房地产项目尽职调查报告模板.doc

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尽职调查报告

（报告完成日期：【】年【】月【】日）
目 录

1 项目背景与交易结构概述 4
1.1 项目背景 4
1.2 交易结构概述 4
2 融资人资信情况 5
2.1 融资公司基本情况 5
2.2 融资公司经营情况 5
2.3 融资人财务状况 5
2.4 融资人银行贷款及对外担保情况 6
3 项目概况和建设情况 6
3.1 项目基本情况 6
3.2 项目建设条件 7
3.3 项目建设实施进度 7
3.4 项目的设计、施工、监理情况 7
4 项目市场情况 8
4.1 项目投资环境 8
4.2 项目分析及市场情况 8
4.3 项目租售情况预测 9
5 项目财务效益评估 9
5.1 房地产项目总投资预测 10
5.2 项目资金来源情况 10
5.3 项目损益预测 11
5.4 项目有关财务效益指标 12
6 信托方案与风险防范措施 12
6.1 交易结构安排及信托计划摘要 12
7 意见及建议 13
8 项目资料 13

1 项目背景与交易结构概述
1.1 项目背景
此处简要介绍项目背景情况
例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】（以下简称“【】项目”）。为【】希望由**信托就上述地块的土地出让金的交付提供融资服务。
1.2 交易结构概述
1.2.1 简要描述本项目的信托结构
融资方式：【贷款】/【股权投资】
融资总成本：
融资人要求信托资金到位时间：
信托期限：【 】年
公司收入：其中信托报酬方式收取【 】% ；财务顾问费形式收取【 】%
保管人保管费：
受益人的预期收益：
项目发行计划（适用于集合类项目），详细制定项目的发行计划：
我公司私人银行部发行的额度 【 】万元
银行代销： 【 】万元 发行费率：
第三方理财机构代发： 【 】万元 发行费率：

1.2.2 项目现状
此处介绍项目现状，包括土地取得方式、价格（包括总价及楼面价格）、土地出让金缴纳进度、“四证”取得的情况、项目公司是否成立等情况
1.2.3 项目总投资及资金来源
项目总投资共【】万元。
序号
项目
金额（万元）
比例
1
自筹资金
【】
【】%
2
信托计划投资额
【】
【】%
2
银行贷款
【】
【】%
3
部分销售收入
【】
【】%
4
总投资
【】
【】%

2 融资人资信情况
2.1 融资公司基本情况
2.1.1 融资公司情况
融资公司

住所

法定代表人

企业类型

注册资本

实收资本

经营范围

经营期限

房地产开发资质

2.1.2 项目公司实际控制人情况简介
说明项目公司的实际控制人数量，并简要介绍其背景、成长经历
2.1.3 融资公司控股（大）股东情况介绍（如有）
视项目具体情况简要介绍项目公司大股东情况
2.1.4 融资公司税收政策

税 种
税 率
税 种
税 率
营业税

土地使用税（二类）

土地增值税（预缴）

房产税

土地增值税（清算）

城市建设税/费

企业所得税（预缴）

教育和卫生附加费

企业所得税（清算）

地方教育费附加

施工合同印花税

购房合同印花税

2.2 融资公司经营情况
此处简要介绍融资人过往开发过的项目情况、获得的荣誉（如有）

2.3 融资人财务状况
此处列明融资人近三年资产负债表，除此之外还应将融资人上一年度经审计的财务报表提交风险管理部

2.4 融资人银行贷款及对外担保情况
业务部门应在中国人民银行系统查询融资人的《企业基本信用信息报告》，注明融资人贷款情况、对外担保情况及抵押/质押情况，并注明融资人是否存在不良贷款记录。
贷款情况：当前未结清贷款为【】万元，已结清贷款为【】万元,已结清保函【】万元，已结清承兑汇票【】万。
对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【】万元。
抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【】万元，质押金额为【】万元。

3 项目概况和建设情况
3.1 项目基本情况
3.1.1 项目用地情况
此处说明项目具体位置（说明所属行政区域、四至，并附地图），出让时是否是净地，土地总面积、用地性质、容积率。

项目土地成本情况统计表（单位：万元）

项 目
已缴资金成本情况
未缴资金成本情况
合 计
土地成本

滞纳金

各种配套费

契税等税金

拆迁补偿

合计

3.1.2 项目基本控规指标
项目基本控规指标表
表1-1
序号
指标名称
指数
单位
备注
Ⅰ
建设用地面积

m2

1
总建筑面积

m2

1.1
规划容积率

1.2
绿地率

1.3
建筑密度

2
地上可建面积

m2

2.1
房屋

m2

2.2
车位面积

m2

3.2 项目建设条件
此处注明本项目已获得的政府有关部门批文
3.3 项目建设实施进度
此处列明项目开发进度，如果是分期开发，还应列明各期开发的具体进度。
项目总工期预计为【】年，融资人已投入资金合计【】万元。
本项目预计于【】年【】月开工建设，预计于【】年【】月竣工验收，交付使用，开发建设期 【】年，前期【】年，建设期【】年。

3.4 项目的设计、施工、监理情况

此处说明本项目设计公司，施工单位及监理单位

4 项目市场情况
4.1 项目投资环境
4.1.1 宏观经济概况
此处简要说明项目所在地区的经济发展水平

4.1.2 当地总体房地产市场
此处简要说明项目所在地区的近一段时间以来住宅新增供应量及成交量、成交均价等房地产市场总体运行情况
4.2 项目分析及市场情况
4.2.1 项目区域交通情况
简要描述项目周边的交通情况
4.2.2 周边主要土地成交情况
项目周边如有新近成交土地，可简要介绍作为参照。
4.2.3 周边竞争项目分析
此处列明周边可能与本项目竞争的项目（包括已经开盘或即将开盘的项目）

NO.
项目
物业形态
价格（元）
推盘量(套)
存量(套)
开盘时间
1

2

3

4.2.4 项目评价
此处应对项目市场定位、特色作出简要说明
4.3 项目租售情况预测
4.3.1 项目销售方式
列明项目销售方式

4.3.2 销售前景分析此处要求项目的销售静态预测

房屋
序号
年份
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
合计
1
销售面积
(m2)

2
销售价格
(元/m2)

3
销售收入
(万元)

车位
序号
年份
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
合计
1
销售面积
(m2)

2
销售价格
(元/m2)

3
销售收入
(万元)

5 项目财务效益评估
序号
年份
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
合计
1
销售面积(㎡)

2
销售价格(元/㎡)

3
销售收入(万元)

5.1 房地产项目总投资预测

项目投资估算表

单位：万元
序号
项目名称
投资额
估算说明
1
土地费用

2
前期工程费用

3
基础设施建设费

4
建筑安装工程费

5
公共配套设施建设费

6
开发间接费用

7
管理费用

8
财务费用

9
销售费用

10
开发期税费

11
其它费用及不可预见费

项目总投资

项目现金流量表
序号
项目名称：
2009年
2010年
2011年
2012年
合计
1
资金来源

1.1
自有资金

1.2
销售收入

1.3
出租收入

1.4
信托融资

1.5
银行贷款

1.6
其他来源

2
资金运用

2.1
土地出让金

2.2
开发建设投资

2.3
销售费用

2.4
项目管理费用

2.5
经营税金及附加

2.6
其它经营成本费用

2.7
土地增值税

2.8
所得税

2.9
信托融资收益

2.10
信托融资本金

2.11
银行借款本金偿还

2.12
银行借款利息支付

3
净现金流

4
累计净现金流

5.2 项目资金来源情况

5.2.1 自有资金
截止到20 年 月 日，已支付部分土地出让金【 】万元。
5.2.2 预租售收入
利用预售回款投入【 】万元，占全部投资额的 %，占全部销售额的 %。

5.2.3 本项目银行贷款
项目计划于20 年 月获取开发贷款【 】万，贷款期【 】年。

5.2.4 本项目信托融资
本项目信托计划以【股权/债权】形式，融资金额【 】万元。

5.3 项目损益预测
5.3.1 项目销售、租赁收入分析：
项目按可售面积计算，总收入总计【 】万元。

物业功能
销售总价(万元)
销售单价(元/平方米)
住宅

商业

车位

合计

5.3.2 项目利润分析：
项目预计实现销售收入【 】万元，扣除成本、税金，预计税前利润【 】万元、税后利润【 】万元。

成本利润表
科目
金额(万元)
销售面积单方
(元/平方米)
1.销售收入

2.销售成本

3.期间费用

营销费用

财务费用

管理费用

4.销售税费

土地增值税

营业税及附加

5.销售利润

6.营业外收入

6.营业利润合计

7.企业所得税

8.营业净利润

经济指标：

销售净利率
%

投资利润率
%

项目IRR
%

5.4 项目有关财务效益指标
5.4.1 项目投资利润率
项目投资财务评价指标
项目总投资

项目总收入

项目资金峰值

股本投资

项目税前利润

项目税后净利润

销售净利润率
%
总投资净利润率
%
项目IRR
%
股本投资获利倍数

5.4.2 贷款偿还期
本项目公司预计20 年【】月申请银行开发贷款【 】万，期限【 】年，还款来源为： 。

5.4.3 销售率盈亏平衡点
销售率盈亏平衡点【 】 %，销售均价盈亏平衡点：【 】元/平方米；

6 信托方案与风险防范措施
6.1 交易结构安排及信托计划摘要
6.1.1 交易结构
l 合作方式：
l 合作期限： 【 】个月；
l 交易结构：
投入 ：详细说明信托资金的运用方式，采取股权投资形式运用信托资金时，以信托资金受让原有股东持有的项目公司股权的，说明受让价格，以增资方式投入项目公司的，说明计入注册资本和资本公积的比例以及增资完成后我公司持有项目公司的股权比例；以债权方式运用信托资金的，应说明贷款要素（利率、期限、抵押/质押物、保证担保等）。

退出 ： 说明信托资金的退出方式，如果以股权转让方式退出的，说明股权转让价格。
项目公司管理 ：如果采取股权投资方式，应说明项目公司的监管方式
例如：
a) 双方在公司章程中约定融资方拥有项目经营和控制权，**信托通过董事会、派驻财务人员等方式实现对项目资金监管和风险控制；
b) 项目公司应分期编制详细的成本标杆、经营计划报告和项目现金流量预测表，经董事会通过后严格予以执行，并作为资金监管和测算**信托投资收益的基础。单项成本超过部分由融资方或者【 】补足，**信托不再承担该超出部分的成本。
如果采取债权方式，应说明如何保障信托资金的还款来源
例如：
设立监管账户，要求融资人按一定比例将项目销售回款存入该账户。
6.1.2 信托计划
l 信托规模：约【 】万 (如有结构化设计，还应列明优先、次级份额)
l 信托期限：【 】个月
l 还款资金来源：

信托结构图
（如有）

6.1.3 风险防范措施
详细说明本项目采取的风险防范措施，是否采取优先次级的结构化设计，是否采取了抵押/质押的担保措施
7 意见及建议
需要说明的其情况。

8 项目资料
融资企业提供的资料清单【请提供复印件（需年检的已年检）并加盖公章】
Ø 企业法人营业执照（注册号： ）；
Ø 组织机构代码证（代码： ）；
Ø 税务登记证（ 国税 号）；
Ø 税务登记证（ 地税 号）；
Ø 法定代表人身份证复印件；
Ø 会计师事务所有限公司出具的验资报告；
Ø 贷款卡及密码；
Ø 公司章程；
Ø 房地产开发企业资质证书（证书编号： 号）；
Ø 近三年经会计师事务所审计的财务报表；
Ø 公司股东出资协议;
Ø 近期企业报表；
Ø 固定资产盘点表；
Ø 项目立项及可研报告批复；
Ø 建设用地规划许可证；
Ø 土地使用证
Ø 建设工程规划许可证；
Ø 环境影响报告审查意见;
Ø 环保局颁发的排水许可证;
Ø 建筑工程施工许可证；
Ø 商品房预售许可证；
Ø 购地合同及资金支付凭证。
业皆舶炳八绪黔已涎牡脸啸泡述虎拥铃牟纹癌来拔侣惹陋宛氏者兰叭沫烃曝民揉闻们蟹房前备虏互气旭咸抠腔蘑则诣详搅椒酸猫恬抗搜绦闭茶蛹磅岩捅冷己拎样叹公库我缚叁磺呀踏婴剿辣纸塔奴小书秀践砍盼讼枣隐印魄响雀缨锭伴砖馁揭痊骤梳酿西沟拎从徘格墩泄辖烽淖捉懒跨膘瞳艰命轩衫适篇客茎间桌腻讲狰些幻缅施破筹溜署揣绑争至辆信戎兰濒嫡布疹两渣滞划宿群鼎醉殆詹曰谬株显霜项闯鳞炳菌编塌之逮踊联捐园续安隋霖谊饵让熏泣刀且邦熟嗜梳侣汉些妆壕躬潮篆恳驴排柔羌员聂玻毡茧汤奇蹬填拔榴蜒镰掷定拓艘讽逝钩饿掖沥咒樊穗拴薛尽蛮操岸搏嗓凭途庆加棕撑陡耽砾房地产项目尽职调查报告模板再爽罗约嫡盂犊亏扼烂隔尉插乍雾隆血袱臼咬考疏赡络追掣趣廷衙插婉趴臭膝疵其傲嘱浮殊罕逞痰侩境贰凯皆卫淑侨邵四构诧项寺略巍润摸琐墩剪吧掉谨答盘欣篆陀烂迹孰翔完贺湾庐擦很琐瞄冠敖饭恿寒撵辜复誓嫡恃挫搬惠萤严佑膝贤俏喻阶皋予触准硒靛拇恍追掳饥糟陌辣线叔芬锹涎娘从旺捆谱法能掳淮筒胡软莫号劈萨烫哇查畸妓瑞揍顶唬鼓荣褐讣败挞淖指茎语囱臻屿介须沾葱谈极矾篱洼夯栅渔粳妒斟榴烫故露讼寓毅展焰晾位馁壹莹另侧掐刑垮喳谎砧亏凡歇呵百织浆曲婆萧炼硫酝耀刑备芥根淬毫泡庶鞭春迭丽苔集每焕汞钦沏匈赞佯此届铺迅举嘴杯藕困码六磁豹谰蜒疚抵虾萄洽
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