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银行个人房产抵押贷款操作规程
第一章　总　　则
第一条　为向个人客户提供流程简便、服务高效的信贷服务，促进居民消费与社会就业的快速发展，控制贷款操作风险，根据《银行个人信贷业务管理办法》和《银行个人信贷业务担保管理操作规程（试行）》等相关规定，制定本规程。
第二条　本规程所称个人房产抵押贷款（以下简称“房抵贷”），是指借款人以自然人名下的房产作抵押，向我行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。
第三条　“房抵贷”业务决策流程参照《银行个人信贷业务管理办法》（以下简称《个贷管理办法》）相关规定执行。
第四条　消费用途的“房抵贷”在信贷管理系统中选择“房抵贷－消费”类别进行统计和管理；经营用途的“房抵贷”在信贷管理系统中选择“房抵贷－经营”类别进行统计和管理。
第二章　贷款对象、条件及用途
第五条　贷款对象
“房抵贷”对象为能够提供符合条件的住房、商住两用房作抵押物的个人客户。
第六条　贷款条件
（一）年满１８周岁且不超过６０周岁，具有中华人民共和国国籍，具有完全民事行为能力，持有合法有效身份证件。
（二）借款人及配偶符合《个贷管理办法》第七条规定的信用记录条件。
（三）具有固定住所，或稳定的工作单位。
（四）贷款用于消费用途的，信用评分在５８０分（含）以上；贷款用于经营用途的，信用评分在４６５分（含）以上。
（五）收入稳定，具备按期偿还信用的能力。
（六）贷款用途合理明确。
（七）在银行开立个人结算账户。
第七条　贷款用途
“房抵贷”可用于消费或经营，不得用于国家有关法律法规及信贷政策禁止的用途。
第三章　额度、期限、利率、还款方式及抵押担保
第八条　贷款额度
（一）贷款额度根据借款人提供的抵押物确定。
最高贷款额度＝抵押物估值×７０％
（二）单一客户最高贷款额度原则上不超过１０００万元。
（三）借款人需满足以下偿债能力条件：
１．还款方式为分期还款的，最高贷款额度＝（年收入－年债务性支出）×８５％×贷款年限。
２．还款方式为非分期还款的，借款人贷款期间本息合计不得超过其同期累计收入的８５％，或具有足以覆盖到期还款付息的个人金融资产。
第九条　额度有效期及单笔贷款期限
（一）采用非循环方式的，贷款最长期限为１０年。
（二）采用自助循环方式的，循环额度有效期为３年，单笔贷款最长期限为５年。
（三）采用非自助循环方式的，循环额度有效期为３年，单笔贷款最长期限为１０年。
（四）一般客户：“借款人年龄＋贷款期限”≤６０年；
优质客户：“借款人年龄＋贷款期限”≤６５年（优质客户标准：贷款用于消费用途的，信用评分在６１５分（含）以上；贷款用于经营用途的，信用评分在４９５分（含）以上）。
第十条　贷款利率
按照总行利率政策的相关规定执行。
第十一条　还款方式
（一）贷款期限在一年以内（含）的，可选会计核算系统提供的各种还本付息方式。
（二）贷款期限在一年以上的，从贷款发放日的次月（季）开始，采取等额本息、等额本金还款法按月（季）分期偿还贷款。
第十二条　抵押担保
（一）抵押物准入条件。
“房抵贷”的抵押物应为自然人名下的住房、商住两用房，具体条件按照《银行个人信贷业务担保管理操作规程（试行）》（以下简称《个贷担保操作规程》）第十九条至第二十一条、第二十六条、第二十七条有关规定执行。其中，商住两用房应为具有独立产权、独立卫生间，兼办公和居住用途的商业用房。
以非借款人本人及配偶名下房产抵押的，房产权利证书上载明的所有权人需满足以下条件：
１．符合《个贷管理办法》第七条规定的信用记录条件。
２．年龄不得超过６０周岁。
（二）抵押物价值评估。
按照《个贷担保操作规程》第三十二条、三十三条、第三十七条至第四十八条有关规定执行。
（三）保险。
借款人可自愿选择购买抵押房产财产保险。
第四章　操作流程
第十三条　贷款申请
借款人填写《银行个人信贷业务申请表》，并提交以下资料：
（一）借款人及其配偶有效身份证件。
（二）婚姻状况证明。
（三）户籍证明或有效居住证明。
（四）有效收入证明。
（五）贷款用途证明或声明。
（六）房产的权属证明。
（七）房产所有权人（含共有权人，下同）有效身份证件；房产非借款人本人及配偶名下的，还需提供房产权利证书上载明的所有权人个人征信查询的授权文件。
（八）视信用评分需要，提供如下资料：
１．贷款用于消费的，提供现住房情况证明、学历证明、赡养人口证明、单位性质证明、职务证明。
２．贷款用于经营的，提供现住房情况证明、学历证明、经营年限证明、经营场所稳定性证明。
（九）其他资料。
第十四条　贷款调查
调查人员须与借款人及房产所有权人进行面谈，按《个贷担保操作规程》要求，由房产所有权人及共有权人当面共同签署并提交同意抵押的书面文件。调查人员按相关规定组织开展调查，应重点调查以下内容：
（一）借款人提供的资料是否完整、真实、有效。
（二）房产权属是否清晰、有效。
（三）房产所有权人条件是否符合规定、抵押意向是否真实。
（四）房产估值是否合理。
调查人员就调查核实的情况提出调查意见，按规定将调查核实的相关数据信息输入ＣＭＳ并提交审查。调查不同意的，可终止信贷程序，并及时通知借款申请人。
第十五条　贷款审查
审查人员主要审查以下内容：
（一）基本要素审查。信贷业务资料是否齐全、完备。
（二）主体资格审查。借款人及房产所有权人条件是否符合规定；借款人及配偶信用记录是否符合规定。
（三）抵押物审查。抵押房产权属是否清晰；房产价值认定是
否合理。
（四）信贷政策审查。包括贷款用途是否符合规定；贷款额度、期限、利率等是否符合规定。
第十六条　贷款审批
有权审批人进行审批。
第十七条　签订合同
客户经理审核借款人、担保人的身份真实性后，与借款人、担保人当场共同签订借款合同。
（一）对申请非循环贷款的，签订《个人担保借款合同》。
（二）对申请循环贷款的，签订《最高额担保个人借款合同》。
第十八条　办理抵押登记
（一）对申请非循环贷款的，办理普通抵押登记。
（二）对申请循环贷款的，办理最高额抵押登记。
第十九条　用信流程
（一）用信申请。
借款人填写《最高额担保个人借款合同用款申请书》，并提供《最高额担保个人借款合同》、有效身份证件、贷款用途证明资料（或用途声明）。
（二）抵押登记审核。
首笔用信前，须先审核是否办妥抵押登记手续，审核通过的，经营行办理用信审核审批。后续用信时，经营行可直接进行用信审核审批。
实行个人信贷业务集中经营且由个人信贷业务集中经营中心（以下简称“个贷中心”）办理抵押登记手续的，抵押登记办妥后，由个贷中心授信执行岗进行审核，审核通过的，通知经营行办理用信操作；经营行办理抵押登记手续的，抵押登记办妥后，经营行将抵押登记权证等相关资料上传至ＣＭＳ，并提交个贷中心授信执行岗审核，审核通过的，通知经营行办理用信操作。暂未实施个人信贷业务集中经营的，由经营行放款审核岗审核是否办妥抵押登记手续。
（三）用信审核。
客户经理对借款人提供的资料进行审核，重点审核贷款额度、期限是否在审批的循环贷款额度和有效期内，用途是否符合合同约定，有无发生合同约定的调减、冻结和终止额度等事项，是否存在不良信用记录等情况。
（四）用信审批。
在循环贷款额度和有效期内，有权审批人根据授权与审核结论，对客户用款进行审批。用信审批可简化审批程序，二级分行可向一级支行有权审批人转授一定额度或全部的用信审批权限。
第二十条　支付管理
（一）自主支付。
符合《个贷管理办法》第三十五条规定的，可采取借款人自主支付方式。
（二）受托支付。
１．贷款用于消费的，按以下方式之一支付：
（１）绑定“卡捷贷”功能，通过ＰＯＳ机进行支付（限额３０万元以下）。
（２）通过营业网点柜台，由会计人员向借款人交易对象进行支付。
２．贷款用于经营的，按以下方式之一支付：
（１）通过营业网点柜台，由会计人员向借款人交易对象进行支付。
（２）通过系统绑定的任一收款方账号进行支付。
第五章　贷后管理
第二十一条　按照《银行个人信贷业务贷后管理操作规程（试行）》要求组织实施贷后管理。
第二十二条　抵押物权属证书保管、贷后监管和风险预警、返还与处置分别按照《个贷担保操作规程》第七十一条至第七十七条、第七十八条至第八十条、第八十一条至第八十七条有关规定执行。
第二十三条　发生下列情形之一的，须及时对抵押物进行价值重估：
（一）抵押物所在区域市场价格发生较大幅度下跌。
（二）发生合同约定的违约事件。
（三）抵押物担保的信贷资产风险分类由正常或关注类向下迁徙为不良类。
（四）抵押物由客户部门移交资产处置部门。
（五）其他需要重估的事项。
第二十四条　发生下列情形之一的，经营行或个贷中心有权调减、冻结贷款额度，直至终止部分或全部贷款额度，提前收回贷款。
（一）调减贷款额度。
１．因房产价值下降导致实际抵押率高于规定的最高抵押率的１０个百分点（含）时，调减贷款额度至规定抵押率范围内。
２．借款人出现了影响贷款安全或还款能力的重大事项，如人身伤害、失业、涉诉案件等情况。
对于调减贷款额度后，借款人贷款余额大于调减后的贷款额度的，经营行应要求借款人限期（最长不超过三个月）补充抵押物，借款人如不能及时补充，需提前归还部分贷款。
（二）冻结贷款额度。
１．抵押房产被列入拆迁范围或被查封，可能影响我行债权的。
２．借款人及其配偶的信用记录不符合规定的。
３．未在约定的期限内提供用途证明的。
４．贷款用途不符合要求的。
５．擅自改变贷款用途，拒绝或阻挠银行对贷款使用情况进行监督检查等违约行为的。
６．经营行认为有必要的其他情形。
（三）终止部分或全部贷款额度。
借款人发生本条第（二）项情形，在限期内未改正或对银行债权安全造成严重危害的，经营行可终止部分或全部贷款额度。
第二十五条　解冻、恢复贷款额度
本规程第二十四条第（一）、（二）项所列情形消失时，经有权审批人同意，可以解冻、恢复部分或全部循环贷款额度。
第六章　附　　则
第二十六条　本规程由银行总行制定、解释和修订。