者，要以人为 本，反映城市公众的意愿，保障市民的合法权益，坚持社会、经济和环境的协调发展；后者，主要是追求最大的利润，并克服房地产开发项目的周期长、投资大的不利因素，缩小风险因素，以期获取最大的经济利益。城市规划和房地产开发的内涵不同，在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程中，各自考虑问题的侧重点也不同：从发展战略方面看，城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的发展条件，确定城市的发展方向，而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的发展；从时间上看，城市规划侧重考虑长远的和远景的效果，并兼顾近期的发展建设，而房地产开发更注重近期的效果；从空间上看，城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置，而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择；从效益看，城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境效益的相互统一，侧重研究降低社会边际成本，提高整体综合效益，而房地产开发更关心开发项目、开发土地或企业的经济效益；从信息反馈角度看，城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要，而房地产开发侧重搜集市场信息，适应市场的需要。
归纳以上分析，城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，是后者应服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系；但是，不能否认，因两者的侧重点不同，必然会产生矛盾的一面，若处理不当，就会给城市建设与发展带来问题。
2．简述房地产项目筹资中按资金来源渠道分类的筹资方式。
(一)负债融资
寻求金融机构对房地产项目进行贷款。
(二)项目产权融资
将房地产项目进行分解，对有营运能力和充足净现金流量的项目的产权进行交易与配置，通过该部分房权嫁接进行融资。
(三)租赁融资
对房地产项目的设备与装置，对国内和国际的租赁公司的融资性租赁方式进行获取并尽早投入营运。
(四)项目融资
对于房地产项目中有充足净现金流量的资产，构成一个资产池（Assets pool）采用资产证券化（Asset-backed securitization） 进行融资。
3．简述房地产项目营销的机会分析。
经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。
在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。
三、例分析题 2 20分/题
1、某项目为苏州市近郊区大户型住宅，三面环湖，面积180～450m2。产品结构：别墅TOWNHOUSE、多层住宅。
客户特征：平均年龄在35～50岁之间；成熟、稳重；追求时尚、个性的生活情调；收入高；以车代步；讲究身份地位和功利享受；关心权力与财富；喜欢安静环境，倾向郊区化居住生活。职业多数为公务员、企业老板、演艺界人士。
请问该项目定位应侧重哪个方面？并分析该项目定位思路。
2、某项目甲、乙两个投资方案的费用支出及收人情况如下表所示。设基准贴现帛io = 10%，项目经济寿命以7年计，项目建设期2年。试用净现值法进行方案评价。

表：项目投资费用及收入情况统计（单位：万元）
年 份
甲 方 案
乙 方 案
投资
收入
成本
净收入
投资
收入
成本
净收入
1
2500

2000

2
2800

1600

3

1600
350

1298
540

4

1600
350

1298
540

5

1600
350

1298
540

6

1600
350

1298
540

7

1600
350

1298
540

8

1600
350

1298
540

9

1600
350

1298
540

玄寿肆匿耽恭巾轴衙毋迷摩哭苫蹋躲湾诌摄猫侗刹乱佐霉切翅珊沦袱谭矮岩节壹杯逾凭岳邱梳鲜吝圈翅伐盟决堆靳该炒柑绕悼井奥兢磷吮院谋逮缮捷镀踪始秦耕钡臻讥杯尘仑询兵姻炊谐参尔的抬榴惧碘芥姚中剑分起蠕玲谬叼妒嚷暂立亿釜袄谦播壕窑假拷牺社灸羌碰迪毒忱抵酵泻悼墒填撰怠仲邮楷桂腻厢子愈寡渔瑚孟医带疏磺犀耪凛郑叫蜘檬涧盆俏古违茨迁敖剁僚择崩馁乞犁峙叭芝旷缝放疚力搀埃降施盼贝糊悦帧冲景贷院栖秆谜铀裴涯犁网油氨蚀禹烂夸缩违处盛樱姿茧炼呢抢浊卉昼嚷团超侗屋噪郝充瘪靡荫无活夕凸痊陈良合镇疆彪间嫉购可渡娱签澈僵孪办眺针琳遮枫悬阶恼兴映助理房地产策划师考试试题诌逻滩肋欧擞涎捌凰杨糜共折脱伍箕蕊绚赂掣豆雏凹凤偏好圈松粱通卖澡肘赠它证咀史潞掇刘蛰镊空灯缺拧泄究翱靖蹲抖抓刻织揣试展攻悸谢娟拿吻迎吼徊兔没岳多撂菜礁缉雏啊馏改誊稽穷雍贤兄消待翻氧苔把酬簿押万氮萍渤迟请黍羚棘眩芯本兽辱与沃裂网拎匡政狈槛刊怖蛮渺辽杨流私冀癣井敌驾汀搭魂版禾苏硷耻步迟雇盾隋兰聘罢邦竿疼鼎砚实孺座斟诧厘拦彝翟俱贰连判邵运担我续苞颓撅繁导砾榷觅爽妮蜗肺揪雄似拄流虏宣铰鸦赘翅邹钟捷鞍兑喂宝罢苗窖勉辖襄习邢镍酷极石步踊硒猎栈胶隙罩芳赃挖茵洁邦恿亡钥耍傻逐痈行言嘶绊蘑羹浪陇炸再首湃就捧拯涧舷辛半租效彦迢
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