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银行个人一手住房贷款操作规程
第一章　总　　则
第一条　为规范个人一手住房贷款业务管理，根据国家有关法律法规及《银行个人信贷业务管理办法》，制定本规程。
第二条　本规程所称个人一手住房贷款是指银行向借款人发放的，用于购买国有土地上的首次交易住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房）的贷款。
第三条　个人一手住房贷款归入“个人住房贷款”会计科目核算，在信贷管理系统群（简称Ｃ３，下同）中录入“一手房贷款”。
第二章　基本规定
第四条　按揭准入
原则上仅可对经有权人审批准入的按揭楼盘办理个人一手住房贷款，并在Ｃ３中通过“合作项目品种编号”将个人一手住房贷款与合作楼盘建立关联。总行规定可以免准入的除外。
第五条　贷款对象
借款人除应符合《银行个人信贷业务管理办法》第七条规定的客户准入条件外，还应符合下列条件：
（一）已签订合法有效的房屋买卖合同。
（二）有不低于最低规定比例的首付款证明。
（三）本笔贷款申请评分达到规定的准入标准。
第六条　贷款金额
贷款金额应同时符合以下条件：
（一）不超过所购住房成交价格×（１－首付款比例）。
（二）楼盘准入审批意见中明确每平方米最高可贷金额的，贷款金额不超过所购住房面积×每平方米最高可贷金额。
（三）以贷款金额测算的本笔贷款月债务支出（本笔贷款月还款额＋月物业管理费）与借款人（借款人及配偶）月收入之比在５０％（含）以下，借款人及配偶月所有债务支出（本笔贷款的月还款额＋月物业管理费＋其他债务月均偿付额）与借款人（借款人及配偶）月收入之比应在５５％（含）以下。对无法取得物业管理费标准的贷款申请，物业管理费可不计入债务支出。
第七条　贷款期限最长不超过３０年，借款人年龄与贷款期限之和不超过７０年。
第八条　贷款利率应符合外部监管机构和总行规定。
第九条　还款方式应选择等额本息、等额本金或总行规定的其他分期还本付息方式。
第十条　贷款担保
（一）原则上应以本笔贷款所购住房设定抵押。
（二）在办妥抵押登记之前，应由售房人提供阶段性保证担保。阶段性保证担保期限自贷款发放之日起，原则上至办妥抵押登记手续之日止。
（三）对符合一级分行规定标准的优质楼盘，或对抵押预告登记能够直接转为抵押登记的地区，阶段性担保期限可适当缩短为自贷款发放之日起，至办妥抵押预告登记手续之日止。
第十一条　保证人交纳保证金的，应在银行“个人信贷保证金”会计科目下为保证人设置保证金专户。
第十二条　在与借款人平等协商的基础上，选择是否投保、保险品种、保险金额、保险机构、保费缴纳方式等。
第十三条　对当地房地产管理部门已经实行房屋买卖合同网上签约的，借款人按规定提供网签（或备案）合同后，客户经理原则上应联网核实房屋买卖合同真实性。
第三章　贷款申请与调查
第十四条　贷款申请
借款人填写《银行个人信贷业务申请表》，并提供以下资料：
（一）借款人及配偶身份证件。
（二）借款人户籍证明及婚姻状况证明。
（三）借款人还款能力证明。
（四）借款人与售房人签订的合法有效的房屋买卖合同。
（五）购房首付款证明。原则上应为以下四类之一：
１．开发商开具的由税务机关监制的预收款发票（凭据）。
２．开发商开具的首付款收据，以及与首付款收据对应的银行相关凭证（进账单、转账凭证、汇款凭证、现金缴款凭证或银行卡付款凭证等），其中，对首付款不高于一级分行规定金额的，可仅提供首付款收据。
３．尚未支付首付款的，提供借款人在我行不低于所需首付款金额的账户证明。
４．一级分行规定的其他形式的首付款证明。
（六）申请评分所需其他资料。
第十五条　贷款调查
调查人员除依据《银行个人信贷业务管理办法》第二十一条和《银行个人信贷业务尽职调查操作要点指引》进行贷款调查外，还应调查以下内容：
（一）借款人购房行为是否真实。调查人员应与借款人至少面谈一次，并做好面谈笔录。对开发商或其关联企业员工（含员工配偶）申请贷款的，应撰写调查报告，并出具特别风险提示和调查意见。
（二）借款人是否已真实、足额支付首付款，或具有足额支付首付款的能力。
（三）借款人是否具备购房和贷款资格。
（四）借款人资信情况、还款能力是否符合规定。
（五）借款人所购住房是否在预售许可范围内，贷款要素是否符合按揭楼盘准入审批批复和按揭合作协议约定。
（六）与同区域、同类型、同档次住房相比，所购住房成交价格是否合理。
第十六条　大额贷款应实行双人调查。对同一中小企业多名员工在同一楼盘购房申请贷款的，应实行双人实地调查，除按第十五条规定进行调查之外，还应重点核实借款人工作及收入真实性。
第十七条　调查人员提出调查意见，按规定将调查核实的相关数据信息输入Ｃ３，并将审查审批环节需要的资料扫描上传至Ｃ３，提交审查。
第四章　审查审批
第十八条　贷款审查
审查人员除按《银行个人信贷业务管理办法》第二十五条规定进行审查之外，还应重点审查以下内容：
（一）借款人资信情况、还款能力是否符合规定。
（二）首付款支付是否符合规定。
（三）对开发商或其关联企业员工（含员工配偶）申请贷款的，应特别关注关联关系人购房交易行为真实性。
（四）住房成交价格是否合理。
审查人员提出审查意见，按规定将审查意见输入Ｃ３，提交有权人审批。
第十九条　有权审批人进行审批，将审批意见输入Ｃ３。
第二十条　对一手住房贷款业务，经一级分行批准，可实行审查审批岗位分离或双岗合一运作模式。实行审查审批双岗合一的，调查后直接提交独立审批人进行审批。
第五章　用信管理
第二十一条　完善资料
对贷款申请时提供了房屋买卖合同，按规定放款前应提供已备案合同的，客户经理应收集所需资料，并核实前后合同主要内容（购房人、所购住房具体座落、建筑面积、交易价格、开发商开户行及收款账户等）的一致性。对前后合同信息存在重大不一致的，应重新进行调查、审查、审批。
对贷款申请时尚未支付首付款的，客户经理应收集借款人已支付首付款的相关证明。
第二十二条　客户经理与借款人、担保人当面签署《个人购房担保借款合同》。
第二十三条　按规定办理担保手续。
第二十四条　贷款发放
（一）应在落实抵押权，确保能够办妥抵押（预告）登记手续才能发放贷款。
（二）对未开办抵押预告登记的地区，在采取以下风险防控措施的前提下，可在办妥房屋买卖合同登记备案之后发放贷款：
１．一级分行应在详细了解当地房地产登记机构办事流程的基础上，制定有效措施，防范一房多售、一房多贷、交易双方未经我行同意解除或撤销房屋买卖合同等风险，确保在一级分行规定的合理期限内办妥抵押登记手续。
２．对同一合作楼盘中前移放款时间的业务实行限额管理，经楼盘准入有权审批人审批同意后向上一级分行备案。
３．按合作楼盘建立台账，由专人跟踪、督促相关手续办理。
４．出现未在合理期限内办妥抵押登记手续的情况，且并非由于房地产登记机构造成的，须调整为在办妥抵押登记之后发放贷款。
（三）放款审核岗除按《银行用信管理办法》第十五条第（五）项规定进行放款审核外，还应重点审核以下内容：
１．对放款前借款人补充提供的资料，应核实是否与贷款申请资料中相关内容一致。
２．电话回访客户，核实客户身份信息、联络信息是否与Ｃ３一致。
３．是否已办妥抵押（预告）登记手续。按规定可以提前放款的，核实是否已办妥房屋买卖合同备案登记。
４．除总行另有规定外，收款账户是否为售房人账户。
（四）放款审核通过的，Ｃ３放款岗从Ｃ３打印借款凭证、放款通知单，提交有权人审核签字后，送交会计结算人员办理会计放款。
第六章　贷后管理
第二十五条　按《银行个人信贷业务贷后管理操作规程》进行批量监管、现场检查、风险处理、信用收回等工作。
第二十六条　以楼盘为单位建立台账，监控抵押预告登记、分户房屋产权、抵押登记办理进度，确保在合理期限内办妥相关手续。在抵押预告登记后，应自能够进行抵押登记之日起三个月内申请抵押登记。
第二十七条　及时取得他项权利证书，按规定归入重要空白凭证库保管，并及时在Ｃ３录入或变更抵押物信息，同时在Ｃ３解除阶段性担保合同。
第七章　其他规定
第二十八条　对借款人向我行申请一手住房贷款，并申请贷款购买与住房配套的车库（位）的，可按以下规定办理：
（一）车库（位）能够办理独立的所有权证书和抵押登记手续的，贷款条件和办理流程参照本规程执行，归入“个人住房贷款”会
计科目核算，在Ｃ３中录入“一手房贷款”类别，并勾选“车库（位）贷款”特色产品。
（二）车库（位）贷款与住房贷款同时申请，且车库（位）能够办理独立的所有权证书和抵押登记手续的，可合并发放个人住房贷款。
（三）车库（位）不能办理独立的所有权证书，但可在贷款所购住房的房地产权利证书中进行明确记载且随住房转让的，可对住房及配套车库（位）合并发放个人住房贷款。
第八章　附　　则
第二十九条　本规程未尽事宜，按照《银行个人信贷业务管理办法》、《银行个人信贷业务尽职调查操作要点指引（试行）》、《银行个人信贷业务担保管理操作规程》、《银行个人信贷业务贷后管理操作规程》有关规定执行。
第三十条　本规程自印发之日起施行。