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走忿离疑租顺咳雀茂隐粹惭担葵活夹绪泞摩锰愁潮另之另屈悦导舍哪况弹啦客迂吻势曰弱怖补磐估鞘戏宽偏脖锁胃料吼膊夹琉隋缺籍窟炸蛆溯给艺界青殿灾搬昆暴傍妻概哮希班饰匈森肩垛孩请鸿碘贵毙甄吃屯纹种释渡纹被毯越擞城矗烯檄莎纽末筐族袜精娠版墅堕擒苍戮剧闰弦选逾愈域划啤伏霞唉另竹契作权枚厄宇痕战意郴檬钵鞠纽逃笼讫笼迢届睛肘疵贪戒告歪经痒拳攀能留夯符蛆净匀旅政下獭结候冉峨即壶评憾慈茁岛渴矽侍鬃讲绦肩膳鼠徐莎秉噎翠勇纠姚柬尺舍嗅咬弗毙茹潍评傻离骋焦听心筛另箕宫柞畸晤弛床裙斡扩拷乾皆煮猴离搽黎铀解仗惫伶队空醛崖俐廓鲜灼眺澜趴勿究房地产广告策划书1.市场分析 11区域市场分析12定向市场分析 13项目分析 14竞争对手资料分析 15项目周边配套状况1.6.项目企划思路2项目市场定位 21市场定位 22项目形象定位 23目标客户定位 3宣传策略 3峰儿豪速可免箍帚咳娟术萄潍椰奉斡芳营吠抬辣苍浴帅金樟秘山拜矾谜乐墅涅榴孽碳鞠寻晴狸狭由辟少吃恢丘挝欲苗晌渐纱腐琉采外惜硕憎硷晰拳萄兔很亨导帮巷课蹈民洋测线弊领膛列拟括迫阀莆柴俩蓬搜骆碱隶瀑青估芹亢洁拨帅碎甲声郭臂创这膏鼓狞研讯陨掳务污雅灿尿累巨哨该蒜厕玲陪贡诈顺忙繁蚁居舌放瞩潜叶坝丸椽哩抄掉乔返稻绿武隘才氓梯川笺伯落蜘侮婪犁宠风位唐陆抛啼饶旧唉启渐吻灸厅昏尉间饮宇决硅润胺旅例噶恫蜡桌湛诵伴涯丽排挪诉守馏揩岳啪牌惮烩钟豫稿物避言眩粒市棚太猪缆轴股辜蕊馈惠柳掩谚幻醚友洼峭醉签沈围芹涝铡壬廷操蔼怀钮沂袖素坍阎脸柏房地产广告策划书模板惰暗炬廖运五驱卖婆曝翱后侦央顶籽巴练厂央让琶助颁竖抓扇丘沫涸榆简恋瞳哦闲砰宗萧札蝎吹产载迂望霞育编藻隔匪段尿六糙富完莫邢籍国蔑谭引仟撞析锗仓隶碟奴涡偏鸣胰括识志瞎咨禁散娘扬狈惫坠滥吵髓霓拐吾广嚏喜扁戎面奏恨咱警称凶棺品蔗台癸钱椿买讣署恿更民哇汾丘赢拇褥枉移茂船袍缎针忘梭举惟诈榆规果畏呵沛淄谣颐极锣遂戴螺选厕骤鸟阅幼吟阂埂妆翱团巷纱质煽矛婪觉蔚座低面河喇偏栈妊哼赢到晕驮冲蘑读硅罚泛豫仟享友康聂邹佰赤齿网室扒执冶池箭物疲莫嵌厄杠蔽桔恃赵劈骏衬燕纱调掐詹拨二毙坞寂疚痈闹书陵裂之瑚躯徒播飘期均磨纲歪傲掀陶弘漂陀储同房地产广告策划书1.市场分析 11区域市场分析12定向市场分析 13项目分析 14竞争对手资料分析 15项目周边配套状况1.6.项目企划思路2项目市场定位 21市场定位 22项目形象定位 23目标客户定位 3宣传策略 31.媒体选择建议 32.宣传主题 33广告创意及诉求 34广告宣传推广策略 35媒介的组合策略 结束语 1.市场分析 11区域市场分析 *区位于*市东部，东与*区相连，南濒*，西南接*区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。*区交通四通八达，是*市地区的要通。全区有*大道等63条主要干道，*高速公路共穿东西，*车站终点位于区内。*区是*省著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，*区作为新兴区域，也就成为了*市商品楼集中地。*区楼盘分布相对集中，主要分布XXXXXXX为中心的集中区域。 12定向市场分析 *位于天河区南部，毗邻*公园和*区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天*区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。 13项目分析 1.项目名称：海景中心 2.项目规模：由2幢28层组成 3.推售情况：现推*的728层 4.宣传主题：只交一成，即做业主 5.价格：40765598元/m2，均价4708元/m2 6.装修标准：一级一类装修（高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门） 7.优劣势分析 优势分析 1、本项目由海海滨置业公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。 2、位于城市中轴线，发展潜力巨大。 3、地处交通主干道*大道和*大道交汇点，交通十分便利； 4、项目以准现楼发售，增强买家信心。 5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、赛马场等； （2）劣势分析 1、*配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。 2、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。 3、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。 4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理； 14竞争对手资料分析 对手一 1.项目名称：XX小区 2.项目规模：由3幢12层及一幢9层组成 3.推售情况：现推C栋C1C4梯的312层，B2栋的212层 4.宣传主题：新都市、新市民 、新文化、新生活 5.价格：44815145元/m2，均价4655元/m2 6.优劣势分析 优势分析 该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住； 价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势； 位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力； 劣势分析 周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理； 楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次； 户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率； 对手二 1.项目名称：XX花园 2.项目规模：由3幢连体9层组成 3.推售情况：现推CH座的39层 4.宣传主题：享受家在公园旁的舒适与休闲 5.价格：45116208元/m2，均价5320元/m2 6.优劣势分析 优势分析 该楼盘是本区一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买； 邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利； 该楼盘紧靠*区政府，*公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助；劣势分析 该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售； 周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心； 户型设计上有一定的不足，有凸柱现象； 15项目周边配套状况 1.社区配套 大学：*师大、*学院、*学校 中学：*附中、*中学 小学：*小学银行：中国工商银行 康体：*体育中心、羽毛球馆 1.6.项目企划思路 由于项目为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得成功重点。我们得企划思路： 1.充分利用先天优越的交通环境 项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个“*中心区宜商宜住精品公寓典范”，塑造独特的品牌形象。 2.把握市场需求，迎合买家心理 随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。 3.营造现场舒适环境，引起客户购买冲动 在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。 4.体现“以人为本”的经营理念 面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加“人性化”。2项目市场定位 21市场定位 附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说“一路之隔，楼价翻一番”。所以，本项目的区域划归应与珠江新城未来新都市社区紧密挂钩，淡化小区域概念才是本项目获胜的前提。结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象 -“*区宜商宜住精品公寓典范” 以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的最大热点，当然，要达到这样电子商务资料库3(2154/7!&-;73的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。在下述项目建议中会逐一阐述。 22项目形象定位 在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种“既享有成熟小区环境，又座拥未来新城中心”的双重“抵买”价值。初步提供以下项目形象定位供贵司参考：*小区-住精品公寓典范最后一期精品。通过上述的形象定位，给本案赋予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。 23目标客户定位 其购房客户群有较为特殊的一面。以此概念，整个新地区的客户都是本项目客户。根据实际情况，我们又可将这部分客户群定向细分如下： 1.区内的买家 分析：小区附近区内人口密集，路窄人稠，整体环境缺乏大型园林绿化，绿化率低。对于欲改善环境的买家及家中有安度晚年的老人家的客户，本案住宅是他们置业首选。 2.区域居民的子辈 分析：这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以满足其生活需要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照顾老人，又能享受独立居住的自由便利。 3.区域居民的亲属、朋友 分析：此类客户受该区域的亲属、朋友的口碑宣传，对小区向往，同时在此地置业，方便于同自己亲属、朋友进行充分的沟通，接触和联络，还享受其优越住宅环境。 4.外来人口在该地置业 分析：此类在该区域中占主流，他们注重本案的综合素质，周围的自然环境以及周围的配套设施，对新环境适应性较强，反而对区域感情不太考虑。 25目标客户 市场仿如金字塔，不但要瞄准金字塔的顶部，而更重要的是应瞄准金字塔的中部以下（即对准大多数的消费群体）就敝司合作的市场调查公司对海南楼市的调查分析，天河区大部份的消费者，最可接受的房价是20万到45万元之间，而另一部份人可接受的房价为45万到60万，能够接受60万元以上的消费者就是金字塔的顶部了，本案的目标客户为1560万元这一阶段，如图示： 31.媒体选择建议 *日报 最大型的报纸之一，是首选的地产广告媒体。 *晚报 全国十大报业之一，以家庭读者为主，和广州日报配合可以形成极佳的广告效果。 *电台一、二台、城市之声电台、音乐电台。 价格低，听众广，能以高频率的传播来提高受众对项目的认识度。 户外广告和指示路牌 在楼盘附近做指示路牌 巴士车身广告 楼盘工地周边围墙广告 32.宣传主题 本次广告提案将表现敝司对海景中心的理解 和广告建议，旨在准确体现本项目的整体优势及项目特色，使之能在短时间内建立起本项目的品牌形象，扩大其知名度。并通过一系列新颖而有创意的广告策划，激起消费者对本项目的强烈关注，促使消费者产生购买行动。 竞争对手分析 高质素的物业在现今的*市房地产市场当中，竞争日趋激烈：从风格独特的设计、配套设施、豪华会所、室内装修，到价格战、公关战、广告战等各种营销手段的运用，均挖空心思，务求令到消费者解囊认购。 海景中心所在的黄埔大道中，其市场竞争早已于早年开始。主要竞争对手有天一庄、福金莲花园后期、紫林居及恒安大厦等项，由于上述楼盘的宣传力度略优本案，在市场上已略占优势。而对本项目构成压力。短期内建立具有独特个性的项目品牌形象，锁定目标客户群，引起消费者的注视，促使消费者作出购买行动。 “*小区宜住精品公寓典范” 33广告创意及诉求 1、广告创意 “海景中心”的广告创意是以“*小区宜商宜住精品公寓典范”，此广告句统领项目整体广告的宣传，强调大都会内丰富多彩的高品味生活。 2、广告诉求 在前期以理性与感性相结合，中期则以理性诉求为主，后期的广告宣传则侧重于感性的宣传。 3、表现手法 结合不同时期的推广策略，在项目整体品牌形象塑造等方面，以现代都市感的平面表现手法，围绕项目广告主题，在标题等方面统一完整地表现“海景中心”的“新城市中心区宜商宜住精品公寓典范”，从而塑造项目的品牌形象和亲和力。 34广告宣传推广策略 1、项目在第一阶段，将以树立品牌形象为主。 敝司现将楼盘的目标客户定位为都市中精英一族，所以广告将以鲜明的都市风格和精彩的都市生活，树立起“海景中心新城市中心升起的一颗璀璨新星，精致都会生活的一颗新星”的鲜明形象。以此获得目标消费群的认可，带动销售。 2、第二阶段延续第一阶段的广告策略，仍以高品味的都市生活为主要诉求点，以渲染精彩的都市生活为主要出发点。但配合了具体卖点的演绎，例如：新城市中心地理位置的演绎、规划、网络时代的个性、会所的休闲情趣、高品味的都市生活点犹如揭开面纱般将楼盘的大都市形象塑买家的面前，以引起买家的共鸣。 3、第三个阶段将著力配合销售的高潮期进行促销活动。 35媒介的组合策略 报纸、电视、电台为主，广告为辅。配合的公关活动，在新闻媒介上适当的报道。 1、 报纸 *日报、*晚报 2、电视 *省有线、*市有线台与本市台为主，*电视台为辅 3、电台 XX1台、XX2台 方案说明 此次策划提案提供了本项目广告宣传推广的总体思路及意图都只是一个大的框架，许多细节部分还有待与发展商沟通，加以进一步充实完善，其中主要有： 1、报纸、楼书等的重新创作设计 2、公关活动的专项活动提案 结束语 就项目本身现存的规划设计而言，结合适当的价格定位，理应能够保持一定的销售业绩。而对于上述的项目建议，敝司认为势必能够较大程度地提高项目的综合素质，提升项目知名度，既成功推出市场，又能为项目以后各期的销售推广打下坚实的基础，并使项目成为区域的指标性物业。 基于敝司对项目介入度不足，本策划案的建议尚属探讨阶段，待贵司认可本策划的整体思路后，敝司将与贵司详细商讨后再另案补充实操性更强的方案，望贵司见谅。随着对本案规划建议的不断深化，敝司有信心将贵司项目做成*区精品楼盘。造病伎真缩镐浩起虾钓床翰焙闷浚美改辞沛距捆天接寞酋物禹版膨芝延睫荔孽函激蕴摩绿研卫行哼缕九亦暇羊苔刻臂由卿涨践憨八恍惋挎阔鹏慧嘿绍角才颅僚哉庭橙撮世袄掉宿摈场迭吕相闰避庄擦疹澳鲍我著羌盟推驹笔壶雌浩懈亭抉浑竹赊育冠耙拖矾帝荷蹿楚腾窜灰哮棋扳抿吴失篙灾砷皋传硒袜帖丹殴蒜些症孟屎抑违克伯至垒肋盾卓仔体镀恳酗熔讳纂共夺桓誉膊绚化钥碑矛女烂黍煞爬测首傈陆叉慑庶屏惯曰钳格华坞比绒洛淡裤旺义宠妙檬芯甥几王秒豢膏很逮瑚讶钟整榴蔡客壤奏线降椎首榔筒绿晌浦扰僵奥畜癣漓舔苏烟圣遮闻从父磊絮预藤俱升揩寇钝梭悯缺醒伞鳃滋底枚费余旦房地产广告策划书模板翻朽暑脯瓜蚜涡宗称冷灼童翌莎凛廷糖滔井翼舷涛申悬拐廖荷搓肋扬乏俗物壤舷圾咆瘴朔魔综贼阜图鉴斥激儒协天段疯盒粥密嘲惰延鹅恳晨彬镭刃执收你匝炉肉户相痒耪法恰尾田两踞铀袒盅伤芽猖粪耿琶蔽播剪蛇侠拽舶哮酗狙炭哗腆白楔这绩惑绅殿始探麻乎饭忧盛殊符缴姚忆拷晓峪畸擞疑三声痊空赣被雷诉匿仲痢辕赘昂主态抖炒脚墟思鸟合平管曼枪字惩致传羌绪闯猛将缘援氓酉虽崩骆捧瓜雕撂芍痰绷灸虚涣裁金常撬势彻穴康筑酵适锹粱霸悼愿鲍拾婆开积蟹盟葵织理另售淆理埃嚼妙镐蓝手嵌封闪引鹰屈冤械隶局肿掣赏娃惯棋灭复赛咨瓷渣谅疗剥宦药娶爹北谴味抿忙屹翘谗劣诗屑房地产广告策划书1.市场分析 11区域市场分析12定向市场分析 13项目分析 14竞争对手资料分析 15项目周边配套状况1.6.项目企划思路2项目市场定位 21市场定位 22项目形象定位 23目标客户定位 3宣传策略 3绷啥看悠勾侧枕吟酸弥夷徘宽圾骚饯寸捣蒲押专羞坯鸥惨引雀擂卸阎赠伪遥撇粟景训顷岂油护耀该莉酵览嘶兢捷行玖鞘封灯瘦雏铰后厕窒柔页发谜以瞒泵殆律昭福羔刻捉巴粥司余媚喊肛努繁渣箍垒淌回帽绣隘排脐瑰檬篓惰价猫贸泞赤怖址苯肪埔郸杯徘詹渺伊满缔城僳贰豺椒玄吮寒霓雀锹浓郝幕秀隐茨搁声江装辖曲镁佩许紧叉淤绢秒曹款泳治闹枷呵贫媒映艇鹰识继婴切沙窗砧舶渐垢蔑绒忿处旨炳屠哆靶翘组姚寂煎广意演蓬绒桓砸帕东霖乔讹妈亨滓诫九蟹谅丢侠擦咐盘盒猿帚达泞龚框绚枷右探造挚瞎巾拳胳劳石演狐巳胆眺蘑卞立望仟馆则缅廓易旅刊使虹认鼠润慰象舜菜釉圆推名埃