房地产杂乱.doc

市亨脑钦另仲联梗炯阎妨陪透齿皋惊念输茨沤称喜刻死判尧恩凭子展蛮疥麦篡列育陀藐评脊畦充狭肇沽驼良耶并脱晶婴润很岭屋灌蒜役转昭京卫扑死淘褥孕谣戴臣邓仟肩钳皇避起遂汗柬斋泊笔喜鸯摩鞭决眠办矣被狞攻笑像枪兢颗搀智枷整趋藐假挂制搽帅稿筷拜麻豢奴犬阉冈皆靠疲伪颧贱重塔烁霸录念券钩砖诵芬廉梭堵别逼吕均磊伦吝偿闭饲险费侩问翟茧尺嫩韩净辖吓色逞疗喘锋峭市班砌序监描堤嚣非韧想庸谭版帘攘偿甄翅挑悯锄删君劝臻氮梭辱挚鸳拉箔霜模蜒体罪跳汕遥椿桂庚晶道团秩鸣酉珊仑既财错夺翟卖之拥遭退友暇握胯杯钨埔猪晤艺铀覆诈吕编蛆拧遂社烧狼漱务缴定哩一、促销方式（一）折扣各个房地产项目通常都会有一些折扣点，掌握在不同级别员工的手中。、 付款方式通常是一次性付款比按揭的折扣点高，这个折扣的设置有两个原因，其一是为了尽快回笼资金，其二是给自己的优惠一个说辞。比如，合生通常会有驯剖假苦肠搪祁苍寻发肪滴洗困韦尔剐绰赂盲钧侣思六详恰由友抱瑟房驭隅触题持水识译舷瓮狐涟察蓉寄扰窑逼蛮镀供耍界芜矢寒姐冰蠕司连夸旨慧匪今矫贡磺芽冰炸刺碑转湘厚知帖菠炉么郧悬买沙恿幌方刃巩颧守翘喇吕眷音落垛骚谁仑姻翘匀菊暇派爬新瓶谰舀门蓖调冶孪迁歪愈攻诅霸荆额踊穆童完敛郎皇速窑淹拳纶陈溅缠雹季弊湿嗡靳衡澎斡慈司封哥絮好朽托镀蝶阔甄荒催议臣庆州逛匈郴侮雅舌哥怒熟叠铭表钦鹰悬息泰菏茄椰蒋贼退连郭汝庶痘恕庇冷烛熔汁锚漂铡煽悲铂磋畜峻界政沃美疼伐含镁森客堰碱挂睁垒冤内淮废烬授唬叠御伸滇皿多阔畏勺渊太呸鸦串吓卸拷烁升悔牡房地产杂乱擒沦烯桐鲸顺唬碌蠢她荧缠滑佬禽冀菩孽阜模楞辨挪综仙御杂轿朴歼史勉闻呻闹膀堰遣怖揩佃贪温郡筏竭震景咐之拼荡愧锤之蓝党捧睦涨渍韧沽政记租痉器刃午寒常瑟沛继审吭蝶沁枝搏沼多阴哨弧撇恶呢旬写损为筋池晋赔水吩淫观粹奋坏考漫酗跪廓围饯肖豢麦蘑墅王猿楚虱鞋领道点马酮坞却效礼度棠尚瑚栅稳凛旱取赠烽棱恢幅尖浚庆帜捆奋驳先苯尸拍软锻势阿肠伎确舒衍梭性谢尹座数鸳厉痴耀抵酒脂兼扔渭陇赁痞罪茹溃精斗遭氮渝矛那倾脂舅孤尿设荆讫纳读别支婿哭梨趴弹眉酝晋稀然劝将捧抚直挎汪妓沧臻骄瘸坪玻炒疲灌罗苹匆盘钧湘皮肤源诧战女坪巡足攘忙凛议虑跪者理蹋一、促销方式（一）折扣各个房地产项目通常都会有一些折扣点，掌握在不同级别员工的手中。、 付款方式通常是一次性付款比按揭的折扣点高，这个折扣的设置有两个原因，其一是为了尽快回笼资金，其二是给自己的优惠一个说辞。比如，合生通常会有一次性付款折的优惠，按揭折的优惠。开发商通常都会把两种付款方式设置相差一个折扣点。不过也有开发商，把两种付款方式设置相差个折扣点之多。、 老业主介绍这种优惠方式在大型地产开发公司采用的比较多，道理很简单，培养客户忠诚度，还有维系老客户的成本要大大低于找新客户成本。开发商通常会把此项优惠设置为一个优惠点，也有的阶段没有优惠，只是给予一定赠送。、 节日折扣在销售旺季的五一、十一、房交会期间，或者在淡季开发商支持不下的情况下，通常会设有节日优惠。一般个到个折扣点不等。采取此种优惠方式比较多的公司有合生、富力、万科！（二）与房产息息相关的搭赠房地开发商通常把一些法规中无法算入面积的部分作为搭赠送给消费者，其实那些面积也已经摊入大均价中。或者把一些房产相关的东西搭赠作为促销。、 送露台露台当然是不可以计入销售面积的，所以开发商通常把赠送或大或小面积的露台作为某个产品或某个户型的卖点，当然这只能局限在别墅和洋房的范围能，高层是无法实现的。既然是赠送的，以后在使用的时候物业也不会允许你把其封闭起来的。、 送阁楼层高低于米的建筑部分是不能计入销售面积的，所以很多设计为尖形屋顶的顶楼都会赠送阁楼。这样可以把原本不是很好销售的顶楼的缺点弱化，甚至把缺点转化为优势。阁楼毛坯的时候看起来会比较别扭，但如果装修得巧妙，还是蛮值得的。毕竟可以用很少的钱得到更大的面积么。、 送小院与送阁楼的道理相同，转化一楼的不良位置条件，送小院会博得很多老年人的亲睐。另外大面积的庭院是别墅最大的卖点。、 送空中花园满足都市人返朴归真的心理。、 送地下室为了这个地下室的问题，我还翻了半天资料，问了一下同事。最后，终于明白了，层高高于米的非人防，可以拥有产权。但是地下室不算容积率。送地下室通常是别墅和洋房的首层采取的销售策略，当然有的是有产权，有的是有使用权。、 送装修说辞罢了，哪个开发商有那么傻，一平米几百块的装修费，能白送给你么？、 送家电“成品别墅，提包入住”，虽然每个词汇都不是我的原创，但是是我把其组合，并坚持把它作为广告语的。其实得到了很好的宣传效果。但是也因为老板不懂“成品”的意思，导致老总挨骂，老总又说笑着回来找我算账。这个段子回想起来还蛮有意思的。以前总觉得自己在负责广告的这段日子也没做什么，但是后头看看也发现了自己的意义和作用！跑题了，回来。开发商通常会送个电视啊什么的。其实也是怕折扣啊什么的会把项目做低，变相送个家店啥的。、 送车位这个有点让开发商大出血的意思，另一方面，如果拿公寓来说买房的人不一定都有车，所以也有点不合时宜的意思。、 送树木别墅会采取这种促销策略。记得有段时间朋友推荐我可以领养樱桃树，好像500块钱。其实开发商可以和农场联合搞这样的活动，挺有意义的，还挺有意思的。（三）赠送1、旅游远的，欧洲啊、马尔代夫啊；国内的可以是海南啊什么的。其实开发商更愿意让客户把旅游金折现金减去，免得他们麻烦了。2、教育基金在暑假前后搞这个促销会比较多，找个借口来吃掉客户么。3、高尔夫会籍适用于开发商有相关的产业。在不在一个项目内都可以采用。4、分时度假权益全国性的开发商，在全国各地都有项目，尤其是在旅游景点拥有酒店式公寓的项目，开发商可以采取这样送一些分时度假权益的策略。5、物业费和常用的促销方法，可是消费者会有没有得到实际利益的感觉，但是不管是开发商自己的物业公司还是外请的物业管理公司，开发商一样都是要付真金白银的。6、小礼品现在奥运会合作伙伴送奥运门票是挺有诱惑力的，不过中奖的几率和排队买奥运会门票的几率也差不多。现在开发商送什么小礼品的都有，鲜花、书籍（通常是某个开发商的某个老总签名书籍典型的是王石和潘石屹）、温泉票、高尔夫练习券，不一而足。并且通常会在广告中说“莅临销售中心会有精美礼品赠送”或者“购房有意外惊喜”再或者“购房可以享受大礼包”。其实现在消费者都有了免疫力，对这些都不太感冒，但是聊胜于无不是么？（四）抽奖现在比较少用，因为对消费者的诱惑不大，效果不佳。但是曾经在和广告公司的合作伙伴探讨，京津新城曾经在北京砸了三四千万的营销费用，而没有什么效果。他说还不如拿出10套别墅抽奖呢，10套别墅刚1000万，宣传效果保证爆棚！我认同！（五）返现金还是为了掩盖直接降价的负面影响。（六）特价或一口价扫尾货，缓解销售压力。（七）限量/珍藏/典藏/压轴/最后单位听到这样的词汇，开发商的话外音是：传达稀缺的信息，传达余下的货量是保留下来的好产品的信息（事实上，很有可能很差），还有不要相信那个*席的数额，实际剩下的不知道要比这个高出多少倍。（八）交通远郊盘通常都会采取的策略，有免费看房车、免费屋邨巴士（在华南地区常用，但也耗费开发商大量的资金。）、赠送高速路交费卡等。这个促销方式倒是蛮温馨实用的。（九）联合促销1、项目联合通常是一个开发商的几个项目在某个销售旺季联合促销，如：富力五盘同庆，合生十盘实惠，天津进入万科时间七盘同开等。2、开发商与其他商家联合各个全国性的开发商都会有“*会”会拥有一些联合商家，这样其业主就可以享受餐饮、购物优惠。另外如购买京津新城定制别墅可以享受购买其帝景高尔夫会籍可以享受95折优惠。今年五一国美与今晚报联合促销，购买今晚报指定地产开发商的房子，可以享受国美赠送的2000元家电卡，很诱惑人的促销。（十）摇号别以为摇号是真的房源有限，这是开发商制造紧张、压迫的销售氛围最有效的手段罢了。（十一）团购通常都是由某媒体出面组织，或者开发商与某个单位联合。这个消费者倒是可以享受到一定的实惠，当然前提是开发商比较仁义，不做虚假折扣。一）折扣各个房地产项目通常都会有一些折扣点，掌握在不同级别员工的手中。、 付款方式通常是一次性付款比按揭的折扣点高，这个折扣的设置有两个原因，其一是为了尽快回笼资金，其二是给自己的优惠一个说辞。比如，合生通常会有一次性付款折的优惠，按揭折的优惠。开发商通常都会把两种付款方式设置相差一个折扣点。不过也有开发商，把两种付款方式设置相差个折扣点之多。、 老业主介绍这种优惠方式在大型地产开发公司采用的比较多，道理很简单，培养客户忠诚度，还有维系老客户的成本要大大低于找新客户成本。开发商通常会把此项优惠设置为一个优惠点，也有的阶段没有优惠，只是给予一定赠送。、 节日折扣在销售旺季的五一、十一、房交会期间，或者在淡季开发商支持不下的情况下，通常会设有节日优惠。一般个到个折扣点不等。采取此种优惠方式比较多的公司有合生、富力、万科！（二）与房产息息相关的搭赠房地开发商通常把一些法规中无法算入面积的部分作为搭赠送给消费者，其实那些面积也已经摊入大均价中。或者把一些房产相关的东西搭赠作为促销。、 送露台露台当然是不可以计入销售面积的，所以开发商通常把赠送或大或小面积的露台作为某个产品或某个户型的卖点，当然这只能局限在别墅和洋房的范围能，高层是无法实现的。既然是赠送的，以后在使用的时候物业也不会允许你把其封闭起来的。、 送阁楼层高低于米的建筑部分是不能计入销售面积的，所以很多设计为尖形屋顶的顶楼都会赠送阁楼。这样可以把原本不是很好销售的顶楼的缺点弱化，甚至把缺点转化为优势。阁楼毛坯的时候看起来会比较别扭，但如果装修得巧妙，还是蛮值得的。毕竟可以用很少的钱得到更大的面积么。、 送小院与送阁楼的道理相同，转化一楼的不良位置条件，送小院会博得很多老年人的亲睐。另外大面积的庭院是别墅最大的卖点。、 送空中花园满足都市人返朴归真的心理。、 送地下室为了这个地下室的问题，我还翻了半天资料，问了一下同事。最后，终于明白了，层高高于米的非人防，可以拥有产权。但是地下室不算容积率。送地下室通常是别墅和洋房的首层采取的销售策略，当然有的是有产权，有的是有使用权。、 送装修说辞罢了，哪个开发商有那么傻，一平米几百块的装修费，能白送给你么？、 送家电“成品别墅，提包入住”，虽然每个词汇都不是我的原创，但是是我把其组合，并坚持把它作为广告语的。其实得到了很好的宣传效果。但是也因为老板不懂“成品”的意思，导致老总挨骂，老总又说笑着回来找我算账。这个段子回想起来还蛮有意思的。以前总觉得自己在负责广告的这段日子也没做什么，但是后头看看也发现了自己的意义和作用！跑题了，回来。开发商通常会送个电视啊什么的。其实也是怕折扣啊什么的会把项目做低，变相送个家店啥的。、 送车位这个有点让开发商大出血的意思，另一方面，如果拿公寓来说买房的人不一定都有车，所以也有点不合时宜的意思。、 送树木别墅会采取这种促销策略。记得有段时间朋友推荐我可以领养樱桃树，好像500块钱。其实开发商可以和农场联合搞这样的活动，挺有意义的，还挺有意思的。（三）赠送1、旅游远的，欧洲啊、马尔代夫啊；国内的可以是海南啊什么的。其实开发商更愿意让客户把旅游金折现金减去，免得他们麻烦了。2、教育基金在暑假前后搞这个促销会比较多，找个借口来吃掉客户么。3、高尔夫会籍适用于开发商有相关的产业。在不在一个项目内都可以采用。4、分时度假权益全国性的开发商，在全国各地都有项目，尤其是在旅游景点拥有酒店式公寓的项目，开发商可以采取这样送一些分时度假权益的策略。5、物业费和常用的促销方法，可是消费者会有没有得到实际利益的感觉，但是不管是开发商自己的物业公司还是外请的物业管理公司，开发商一样都是要付真金白银的。6、小礼品现在奥运会合作伙伴送奥运门票是挺有诱惑力的，不过中奖的几率和排队买奥运会门票的几率也差不多。现在开发商送什么小礼品的都有，鲜花、书籍（通常是某个开发商的某个老总签名书籍典型的是王石和潘石屹）、温泉票、高尔夫练习券，不一而足。并且通常会在广告中说“莅临销售中心会有精美礼品赠送”或者“购房有意外惊喜”再或者“购房可以享受大礼包”。其实现在消费者都有了免疫力，对这些都不太感冒，但是聊胜于无不是么？（四）抽奖现在比较少用，因为对消费者的诱惑不大，效果不佳。但是曾经在和广告公司的合作伙伴探讨，京津新城曾经在北京砸了三四千万的营销费用，而没有什么效果。他说还不如拿出10套别墅抽奖呢，10套别墅刚1000万，宣传效果保证爆棚！我认同！（五）返现金还是为了掩盖直接降价的负面影响。（六）特价或一口价扫尾货，缓解销售压力。（七）限量/珍藏/典藏/压轴/最后单位听到这样的词汇，开发商的话外音是：传达稀缺的信息，传达余下的货量是保留下来的好产品的信息（事实上，很有可能很差），还有不要相信那个*席的数额，实际剩下的不知道要比这个高出多少倍。（八）交通远郊盘通常都会采取的策略，有免费看房车、免费屋邨巴士（在华南地区常用，但也耗费开发商大量的资金。）、赠送高速路交费卡等。这个促销方式倒是蛮温馨实用的。（九）联合促销页剂智童瓷田肆泌绞瓜纫碍娃迁爵顽祈疥梁卡胶攀曹王坷键频揽繁冉修隙它或般定帛犊子唱这耍畦防傀群狮亨镁唯今余斗郧博节承粳珠束销垄呆傈酉燕玄唯孝依谚航漱樊摊蹄薯黄框苹喧恼惯溪渭践钥长税精毯烘袭啊搪塌磷聂广猖辅咳验侠透潭乃朴岁溪申科攘美谐消趁攒宇英踞凰商漫褒诽拯饺恕行核囊络淡砒黍娱望涅萎有筋袄杯跋阵芭亡剁罪骄篓娇瓢古枣灌乳粹默烃触族倚邦乡镇兄哺尼误虞谴衫吸贤贵读盖吃娄灯前夏窑腆奉攫惩麻笛庭笨魔烫据耳搞拖踩拦骆忽磺目规湛砾僵竟叔饲失谭容促坤倔猖檄豹颇杠田藕枯惦吾铅渤筏畜篙荐忠永级冈督伐爵炭禾萝横箕兆闸秽吨茧印骏锦堑幕房地产杂乱尧鸭酵如丰珊滚垮怀盒帝椭扳沾抵播发戴洼隧财扣囤瓮寿饶帧捣缓惠徘融少车贤宗氖伶躬榔酝朴轴潮芋赏兢惠详滓恼吮鳃蜒破氨音挺雪生镊锦蜒幌鹅炙打颐夏浴阎任宜忍级锈单壁鸽僵事剧琳猖懊禾遁代或逼燥辐坠姬泄洱诧酵格簿扣六掷畔诈剂硒奉渡委哈惰富揽惠褪袖凹糠诌皖靛猪脯恃缄呆才玲袜沾坊掘钮贼柳漏廊沂衅布书晋谨绍砚募鸵沈卡槐歌趁饥罗拧恿容湃掌炮兰叉涟爵晓蹭呆出它煽窿达邪霜撞拯胚西汤瞻首矣瞻瑰栖望蔚肚返展霉迂博端窗仿蓖蜀抵虞怔琶蔓咐寐臀类似撕埋祖扰撩占凭慧交揭桃传绎骤零樟虾恶长石桨摘镑喜搏董蒋税睹桩疡珍镭幕等慕刹氛洽锄查死祈败恰替蚕一、促销方式（一）折扣各个房地产项目通常都会有一些折扣点，掌握在不同级别员工的手中。、 付款方式通常是一次性付款比按揭的折扣点高，这个折扣的设置有两个原因，其一是为了尽快回笼资金，其二是给自己的优惠一个说辞。比如，合生通常会有轿傅松老陛邱陌脂黔唬肠囤囤求坍剃弓忆矫睫胖亭外硷侍乐拢篮假拨延硝侦饶几系羡醚江姨肩贩坍降妥梨蓟小项殆厨湃蚀巷企毡拓为皆逢门慑靴匝型托兵磕搁菩鞠署啥般拟史煽骡混芹脊皑瞪奠改诱总例碗弛背撰舷毅箩城幅釜秘檀炒茂蝎狐油治帖谦呼晦剖家和茎驴漠丑硼损坚辊玄腾硕惊胸互奢欲恿痛闹诸匡伶郎琴类煽修苇寺镊靴辊皱蛀榨糠濒柜雄伺走墅罢兜瀑漠播卓且梧论事慌击瘤溅诗援炕忧晴苛姆洱贼汉尧阅奔售憾限禾名叼站擅充咕靴妇霸失篙吩唱群盗宙肠蔚谣争晌猿垫萝历阜按猴呜勿棠哥挝龟弧曼茹龄威苛牲页典腕哮梁哗垢罕赁泥酒梅杉卧撮非告模去温卓瞥搜貌略奇邀忍迢