国有土地使用权出让规划管理的介绍.doc

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-国有土地使用权出让规划管理的介绍刘真真(08013226)（中国石油大学华东地球资源与信息学院测绘08级2班，山东青岛；）摘要：近两年来，部分地区根据中华人民共和国宪法和中华人民共和国土地管理法的有关规定，试行国有土地使用权有偿出让和转让，在合理节约用地，吸引外资，促进经济发展等方面起到了一定的作用。但是，各地在出让国有土地使用权的批准权限上也出现了一些混乱现象，不利于土地管理。为此，现就出让国有土地使用权做规划管理介绍。关键词：国有土地使用权；国有土地使用权出让；国有土地使用权出让合同一、 引言随着土地有偿使用制度改革的深入，国家相继实行了国有土地使用权出让制度、土地收购储备制度、经营性土地使用权招标拍卖和挂牌出让制度，土地供给的市场化程度日益提高。土地供给方式发生的深刻变化，对城乡规划管理工作提出了新的更高的要求。按照国务院关于加强城乡规划监督管理的通知和建设部等九部委关于贯彻落实的通知的要求，为适应土地使用制度改革的需要，切实加强和改进国有土地使用权出让的规划管理，现介绍如下：二、国有土地使用权出让的简介国有土地使用权即依法使用国家所有土地的权利。国有土地使用权的范围非常广泛，任何单位和个人，包括境外的企、事业单位和个人，符合依法使用我国国有土地条件的，都可以成为我国的国有土地使用者。国有土地使用权具有重要的意义。国有土地所有者国家，并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用。国家通过行政手段，入采取划拨、出让土地使用权、收取土地使用税和他的出让金等措施来体现所有者意志，并不直接参与推动使用而从中或得收益。因此，国家土地所有权很大程度上是通过国有土地使用权来实现的。依照我国城市房地产管理法第七条的规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给他的使用者，有土地使用者向国家支付土地出让金的行为。从法律本质上讲，土地使用权出让时一种行政许可行为，是国家特许某些当事人享有特定地块的土地使用权的行政行为。根据我国土地管理法及相关规定，建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府推动行政管理部门提出建设用地申请（通过招标、拍卖等方式提供国有土地使用权的不需要申请），由市、县人民政府土地行政主管部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门工同拟定出让方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地使用权出让合同。为了规范国有土地使用权出让合同，国土资源部和国家工商行政管理局联合制定了国有土地出让合同示范文本（GF20002601）,供各地土地行政主管部门参照执行。本文所说的国有土地使用权出让合同内容以此示范文本为据。三、土地使用权出让的规划管理（1）充分认识实施土地收购储备制度、经营性土地招标拍卖和挂牌出让制度的重要意义实施土地收购储备制度、经营性土地招标拍卖和挂牌出让制度，是国家为加强国有土地资产管理，规范国有土地使用权出让行为，建立公开、公平、公正的土地使用制度、防止国有土地资产流失而采取的重大改革措施，有利于在严格控制供应总量的条件下，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，优化城市土地资源配置、充分实现他的资产价值，提高土地资源利用率，对城市发展建设也将产生重要影响。各级城乡规划行政主管部门要充分认识实施这些制度的重要意义，认真学习和研究土地收购储备、经营性土地使用权招标拍卖和挂牌出让的知识和经验；要适应土地供给制度改革的新情况，研究加强和改进城乡规划工作，充分发挥城乡规划对土地资源配置的调控能力；要切实履行城乡规划管理职能，积极参与、协助政府搞好土地收购储备和经营性土地使用权招标拍卖和挂牌出让工作，保障城乡发展建设健康有序进行。（2）切实加强对土地收购储备、国有土地使用权出让的综合调控和指导要充分发挥城乡规划的综合调控作用，加强对土地收购储备、国有土地使用权出让的综合调控和指导。城市规划行政主管部门要根据城市发展建设的需要和城市近期建设规划，就近期城市用地位置与数量及时向城市政府提出土地的收购储备建议，协助政府制定土地收购储备年度计划，做好土地收购储备工作。要积极参与做好国有土地使用权出让年度计划制定工作。制定国有土地使用权出让年度计划，要依据近期建设规划、土地利用年度计划、建设项目的批准计划，结合当前经济社会发展需要和市场需求情况，科学确定出让地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等。自2003年7月1日起，凡未按要求编制和调整近期建设规划的，不得出让国有土地使用权。要依据城市总体规划加快编制控制性详细规划，提高控制性详细规划的覆盖率，以适应土地供给市场化情况下的规划管理工作的需要；城市中心地区、旧城改造地区、近期发展地区、储备的土地、下一年度建设用地和拟出让的用地要优先编制控制性详细规划；控制性详细规划要明确规划地段内各地块的使用性质、容积率、建筑密度、绿地率、必须配置的公共设施等控制指标和要求。（3）严格规范土地收购、国有土地使用权出让规划管理程序要加强对土地收购的规划指导工作，以利于收购的土地能够按照城市规划确定的用途使用。城市规划行政主管部门应当对拟收购土地进行规划审查，出具拟收购土地的选址意见书，供进行土地收购的单位办理征地、拆迁等土地整理活动需要的相关手续。要加强国有土地使用权出让前后的规划管理，明确规划监督管理程序。国有土地使用权出让前，出让地块必须具备由城市规划行政主管部门依据控制性详细规划出具的拟出让地块的规划设计条件和附图。规划设计条件必须明确出让地块的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、必须配置的公共设施和市政基础设施、建筑界限、开发期限等要求。附图要明确标明地块区位与现状，地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界限以及地块周围地区的环境与基础设施建设。国有土地使用权招标拍卖和挂牌时，必须准确标明出让地块的规划设计条件。国有土地出让成交签订国有土地使用权出让合同是时，必须将规划设计条件与附图作为国有土地使用权出让合同的重要内容和组成部分。没有城市规划行政主管部门出具的规划设计条件，国有土地使用权不得出让。国有土地使用权出让的受让方在签订国有土地使用权出让合同后，应当持国有土地使用权出让合同向市、县人民政府城乡规划行政主管部门申请发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。城乡规划行政主管部门对国有土地使用权出让合同中规定的规划设计条件核验无误后，同时发给建设项目的选址意见书和建设用地规划许可证。经核验，国有土地使用权出让合同中规定的规划设计条件与出具的出让地块规划设计条件不一致的，不予核发建设项目选址意见书和建设用地规划许可证，并告知土地管理部门予以纠正。（4）切实加强已出让土地使用权土地使用的监督管理各地城乡规划行政主管部门要切实加强出让土地使用的规划跟踪管理，加强受让人在土地开发建设中执行规划情况的监督检查，建立健全相应的监督管理制度。受让人取得国有土地使用权后，必须按照国有土地使用权出让合同和建设用地规划许可证规定的规划设计条件进行开发建设，一般不得改变规划设计条件；如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门依法定程序修改控制性详细规划，并批准变更建设用地规划设计条件的，应当告知提地管理部门；依法应当补缴土地出让金的，受让人应当依据有关规定予以补交。受让人需要转让国有土地使用权的，必须符合国家关于已出让土地转让的规定和国有土地使用权出让合同的约定。转让国有土地使用权是，不得改变规定的规划设计条件。以转让方式取得建设用地后，转让的受让人应当持国有土地使用权转让合同、转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用地规划许可证。四、国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同属于行政合同，他是土地行政主管部门与相对人协商，对双方在土地行政管理中的权利、义务的约定。从签订国有土地使用权出让合同的土地行政主管部门来看，在合同的签订和履行过程中，形式的都是行政权力。我国土地管理法第八条明确规定，国务院土地行政管理部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。由此可见，国务院土地行政主管部门和县级以上地方人民政府土地行政主管部门的职责就是负责全国土地的管理和监督工作，这是行政职责，不是民事权利。进行土地出让，是行驶土地管理权的一种具体形式，签订国有土地使用权出让合同也是市、县土地行政主管部门的一项行政职责。从签订国有土地使用权出让合同的相对人来说，在签订和履行合同中，都是行政相对人。在签订合同的过程中，他是行政许可的申请人；在合同的旅行过程中，他是国家土地行政管理的相对人。国有土地使用权出让合同第二条中约定，国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行驶的权利和因社会公众利益所必须的权益。第十五条规定，受让人在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内，应持本合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定向出让人申请办理土地登记，领取国有土地使用权证市、县土地行政主管部门属于国家行政机关，土地受让人是土地管理的相对人，在土地管理中处于被管理者的地位。土地行政主管部门在合同中享有行政优益权，对合同的履行有权进行监督，对相对人的违反合同的行为有权进行行政处罚，对相对人没有按照合同的约定开发利用土地的，或者改变土地用途的，土地行政主管部门有权进行纠正、处罚甚至无偿收回土地使用权。土地行政主管部门和相对人签订合同的目的是实施行政管理，明确双方在行政管理中的权利义务。五、出让国有土地使用权需注意1政府对有偿出让国有土地使用权的批准权限，应与行政划拨国有土地使用权的批准权限相同，按照中华人民共和国土地管理法中关于国家建设用地批准权限的规定，出让国有土地使用权的批准权限为：耕地1000亩以上、其它土地2000亩以上，由国务院批准；耕地3亩以下、其它土地10亩以下的，由县级人民政府批准；省辖市、自治州人民政府的批准权限，由省、自治区人民代表大会常务委员会决定。各地必须严格执行上述规定，对一次出让国有土地使用权的土地不得“化整为零”，变相扩大批准权限。2.出让使用权的国有土地的用地指标，要纳入国家下达的地方年度用地计划，未经批准，不得突破。3.各级人民政府对国有土地使用权出让工作要加强管理。对违反国家规定的，应依法处理。4.凡进行国有土地使用权有偿出让的地区，其出让收入必须上交财政。5.土地使用权有偿出让收入，40%上交中央财政，60%留归地方财政。6.不论上交中央财政还是上交地方财政的收入，都主要用于城市建设和土地开发，专款专用。六、总结依法有偿受让取得的国有土地的使用权，成为一种完整意义的财产权，可以依法转让、出租、赠与、继承、抵押。为合理、节约用地，试行国有土地使用权有偿出让和转让，对国有土地使用权出让做规划管理具有极其深远的意义。参考文献：1林增杰，严星，谭峻. 地籍管理 .北京：中国人民大学出版社，2001（5）2国有土地使用权出让合同（示范文本）（GF20002601）3中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日修改）第八条4国有土地使用权出让合同(示范文本)(中华人民共和国国土资源部、中华人民共和国国家工商行政管理局监制)5建设部关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知20021226 6城市房产管理法第七条State-owned land use right transfer planning and management of the introductionL I U Zhenzhen(Surveying and Mapping 08 2 classes, College of Earth Resources and Information, China University of Petroleum (East China),qingdao)Abstract: Over the past two years, in some areas, according to The Peoples Republic of China Constitution and The Peoples Republic of China Land Management Law the relevant provisions of the pilot state-owned land use rights paid to sell and transfer, within a reasonable economic use of land, attract foreign investment and promote economic development, etc. has played a certain role. However, local state-owned land use right in the transfer of approval authority, also there have been some confusion is not conducive to land management. To this end, is now on the transfer of state-owned land use right to do planning and management introduction.Key words: state-owned land use right; state-owned land use right transfer; state-owned land use right leasing contract-精品 文档-