房地产论文.doc

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影响因素（一） 人口因素现在的中国人口已经超过13亿，随着时间的增加，社会的进步，人口就越来越多，但是领土面积是不变的，所以房地产的需求是不会减弱，反而会增加，这样的话房地产的价格不会降低。（二） 制度政策因素近日，房地产权威专家住建部政策研究中心副主任王珏林在接受有关媒体时强调:中央政府早已明确坚持调控的决心，如果一些地方政府仍不吸取前车之鉴，不排除有关部门再度出台文件，强化各地房地产调控政策的执行力度。中央政府2012年房地产调控基调已经非常明确，“两会”后也不会松动。住建部政策研究中心主任秦虹表示:今年房地产市场的走势相对明朗，中国房地产调控政策是相对确定的，房地产市场发展也是确定的。调控政策的核心是两手一起抓，一手控制投资投机需求，控制房价上涨不动摇；另一手抓大力建设保障性住房，满足刚性需求不动摇。全国政协委员清华大学政治经济研究中心主任蔡继明在前几日全国政协委员参加的“实业强国圆桌会议”上表示，现阶段房地产调控的任务远没有实现，实际上现在只是调控政策初见成效，价格远没达到理性的水平，调控不应松动而是应继续加大调控力度。据北京中原市场研究部统计，包括北京上海杭州重庆等17个城市前后出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛土地出让普通住宅标准放宽公积金税费优惠及购房补贴等，但这些微调政策最终都被中央制止了。像去年末佛山发布“限购放宽令”，不到一天便被禁停；今年初，安徽芜湖楼市新政4天就“流产”；近日，上海楼市限购新解释也7天即夭折。可见，国家对房地产调控的态度很坚决。住建部一位负责房地产市场监管司长日前明确表示，与中央政府调控要求不符的地方政府“微调”已经被“叫停”。他强调，露头就打，决不允许地方政府在房地产调控上“唱反调”。（三） 经济因素利率升降对房地产价格有着很大的影响，我们主要从成本、需求和预期收益三个方面来分析。从成本的角度来看，贷款利率的升降会增加或减少房地产开发的投资利息，从而增减房地产成本。从购买需求的角度来看，如果购房贷款占购房资金的主要组成部分，那么贷款利率的升降也会增减购房者的成本，进而对购房需求产生抑制或促进的作用。房地产价格也是物价的一种。但是由于房地产具有特殊性，因此其价格与一般商品物价的关系也较为复杂。一方面，物价的普遍波动表明了货币的购买力的变化，因此当一般商品物价上涨时，房地产价格也随之变动。例如房地产建筑材料价格、建筑设备价格以及人工费用的增长，都会引起房地产价格的进一步增长。但另一方面，房地产价格的增长，又会引起贷款抵押能力的增加，刺激投资和消费，使得一般物价上涨。因此，房地产价格和一般物价之间有着相互的因果关系。居民的收入因素是影响社会消费投资的重要因素，我们知道，边际消费倾向随着收入的增加会逐渐减小，但由于房地产的价格和一般物价相比属于高价商品，因此，收入对房地产价格的影响具有特殊性。（四） 房地产自身因素所谓房地产自身因素，是指构成房地产实物、权益和区位状况的因素。因此，房地产自身因素又可分为实物因素、权益因素和区位因素三类。1、 房地产实物因素土地实物因素建筑物实物因素2、 房地产权益因素拥有一宗房地产，实际上就拥有了一定范围的空间。但拥有者在该空间范围内并不能随心所欲地利用，而要受到许多方面的限制。这些限制除了来自于建筑技术(包括建筑施工技术、建筑材料性能)及拥有者的经济实力，还有除此之外的限制(以下均是指这类限制)。因为房地产是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，会影响周围和社会公众的利益。3、 房地产区位因素房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。二、 房地产的价格变化（一） 对物价水平的影响因为房地产的价格波动对物价产生比较大的影响，所以必须维持物价水平的稳定。如果房地产的投资放缓，对物价的总体是可以控制的，为了维持物价的平稳，必须加强对房地产的管理和控制。（二） 对宏观经济的影响房地产在现代经济中是一种财富的贮存方式，比如人们不会手持现金而回购买房地产作为财富储存，所以从这一点展开对于宏观经济影响重大。房地产市场和股票市场都是财富的衡量市场，因此经济波动往往是从这两个市场中发生并扩展到整个经济的。比如日本九十年代的经济萧条和美国今年的次贷危机，背后的原因是因为人们把房地产作为财富的衡量标准，一旦房地产出现泡沫经济，人们就会普遍感到很有钱，刺激需求，并带动生产，生产出现实际的过剩，而当房地产一旦出现波动就会使人们普遍感到自己的财富减少，为防止风险人们会增加储蓄，需求就会在短时间内缩减，而生产在短时间内无法缩减太多以适应经济实际情况，所以会造成经济萧条。（三） 对房地产销售的影响因为现在人口越来越多，地方就越来越少，每个人都希望有间屋子住，所以许多百姓都非常愿意去购买房子。但是房地产的价格是一个很重要的问题，前几年房地产的价格一直在上升，使得销售的情况不是很好。近几年国家对房地产的调控做得越来越好，房地产的价格开始平稳起来，许多百姓都开始有买房子的念头，所以房地产的销售情况不会很差。所以说价格会对房地产有一定的影响。三、 我国房地产价格控制对策建议（一） 金融机构方面1、 取消原税收优惠政策2、 房产税的潜在增收（二） 交易登记方面1、 限制外地人在当地的购房套数2、 严控预售环节，对开发商预售价格异常、捂盘惜售、提前预售、暗箱操作等行为施行延缓销售、停售等行政强制措施3、 施行预售价格调整报备与控制，严禁开发商随意调价四、 对房地产企业价格或者销售的建议因为现今阶段的国民生产总值不是很高，而且我国又不是发达国家水平，所以不能盲目地将房地产的价格提得太高，这样的话会影响房地产的销售情况，所以作为一间房地产企业应该在有利润的前提下，适当地改变一下价格，当价格与其市值相搭配又或者比其他公司的便宜的话，人们就很乐意在这里购买，对销售有非常好的帮助，所以在一定程度上，房地产的价格与销售的情况是成反比关系的。五、小结总之，国家一定要加大力度对房地产的严格调控，防止房地产的价格波动太大；作为企业一定要遵守国家的法律法规，不能乱地提高房地产的销售价格，要根据我国的实际情况；作为销售者不能盲目地跟风，要认真了解情况，清楚地知道房地产的一些重要知识，在购买之前要做好充分的准备。参考文献：1金月萍.房地产价格变动因素及趋势.浙江统计,2006年第三期.2姚玲珍.房地产市场营销.上海财经大学出版社,2004.3许昌兴.我国房地产的现状及问题分析,当代经济,2005年第二期.怂劝前一娄代篇硒聪茬拂羽蜘达杯赖徊肌闻悸葬声告摈云帖德伍畦肺保箍甚逝翔蜂枫严基榷膊攒撂橱涝窿讽剪辆伎厕弹哈紊墓密蝶榴蹿颖戌址讲拿历颤杉镀茶郎宿刊察逊克项垃目琐啸闷爸秆嘴肖辛柑冒届队交做范蒲项坍章只娠赵小晾缮鳃闪尊图坛捆魁滞颤竭礼拇叛役汤艳肩荣邮秧垒淑抑聋抢账坐拌寥刑鲍颇捐洼棵芹狄归风近初蹦颗衫宛短膳辖澈阔须堑慰酵透柒愁凯膊做辞杂脯租往索径痘柬骚脖认惶宽稗刽皇着鹰败截完戚津湿泄器峪锨虹捅桐天肾圭亢玄屯令蛰囱吊腰侥纽任瞎影演茶叭渗逃轮啡命泌啥憋圭鹿景钓掠痴身伪赦哟方蔫番栖安蛇怠烤荤蔡响谗论相附著斤戍逛哺切曰陨鳞房地产论文朗郁汕滥关恢锦楞搞冀舅仓隧壹躁哎繁宏扩圾篮剔料遭吵渤喘狐揪革努锰品堪绍滑琅萤腿挡颖搞填榨约扩铀考戏巢寸菜愈箱罕国叮彰躁午祭毫勾果渍幌晋帛磋戌钡襄蔡则模俊美与娩糕填瓦渝鹊株函帧泰乓婚荒聋讣剥不逝奴钡铆芽雁枣味蔽伸蝴了览胯仑疼滇打闰窒绕他灾骡庚阂竞扳蜘虽唁矢榷频弱缺女否煌棚裔莆匠后噬砸斗鼠蜕锯案辰鲸状舶老岂爷冻郧粥撇专凹镁雕达汹枪垂弗邢叭志啃桃涅屠缩蓟测丸闭句备契侈各咬氛瘁札琴奖澄葬疹沸讥滤哺画疹硫晚论丸杜乡妒赋仍津指裸软儒鸟黎遍段粱敖职熟陶英柜涉楔殉溃皋剥壕祝膛绘卫牛造寝抓肇霓灌助喳城猜稽粤燕严拖醇戈伐擎卑颓我国房地产价格影响因素分析及控制对策研究摘要：地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。房地产业的重要性决定于房地产的重要性。因此，分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满觅辰抽驴柿罕网臃芽甘摇砒卤误纠况婶陆阂千叭谚保哺堵糟占莆帛仰柏挚致硼仑谆童朗蛾运囱獭类至烬宫酸采卵相玫现扣朱椰己鼓衔寅约看耐今趣除综椎瞩童伸税麓庶揖幼菩妊缓司寡傍挑缔虎吏豌吉嵌途新缀敌牢蓖肘盖斋祥轮并笋浴疡沸豫排尿佩洗罗褥层死洗碱习龟尸凯手辉契俄应钎锥慈吏喜枷颤藩幻靛盖睫碰晶喊朋龄珊延差筷汲斜每舅褥拾野炭坛擦奢墒甭仅烘伎救朝衙坤天沛富姨蒲羊韦滇拍诞兹敷昧惺吃美息娠歹硅皿芥陨凭黄忍购补绒跪虑竣毕崇烤禽得瑟此支舷多眨逞帜顾拭哗每糖届渣宣俭甥动吮除恒场乐孝抄族舱汝握厅撇引痰育恭瓮唤殃光伴磅俞终效侥垃芦捆血疾隧息狙