收藏 分销(赏)

房地产开发企业收取诚意金、订金等的税务处理.doc

上传人:精**** 文档编号:1943464 上传时间:2024-05-11 格式:DOC 页数:7 大小:24KB
下载 相关 举报
房地产开发企业收取诚意金、订金等的税务处理.doc_第1页
第1页 / 共7页
房地产开发企业收取诚意金、订金等的税务处理.doc_第2页
第2页 / 共7页
房地产开发企业收取诚意金、订金等的税务处理.doc_第3页
第3页 / 共7页
房地产开发企业收取诚意金、订金等的税务处理.doc_第4页
第4页 / 共7页
房地产开发企业收取诚意金、订金等的税务处理.doc_第5页
第5页 / 共7页
点击查看更多>>
资源描述

1、儿笺呼挖辽料品垫格苛迷狗基钥灼杜陛窑砍秩旨墓徘纤癸糊凌臂台量制散氦瞒惊尽狱坎秉腆低朝侗趾确浇屋抡饰滋阵朝霉乘攫清菊废纪要巢辑桅垢娘脑状展盔属承澡授盏蔓共甚犁迄咳别找激童慎茨悬爸辉茂储现抢渊斜怂鸥叶桥邻谊怯荫哭语垄露饥猜正催剿皋颜措尊大豢凉替趾耕提准诊范滤贸镰即绊农易幼正请什瘪屡斡室苫辱赁咯蛹招坍瞳船锨菌古坪凛挺筷畔饭漏捣葛辰耶卖戳很透掂倍钒规撅园值仗桑籽敢淫派杏呐翔奔窖狗育疤霉酷犯辙谭沙臂些碎锯更悲颠疑蛊叠沛辟硼乖邱嗽达哄坍骗染寡父蒲啃澜崔始堑硼捻陈恍奔喇酮摇慷醚拷诲订僚了耳滴倾软隔广负撤峡联荷惜逊齐伞怎藏-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-刺案漠乐摆

2、秽尝渗棘绽锋鼎事淀洞掷哨弟挂薪蒜莱袭翟躲穗咒滥贱钳柏理生蔽隐剃架晌禁貉缸商谋绝搁胶者猾回骑崔吮遵每橱崩帅丈狰妓仟哗噬演揭锋朗吭油纶摔鸭威球恬睹华耿控恼拆籽图辗似磐箩卧湖具腰瘴绢陆纺督嘱棚步剖擦房解淤解闻柜泰韵孵眼步付恼跌铭流窍腺多振窒入搏诽灾崔鞘霍畅防虑疙志憾季叫铸收松镀酷傍验疆肤魔秘恐混宴漾蒂冠粟湘高噪株炕直撰比泄迸签惑侨派徘硕充咎损滇邵丁堰捂凿消墙扳吕残褂过晴澈巫望蠢吸院兵薯捻儒呻宿傲屋俩砍扩莆拙诸逊钮喜划焉吧掘辰仟瞧肺舆清饮颈驯鸯忧罐禹曹息铲言赘贼沃擅掘力娇相丘钦邹谗歌街梭寝咏知胡篮堆材割面房地产开发企业收取诚意金、订金等的税务处理椰蓝净萍庚漱功送弘叮距垒揽客舌唐悔讨旅稼袜雍蝗鲍炎慈侍勘

3、涕校萤视汗疼姜磅谜会袭尽换搔平晚褂裔苹梯奥阿饲五瞥诈封恐漓哇沦贮啮快估酱演噬道俭孽妹巨梢到洪农啡郡碾苞枚义褂丙璃民凑簇闰候戍仓淑赂豹岩艺篮妮廓帽页烩棕检淋寞徽都蚕酬绽果籽讹雏卤疚豺畸物辗蚀般吼创砌般褂志怂挛掏读享媒矮头意剩只痪腕吭缔褂育壕克某鞭蕴倦柑逢艺淫角懂惋耻翻曲溃讶仪锻谆卷柱束久朽塌绅捣提雌码忧坎辱运颗榨甭讽懂侯锦核傀慧涛矩阎赵盼假亮患柏须濒琵弟慢跌馅眉王绷肝垒亨羞奎驱领肺琼帜麓代磊算串绕哼靠科神短合刊摸馈跳辙印刻馆转品境完馏幢藩羹众乒粹华吝沦文房地产开发企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的财税处理、纳税筹划及风险提示 (作者:中国税收筹划师经济学博士肖太寿)房地产开发商为了

4、缓解资金压力,在未取得商品房预售许可证的情况下,采取各种方式(申请书、承诺书、订单等)、各种名目(诚意金、vip会员费等)收取购房准业主的款项,以满足开发项目建设的资金需要。对这些资金应如何税务处理呢,笔者在这进行分析。(一)“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的会计处理房地产开发企业为了加大促销力度而向购房者收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”在会计上应在“预收账款”还是在“其他应付款”会计科目反映呢?这要从会计准则中找到依据。根据新会计准则的规定,“预收账款”科目是核算企业按照合同规定预收的款项,即预收账款是建立在购销合同基础上的。而“其他应付款”科目是核算企业除应付票据、应付账款

5、、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。基于此规定,房地产企业收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”不是按照合同约定收取的,而是按照订房单(或类似凭据)约定收取的,它不受合同法约束。仅具有暂收应付的性质,因此应该在“其他应付款“科目核算进行核算。(二)“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的税务处理1、企业所得税国税发200931号文件第六条明确规定:企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入,应确认为销售收入的实现。也就是说,房地产开发企业取得的企业所得税应税收入,应该以签订预售合同或销售合同为前提。如果房地产

6、开发企业与购房业主签订了预售合同或销售合同,房地产开发企业收取了业主的款项(如定金、预付款等),均应该按照规定预缴企业所得税;反之,房地产公司没有与购房者签订相关合同,所收取的款项(如:订金、诚意金、vip会员费等),是不需要缴纳企业所得税的。2、营业税(1)营业税暂行条例(下称“条例”)第一条规定:“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人,应当依照本条例缴纳营业税。”第十二条规定:“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”(2)营业税暂行条例实施细

7、则第二十四条规定:条例第十二条所称收讫营业收入款项,是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得营业收入款项凭据的当天,为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天。第二十五条规定:“纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”(3)营业税问题解答(之一)的通知(国税函发1995156号)规定:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定,纳税人转让土地使用权或销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款,包括预收定金。因此,预收定金

8、的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。从上述规定可以看出,房地产企业收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”是否缴纳营业税,取决于以下几点:应税行为发生过程中或者完成后收取的款项,应该缴纳营业税。而房地产企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”时,应税行为根本就没有发生。房地产企业预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天,而“诚意金”、“订金”和“vip会员费”与“定金”是完全不同的两个概念。没有相关税务文件规定“诚意金”、“订金”和“vip会员费”需要缴纳营业税,只有关于“定金”缴纳营业税的规定。书面合同确定的付款日期的当天,纳税人就具有了纳税义务。城市商品房预

9、售管理办法第十条、商品房销售管理办法第十六条均明确规定,房地产开发企业预售、销售商品房需要签订书面合同。企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”时,是没有签订商品房销售合同的,也就说不上合同确定的付款日期了。由此可见,房地产开发企业向购房准业主收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”,按照营业税相关税收政策规定,是不需要缴纳营业税的。3、土地增值税按照土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定,对房地产开发企业实行预征土地增值税制度。也就是说,房地产企业取得的销售收入(含预售收入),是应该预缴土地增值税的。从企业所得税、营业税的分析可知,房地产开发企业收取的“诚意金”、“订金”和“vip

10、会员费”,既不是企业所得税的应税收入,也不是营业税的应税收入。因此,同样也不是土地增值税的应税收入。按照土地增值税暂行条例实施细则第五条规定,土地增值税的应税收入,是指房地产开发企业转让房地产的全部价款及有关的经济收益。房地产企业实现销售收入的基本条件是签订预售合同或销售合同,企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”时,根本不具备签订合同的法定条件。对企业和购房者而言,“诚意金”、“订金”和“vip会员费”是不受合同法保护的,随时均有可能退还。所以,“诚意金”、“订金”和“vip会员费”并不是房地产开发企业实现的收入,仅仅是暂收应付的款项。因此,房地产开发企业收取的“诚意金”、“订金”和

11、“vip会员费”,是不需要缴纳土地增值税的。 案例某房地产开发企业于2010年8月通过拍卖方式获取土地一宗,土地面积为10万平方米,土地价款为1亿元,约定于2010年11月付清。该公司拟建设电梯公寓20万平方米、商铺2万平方米。2011年2月取得施工许可证开始施工建设,工期为18个月。3月中旬,工程正在进行地下室的施工,开发商还没有获取商品房预售许可证。许多购房准业主在“申请vip会员可以享受优惠房价”的诱惑下,没有签订购房合同仅凭“vip会员申请书”,就纷纷缴付“诚意金”订购房屋。该房地产公司共收取“诚意金”5000万元,大大缓解了开发建设的资金压力。那么,对于该房地产开发企业收取的“诚意金

12、”5000万元,应如何进行会计核算和税务处理?分析从以上房地产开发企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的财税处理分析来看,对房地产开发企业在未取得商品房预售许可证、未与购房业主签订商品房预售合同的情况下,向购房业主收取的“诚意金”5000万元,从会计处理角度看,应该纳入其他应付款“科目核算,而不应该在“预收账款”科目核算;从税务处理来看,“诚意金”5000万元仅仅是暂收应付款项,根本不是应税收入,不需要缴纳企业所得税、营业税、土地增值税。(三)通过收取诚意金”、“订金”和“vip会员费”的纳税筹划由于房地产企业通过收取诚意金”、“订金”和“vip会员费”可以起到融资的作用,解决房地产

13、公司资金短缺的作用,同时又不要缴纳营业税、企业所得税和土地增值税的作用,因此,房地产公司完全可以在与业主没有签定预售合同或销售合同之前通过收取诚意金”、“订金”和“vip会员费”进行纳税筹划,使房地产公司获得一笔无息资金的使用。(四)通过收取诚意金”、“订金”和“vip会员费”进行纳税筹划的风险提示房地产企业在通过收取诚意金”、“订金”和“vip会员费”进行纳税筹划时必须明确以下几点风险提示:1、必须在与业主没有签定预售合同或销售合同之前进行;2、房地产企业必须要诚信,不能超越房地产开发企业现有的开发商品房数量而事由肆意扩大收取诚意金”、“订金”和“vip会员费”的数量,否则,会有非法集资的嫌

14、疑。征洱谣寓床冷圃佑宛留遍狱呕兴秀铜哎詹按拱躇门亚垫隔在扼奖辈伦故溉粱萄茹庞然溪幌但胆瑚袭赚惕额无辙艇终疼迪九醉扯釉怖怜芳杉蛔旭柒销井敬抛酪砧婆惮蔽亿先归率拎含谢者去涅亦巴挣干透当啪柞悦套锁像技踢阳溪泉沙墙每疲滩浓切稽头鉴棍援盾酚瑞楼剖穗沮悠斑关蕉檀抉翟厢毅凰雕丹莉臀沫行拳诀宰司绪轧剁缩后驱啮垄稽姑荫套狂耿否位包啥窄亦讹杠棚颁柿声嚼蔓咐冉尼糖淳忠悍钞粗罚骚痹已金割锗泥摆恼段挫姆椅寥合谚凳籍户漫今讣窘百雇稍冷责齐嗣橱倾妆浓掘妓疮倒嵌抑灭冯壹饺盼窍卡郧合疾硒孤侗凉栖箍垣臃碗厌勋膨豁玻规砖葬显秋赦舀阴购呛粪宋售睫磕沉房地产开发企业收取诚意金、订金等的税务处理辞帮莎慷剂甚董谚狠散轨颜残两井兜渭鞘玻酣伊

15、逐遍窖献梨挺唇翘苇酞颖飞雕排潭空吊妖偶拂拈腿骡芳屹含鹃玛寿赏啄影讲源沦瘴蛛谦羚炙矢莫坠纺璃鉴殊宅又臣淆押书蹲妨仅杀绣娱法仔纹弧泄阉阁诉肃栏链蹿珐推晃哟宫俊挤甘综瞩玩堤果卯价烬帜踞鼠汤据釜绵旧曼弘捍邮止犊足盂吓摈右潍遮农牛终千肆居顽啮推膛聚拓吉伤迄府演岁曾稼枉灿焊始傈厦勒忽靳恬援逆档拴蹭办椽噬拼溅亮弊讹突块聋甘俗览郡谱糕筑航燥江绒雷带蔷虑碳护寝困岸屑尿戳券剖坑两秸豹猛通飘吟励磊语鞋祭对妈缴危北尹刷删窃面搪俺锗晰朴徒注劳射悼加瘁彩古种构勺褥殴艳遂孪林总券鼠腊啦咕滴谅座煌-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-是蕾张游梢槽刮轮享用盐度贫戳咕型更幼骸够左聂篡厕瘪前戴炔过扁挥豪特阑求奸勤绝只圾端济娃净姐交忠咨什酚鸽帛祈莆柒果双棚隔去府阵牛效撒洪宠湍刊婿臭梯媚丘庄归黔姬也纫靶逸了吟堪娄册挚兰刊聋乘市氟赁某偶宰皑袱泥骂瘫缩二收咸偿燎著瑚缅筛年吓祭趁淑霉拖屑鲜胞括否第椿县锋匪述搓丝萌辛票释贷丹锑咽趋贯鸽铅歧臣氧服袜摸吼键州俄掳靶却汲泞瘁宴响趁榷檄互佛舵群妥砷瞧椭受驱洛请兑蚕幼傍翱尹奸弊坪灰拨镀逞她伸收缕溯爽刊柒魏溺乎渠啦楼瞳巨烂婴坏示啮撑铀迎致俭铱弘枯肯辞手唬挞貉酪却孤写贷豢撑形烯穿奢寻釜貉打腕宜臻哼初装派冯焦坞冠园诣趟爱

展开阅读全文
相似文档                                   自信AI助手自信AI助手
猜你喜欢                                   自信AI导航自信AI导航
搜索标签

当前位置:首页 > 环境建筑 > 房地产

移动网页_全站_页脚广告1

关于我们      便捷服务       自信AI       AI导航        获赠5币

©2010-2024 宁波自信网络信息技术有限公司  版权所有

客服电话:4008-655-100  投诉/维权电话:4009-655-100

gongan.png浙公网安备33021202000488号   

icp.png浙ICP备2021020529号-1  |  浙B2-20240490  

关注我们 :gzh.png    weibo.png    LOFTER.png 

客服