银行个人优质商业物业抵押贷款操作规程模版.docx

银行个人优质商业物业抵押贷款操作规程第一章 总则第一条 为适应个人信贷业务发展需要，规范个人优质商业物业抵押贷款业务办理，促进业务有效发展，根据银行个人信贷业务管理办法等相关政策规定制定本规程。第二条 本规程所指个人优质商业物业抵押贷款是指借款人以本人或其配偶拥有所有权的优质商业物业设定抵押，向我行申请一次性或循环使用的用于特定用途的贷款。第三条 个人优质商业物业抵押贷款商业推广名为“旺铺贷”。第四条 “旺铺贷”业务开办的原则是择优办理、高效服务。“择优办理”指选择符合条件的优质商业物业作为抵押物；“高效服务”指简化信贷资料，优化信贷流程，提高服务效率。第五条 “旺铺贷”业务纳入个人经营类信贷业务管理，根据贷款用途分别采用“个人商业物业抵押购房装修贷款”和“个人商业物业抵押生产经营贷款”会计科目进行核算，在信贷管理系统群中纳入“个人商业物业抵押贷款”类别统计和管理。第二章 贷款条件及用途第六条 借款人应具备以下基本条件： （一）具有完全民事行为能力，持有合法有效身份证明。（二）具有固定住所，或稳定的工作单位，或稳定的经营场所。（三）信用状况良好。（四）收入来源稳定，具备按期偿还信用的能力。（五）申请评分达到规定的准入标准。（六）贷款用途合规。 （七）能够提供本人或配偶名下的符合本规程规定条件的商业物业作为抵押物。（八） 在银行开立结算账户或银行卡账户。（九） 承诺将拟抵押物业的租金收入存入我行或将其产生的经营现金流通过我行结算，愿意接受我行监管。（十） 原则上不得为拟抵押物业所处楼盘开发公司员工或主要股东。第七条 拟抵押商业物业已取得房地产权利证书，物业未设定抵押或受到其他权利限制，可以直接进入房地产市场交易。第八条 拟抵押商业物业所处区域商业商务氛围浓厚，处于正常经营状态，且符合以下条件之一：（一）位于城市商业（商务）中心区域的临街商业用房。县城原则上仅限于城内土地级别为一级（一类）区域上的临街商业用房，县域城内其他区域需办理的，应经一级分行客户部门批准同意。（二）位于总行和一级分行“百强千优”专业市场名单范围、整体空置率不高于20%的专业市场内的营业用房。（三）位于总、分行级房地产优质客户或总、分行级核心客户开发楼盘，交通便利，经营状况良好，空置率不高于20%的营业用房。（四）位于“46112”重点城市行城市中心商业（商务）区域，整座办公楼办公面积原则上不少于20000平方米，物业管理专业规范，物业服务企业资质在二级及以上，年均出租率不低于80%的高端写字楼。（五）由大中型金融机构、上年度财富世界500强企业、或肯德基、麦当劳、必胜客、华润连锁超市等大型知名优质连锁品牌企业（房地产中介企业除外）等特别优质承租人承租的，承租人已与物业所有权人签订原则上不低于5年的正式租赁合同，剩余租期原则上不短于2年，且承租人已经投入资金用于装修或经营的商业用房。除大中型金融机构、世界500强企业外，其他优质承租人名单应由一级分行客户部门明确并下发辖内机构。第九条 不得介入下列商业物业：（一）产权式物业。（二）以租代售物业。以租代售物业是指在租赁合同中约定了承租人在租赁有效期内购买房屋相关权利、并以房租折抵购房款的物业。（三）歌舞、洗浴、网吧等运营风险较大的娱乐行业为经营用途的物业。第十条 “旺铺贷”的用途为：（一）归还购置该商业物业产生的债务。（二）购置其他商业物业。（三）对本商业物业或借款人及配偶名下的其他商业物业进行装修改造。（四）符合产行业信贷政策支持的合法生产经营用途（不得用于房地产开发）。第三章 贷款要素和抵押担保第十一条 贷款额度不超过抵押物业评估价格的60%，同时不超过相应用途所需资金额度。第十二条 贷款期限最长为10年，贷款期限与借款人年龄之和不超过65年。采用循环贷款方式的，循环额度有效期最长为3年。第十三条 贷款利率应符合外部监管机构和总行规定。第十四条 贷款期限在一年以内（含）的，可采用会计系统提供的各种还本付息方式；贷款期限在一年以上的，应采用按月（季）分期还本付息还款方式。第十五条 按规定进行抵押物价格评估。评估时应以收益法为主，结合市场法，具体按照个人信贷业务担保管理操作规程关于评估的要求执行。第十六条 原则上借款人要为抵押物办理财产险或综合险，但一级分行规定可免于办理保险的情况除外。第十七条 贷款发放之前应办妥以银行为抵押权人的抵押登记手续，并取得房屋他项权利证明。第四章 贷款受理与调查第十八条 贷款申请借款人向银行申请“旺铺贷”，填写银行个人信贷业务申请表，并提供下列材料：（一）借款人及配偶身份证件。（二）借款人婚姻状况证明。（三）还款能力证明。（四）抵押物业的房地产权利证书。（五）抵押物业所有权人（含共有权人）身份证件以及同意抵押的书面文件。（六）申请评分所需材料。（七）贷款用途证明材料。贷款用于归还购置抵押物业产生的债务的，应提供所购置物业的真实、合法、有效的商品房买卖合同（或契税完税发票）、债务证明。贷款用于购置其他商业物业的，应提供借款人与售房人签订的真实、合法、有效的商业用房房屋买卖合同。贷款用于商业物业装修改造的，应提供装修改造合同。贷款用于生产经营的，应提供相关用途证明或声明。借款人为个体工商户经营者的，贷款用途为借款人或其家庭生产经营所需；借款人为企业出资人的，贷款用途为借款人持股比例不低于30%、且借款人与其一致行动人共同持股比例不低于50%的企业生产经营所需。一致行动人的范围及管理要求按照助业贷款规定执行。第十九条 “旺铺贷”实行双人调查，并依据银行个人信贷业务管理办法和银行个人信贷业务尽职调查操作要点指引（试行）（以下简称调查指引）对借款人提供的资料、借款人身份、信用记录、借款用途、还款能力、抵押物价值等进行贷款调查，除此之外，还需按本章其他规定进行调查。第二十条 调查抵押物业是否符合规定条件。双人实地调查抵押商业物业及周边同类物业的经营和出租情况等，分析物业经营和租赁前景是否稳定。除由于停业装修等合理原因外，物业应处于正常经营状态。第二十一条 还款能力调查 通过对借款申请人收入、负债、资产状况等方面的分析，综合判断其第一还款来源是否真实、稳定、充足。（一）对出租型物业，调查租赁合同是否真实、合法、有效，租赁行为是否存在损害银行利益的可能（包括但不限于租赁合同限制出租房产抵押、无特别原因租金价格明显高于或低于市场平均水平、租金支付周期过长等），租金价格是否合理，其月租金应达到本笔贷款月还款额的70%。对月租金收入低于本笔贷款月还款额的，按调查指引要求调查借款人其他收入和流动资产情况；对月租金收入高于本笔贷款月还款额的，可免于调查租金之外的收入和资产情况。 对租赁合同约定银行转账方式收取租金的，原则上要求借款人提供与租赁合同约定一致的银行账户6个月（含）以上租金银行入账明细。对租赁合同约定以现金方式收取租金的，如月租金超过一定金额的（具体标准由一级分行确定），应要求借款人提供6个月（含）以上、与租金收入金额大致相当的银行入账凭证，其他情况下，调查人员应通过对同等区位、同类业态商业物业租金价格情况的调查，判断拟抵押物业租金是否真实、合理。 （二）对自营型物业，按个人助业贷款要求调查借款人第一还款来源是否充足。（三）无论出租型物业还是自营型物业，对拟抵押率低于40%，或者借款人能够按照调查指引要求提供贷款申请金额30%的流动资产证明的，可直接以借款人提供的收入证明（租赁合同、收入声明等）认定其收入。第二十二条 客户经理应见证拟抵押物业所有权人与承租人签署承租人出租人承诺书。对物业承租人为优质承租人名单范围内的，如租赁合同已经政府相关部门备案，可不要求双方签署承租人出租人承诺书。第二十三条 实地调查时应拍摄并上传必要的影像资料，包括但不限于抵押房产外观、内部结构、所在建筑整体情况、周边商户经营情况等。第五章 审查审批、用信管理、贷后管理第二十四条 审查、审批人员按银行个人信贷业务管理办法的规定进行审查、审批，除此之外，还需重点审查以下内容：（一） 抵押物业是否符合规定条件。（二） 抵押物业评估价格是否合理，出租型抵押物业的租金价格是否合理。第二十五条 合同签订客户经理落实信用发放条件，按规定与借款人、抵押人签订借款合同。对申请非循环贷款的，签订个人担保借款合同；对申请循环贷款的，签订最高额担保个人借款合同。并在借款合同（或以补充协议方式）补充约定以下条款：（一）在借款期限内，借款人和抵押人承诺以下事项：1.抵押物产生的租金按 个月存入本合同项下的还款账户。2.抵押物用于自营的，将其产生的经营性资金通过本合同项下的还款账户结算。3.抵押物新签、续签、变更租赁合同时，均须提前至少10个工作日告知贷款人，并经贷款人审核同意。4.不存在基于抵押物产生的租金债权等应收账款质押或转让等情形；在抵押贷款全部清偿之前，未经贷款人书面同意，抵押人不得将基于抵押物产生的租金债权等应收账款质押或转让给任何第三人。（二）贷款人有权随时查询还款账户资金情况，出现借款人或抵押人未按上述约定履行承诺的，贷款人有权宣布借款提前到期、提前收回已发放的抵押贷款、要求增加担保、提前行使担保权或采取其他资产保全措施。第二十六条 按规定办理抵押登记和保险手续。对申请非循环贷款的，办理普通抵押登记；对申请循环贷款的，办理最高额抵押登记。第二十七条 用信流程、支付管理和贷后管理参照银行个人房产抵押贷款操作规程规定执行。其中，贷款用于归还购置抵押物业产生的债务的，贷款资金应划入债权人账户，并在贷款发放后合理期限内（具体由一级分行明确）要求借款人和其债权人提供债务已经结清的书面证明。贷款发放后还应密切关注抵押物业所在商圈商业氛围变化情况。第六章 附则第二十八条 本规程未尽事项，按照银行个人信贷业务管理办法、银行个人信贷业务担保管理操作规程、银行个人信贷业务调查操作要点指引、银行个人信贷业务贷后管理操作规程有关规定执行。