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银行个人二手住房贷款操作规程
第一章　总　　则
第一条　为规范个人二手住房贷款业务管理，根据国家有关法律法规及《银行个人信贷业务管理办法》，制定本规程。
第二条　本规程所称个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的，用于购买国有建设土地上的再交易住房（即售房人通过
交易取得房屋所有权证书并可以在房地产市场再次交易的住房）的贷款。
第三条　个人二手住房贷款归入“个人住房贷款”会计科目核算，在信贷管理系统群（以下简称Ｃ３）中录入“二手房贷款”类别。
第二章　基本规定
第四条　受理渠道
个人二手住房贷款可直接通过交易双方受理贷款申请，也可通过交易中介机构推荐受理贷款申请。通过交易中介机构受理的，在Ｃ３中应通过“合作项目品种编号”将个人二手住房贷款与合作中介建立关联。
不得与存在以下情形之一的交易中介建立合作关系，已开展合作的应立即终止：
（一）中介机构或其高级管理人员曾制造或参与制造假按揭，或存在其他重大信用瑕疵，可能危及银行信贷安全的。
（二）向银行推荐的二手住房贷款中，不良贷款笔数或不良率超过一级分行规定标准的。
（三）中介机构内部管理混乱，向银行提交的信贷资料多次出现不规范情况，误导银行信贷决策或潜在风险较大的。
第五条　贷款对象
借款人除应符合《银行个人信贷业务管理办法》第七条规定的客户准入条件外，还应符合下列条件：
（一）已签订合法有效的房屋买卖合同。
（二）有不低于最低规定比例的首付款证明。
（三）本笔贷款申请评分达到规定的准入标准。
第六条　贷款金额
贷款金额应同时符合以下条件：
（一）不超过所购住房抵押价值×（１－首付款比例），其中住房抵押价值以成交价格与评估价格的低者确定。
（二）以贷款金额测算的本笔贷款月债务支出（本笔贷款的月还款额＋月物业管理费）与借款人（借款人及配偶）月收入之比在５０％（含）以下，借款人及配偶月所有债务支出（本笔贷款的月还款额＋月物业管理费＋其他债务月均偿付额）与借款人（借款人及配偶）月收入之比应在５５％（含）以下。对无法取得物业管理费标准的贷款申请，物业管理费可不计入债务支出。
第七条　贷款期限最长不超过３０年，借款人年龄与贷款期限之和不超过７０年，且贷款期限和所购住房房龄之和不超过一级分行规定年限。
第八条　贷款利率应符合外部监管机构和总行规定。
第九条　还款方式应选择等额本息、等额本金或总行规定的其他分期还本付息方式。
第十条　贷款原则上应以本笔贷款所购住房设定抵押担保。
第十一条　在与借款人平等协商的基础上，选择是否投保、保险品种、保险金额、保险机构、保费缴纳方式等。
第三章　贷款申请与调查
第十二条　贷款申请
借款人填写《银行个人信贷业务申请表》，并提供以下资料：
（一）借款人及配偶身份证件。
（二）借款人户籍证明及婚姻状况证明。
（三）借款人还款能力证明。
（四）借款人与售房人签订的合法有效的房屋买卖合同。
（五）购房首付款证明。原则上应为以下四类之一：
１．由售房人直接收款的，提供售房人签字确认的首付款收据及对应的银行相关凭证（转账凭证或汇款凭证等），对首付款小于一定金额（具体标准由一级分行确定）的，可仅提供售房人签字确认的首付款收据。
２．尚未支付首付款的，提供借款人在我行不低于所需首付款金额的账户证明。
３．在我行实施二手房交易结算资金托管的，提供托管协议及资金账户明细。
４．一级分行规定的其他形式的证明。
（六）尚未交易过户的房屋所有权证书、售房人身份证件、房屋共有权人身份证件。
（七）售房人在我行开立的用于收款的银行卡／折。
（八）交易双方签署的《个人二手住房贷款资金划转授权委托
书》，拟交易房屋存在共有权人的，全部共有权人应在“授权人（售房人）”一栏签字。
（九）拟交易房屋已出租的，应提交售房人与承租人同意终止租赁合同的证明文件，或者售房人、借款人与承租人签署的《承租人出租人承诺书》，其中售房人和借款人均应在“出租人”一栏签字。
第十三条　调查、评估
对同意受理的贷款申请，按规定进行价格评估。调查人员除依据《银行个人信贷业务管理办法》第二十一条和《银行个人信贷业务尽职调查操作要点指引》进行贷款调查之外，还应调查以下内容：
（一）借款人购房行为是否真实。调查人员应与借款人、售房人及共有权人至少面谈一次，了解房屋交易行为的真实性、合法性。
（二）借款人是否已真实、足额支付首付款，或具有足额支付首付款的能力。
（三）借款人是否具备购房和贷款资格。
（四）借款人资信情况、还款能力是否符合规定。
（五）所购住房是否可正常使用，是否被政府列入拆迁范围。
（六）与同区域、同类型、同档次住房相比，所购住房成交价格、评估价格是否合理。评估机构应已入选银行资产评估机构备选库。调查人员可通过电话、网络等方式向评估机构核实评估报告真实性，可通过以购房客户身份咨询中介人员、查询网络房源挂牌价等方式，核实评估价格合理性。
信贷资料中需要相关人员签字的，调查人员应见证其签署相关文件及材料。
第十四条　实地调查
拟交易住房房龄超过一级分行规定的年限的，或一级分行明确的其他情形的，应对拟交易住房进行实地调查，除按第十三条规定进行调查之外，应重点核实交易及评估价格合理性、抵押物真实性、房屋居住功能完整性等。
第十五条　双人调查
大额贷款实行双人调查。对交易中介员工及其配偶买卖二手房，或近亲属之间发生二手房交易的，原则上应实行双人实地调查，除按第十三条规定进行调查之外，应重点核实交易行为及借款人收入真实性。
第十六条　调查人员提出调查意见，按规定将调查核实的相关数据信息输入Ｃ３，并将审查审批环节需要的资料扫描上传至Ｃ３，提交审查。
第四章　审查审批
第十七条　贷款审查
审查人员除按《银行个人信贷业务管理办法》第二十五条的规定进行审查之外，还应重点审查以下内容：
（一）借款人资信情况、还款能力是否符合规定。
（二）首付款支付是否符合规定，并特别关注关系人购房交易真实性。
（三）住房成交价格、评估价格是否合理。
审查人员提出审查意见，按规定将审查意见输入Ｃ３，提交有权人审批。
第十八条　有权审批人进行审批，将审批意见输入Ｃ３。
第五章　用信管理和贷后管理
第十九条　完善资料
对贷款申请时尚未支付首付款且未申请二手房交易资金托管的，客户经理应按第十二条“购房首付款证明”第一项要求收集借款人已支付首付款的相关证明。
第二十条　客户经理与借款人、担保人当面签署《个人购房担保借款合同》。
第二十一条　按规定办理担保手续。
第二十二条　贷款发放
（一）应在办妥房屋所有权转移登记，落实抵押权，确保能够办妥抵押登记手续才能发放贷款。
（二）放款审核岗除按《银行用信管理办法》第十五条第（五）款的规定进行放款审核外，还应重点审核以下内容：
１．对放款前借款人补充提供的资料，应核实是否与贷款申请资料中相关内容一致。
２．电话回访客户，核实客户身份信息、联络信息是否与Ｃ３一致。
３．抵押物是否已按规定办妥抵押登记手续。
４．除总行另有规定外，收款账户是否为售房人账户。
（三）放款审核通过的，Ｃ３放款岗从Ｃ３打印借款凭证、放款通知单，提交有权人审核签字后，送交会计结算人员办理会计放款。
第二十三条　按《银行个人信贷业务贷后管理操作规程》进行批量监管、现场检查、风险处理、信用收回等工作。
第六章　其他规定
第二十四条　对借款人向我行申请二手住房贷款，并申请贷款购买与住房配套的车库（位）的，可按以下规定办理：
（一）车库（位）能够办理独立的所有权证书和抵押登记手续的，贷款条件和办理流程参照本规程执行，归入“个人住房贷款”会计科目核算，在Ｃ３中录入“二手房贷款”类别，并勾选“车库（位）贷款”特色产品。
（二）车库（位）贷款与住房贷款同时申请，且车库（位）能够办理独立的所有权证书和抵押登记手续的，可合并发放个人住房贷款。
（三）车库（位）不能办理独立的所有权证书，但可在贷款所购住房的房地产权利证书中进行明确记载且随住房转让的，可对住房及配套车库（位）合并发放个人住房贷款。
第二十五条　对房地产权利证书上未将产权人配偶登记为共有权人，且房地产登记管理部门明确规定此种情况下办理房产转移登记无需配偶签字或出具承诺书的，一级分行可自行确定是否要求售房人的配偶提供身份证件、现场签署《个人购房贷款资金划转授权委托书》。
第七章　附　　则
第二十六条　对当地房产交易主管部门已实行二手房交易资金集中监管的，一级分行可在本规程基础上，按照政府资金监管规定制定二手住房贷款操作细则并向总行备案。
第二十七条　本规程未尽事宜，按照《银行个人信贷业务管理办法》、《银行个人信贷业务尽职调查操作要点指引（试行）》、《银行个人信贷业务担保管理操作规程》、《银行个人信贷业务贷后管理操作规程》有关规定执行。
第二十八条　本规程自印发之日起施行。