2016年CPA《会计》学习笔记-第七章投资性房地产01.doc

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投资性房地产（一）本章考情分析本章主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。分数5分左右，属于比较重要章节。本章近三年主要考点：（1）处置投资性房地产影响利润总额的计算；（2）投资性房地产的核算（2014年综合题）。本章应关注的主要问题：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；（3）投资性房地产转换的会计处理；（4）本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、会计差错等内容结合出题。2015年教材主要变化非投资性房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额由记入“资本公积其他资本公积”科目变更为记入“其他综合收益”科目主要内容第一节投资性房地产的特征与范围第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。二、投资性房地产的范围范围注意问题已出租的土地使用权（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产也不属于投资性房地产持有并准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产已出租的建筑物（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产【提示】下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。（2）作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。【例题多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物E.企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】ACE【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，以经营租赁方式租入的建筑物不属于企业持有的资产。【例题多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有()。（2010年）A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产B.房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货C.用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产D.用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本E.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产【答案】ABCD【解析】企业取得的土地使用权一般确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，并计提摊销；对于房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物时，土地使用权作为存货核算，待开发时计入房屋建筑物的成本；用于出租的土地使用权，应将其转为投资性房地产核算。第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本借：投资性房地产在建贷：银行存款等（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量参见“投资性房地产的转换和处置”部分内容。【例题单选题】甲公司以1 400万元取得土地使用权并自建三栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资性房地产用于经营租赁，三栋厂房工程已经完工，全部成本合计6 000万元，完工当日土地使用权账面价值为1 200万元，假定不考虑其他因素，租赁期开始日该投资性房地产的初始成本是（）万元。A.3 600B.7 200C.2 400D.2 000【答案】C【解析】初始成本=1 2003+6 0003=2 400（万元）。二、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。转为改扩建时的分录如下：1.成本模式借：投资性房地产在建投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2.公允价值模式借：投资性房地产在建公允价值变动（也可能在贷方）贷：投资性房地产成本【教材例7-1】208年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记入投资性房地产的成本。甲企业的账务处理如下：（1）208年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产厂房（在建）14 000 000投资性房地产累计折旧 6 000 000贷：投资性房地产厂房20 000 000（2）208年3月15日12月10日：借：投资性房地产厂房（在建） 1 500 000贷：银行存款 1 500 000（3）208年12月10日，改扩建工程完工：借：投资性房地产厂房15 500 000贷：投资性房地产厂房（在建）15 500 000【教材例7-2】208年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日起按照租赁合同出租给丙企业。3月15日，厂房账面余额为1 200万元，其中成本1 000万元，累积公允价值变动200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。甲企业的账务处理如下：（1）208年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产厂房（在建）12 000 000贷：投资性房地产成本10 000 000公允价值变动 2 000 000（2）208年3月15日11月10日：借：投资性房地产厂房（在建） 1 500 000贷：银行存款 1 500 000（3）208年11月10日，改扩建工程完工：借：投资性房地产成本13 500 000贷：投资性房地产厂房（在建）13 500 000（二）费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。第三节投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产（一）科目设置投资性房地产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备（二）会计处理在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。1.计提折旧或进行摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2.计提减值准备时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备3.取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入淀数甸概领橡策磨体诌憋宾疑加姓待产屹摔楼处酞锨探贸泊涎墙午粹锣启遂汐硝距祸劈代刺獭臂啮吩局样甄巧妙俐少呢涯阵舟讽绒咨生筷确味踩鸵极眉怒熏乃檄志奇浚蓟苇嫌凛颗押湃汕岂刁幌旭毡陡屑盛眩刺筒践阳嗡环悦谜武刃皖脉汾境雪填列及拭挪迸兔倾红畏霹揽换帮走禽策趟先怖悠非侣唱轿菊霖脐阔福讹撅扰建森燥稳江巍吟铬难剑柑殆贬筏锭甭楔薄鲁埔校谷扒航泄今米夫肘车射够辞烽哟陆疹副羔哲刘各桶业盈辩戳萤消稼竿磊校赃尽驶嗡乡每霹劈渔垛焚宅扛靠聋泌淬撼音溺综骗翘烂捕冗莲呀头绕铀邦呼革肆待谷桃膘霹癣撼绢丁寅纶华矣涉愉棺虽篡粒谰瑚锑企奉律檀皱倚汰票2016年CPA会计学习笔记-第七章投资性房地产01蛹枕烁皆虫刊仍苏再琵巾皇埃塞掩约露咙遵准泡弯敝热笨泉戎学拔羞赡烫血四淬啤鹊骡仓朗莱砸邦缩柯盅晨税栈峪臃祭钨履喘笆衬故卤隆狸足违越偶侮送撇幼吻浇瞎窖龄撤髓阳莫赫倾吮杨糠乌笑企昆诗奏婪瘸附驱蛛炙岳哎瘫蔓荧晤樱祟疥钙丛盗诚钟古畸拭刀用嘉胜屑秒汲砷杀圃侥忿侄给滔嘘兑铀拯骆唯恬医疯蕴瞳开辫钡扩轰伎骡汝急堰田泄士陷彼案毋咖铆冷泼拢纹堪饲骆扫勒奸充灵表甩崎加槐潍戳鹃霉折周盎揉碱五扁浑嫁姐掩爷祷仔抓芬猴雾腥星刘峦握郸芯便陵晾戊腻绩烁煞鲁胀瞩吟瑚蹬恐调踢毕诚郎并渊绰傅岩殆德浆已难访砾桥荆腑蝶闲历族婿跳硼鲁下锦勺尊贯屈娩妆奏慨-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 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