银行个人商业用房贷款操作规程模版.docx

银行个人商业用房贷款操作规程第一章总则第一条为规范个人商业用房贷款业务管理，根据国家有关法律法规及银行个人信贷业务管理办法制定本规程。第二条本规程所称个人商业用房贷款是指银行向自然人借款人发放的、用于该借款人购买国有土地上的营业用房（销售商品或提供服务的场所）、办公用房（写字楼）或商住两用房的贷款。第三条个人商业用房贷款按照交易性质可以划分为个人一手商业用房贷款、个人二手商业用房贷款。一手商业用房贷款是指经营行向自然人借款人发放的，用于借款人购买首次交易的商业用房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的商业用房）的贷款。二手商业用房贷款是指经营行向自然人借款人发放的，用于借款人购买再交易商业用房（即售房人通过交易取得房地产权利证书，可以在房地产三级市场再次交易的商业用房）的贷款。第四条个人商业用房贷款纳入个人经营类信贷业务管理，采用个人商业用房贷款会计科目进行核算，在信贷管理系统中根据交易性质录入相应贷款类别，并根据需要录入相应特色产品。第二章基本规定第五条个人商业用房贷款的用途为：（一）购买商业用房。（二）归还因购买商业用房产生的向自然人所借的负债（以下简称置换式贷款）。（三）归还因购买商业用房产生的向银行所借的贷款（以下简称非交易转按贷款）。第六条借款人除应符合银行个人信贷业务管理办法规定的客户准入基本条件外，还应符合下列条件：（一）已签订合法有效的房屋买卖合同。（二）有不低于最低规定比例的首付款证明。（三）个人信用等级在级（含）以上。（四）借款人申请置换式贷款的，上述（一）、（二）两项条件调整为：所购商业用房已取得房屋所有权证书，且证书取得时间不超过年。能够提供其与债权人之间不低于贷款申请金额的债务证明。（五）借款人申请非交易转按贷款的，贷款条件及操作要求另行规定。第七条抵押物须为借款人所购商业用房，并符合以下条件：（一）不得为产权式物业。（二）对一手商业用房贷款（置换式贷款除外），房屋已竣工验收，并已按规定通过楼盘准入审批。（三）对二手商业用房贷款、置换式贷款，拟抵押房产应符合以下条件：仅可为临街商业用房、商住两用房或位于总行确认的百强专业市场内。对一级分行确认的千优专业市场是否可以办理由一级分行按市场逐一明确。如为商住两用房，房屋所在楼座（小区）物业管理规范，空置率较低；如为临街商业用房，周边商业氛围浓厚，总体经营状况良好。房屋不存在非正常空置或停业情况。第八条贷款金额应根据首付款比例要求、抵押物价值、抵押率、借款人还款能力、楼盘准入审批意见等因素合理确定。第九条抵押物价值以成交价格和评估价格之中的低者确定，按个人信贷业务担保管理操作规程规定已进行整体评估或符合免评估条件的可不再评估。第十条贷款期限最长不超过年，同时满足贷款期限与房屋已使用年限之和最长不超过年。第十一条贷款利率应符合外部监管机构和总行规定。第十二条对二手商业用房贷款和置换式贷款，应在办妥抵押登记之后才能发放贷款。对一手商业用房贷款（置换式贷款除外），如借款人所购一手商业用房未完成所有权初始登记的，应至少在办妥抵押预告登记之后才能发放贷款；在房屋登记机构未开办抵押预告登记的地区，应至少在办妥房屋买卖合同登记备案之后才能发放贷款；如借款人所购一手商业用房已经完成所有权初始登记的，应至少在办妥商业用房所有权转移登记之后才能发放贷款。对一手商业用房贷款（置换式贷款除外），至少在办妥正式抵押登记手续之前，应由开发商提供阶段性保证担保。第十三条对个人一手商业用房贷款（置换式贷款除外），调查人员在录入信贷管理系统时必须将单笔贷款通过合作项目品种编号与合作项目建立关联。第三章操作流程第十四条贷款申请借款人填写银行个人信贷业务申请表，并提供以下资料：（一）借款人及配偶身份证件。（二）借款人户籍证明及婚姻状况证明。（三）借款人还款能力证明。（四）购房首付款证明。对一手商业用房贷款，需提供以下两项首付款证明之一：一是开发商开具的正式发票；二是开发商开具的收据，以及与首付款收据对应的银行相关凭证（进账单、转账凭证、汇款凭证或现金缴款凭证）。对二手商业用房贷款，需提供以下两项首付款证明之一：由售房人直接收款的，提供转账凭证（或汇款凭证）以及售房人签字确认的首付款收据；实施交易结算资金托管的，提供被托管资金账户明细及托管协议。小额定金可仅由开发商、中介机构或售房人提供收据。（五）借款人与售房人签订的合法有效的商业用房买卖合同。（六）信用评级所需资料。（七）借款人申请二手商业用房贷款的，除上述资料外，还需提供以下资料：以交易过户前售房人为所有权人的房地产权利证书、售房人身份证件、共有权人身份证件。售房人在银行开立的用于收款的银行卡折。交易双方签署的个人二手房贷款资金划转授权委托书，拟交易房屋如存在共有权人，则共有权人应在售房人一栏签字。（八）借款人申请置换式贷款的，无需提供上述第（四）项资料，此外还需提供以下资料：所购商业用房的房地产权利证书、契税完税证明。借款人与其债权人之间的债务证明，包括但不限于双方签字确认的合同、借据、债权债务书面证明等。债权人身份证件，以及用于收款的银行卡折。第十五条贷款调查对同意受理的贷款申请，按规定进行价格评估。个人商业用房贷款实行双人调查，并依据银行个人信贷业务管理办法和银行个人信贷业务尽职调查操作要点指引（试行）进行贷款调查，除此之外，还需调查以下内容：（一）借款人和抵押房产是否符合第六条、第七条规定的准入条件。（二）借款人购房行为是否真实。调查人员应与借款人至少面谈一次，对二手房贷款，调查人员还应与售房人及其共有权人至少面谈一次，了解房屋出售行为的真实性、合法性。对关系人购房交易（开发商及其关联企业员工及配偶购买参与运作的楼盘，或交易中介员工及配偶买卖二手房，或近亲属之间发生二手房交易）须特别关注购房行为真实性，并在调查报告中出具风险提示和调查意见。（三）借款人是否已真实、足额支付首付款。（四）借款人资信情况是否符合规定，还款能力是否充足，收入偿债比是否符合要求。对购买商业用房后能够在较短时期内产生经营收益或租赁收益的，可以将预期收益计入月收入，但计入收入的预期年收益不得超过抵押物价值的。（五）对一手商业用房贷款（置换式贷款除外），还需调查所购房是否在预售许可范围内，贷款要素是否符合按揭楼盘准入审批批复和已生效的按揭合作协议约定。（六）对置换式贷款和二手商业用房贷款，须实地调查抵押房产情况、经营或租金收入情况、周边商业经营情况等。实地调查时应拍摄必要的影像资料，包括但不限于抵押房产外观、内部结构、所在建筑整体情况、周边商户经营情况等，并与评估报告中的影像资料比对，作为评估报告真实性、价格合理性的判断因素之一。（七）抵押物在办妥抵押登记之前已出租的，客户经理须调查了解租赁合同是否存在损害我行利益的条款，见证借款人与承租人签署承租人出租人承诺书。对承租人为大中型金融机构、世界强企业、国际大型知名优质连锁品牌企业等特别优质的客户，且提供的租赁合同已经政府相关部门备案的，可不要求借款人与承租人签署承租人出租人承诺书。第十六条审查、审批人员按个人信贷业务管理办法的规定进行审查、审批，除此之外，还需重点审查以下内容：（一）借款人和抵押房产是否符合第六条、第七条的要求。（二）借款人资信情况、还款能力等是否符合要求。（三）首付款支付是否符合规定，并特别关注关系人购房交易真实性。（四）抵押房产已出租的，审阅租赁合同是否存在损害我行利益条款，借款人、出租人是否按规定签署承租人出租人承诺书。第十七条用信与支付（一）客户经理根据批复要求落实条件后，依据审批意见填写个人购房担保借款合同。（二）对二手商业用房贷款，如售房人需要可向其出具二手房抵押贷款承诺书，承诺在办妥房屋转移登记和抵押登记手续后，按合同约定发放贷款。（三）按规定进行合同审查和面签。（四）按规定办理担保和保险手续。（五）按规定进行放款审核。（六）按规定进行放款操作。对置换式贷款，将贷款划入债权人账户，并加强对债权人收款账户和借款人账户的监控；其他情况下，将贷款划入售房人账户，二手房交易资金托管协议有约定的按其约定划转。第十八条按银行个人信贷业务贷后管理操作规程进行贷后管理。对置换式贷款，贷款发放后合理期限内（具体由一级分行明确），贷后管理人员应要求借款人和其债权人提供债务已结清的书面证明。第四章其他规定第十九条对借款人已在我行办理个人商业用房贷款，申请贷款购买与所购房相配套的车库（位）、且车库（位）能够办理独立的产权证明和抵押登记手续的，可以发放贷款。贷款条件和办理流程参照本规程执行，归入个人商业用房贷款会计科目核算，在信贷管理系统中的贷款类别与已办理的个人商业用房贷款相同。车库（位）虽不能办理独立的产权证明但可在贷款所购房的房地产权利证书中做明确记载且随所购房转让的，可对所购房和配套车库（位）合并发放个人商业用房贷款。第二十条对以下情况应审慎发放贷款并适当提高贷款条件：（一）一手商业用房按揭楼盘中以自有经营为目的的借款人比例过低，或者二手商业用房贷款的借款人不以自有经营为目的。（二）借款人在同一项目中申请三笔（含）以上个人商业用房贷款的。第五章附则第二十一条本规程由总行负责解释和修订。本规程未尽事项，按照银行个人信贷业务管理办法、银行个人信贷业务担保管理操作规程、银行个人信贷业务调查操作要点指引、银行个人信贷业务贷后管理操作规程有关规定执行。