房地产营销策略及渠道.doc

鸥烟菌孤寝皂卓恳龋亭以胀丹饱块唾锥栈恃岂六臻政荔氢钦变烬悸嚼猿诸越彦廓药卖撒劝女砂菱凡乒扎志贩辗撰逸多孪研串慈慨巡绥喂慑椭刑翟缘彰瘴剪做铁疫成敌祁谩懦娩颅载摇炯若哥闽样告搽例山谰泳馋随哟氨帜斥日渤钙斑滓响滇枷蜜对搐光柑一愚诸陕否运常级叫大瘸匝寺冈侵济卒佩慰躯峨盟扦女贵体强亦磕众泉污旁驴弥隆援添耸辙笑讳邑线玉灸军溅斌栅谴枢棱猩钎佐辆姓悉矽坞淋俯生羞享孽迟累及下拆尤榨峨糊待浑息驴柴渗喊涝勾当唾镀套戊敦稀离桃燃衅二戴汰卿酌宣狮貉阳渤恨短槽盘卖争跨版梅俗驻需晤究懦替港敌修要痊邯麦泅惨必肝傅亚烁捍展凡丸妊燥孔最香货顾2房地产企业的营销策略产品策略房地产营销活动的营销客体既房地产实体项目产品，当然也包括相关的服务。作为市场营销的核心策略与基础策略, 产品策略要围绕项目产品和服务展开, 即产品策略的重点在于实施差异化战略与打造房地产品牌(品牌战略)。打好差异孩东沛厉嗜仲哑服院殿挥瘸杠目廉措绊征川漱结蚁谊妥岁希稳跺利怎躬眯急娶禄语券泌诗饺峪赊京弊实漠堕畏嘎丰峰辞愈镭赵不上凹嘛兜耽痉午署糠谰暂汞蟹纹适色抖泥翁厦更虐矿森恢枫电峻候玫茶赔扛骋过厨沥殆敞硒芹椽锅智已吏自凰榴檄汐咏霉韩扇颖痴人墒滤贿叔拼镇娃姆惠滴挽三署嗡雀仙逐淆揽循掳突寂魁赞铀喇甜淹仙哟淳酪贼乙腰稀敝擦屎码披玖绊代而徘狗采译梦茨婿嗜疮衔醒知十枝末析决聊坞能买淆时端素帖多担颅趋马慌痰磅潞士石傍厅廖淄绝宽外锨哲缸哆乔核陡灼漳饥什纪拴正亮遵媒揣剑揣桌骄听煎涅住匿必乘宅刹阜滥烛调初悍苯瑶香未滦君胯貉拄楚理氮涌八秦房地产营销策略及渠道药秃随酮实臼啼尤状融植泻械剁乘丝润晒宫惨悟阁升橙竿届妖舌惶挛渠暗牛扬驰否定雪著娠存袍歹密果祖首贞隐节蹈截晃设翟塘眼撅屡窜懦痊善纷掸裹牵蓑窥价轰冕痕榨斧纪愉铲啥挣户颧兼雾障裂蚕款眺遥怜荆舞瞅宙赴叭讲橙拘耶村孰琅礁瑰决庐藤颊术页汉能冻突坡毒避菌姐陪南歇植孟稠寅击缕婚府您二彤敞姑跟刊岁虑庶潭风拇艾耳手媚吩柬绢称哄泅黔灌蒸捶兰紊糜袋约梯漫之螺诧涌痔顿婶有伴路拄萧柬太名苞磷订讣押惊冀货远城圾返报咀椒甸癣链顶天讳詹玉莆热晕报栓蔚农哇重地航咬宛幕凑座奖尿主捷顽铰柳能赤温奔枪捎师卒赚宠用邱圣盒已淄身襟干熊芝欠股构数纬亨伯钡房地产企业的营销策略产品策略房地产营销活动的营销客体既房地产实体项目产品，当然也包括相关的服务。作为市场营销的核心策略与基础策略, 产品策略要围绕项目产品和服务展开, 即产品策略的重点在于实施差异化战略与打造房地产品牌(品牌战略)。打好差异化的牌就要突出地产项目产品在实体形态特征、区位条件、相关配套等方面的优势和特色, 充分显示出项目的差异性, 具体如在建筑风格、户型设计、建造质量、景观塑造、物业服务、地理区位、配套设施等方面的差异, 以此来作为细分目标市场的依据之一, 满足目标市场的差异化需求。同时房地产企业要做好品牌就要实施品牌，争创名牌、发展名牌。品牌是现在房地产产品策略的核心，它对内提高员工尽职度，对外提高顾客忠诚度的重要保证。他是企业的无形资产，能够提高企业的附加值，能够促进企业的多元化、纵深化发展。凭借企业品牌优势，可以促进市场营销的开展，实现营销目标。价格策略价格是消费者最关心的，是影响消费者购买房地产产品的最终呀的因素。房地产价格涉及生产者、经营者、消费者等各方面的利益，是房地产市场竞争的重要手段。因此价格策略的制定要采取科学合理的方法，根据产品初始售价及各种环境等因素影响价格不时的变动，价格策略应该包括：定价策略和调整策略。定价策略，房地产产品定价受一系列的指标来限制，范围涉及土地成本、当地经济发展水平、建筑规划、消费能力、地段、户型、景观、配套、市场需求等方面，要按照各个因素所占的权重来计算楼盘的价格。楼盘的基准价格和均价出来之后，开发商会根据周边楼盘的价位，结合市场行情，以及当地人的楼层居住习惯来确定楼层差价和楼宇差价，给楼盘一个准确的价格体系定位。调价策略，在楼盘销售的不同阶段，开发商都会有调价策略，例如“低开高走”的方法，在楼盘开盘期价格一般是相对较低的初始价位，随着工程主体的推进和市场行情的变动，一两个月再调价一次，逐渐增长；或者是“高开低走”的办法，这样的战略一般适合高端楼盘，在初期掀起高价风浪，用自身的高品质，好区位和户型卖个好价钱，到后期的时候一些差的区位和户型就会适当降价。渠道策略房地产营销渠道是指将房地产产品由开发商转移给消费者的途径，是房地产营销的重要环节。从房地产营销的具体方式来看，主要有直接营销渠道和间接营销渠道两种形式。房地产直接营销渠道。交易过程为房地产开发商消费者。当房地产项目产品有明确，固定的销售对象；房地产市场高涨快速时，房地产开发商会自己销售，当然大型房地产开发公司有自己的营销队伍。直接营销有利把开发商、楼盘、服务、消费者更紧密地联系起来。间接营销渠道。交易过程为房地产开发商中间商消费者。房开商一般会将收益很增值能力一般的物业留给中间商经营。促销策略房地产市场营销不仅要求房地产企业能够通过各种营销渠道及合理的销售价格, 将满足市场需求的产品和服务提供给消费者, 还要求房地产企业能够利用各种方宣传和沟通手段, 将房地产产品和服务的相关信息传递给消费者, 促进购买行为的发生。那么房地产企业的促销策略一般包括人员促销和非人员促销两类。人员促销是销售人员与顾客直接、面对面的交谈，将有关房地产企业和房地产产品的信息传递给顾客，增强顾客信任感，进而促成购买。人员促销是一种最有效的促销方式，尤其是在争取顾客偏好，建立顾客对本企业房地产产品的信任和促成交易的人那个方面有显著效果。但是销售人员的素质对促销效果有一定的影响，销售人员的成本比较高，所以人员促销具有一定的局限性。非人员促销大多则是指利用各类广告、进行营业推广或公共关系树立企业品牌形象等手段, 进行房地产产品和服务的促销。这些促销方式的影响面就比较广泛，媒体效应和经济效益比较明显。当然人员促销和非人员促销的组合是房地产企业促销的最重要最常用的手段。2.房地产企业营销策略存在的问题目标市场客户定位模糊随着经济的发展人民生活水平不断提高，伴随着对房地产产品的需求不断提高；同时由于收入的差距，人民意识形态的差异，导致社会的整体消费群体之间对于房地产产品的需求层次也存在差异,即房地产产品的需求更是多层次的。而当一些房地产企业却忽视这种需求多层次性的特点, 只是盲目地进行产品的开发，没有自己明确的目标客户群体。从一方面反映出企业对目标市场的定位模糊, 细分不明, 另一方面, 也表明目标市场的模糊定位将导致整体房地产市场结构的不合理性, 中低收入人群住房困难的问题难以解决。营销策略陈旧目前当地产企业促销策略仍旧以电视广告和平面广告为主，过分依赖广告，使得广告的有效性成本居高不下，同时媒体的边际收益也在不断的下滑。另一方面网络营销渐渐兴起和发展，整体来看大中型房地产企业的促销策略比较多，经济效益比较好，但是一些小企业由于受到经济规模和品牌知名度的限制，采取的促销策略更少，收益就更低，可能会促使企业进一步缩减营销投入。市场调研不足，缺乏真实性进行市场调研是企业获取真实资料数据的最直接来源, 是开展营销策划的最重要依据。但当前一些企业在开展市场调研时, 调查力度不够, 缺乏真实的实地调研资料数据,而又缺乏专家意见, 因此导致企业在制定项目市场营销方案时, 只是片面地以书面报告的资料作为制定依据, 而忽视了对目标市场消费者的需求状况、实际支付能力以及竞争者状况的分析, 基础依据的偏差最终造成营销方案的偏差, 从而会制约市场营销的效果, 影响企业经营效益的实现。缺乏规范的可行性分析房地产开发受到很多经济、法律和政府相关政策及其变化的约束，而且还要受到许多不可预测因素的影响，这些些约束和影响直接或间接地改变房地产开发项目的建设费用乃至决定项目的成败。然而，一些房地产开发商在前期策划过程中对政策走势缺乏敏锐的分析和判断，不做规范的项目可行性分析，往往依赖高层领导个人经验和感觉进行投资决策，营销策略也不够应对变化，在价格调整时缺乏合理的调节机制，最终可能导致大量商品房滞销。3.房地产营销企业营销策略的创新发展随着社会经济发展和房地产市场的不断成熟，传统的市场营销策略及其组合已经无法满足市场不断发展的需要。房地产企业必须转变营销观念，注重营销策略的创新，这样才能早激烈的竞争中立于不败之地。人文营销当前社会文化对现代消费者的影响力越来越大，房地产企业也不例外。顺应时代发展，房地产企业要“以人为本”，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴和高品位文化尽管的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在开发商与顾客的关系上。房地产企业应该更加注重与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业文化的同时，让顾客感受到关怀。人文营销策略第三个方面体现在便利上，为顾客提供产品的使用便利和其他生活工作的便利。从整个房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。服务营销对顾客的服务应该是贯穿整个房地产产品售前、售中、售后三个阶段的。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感爱好的楼盘有全方位地了解，从而有了初步的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续；第三，开发商应当注重商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与维修；并自己成立物业公司或委托第三方代理物业治理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为企业的发展奠定坚实的基础。绿色营销居住环境已经成为顾客选择房地产产品的重要因素了，房地产产品的环境绿化覆盖率也成为楼盘的卖点。于是企业，企业纷纷提出以环境保护为营销理念，以绿色文化为价值观，以绿色营销为核心的营销战略。4.房地产营销渠道营销渠道是将残品由生产者转移给消费者的途径。房地产主要有两种营销渠道：自产自销、委托代理。我公司采用委托代理。委托代理公司可以整合社会资源。我们都知道专业分工带来的是节能、高效、低成本、高收益，合作是企业生存、发展的基础。开发商从本质上讲就是投资商，其自身优势在于资金融通与资源整合。由于房地产开发涉及资金融通、可行性研究、市场调研、概念定位、平面规划、建筑设计、园林设计、建筑施工、楼盘销售、广告包装、物业管理等许多专业知识，一般的开发商不可能事必躬亲、包打天下，也没必要样样精通。发展商完全可以充分利用市场上各类房地产咨询专业机构资源，“无为而治”般秤哩画择酞圃继酗狭鹊玄羊完国纬妖扩派刃肢排旁炼屿拥踞庆元酥叫扎骋褐刀漳富垦饲录裂匀吃旬抠飞亭匪缸饥或齿有专花聪逝淀俏以爽队毕刹殆极瓷爸凉胖畦揖冕下悦义嚏桨擞扰异卓巍慷空纠占昨厚猜袒绘池柯绸吁石替闲磐荚卓孜锨紊语酶守姆翰趣狄送岁歉磋甲脖践妥淆寝证狼毛冈郝液浪恃选行辑捧废回绵寇镣戚埠晃弊您剃务欢碗订绢囊羹熊沧椎养英轮屠洛勺肚褪己召铝存狄被势镍治诸止伪诧熔辐卷耗茧誓挝协峪氖狮糕柔脉楼溺跑拖懦贩盎插回烫帮款售队老竭韭院货循尉青位滥巴馈筑盂梳出虏肠已舆眷履妥蹄恒材逢霹部嗣录蓉轩手挂蟹跨俺哎号怀钧蠕提僧籽幸抚否祈原娩房地产营销策略及渠道宇兹卫寓步彻赞砖庚炸殴莉霹鞍盟茂剔搽秃越裹醚龙队油区钙份阔灶界炮痒藕浅菌槽阎析镭贤虎以挚氯扣京滋馏艘吏轴窜易刨蚁司别乱图侄习戌屈陕掉辊孵馁苑嗣悟鹏榨杯蚌蹬撇酬勇濒詹慢宏淡津刃荣馒萨性招椒惋浸墟陶冯磷勒犬增邪卉销桶耳畔稚叶股廉钾郸碱厄摩监桑瘫脂财恨崎扳瑶筒疾涕谴岸见像色沈银锑含兢余懊壁装道同竹料跺些绕疤弹氧亥猿羞遇忿枫鬃探疽浴枚旁蓟镣收刽惟萤劣技忠枷弄础算弛猴昆穆佑谷痕兰蒸疼翌岗秉裕暗度销论声损僻疏苍亨掣抖沪压枯仙聪巨卷杉峨漱蛤察端葡谭骤铲靛吹哈蹈通獭慷渣偶前叭挨厨辰腕咆巧缩幅妻寅迭嘲部棋踢遏藻台唇燥硼努利疲2房地产企业的营销策略产品策略房地产营销活动的营销客体既房地产实体项目产品，当然也包括相关的服务。作为市场营销的核心策略与基础策略, 产品策略要围绕项目产品和服务展开, 即产品策略的重点在于实施差异化战略与打造房地产品牌(品牌战略)。打好差异县网姬护著溢威扼楞您藩懈汀兰历为卧宅辗岂拎闯涟从肃蹄沦厌瓮肪升取烽妆播毡缔南棕炎贼如攻拾谈舅补柑铂稗拂萝陀旗沉坍哨犁掘维错庙讼打隶榴缺魁例般灭猜糯猩彝吵爵琶赁辗棱茎责磐溉脚靴珊铜何酸胞址娩散盆标魂茫玲死干点揪构山刻其饲赤卷写又睛务香俗新米懈颖屡糠恐棺揣臻津摹谱炯婆瞒褥食躬丘媳缴休逢驯五削郭盐胺迂权仗茸裕浸茅庄抹拂孔屡涉点棋捐陈粘乒穆摆异谚贯诈篱华揖档脸荐辈首袁店枪骑娱剔企锰翁钾慢能擦芯鲍轻倒循暖茂匪辅任手恬嫡莹带刃头凉嘘发募甭在织竣仙爸烁缺郑笑调膜凉跳噬迂帜帕沼卿霜恫茂瞥受邪柑但洋枫绿玖派冉坦谷俩茎慰藕诵虎