(5.22)36266房地产与旅游业结合于发展.doc

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管 理 工 程 系

毕业实习报告
（2013届）

题 目： 论房地产业与旅游业的结合与发展
班 级：
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实习单位：
实习时间：
指导教师：

摘要： 旅游业和房地产同属第三产业。房地产业房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，而旅游业是包含“行、游、住、食、购、娱”六大要素在内的综合性产业。怎样巧妙地把房地产业和旅游业结合，促进房地产业新一轮发展，笔者从两个产业间相互关联方面进手进行分析，探索两者之间结合的发展空间，合理而且从容的应对新形势下房地产业布满变数。 
关键词： 旅游业；房地产；

目录

一．房地产与旅游业结合开发的意义 3
1、提高城市土地的开发价值 3
2、提高公共活动空间的使用率 4
3、提高房地产的规划设计水平 4
4、刺激房地产市场的需求 4
5、解决就业问题 4
6、增加财政收入 4
二．房地产与旅游业两者相结合的基础 4
1、两者结合的基础 5
2、两者结合的探索 6
三.房地产与旅游业相结合的开发模式和特点 8
1、园林绿化旅游 8
2、建筑风格旅游 8
3、文化氛围旅游 8
4、特色设计旅游 8
5、休闲度假旅游 8
四、房地产与旅游业相结合的开发模式探析 9
五、结论 10

论房地产业与旅游业的结合与发展

一．房地产与旅游业结合开发的意义
随着房地产市场和旅游业的结合发展，使单一的房地产开发或旅游业的独立发展走出了困境，两者的巧妙组合，既可以起到“双赢”的作用，又具有十分重要的意义，主要是在以下几个方面表现突出的：
1、提高城市土地的开发价值
目前城市土地的高价值性促使土地的高密度集度发展。在这种环境下导致休闲活动和公共事件的土地大面积减少，不利于经济的发展。如果可以发展到城市边缘及远郊区房地产的地方，不但可以促进房地产的多领域开发和发展还可以减低市区土地利用的压力，而且可以最大限度地开发利用城市土地价值。
2、提高公共活动空间的使用率
城市土地有偿的使用使土地得价值大大增加，原有的计划经济体制下的土地免费使用时期已经一去不复返了。因此，在城市的建设还是给居民腾出空间的矛盾就出现了。而房地产和旅游的结合可以缓解这一问题。可以在一定程度上解决城市公共空间的问题。
3、提高房地产的规划设计水平
旅游房地产项目的开发，房地产的规划和设计的要求比传统的房地产项目的要求更加严格，从而促进房地产项目的质量改进。
4、刺激房地产市场的需求
旅游房地产的发展，将带动人的聚集。增加了市场人气，也是房地产企业发展的机会。越来越多人的访问，不但增加的宣传效果，还形成人们对房地产发展的新需求。
5、解决就业问题
旅游房地产的发展，无形中将增加房地产开发的人员的规模。除了在建设一线中的工人和技术人员外，还提供了大量的后续服务工作岗位，包括楼盘的解说员，接待工作人员，司机，导楼小姐等等，在一定程度上能够解决一部分社会的就业压力。
6、增加财政收入
在现代市场经济中，房地产业为国家提供了巨大的积累，成为建设资金重要来源，是国家财政收入的重要产业。如在我国经济特区深圳市，每年政府获地价收入约占该市当年财政收入１８％～２５％，成为经济支柱。旅游业的发展促进了地方经济的发展，许多地方以旅游为支柱产业或先导产业，带动了当地经济。随着经济的发展，旅游业也将会得到进一步的发展，现阶段就有可能成为国民经济的支柱产业之一。

二．房地产与旅游业两者相结合的基础
房地产与旅游业结合可以产生"双赢"效果，两者的结合具有重要性和必要性，而房地产与旅游业在许多方面的相通又为两者的结合提供了可能性，这些可能性主要表现在以下几个方面：
1、两者结合的基础
（1）同属新兴的重点产业。我国房地产业是在党的十一届三中全会以后，随着经济体制改革和社会主义市场经济的发展而迅速崛起的。目前，正初步形成为一个包括房地产的开发、经营、治理、服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。房地产业是商品经济的重要组成部分，是经济发展的先导产业，在国民经济中处于支柱产业的地位。１９９２年，中共中心国务院在《有关加强发展第三产业的决定》中已把房地产业列进“投资少、收效快、效益好，就业容量大，和经济发展和人民生活关系密切的重点行业”；旅游业也是在党的十一届三中全会以来发展起来的。１９８６年，国家将旅游业的接待人数和创汇收进指标正式纳进“七五”计划。１９９１年，国家又将旅游业的性质明确为产业，并列进加快发展第三产业中的重点。１９９２年，中共中心国务院在《决定》中，又进一步指出，旅游业是第三产业的重要行业。
（2）可促进相关产业发展。国民经济是一个有机的整体，每一个部分之间都是相互联系、相互促进的。房地产业具有较大的产业关联度，房地产业的发展可以带动和促进建筑业、建材业、金融保险业等行业的发展，建筑业和建材业的发展又涉及到机械、钢铁、石油等几十个产业部分的发展。根占有关部分统计，房屋建筑本钱中，７０％的是原材料的消耗，旅游业的发展剌激交通运输事业发展，游客的增多必然导致陆、海、空交通运输的繁荣，从而兴修高速公路增开旅游专门列车，增加航运班次，开辟新港码头。旅游业的发展也剌激了建筑业的发展、修建宾馆、饭店及其他娱乐和休息场所，还可刺激轻产业、农业和贸易等。
（3）财政收进的重要来源。在现代市场经济中，房地产业为国家提供了巨大的积累，成为建设资金重要来源，是国家财政收进的重要产业。在我国经济特区深圳市，每年政府获地价收进约占该市当年财政收进１８％～２５％，成为经济支柱。不仅如此，房地产业还是吸引外资的上风部分。深圳市房地产业引进外资约占全部引进外资的４０％以上；旅游业是我国非贸易创汇的主要来源，１９９３年旅游创汇额占全国贸易外汇收进３０．３６％。旅游业的发展促进了地方经济的发展，很多地方以旅游为支柱产业或先导产业，带动了当地经济。随着经济的发展，旅游业也将会得到进一步的发展，现阶段就有可能成为国民经济的支柱产业之一。
（4）市场经营的波动性。房地产业和旅游业轻易受经济大环境的影响，经济的波动直接影响着居民的收进，进而影响居民消费水平。而房地产和旅游市场，都是和居民消费能力密切相关，消费水平高市场就大，相反，消费水平低市场就会萎缩，因此，两个产业的市场随着居民消费水平的变化而波动。
通过研究，房地产行业和旅游业容易受到经济环境的影响，经济的波动直接影响人们的收入，从而影响居民消费水平。房地产和旅游市场有着密切的关系，居民的消费能力高，消费市场的水平野随之提高，相反，居民的消费能力下降，市场的消费量将减少，因此，这两个行业的市场波动与居民消费水平关系密切。
2、两者结合的探索
第二十一个世纪以来，全球经济形势和国家综合国力已经发生了深刻的变化，如何应对不断变化的形势，面对WTO和激烈的市场竞争中，房地产行业房地产开发项目开始了新一轮的探索，除了适当的保护的国家政策，房地产行业本身的关键还是自我调整，用聪明加快产业间的磨合，运用哲学观点，谋求新的开发经营理念，找生产业和产业之间可能发展的空间，解读地产圣经。
（1）学会运用哲学观点看新题目，创新开发经营观念。马克思主义哲学是科学的世界观，是人们熟悉世界和改造世界的思想武器，是人们行动的指南。因此，学哲学明心智，对进步房地产业开发经营、治理、服务的运筹能力大有裨益。哲学普遍联系的观点，给我们在实际工作中指明方向，拓宽思维的空间，用整体性的观点来观察事物、处理新题目。在房地产业的决策上，坚持普遍联系的观点，开发商就能把握地产先机，创新开发经营理念，增强创新观念、竞争观念、超前观念、风险观念、开放观念，开辟新的房地产市场，抢占市场。学会思考更多更为广泛的可能关联的实际因素，做到眼观六路，耳听八方，进步市场洞察力，科学决策，预防风险，保证开发项目建设、销售的可行性，为两大产业结合作预备。
（2）充分把握旅游资源，抢抓机遇及早参与占领市场。我国旅游业的快速成长，造就了旅游业的巨大发展潜力。面对竞争激烈的市场，房地产业必须找到可以发展的结合空间，所以开发商就必须懂得什么是旅游资源，并把握旅游资源，创造商机。而商品房市场“供大于求”的目前状况和房企之间的激烈竞争，房地产业的发展需要依靠有关产业的推动，找出新的开发题材已是刻不容缓的战略选择了。那么，如何发现发展空间和商机，一句话，参和当地旅游规划，做到及早参与抢占市场。参和旅游建设规划摘要：一是推荐最高质量的旅游策划方案；二是有钱出钱，加快完善旅游景区规划建设，进步景区着名度；三是实现房地产对旅游业的投进，形成旅游资源的整体竞争力。通过全程参和旅游资源开发，把握商机，为创新房地产开发经营打好基础。
（3）房地产和旅游业联姻，促进两者互动，相得益彰。经济环境又影响居民的消费。能否满足消费者的需求，是房地产和旅游市场连结的关节点，也是焦点所在。由于居民消费水平的高低直接影响房地产市场和旅游市场，消费水平高就会有市场，而消费水平低市场就会萎缩，两个产业结合的纽带就在这一点上。房地产业参和旅游业的开发建设，使旅游基础设施配套完善，可以增强旅游接待能力，而旅游业的发展又可以创造更多的房地产商机，二者互动互补，互相促进，相得益彰。
（4）适应新形势，加强行业沟通磨合，增强竞争实力。面对广阔的消费市场，面对加进世贸，商机无穷，市场更大。作为开发商必须认清形势，做好充分的思想预备，捉住时机，谋求新一轮的发展。旅游业界人士要尽快更新观念，不能只依靠政府对旅游业的投资，要积极面向市场找投资，打好面向社会的环境牌，面向市民的休闲牌。把环境、旅游作为重要的社会资源加以利用，改善并使之增值，加强行业间的沟通，互通情况，互通讯息，通过活而有序地磨合，促进发展。而房地产开发商要主动和旅游界人士广泛接触，挖掘市场，积极渗透到旅游业各个领域，找商机、找项目、找任务。只有这样，才能有利于房地产和旅游业结合，发挥应有的社会效益，进而进步行业的竞争实力，达到双赢的目的。
三.房地产与旅游业相结合的开发模式和特点
应该说房地产旅游更多的属于国内、短途、短期的旅游性质。因为由于房地产开发本身的特点，人们在选择楼盘时通常是有目的的参观，而能够滞留游客较长时间的主要依靠房地产项目的综合环境，包括相关的配套的设施，居住环境的设计特色等。
概括而言，房地产中能够开发为旅游资源的主要体现在以下几种模式：
1、园林绿化旅游
目前房地产开发具有旅游开发前景的主要体现在大中型项目中。小型楼盘由于资源的稀缺性，暂时还不能被大众化旅游所接受。而房地产的开发吸引力首先体现在居住环境的设计中，主要是园林和绿化的设计和营造,包括植物景观、江河景观、山川景观、湖泊景观、园艺景观等。
2、建筑风格旅游
房地产开发中另一个主要特色就是建筑风格的体现，包括建筑的内部设计，建筑外墙的颜色，建筑风格和相关小品的设计等。据统计，目前北京市10大楼盘中，第一城、现代城的建筑风格和设计占主要地位。
3、文化氛围旅游
居住区设计的总体设计有一个主题，例如北京华侨城主题公园有一个方面是针对奥运主题，里面的相关体育设施比较齐全，文化氛围中的"运动"成分就比较浓，自然对崇尚运动的人们有很大的吸引力。就算经济实力不能去购房，也可以去那里享受现代化的体育设施和感受那里的体育氛围。
4、特色设计旅游
有些房地产开发商为了增强自己的吸引力，搞了一些别出心裁的项目。例如北京的门头沟永定河的龙泉生态山庄就是这样。到那里参观的人们一定要去一次农庄去看看，去和大自然"0"接触，感受喧闹城市中不曾有过的清净。
5、休闲度假旅游
旅游房地产可以抓住旅游业高速发展所出现的巨大契机,充分利用现存的空置房地产资源,将旅游业和房地产开发利用相结合,弥补市场出现的空缺。旅游房地产在概念上引用和借鉴了近年来国际上流行的"分时度假"思路。所谓分时度假,就是将酒店或度假村的房间使用权分时段卖给多个客人,使用期限可以是十几年甚至更长,顾客购买至少一个时段(例如一周)的使用权,此后每年在此酒店或度假村可免费享受所购买时段的住宿服务。它最大的特色和吸引人之处在于它的分时度假交换形式,当某一年顾客决定不在其所购买了时段的酒店或度假村居住时,可以用拥有的时段去"交换"同属于一个交换服务网络中的任一家酒店或度假村的另一时段。同时,顾客还享有时段权益的转让、馈赠、继承等一系列权益。对旅游消费者来说,购买旅游房地产产权所付出的支出远远低于入住酒店的费用,更重要的是,旅游消费者从此拥有了一部分房产的产权,该项开支属于投资而不是消费,还可能拥有升值的空间,而享受到的服务却相差无几。因此,该项目的市场吸引力远远大于单纯的酒店住宿或是分时度假。旅游房地产更多的属于国内、短途、短期的旅游性质。因为由于房地产开发本身的特点，人们在选择楼盘时通常是有目的的参观，而能够滞留游客较长时间的主要依靠房地产项目的综合环境，包括相关的配套的设施，居住环境的设计特色等。
四、房地产与旅游业相结合的开发模式探析
1、通过合理的统筹布局,实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。通过项目合理布局和,从当前和长远利益考虑,保证房地产的开发效益,同时也对风景区生态环境保护、文化内涵的包装,深度发掘旅游资源和休闲经济,来实现经济效益与社会效益,环境效益的统一。
2、尊重文化内涵的基础上进行精准定位,整合旅游与房地产资源。旅游房地产开发主要是要找准其独特的旅游卖点,避免同一地区项目设置的雷同,挖掘其自身的独特旅游优势,将土地、人文、农副特产、民俗、文化、人文、环境等因素,把这些优势资源整合到开发项目中去,树立旅游化房地产󰀁的全盘思想,培植独特的优势,并注意挖掘文化内涵。
旅游景点的文化性主要通过对地产项目的创意策划、服务功能定位、使用历史的传承以及建筑的形体语言等环境与意蕴来展现项目的特质。
通过对旅游景点客源市场需求分析,以及市场细分:是休闲旅游,还是度假旅游或者是体育运动旅游等,只有了解透了才能通过旅游房地产设计规划,使开发稳步有序的进行。
3、加强对旅游房地产的创新，尤其是营销手段。旅游房地产发展的关键创新意识，对全世界的旅游房地产的设计和开发成功的经验的基础上，根据当地的自然和文化资源，充分体现了项目开发和建设中国文化传统。旅游房地产主要是依靠其功能，服务，软消费品。所以在营销服务理念，创新服务管理的需要，以及市场营销的国际趋势。不一定会挖掘自身的限制，传统的房地产行业模型，为旅游资源和项目特征取得最大的需要。
五、结论
从创新经济、创新旅游到创新旅游房地产，这是时势所趋。当以旅游地产为标志的复合型思维生根萌芽之际，我们相信旅游与房地产业的结合将会为西部地区和全国的各个旅游城市的经济增长做出积极贡献和带来更多的经济效益，使房产不再出现泡沫房产。使旅游能充分的被利用，为国家带来更多的经济收益和缓解了更多的就业压力提供更多的就业机会也为更多的大学毕业生带来展现自己的舞台。

参考文献
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