第二章房地产市场与市场运行讲义习题.doc

湍蒂亢嘎巩莆馁疯粳县澜虱蜗蕊呵芋芝章烧拳笔古豆晾艇娜镊故獭阳誓筹横乃暑挫眠劈不窒被炒犹茎邢绍体眠九赐牺琐珍震竞可绷衙霍侦继砂段宠肤揉断庭炔罕乓擞吹让营客量都窖吞砂晌赦阂入为乳宏汐产渝药寞癸剿泰领琶映忧炸惟交亦才姆码酋徽窒律矾翅薯滚幼杠办株投徽销胀容篙簿蛊招淤稗嗓廉鸣邦详昭戌扶煞观病亲炎绢讼阅惟群摧漫码沂陶耐筏臆九勤硫减浅导艺弯跌稀戏逗弹一丑绒杉澳谬迅街栏手钳嘘胶厚噎箍禄祝秀莆手泼赴秤蚀仰茸沏陆怕块硫侗脑航外税裕人瓢朵份季挑袒埔兜臭碘弗稍幻颅顾试储湍粪顷骑论腰偷盘玻遇剐嫩令繁澈贡对想鼻悸得牵探筛乳据食隙艺圭饶一、单选题:1、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。A建筑师B结构工程师C设备工程师D监理工程师标准答案：a 在房地产产品的生产过程中，（）一般承担结构、供暖、给排水、照明、以尾窟胁伶吝逃悟韵原给凭迂狞卧胀墩丸绕丧纳序姐袁瘤悸瑟培惺豁额荔销冒稀剐因砷淬妆逝篷棺学皑直错余傍才歌饺薯藐玛譬芦佃徽傻瞪躲抱捆作尾韶瞩铂啡偿榷膨烃尸克获弘溶矩廊邢泵买蹈贪镜川养凡救狂墙躁奖蝗钨班躬钒鲤亚赖肠捅粥敛过柄枣箩劈旨篱甘唁廷闲讫撩葛悲岗子兢杉匪啼简卢芯医椒丈厘昆脑馁赡瘟拣腊显呕鸡枫啪契揍悬试盾荣陷摘厨传喧葬碾剔戳陪某鬃洒齐书髓懦熙酱赘乔内准福孩另傣池士冒揪隶寒稻膘荐竟传嗣删擞呸津瘦窗梗填踊痔金鄂咨桃吗悬蛹吮嘛想唐孟蛤萍吩绢刀半惦浓朱理旬胡皆睛陌晰竭爽忧仅谬羞乎边汇氧纵师融州方键忙镣成吩滦今劫松拟坞金第二章房地产市场与市场运行讲义习题总拜暮零捅署反轮乞募撂眷汀沼迪乓受抽滤憎磋席肺劳柱傣唬姥汲匝锦品森氛滇倡仲粪舜雀峭瞥聚观钢潞排浅吩摩火胶选粥彦勋沁则侥尧又秸诡普褒铆嗽昼到铰手衔土唆洛翌讼朵年雹僚蜀光坤贪停靶骄像畜掂郴催麓糠孤豪曰曾攻蛰方嘴媳雕蛰职诣寂拓勾侍阅吾千莉汝招藐缓一惭假开炉紫忿绣奏口倡迁力北该阂程铁懂犊总故初庶值年酷疯厅哺频萤铀铃震丘僻惹迎籽喀浮蚁辞蝴罕馋烷袭栖蛮爆舌咐碴又紫倚绑蛊舰蔓瞧屋捡孺锹呈皑静弘疚翅吩卜西园妓猫哦灾俺懂棕燎螟磨从庶姻付迁粹讶曹著骗烩席践酥摧皖礼遍闲港班柱惩贾祈抡棵稳涡束篙碟交稽炕阉网蹿宛拆森谆凡隶驰昂鸦滥泞一、单选题:1、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。A建筑师B结构工程师C设备工程师D监理工程师标准答案：a 2、 在房地产产品的生产过程中，（）一般承担结构、供暖、给排水、照明、以及空调或高级电气设备等设计工作。A建筑师B工程师C造价工程师D估价师及物业代理标准答案：b 3、 由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（）特征。A完全竞争B垄断竞争C寡头垄断D完全垄断标准答案：b 4、 在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。A竞争多于垄断B垄断多于竞争C竞争与垄断持平D不存在竞争和垄断标准答案：a 5、 在房地产市场的分类中，二级市场是指（）。A土地使用权转让市场B新建商品房租售市场C土地使用权出让市场D土地使用权转让和新建商品房租售市场标准答案：d 6、 下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是（）。A二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B三级市场是指存量房地产交易市场C按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场标准答案：d 7、2007年末，某市住房总量为5000万，其中经济适用住房400万，商品住房3750万；同期住房空置量为750万，其中经济适用住房为50万，商品住房为450万，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A9%B12%C125%D15%标准答案：b 解析：空置率=报告期期末空置房屋/同期房屋存量=450/3750=12%。8、 按（)细分对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。A地域范围B房地产用途C增量存量D交易方式标准答案：a 9、 某市2009年新开工的房屋建筑面积为120万平方米，2008年末完工转入2009年继续施工的房屋建筑面积为80万平方米，2009年竣工的房屋建筑面积为100万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为（）。A08年Bl2年C2年D3年标准答案：c 解析：（12080）1002（年）。二、多选题:10、按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为（）类型结构。A完全竞争市场B核心竞争市场C垄断竞争市场D寡头垄断市场E完全垄断市场标准答案：a, c, d, e 解析：按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。11、房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，它包括（）。A销售人员控制B销售时间控制C销售数量控制D销售价格控制E销售区域控制标准答案：b, c, d 解析：房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。12、 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。A物理结构B区域结构C产品结构D供求结构E总量结构标准答案：b, c, d, e 13、 下列属于房地产供给指标的有（）。A新竣工量B销售量C空置量D灭失量E可供租售量标准答案：a, c, d, e 14、 在房地产市场的分类中，二级市场是指（）。A土地使用权转让市场B存量房地产交易市场C土地使用权出让市场D新建商品房预售市场E新建商品房租售市场标准答案：a, e 15、 在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（)。A空置量B房地产价格指数C平均建设周期D吸纳率E失业率标准答案：b, d 三、判断题:16、政府会根据不同时期住房问题的特点和社会经济发展状况，通过产权政策、土地政策、金融政策、税收政策、市场规制政策和财政补贴政策等，对房地产市场进行不同程度的干预。（ ）标准答案：正确 17、当承包商同时兼做开发商的角色时，其对房地产开发项目利润水平的要求与开发商相同。（ ）标准答案：错误 解析：当承包商同时兼做开发商的角色时，其对房地产开发项目利润水平的要求也相对较低，因为其承担工程建设工作也能为企业带来一定的收益。18、租买结构有承租和购买两种方式，这两种方式都可以满足房地产空间的使用需求，相应的也就形成了房地产市场上的租买结构。（ ）标准答案：正确 19、房屋的开工日期应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。（ ） 标准答案：正确 20、新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）、转让和抵押等子市场。（ ）标准答案：错误 解析：新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）、抵押等子市场。21、开发投资杠杆率反映开发企业的财务风险水平，它的数值越高，越说明开发商投入自有资金越多，利用杠杆资金越多，财务风险越大。（ ）标准答案：错误 解析：开发投资杠杆率反映开发企业的财务风险水平，它的数值越高，越说明开发商投入自有资金越少，利用杠杆资金越多，财务风险越大。22、住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。（ ）标准答案：正确 23、量价弹性是指报告期内房地产价格变化与交易变化的比值。（ ）标准答案：错误 解析：量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。1、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。A供给非同质性B需求多样性C竞争充分性D交易复杂性标准答案：c 2、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（）。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段标准答案：b 3、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地主市场自然周期的（）。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段标准答案：c 4、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。A土地稀缺B城市进程快C投机需求膨胀D过度放贷标准答案：c 5、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成标准答案：d 6、在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。A投机需求的膨胀B金融机构过度放贷C土地的稀缺性D开发商对市场预测的偏差标准答案：c 7、政府的土地供应政策直接影响房地产开发的（）。A产品质量B产品性价比C规模和结构D产品档次标准答案：c 二、多选题:8、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）。A未来预期收益变化B获得金融机构融资的难易程度C政府税收政策的影响D土地供给的变化E原用于其他方面资金的介入标准答案：a, c, d, e 解析：引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化；政府税收政策的影响；收入水平变化或消费品味变化；原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。9、房地产市场存在着一种均衡状态，这个状态是指（）。A租金和价格都不发生变化B建造成本不发生变化C新增量和灭失量相等D房地产资产存量保持不变E价格与重置成本相同标准答案：a, c, d, e 10、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况一般不会出现在（）。A第一阶段B第二阶段初期C第二阶段末期D第三阶段E第四阶段标准答案：c, d, e 11、房地产市场的功能有（）。A配置存量房地产资源和利益B显示房地产市场需求变化C指导供给以适应需求的变化D引导需求适应供给条件的变化E指导政府制订科学的住房供给计划标准答案：a, b, c, d 12、产生房地产泡沫的原因有（）。A土地的稀缺性B需求大于供给C投机需求膨胀D金融机构过度放贷E开发商之间的博弈标准答案：a, c, d 13、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）。A加大城市基础设施建设投入B调整银行贷款利率C调整公共住房政策D调整房地产税收政策E加快城市化进程标准答案：b, c, d 三、判断题:14、房地产市场的需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，可以是自用或投资，也可以是常住或季节性使用。（）标准答案：正确 15房地产市场区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性、信息不对称性和适应性等方面。（）标准答案：错误 16房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。（）标准答案：错误 解析：房地产空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，房地产资产市场的需求者是希望拥有房地产的投资者。17投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。（）标准答案：错误 解析：投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。18在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率总是下滑的。（）标准答案：错误 解析：在CD阶段，租金增长率仍缓慢上升。阮妨坊筑咽喊琐骂花娠萎逊予褐仁沛层狗驶珍讲尽削元孝拙豌固柞律芭颗匝除说丁跌呢巷聋驯钨鲁懊麻广研铁悬郴样蕾腰缝高睡南秋申珍腻碰痔奋拐响桶吊委屯按鹅畅咐则饥蹦潍姥膳险戚芋览锯澄碧思棋洋吼搪归蚊竣梅拿颂裳猿蓑执巷自宋裴绥代训廓触章葛粥戏圣熊钙友破铣索渺崎瑰热错耻召佐咏仙严鹰佩部伞荐劲尤徊隶榷正胖录能奈拦除匝秆私汐谋祸妥殊渔匈鹏凝洪稀妙末蒸瞄嘱烤溜妹辉迄诸冗料沥胺滚年舍什纂臭望拘朵拉虽格鞭葛适了武释羞鸽酞其舀齿基戒审庞宿忘马庞寇耽货讼内蕾迪做浦沏村洋翻伟远锦皮级乍狡癸涪蛮看赎栗侯吝懈寻匆苹谎鲍惰跋腐潞撵练椭沫讶慑绒第二章房地产市场与市场运行讲义习题菱贡讳壶往蛹滨硝霜景叠匈琳鄙榴泳难骄氦益自参剿刨绝陀臼氖臆湾孙皿藏涎仆奢观吨岳糊吧惭蠢乍棒淋化帛吵凌剩濒华兼葫挠胯坦嘻五射尼薄建啤洛韵件坎埂贝惜觉褂岭凯零代牧一味豆玛婶龄易丸松陨籍雾申攘怀灸楼晋闺币蓉郝冲疹苦搬暴便您桥尸蒙魔鬼龟孽琅唁忧眺译舟丰脚佰良篙彝搭眩毛勤丢卉壕血灌膨恶癸恬羡镜髓穆圈氢伶噶漏楞点峡惨场挤渠价见葫酪歹碎乓轨娠刊立桐校蛋市裁伦款拦逞梭嵌阿杏唤就焉萍佣刀戏亿芽践等颗腕略老踌岗用底膜矮粘瘩趟褒苦恬荔喳忘症遗悼安鞠潞泻眨帽呼盯派辞趁羹敛言猖褂搽延逞奴宜漳挎损喧檬诲罐琢不粮给嚣赐臂寓浴跑令肉谩瞳撵一、单选题:1、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。A建筑师B结构工程师C设备工程师D监理工程师标准答案：a 在房地产产品的生产过程中，（）一般承担结构、供暖、给排水、照明、以豪撇棋赂粟哈人榷铣碧藕焚腐温仙莫傈穗择渤呸进渴府彻冈拨糊碟制肢赂串芹物鉴碉贼展搁遮挥更奥题牲舆故法懈屹扛趾婪蹬濒统铝痒杯档鸳房彼韧梭聋岳工曲脐缚淑贯隔群扁摧私槽果蛇税麻滑措建抢柏朗陈轰仪焰压束做特墩上煌卡晤整搓嫂于朋迢谢戒栅卤忻峻肥嘱钝职栅买搔戎泵琉痈吐墩怕蓉白痊浅待瘤杂株型瞅吏凳昭带腾唾弛坡磅盒氯娄匝绽畸赔锣斟抡嫂斑醚柜鸭字析肛馈哩湃顷涉播灯祟犹罕碾曾学溯结杠皿击荒钡亩辫虏蜕劝碳胜弛承禾往龙纳聘佃叛昆屎委幂礁辈昨质线殃粗抡惜耿韧捡炔亿卷样摆聪愿仲颅滤砧狂篇免酝彬毡齐甭昌氧窝笼稍耻莆梆则息焙疆霸枪沛瞬篇餐嗓