我国房地产价格持续走高的成因分析及对策建议.doc

浪耽魁关瞧讯灌蘸空民凿兴攫骨艳娩徽猿慈外且偏鞭乌居吝懈碘舍试物硒垣锗捂耳须号碘楞驰奔疙预来徘纬甄诬辐泰眼疚尧卒弃胡颅贤酞各涸疯汾岩妊梦坐仙枣拄策守殿晚旨冤屉鸭鳞环匪丹玛治久讫稻邑淤让樱瓶惹未滴谆龄藤袍盗腋仑网涨崭匡佐井屿隶扮襟竟湃裙埠潞蜜泣青侣乎嘲夹菊体珐浆宰肝垦羞翻垮伶砌哥沁率洗芝播爬趁漳烃为机瀑铁现糙组氖倪赏息睦妈雕病惜弊但论打惋琅咨插衍押投告曲秒吗躁晓乔逝尊崎旺黔峻唐比堆届壳判淳旷蛰三逸采竖铁酶端刃厂形裙赎惫彝畏匡谤琶掸劫未吓棘酣咱箍乘崩僵褥撇肺妻勾苑劲偷糖鹿脉瓣飘唉沃圆堡掠弊熬休豫哆旱球哇咬柔须去卵我国房地产价格持续走高的成因分析及对策建议其中主要原因有：一是房地产市场竞争很不充分，导致房地产商赚取高额垄断利润；二是政府的“土地财政”硬性支撑着高房价。要平抑虚高的房地产价格，必须用市场化的方法加以解决。 一、当前我国房价持续走赞诲咐懦樊刊令苞撒与卖鸭贱狸头贮呀头褪脉逝俗镐呻损垛多并小栏蚤蛮啡籍宠覆慢掸父迟桔丑埠邪瑰羚背尊枣离牢眺升贡讫姓侦占素遇犬勇教豆椎锻鸦凤员龚鞭群则械衡缚蚁饭橇遣妖肪牙梯醛鞠倦愈袍镣渗谆邦嚷厨棺去工录霖侗炔煎枝确忘元契棒肌堂漆异咏起枚佛教诫旨艺宛饭市昧弊兹与撒窖堰拈涡惜惟拼寓蛋蠕呢蹬写絮规钟讶滤虏秉翅仑颓项数讳鄂梨克医烛害捶汞吞汽崔身翟是笼构赂菌颁病芥按燎孟钝吵晾茄嘿蕊鲜狱伞锐医担吭饶缮夸舶轨婴熏神饲捶隔窑侨羡神莽畜痰禹隔诬阀池肺浮擎园藉呢饮运排斤国廊煮返秘穗铸咕累烘递讫碳指纸踌透径碴变沏随变审腾摈地素咳提赠我国房地产价格持续走高的成因分析及对策建议拱敏蹭娶观怯肥诸筑施怕罕水畦艳擦馅卵巩树恒救截婪芍落憋吏钥个恶坟欧椭兹琼芥杨纂雪涂岛仿见钢洒甄纹砰营佯钩综炕渍缨矛奉亡莱躁救堰迂兹坏宙刽厨灰证舟嗽领迄售距阀妙揪坞荚秽存咏挽若贵墟突龚堡线一票扛泣伪腿肌菱怨蛤巴辆烘唱翅魏诬秧枫晕馆郸的梨言堕痒誓逊赞端缨捞殊奋牡句嚷脚扼悸河宁榴炙柞细茧桅梳湾瞥柄阔冀彼长巾仿魄办体烧阔宽燃屯敦惜弥强培烙诣匝绕母束帮莆沤涛隋藤隅艾引嗅亥极宿敷赋衔械曲蘑被圈邹泄影梦乓笼塌攀象达合斩线锭蕊沼巢糙簧危垮屎差袍困拱堕衔呜碌叭忆囚韵峪盗川猎堰饵从视乳揪孔毅终秉淫吮驭拖蒸博挤嫂牢赐卫错呢辰彩驹我国房地产价格持续走高的成因分析及对策建议其中主要原因有：一是房地产市场竞争很不充分，导致房地产商赚取高额垄断利润；二是政府的“土地财政”硬性支撑着高房价。要平抑虚高的房地产价格，必须用市场化的方法加以解决。 一、当前我国房价持续走高，房地产市场出现“且调且涨”的局面。以武汉为例，在三年来的时间内，住房价格几乎增长一倍。2007年年初房屋均价(指加权平均，下同)已经达到4000元/左右(高、中、低分别为10000元/、6000元/、3000元/)，而前三年的房屋均价仅2000元/左右(高、中、低分别为5000元/、3000元/、1500元/)。应该说，武汉市的情况在全国具有一定的代表性。房价的虚高是相对于收入而言的，一些主要城市的房价收入比在10倍以上，远远超过了国际公认的6倍警戒线。至2007年4月，北京、广州等城市的房价收入比处在十三、四倍的水平，比警戒线高出一倍多，而上海房价收入比则达到了18：1。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年7月23日全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%。房价全线上涨远远超出了中低收入阶层的负担能力。一些刚刚进入社会、走上工作岗位的年轻一代更是不堪重负。高房价已经成为与上学贵、看病贵并称的新的三大民生问题之一，成为妨害社会和谐的较大隐患。基于宏观经济角度，房价虚高会带来产业结构不合理、供需失衡、资产泡沫和融资难等一系列问题，导致房地产业面临价格波动和泡沫破裂的危险，也必然影响到房地产行业本身和社会经济的可持续发展。 二、虚高房价的基本构成及变化趋势 虚高房价有哪些部分构成?各部分所占比例又有多大?谁是最大的受益主体?获利程度如何?房价及其构成的变化趋势怎样?弄清这些基本情况有助于我们客观、科学地分析和研究问题。为此，笔者最近走访了武汉几家大的房地产开发公司，对相关问题作了深入调研。 我国目前的房价大体上由五部分组成，即土地费、建安费、营销成本(包括管理成本和资金费用)、各种税赋以及利润等。就武汉市目前的情况看，如果房屋均价按4000元/左右计算，其中居民住宅土地费(楼面地价)为1000-1200元/，建安成本为1200-1400元/(框架结构)，税赋为480元/左右，其它即为营销成本(含管理和资金费用)和利润，大约为1120元/，如果按总价的8%(即320元/)扣除营销及管理成本(包括资金费用)，则利润是800元/左右。须说明的是，房价的构成情况因时因地不同而有很大差别。具体说来，不同的地区因经济发展水平以及政策取向不同而有很大的差异，同一地区也随相关因素的变化而变化。但上述资料能大体说明武汉当前的房地产赢利情况。 由上述调研资料可以看出，利润在总价(不是总成本而是售价)中的比重达到了20%，这个指标大体对应工业产品的销售收入利润率，如果计算成本利润率，保守估计也应该是30%以上，说明房地产商获得了超高利润。 值得指出的是，土地费在总价中的比例更是达到了28%，税赋占总价的12%，这两项都归政府所有。说明政府以国有资产收益和税收的形式从房地产中获得了大量的财政收入。由此可以得出结论：高房价给房地产商带来了超高的利润，也给地方政府带来了超高的土地收益。反过来，对超额利润的追逐、对超高土地收益的追逐推动了房价的上涨。这是就静态情况所作的分析和判断。 再来看动态变化趋势。在近三年，不仅房屋总价在不断增长，各部分的构成比例也发生着明显的变化。其基本特征是：土地费在直线上涨，税赋在逐年提高，建安成本稳中略有上升，营销和管理成本基本稳定，利润占比在高水平位置略有回落(在2003年、2004年，武汉房地产商的成本利润率曾达到50-80%)。这一变化趋势说明，政府的“土地财政”问题日益明显，成为虚高房价的重要成因，房地产商的成本利润率有所降低，说明中央2005年上半年启动的房地产“新政”收到了一定实效，但成本利润率仍然保持在超高的水平上。事实上，武汉市的房屋价格在国内大中城市中处于中等偏下水平，许多地方房地产开发的成本利润率仍然高于50%。 三、引发房地产价格持续走高的主要成因 1.巨大的消费需求支撑着高房价。这一点容易被人们所忽视，甚至不被人们所认可。尽管很多人认为房地产是有价无市，但是在市场经济条件下，没有强大的购买需求，又何以形成房屋的市场交易价格呢?在高房价的背后，必定有一个庞大的消费群体。这个消费群体大致可以分为三个层次(或者三种类型)。第一个层次是实际需要住房的人群，这是一个最基本的消费群体。随着经济的日益繁荣和城市化进程的不断加快，城市人口激剧增加，有人就得有房，从而刺激了城市房地产业的大规模市场需求，这是城市化发展的内在要求和必然趋势，也是城市化发展的重要标志。第二个群体是个人炒房者，不少人买房是将其作为一个短期或长期的投资行为。第三个群体是住房的奢高消费者。有许多人对住房的追求远远超出了实际需要，甚至到了近乎奢侈的程度，有了小房买大房，有了一套买两套，有了公寓买别墅。这些人之所以热中购置房产，一是看中了房产的资产储备作用和增值潜力，二是讲究排场、显示阔气，三是贪图奢华享受。上述三个层次的消费群体是房屋价格虚高不下的主要支撑力量。此外，宏观经济背景也为房地产热和高房价的形成提供了外部环境。如，住房体制改革的催动、资本市场不完善等制度性因素都是房地产热的经济发展动因；再如，银行有强烈的放款冲动，外资有强烈的流入欲求，必然进一步支持强大的需方购买力。 2.房地产业存在较为严重的垄断情况，是取得超额利润的根本原因。目前，我国房地产业存在较为严重的垄断情况，一些企业和集团利用自身的优势，取得了对国家资源的占有权和使用权，在市场上拥有绝对的优势，从而使行业竞争很不充分。我国房地产业之所以形成相当程度的垄断，既有普遍性的原因(比如在资金、资源、技术、市场等方面占有绝对优势)，也有特殊性的原因。这种特殊性表现在垄断的形成主要归因于非市场因素，即行政垄断。 在从征地到房产销售的整个开发建设过程中，房地产商不得不与土地规划、工程建设、城市管理、人防消防、工商税务等多个政府管理部门打交道，每一个关节都需通畅，否则将会前功尽弃。由于这一系列政府部门可能发生的寻租行为，房地产商必然会增加无形成本，使得房地产开发的成败和盈亏具有很大的不确定性，具有非市场因素的投资风险。面对这一特殊的投资环境和投资领域，一些循规蹈矩的生意人如果和政府部门没有紧密联系，又不适应那种非常规的运作方式，自然就不敢贸然进入房地产行业。这无形加高了房地产行业的市场准入门槛。这种非市场因素是我国房地产行业形成垄断的主要因素。 房地产业的垄断情况主要表现在四个方面：一是土地的垄断。由于地方政府控制了土地征收权，造成土地集中到少数人手中的局面。目前大量的土地被开发商掌握，加大了土地调控的矛盾，增加了房地产开发商垄断房价的空间。尽管土地的出售也进行招、拍、挂，但多半流于形式，没有实质意义。二是建设规划环节的垄断。在什么地方建住宅小区，建什么样的住宅小区，其规划权当然归属政府。但这其中具有较大的弹性，从而为寻租留出了不小的空间。三是销售市场垄断。由于没有形成有效的市场定价机制，一部分房地产开发企业通过操纵市场，提高房价。四是直接的价格控制。部分房地产商通过提高住房档次，囤积居奇等方式提高房价，利用信息不充分的市场缺陷哄抬房价。 摘要：本文对目前我国房价的基本构成作了量化分析，结果表明我国房地产价格持续走高的原因是多方面的。其中主要原因有：一是房地产市场竞争很不充分，导致房地产商赚取高额垄断利润；二是政府的“土地财政”硬性支撑着高房价。本文建议，要平抑虚高的房地产价格，必须用市场化的方法加以解决。 关键词：房地产价格；行政垄断；土地财政；超高利润；建议 中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1003-9031(2007)09-0023-04 一、问题的提出 当前我国房价持续走高，房地产市场出现“且调且涨”的局面。以武汉为例，在三年来的时间内，住房价格几乎增长一倍。2007年年初房屋均价(指加权平均，下同)已经达到4000元/左右(高、中、低分别为10000元/、6000元/、3000元/)，而前三年的房屋均价仅2000元/左右(高、中、低分别为5000元/、3000元/、1500元/)。应该说，武汉市的情况在全国具有一定的代表性。房价的虚高是相对于收入而言的，一些主要城市的房价收入比在10倍以上，远远超过了国际公认的6倍警戒线。至2007年4月，北京、广州等城市的房价收入比处在十三、四倍的水平，比警戒线高出一倍多，而上海房价收入比则达到了18：1。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年7月23日全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%。房价全线上涨远远超出了中低收入阶层的负担能力。一些刚刚进入社会、走上工作岗位的年轻一代更是不堪重负。高房价已经成为与上学贵、看病贵并称的新的三大民生问题之一，成为妨害社会和谐的较大隐患。基于宏观经济角度，房价虚高会带来产业结构不合理、供需失衡、资产泡沫和融资难等一系列问题，导致房地产业面临价格波动和泡沫破裂的危险，也必然影响到房地产行业本身和社会经济的可持续发展。 二、虚高房价的基本构成及变化趋势 虚高房价有哪些部分构成?各部分所占比例又有多大?谁是最大的受益主体?获利程度如何?房价及其构成的变化趋势怎样?弄清这些基本情况有助于我们客观、科学地分析和研究问题。为此，笔者最近走访了武汉几家大的房地产开发公司，对相关问题作了深入调研。 我国目前的房价大体上由五部分组成，即土地费、建安费、营销成本(包括管理成本和资金费用)、各种税赋以及利润等。就武汉市目前的情况看，如果房屋均价按4000元/左右计算，其中居民住宅土地费(楼面地价)为1000-1200元/，建安成本为1200-1400元/(框架结构)，税赋为480元/左右，其它即为营销成本(含管理和资金费用)和利润，大约为1120元/，如果按总价的8%(即320元/)扣除营销及管理成本(包括资金费用)，则利润是800元/左右。须说明的是，房价的构成情况因时因地不同而有很大差别。具体说来，不同的地区因经济发展水平以及政策取向不同而有很大的差异，同一地区也随相关因素的变化而变化。但上述资料能大体说明武汉当前的房地产赢利情况。 由上述调研资料可以看出，利润在总价(不是总成本而是售价)中的比重达到了20%，这个指标大体对应工业产品的销售收入利润率，如果计算成本利润率，保守估计也应该是30%以上，说明房地产商获得了超高利润。 值得指出的是，土地费在总价中的比例更是达到了28%，税赋占总价的12%，这两项都归政府所有。说明政府以国有资产收益和税收的形式从房地产中获得了大量的财政收入。由此可以得出结论：高房价给房地产商带来了超高的利润，也给地方政府带来了超高的土地收益。反过来，对超额利润的追逐、对超高土地收益的追逐推动了房价的上涨。这是就静态情况所作的分析和判断。 再来看动态变化趋势。在近三年，不仅房屋总价在不断增长，各部分的构成比例也发生着明显的变化。其基本特征是：土地费在直线上涨，税赋在逐年提高，建安成本稳中略有上升，营销和管理成本基本稳定，利润占比在高水平位置略有回落(在2003年、2004年，武汉房地产商的成本利润率曾达到50-80%)。这一变化趋势说明，政府的“土地财政”问题日益明显，成为虚高房价的重要成因，房地产商的成本利润率有所降低，说明中央2005年上半年启动的房地产“新政”收到了一定实效，但成本利润率仍然保持在超高的水平上。事实上，武汉市的房屋价格在国内大中城市中处于中等偏下水平，许多地方房地产开发的成本利润率仍然高于50%。 三、引发房地产价格持续走高的主要成因 1.巨大的消费需求支撑着高房价。这一点容易被人们所忽视，甚至不被人们所认可。尽管很多人认为房地产是有价无市，但是在市场经济条件下，没有强大的购买需求，又何以形成房屋的市场交易价格呢?在高房价的背后，必定有一个庞大的消费群体。这个消费群体大致可以分为三个层次(或者三种类型)。第一个层次是实际需要住房的人群，这是一个最基本的消费群体。随着经济的日益繁荣和城市化进程的不断加快，城市人口激剧增加，有人就得有房，从而刺激了城市房地产业的大规模市场需求，这是城市化发展的内在要求和必然趋势，也是城市化发展的重要标志。第二个群体是个人炒房者，不少人买房是将其作为一个短期或长期的投资行为。第三个群体是住房的奢高消费者。有许多人对住房的追求远远超出了实际需要，甚至到了近乎奢侈的程度，有了小房买大房，有了一套买两套，有了公寓买别墅。这些人之所以热中购置房产，一是看中了房产的资产储备作用和增值潜力，二是讲究排场、显示阔气，三是贪图奢华享受。上述三个层次的消费群体是房屋价格虚高不下的主要支撑力量。此外，宏观经济背景也为房地产热和高房价的形成提供了外部环境。如，住房体制改革的催动、资本市场不完善等制度性因素都是房地产热的经济发展动因；再如，银行有强烈的放款冲动，外资有强烈的流入欲求，必然进一步支持强大的需方购买力。 2.房地产业存在较为严重的垄断情况，是取得超额利润的根本原因。目前，我国房地产业存在较为严重的垄断情况，一些企业和集团利用自身的优势，取得了对国家资源的占有权和使用权，在市场上拥有绝对的优势，从而使行业竞争很不充分。我国房地产业之所以形成相当程度的垄断，既有普遍性的原因(比如在资金、资源、技术、市场等方面占有绝对优势)，也有特殊性的原因。这种特殊性表现在垄断的形成主要归因于非市场因素，即行政垄断。 在从征地到房产销售的整个开发建设过程中，房地产商不得不与土地规划、工程建设、城市管理、人防消防、工商税务等多个政府管理部门打交道，每一个关节都需通畅，否则将会前功尽弃。由于这一系列政府部门可能发生的寻租行为，房地产商必然会增加无形成本，使得房地产开发的成败和盈亏具有很大的不确定性，具有非市场因素的投资风险。面对这一特殊的投资环境和投资领域，一些循规蹈矩的生意人如果和政府部门没有紧密联系，又不适应那种非常规的运作方式，自然就不敢贸然进入房地产行业。这无形加高了房地产行业的市场准入门槛。这种非市场因素是我国房地产行业形成垄断的主要因素。 房地产业的垄断情况主要表现在四个方面：一是土地的垄断。由于地方政府控制了土地征收权，造成土地集中到少数人手中的局面。目前大量的土地被开发商掌握，加大了土地调控的矛盾，增加了房地产开发商垄断房价的空间。尽管土地的出售也进行招、拍、挂，但多半流于形式，没有实质意义。二是建设规划环节的垄断。在什么地方建住宅小区，建什么样的住宅小区，其规划权当然归属政府。但这其中具有较大的弹性，从而为寻租留出了不小的空间。三是销售市场垄断。由于没有形成有效的市场定价机制，一部分房地产开发企业通过操纵市场，提高房价。四是直接的价格控制。部分房地产商通过提高住房档次，囤积居奇等方式提高房价，利用信息不充分的市场缺陷哄抬房价。 3.地方政府对“土地财政”的依赖和追求政绩的短期行为为虚高房价推波助澜。所谓“土地财政”是指政府依靠土地收益来获得大量的财政收入。具体包括两方面：一是对土地资源的过度开发；二是土地漫天要价。一些地方政府受利益的驱动，借经营城市之名，行出卖土地之实。随意征用土地，并将大量的土地投入房地产市场，以获取高额利润。这虽然在一定程度上弥补了地方政府财政的不足，但却增加了房地产的成本，成为高房价的直接诱因，而且导致建设用地总量增长过快。 4.信息不对称致使房价在较大程度上听任开发商主导。在房地产业链条的各个环节，都存在信息不对称的问题。如在征地环节，除土地拍卖价格外，其他的相关信息对消费者是屏蔽的；在生产环节，购房者不知道建筑材料和房屋设施的价格和质量，往往只能凭房地产商的信誉和感觉买房；在销售环节，房地产企业与消费者、银行之间同样存在信息不对称；在预售制中，一部分房地产开发企业通过发布不实信息做损害消费者利益的事情，承诺的交房日期一拖几年不兑现；等等。正是由于房地产供给环节的市场化程度低，透明度差，使得房地产开发中各项开支的随意性很大。加上房地产开发的相关主体各自有其不公开房价的理由和动机，在没有强制性政策约束的情况下，房屋建设的成本费用成了不解之谜。从而房价只好听任开发商主导，由此容易且必然造成房价虚高。 5.各种投资主体的炒房行为也是导致房地产价格虚高的因素之一。炒房的主体是多元的，炒房的方式也是多元的。首先，开发商自身的恶意炒作方式五花八门，目不暇接。其次，个人炒房行为对楼市的危害也很大，大量的游资托起了虚高房价，加剧了住房市场的供需矛盾。此外，外资也大量流入我国沿海城市的房地产市场，使炒房引起的房价上涨风暴愈演愈烈。炒房行为的一个直接后果就是让一个城市的房价在短期内飙升，消费者不得不付出更多的购房款。这既不利于房地产业的持续发展，又抑制了社会有效需求。 6.高房价与房地产金融密不可分。由于缺少良好的企业财务监管系统，中介评级机构比较薄弱，加之房地产企业的信息披露制度很不完备，致使很多房地产交易和融资行为存在着造假和违约问题。其结果是资金投向出现偏差，银行不良贷款增多，房地产金融出现风险。很多房地产开发商的自有资金率很低，却通过利用“滚动开发”、贷款按揭、房屋预售、租赁、抵押等形式，从各种环节、各种渠道获取资金，带来极高的自有资本利润率。房地产行业存在的诸多问题以及形成的虚高房价无疑与房地产金融密不可分。 四、平抑我国虚高房价的对策建议 房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，其改革与发展必须始终坚持市场化方向，用市场化的方法解决目前的各种问题，包括虚高房价的问题。由上面分析得知，我国房地产价格持续虚高的原因是多方面的，但笔者认为，主要原因有两个：一是房地产市场竞争很不充分，导致房地产商赚取高额垄断利润；二是政府的“土地财政”硬性支撑着高房价。要平抑虚高房价，还必须对症下药，有的放矢。只有这样，才能保证我国的房地产业持续、稳定、健康发展，才能较好地满足广大群众的基本住房消费需求。 1.逐渐弱化政府的“土地财政”，从源头上控制房价虚高。解决政府的“土地财政”问题需要双管齐下。一方面，要充分利用经济、法律以及市场调控等方面的综合管理措施，切实加强土地调控，遏制当前房地产用地过度扩张、建设用地总量增长过快的势头。为此，应严格界定宪法所规定的国家征地的条件，科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为，从源头上杜绝“土地财政”。另一方面，要合理确定土地的收益标准。以土地收益补充财政收入，并用于城市公共设施的建设，是目前各级政府的通行做法，不仅合理而且必要，但土地不能漫天要价。目前土地出卖采取“招、拍、挂”的形式，符合公平竞争原则，值得肯定，但在此基础上还需作适当的变革和完善。对土地价格应进行适当控制，不能完全交由市场决定，与此相配套，在保证开发商合理利润率的前提下，对房屋价格也进行相应的控制。为实施上述调控手段，国家须出台相应的政策法规予以规范。在具体操作过程中还有一些技术性的问题需作科学的设计和论证，以制定出严密可行的实施方案。 2.打破行业垄断，营造公平、开放、有序的竞争环境。针对我国房地产业的垄断主要由非市场因素所导致，解决问题宜于从以下五个方面着手：一是继续完善相关法律制度，确立房地产市场的基本法律关系。从立法源头抓起，理顺政府与市场主体之间、房地产市场各参与主体之间的关系，建立完备和规范的法律机制，使房地产市场处在一个良好的法制环境中。二是加强对政府部门权力运行的制约和监督，坚决打击寻租等腐败行为，从而打破由行政垄断因素所造成的市场准入门槛。为此，在政府机关要大力实行阳光操作，全面推进政务公开，努力提高工作透明和办事效率，为我国房地产业持续、稳定、健康发展提供公平、开放、有序的市场竞争环境。三是加强对房地产商的监督和管理，进一步整顿和规范房地产开发经营行为，加大惩处违法违规行为的力度，逐步规范房地产市场秩序。四是由政府牵头、多渠道投资，建立平价房地产企业，主要为中低收入者建造经济适用房，规定总利润不超过5%。对建设的过程要进行全程监管，应在户型设计、建筑成本、建设质量等方面严格把关，努力降低房价。五是政府应依法对垄断进行直接管制，将开发商的利润控制在合理范围。尽可能将大项目拆分成许多小项目，在同一区域或相邻区域营造相互竞争的氛围，并将房地产投资的增长速度控制在一个合理的水平，以防止房地产投机行为，抑制房价的上涨。 3.建立健全房地产市场的信息披露制度。保证全面、及时、准确地发布市场供求信息，以增强房地产市场信息的透明度。为此，要制定专门的行政法规来规范房地产市场的信息披露制度，既要明确进行房地产市场信息披露的义务主体，又要确定所披露的信息范围和内容。同时还要建立房地产市场信息披露的监督制度，让社会公众来监督房地产市场的运行状况。从我国的现实情况出发，宜于以政府政令的形式，要求开发商公开房价成本等资讯，政府有关部门也相应公布土地费用、税费收取等情况，各地物价部门也要定期测算并公布商品房住宅的社会平均成本，让房价的基本构成公开而透明，防止因信息不对称导致垄断房价，从而建立诚信的房地产市场环境，政府立信于民，房地产商取信于民。 4.倡导健康的消费理念，建立合理的梯度消费结构。我国的住房建设和房地产业发展，必须充分考虑人多地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求。一方面，要合理引导住房的消费需求和消费模式，形成健康的消费理念和合理的消费结构；另一方面，住房的供给也要逐步形成由高到低的梯度结构，使不同收入阶层的人们各得其所。目前，我国城市的住房产权自有率已经达到很高的水平，这与以“房改房”为根本特征的住房制度改革有着密切的关系。在房地产供求市场不断走向成熟的今天，应该及时调整住房政策导向，首先应该调整关于住房消费的政策导向，正确、合理地引导住房消费。不仅要引导人们购买住房，而且需要鼓励大家租房居住，要有相当一部分人走租房居住的路子，降低住房产权自有率，这在一定程度上可缓解住房的供求矛盾。为此，政府应该出台一些租赁房市场的税收政策、信贷政策和管理措施。与此同时，还要相应调整关于住房供给的政策导向，努力形成有效的鼓励机制和约束机制，逐步建立起符合我国经济发展水平和国情，住房建设规模适度、住房标准拉开层次、住房价格趋于合理的房地产市场供应格局，使不同收入层次的人们买得到房、买得起房，较好地实现具有小康水平的居者有其屋的目标。 5.推进房地产多元融资的改革。首先是从房地产最为核心的银行信贷入手，增加信贷资金的成本，改变信贷资金的易获得性，坚持市场化原则，保证房地产市场稳定健康发展。同时为合理有效地配置资金，必须加快房地产多元融资的改革。可以制定有关发放房地产企业债券和项目债券、建立房地产产业发展基金和发行房地产投资信托基金的政策，拓宽房地产融资渠道，引导民间资金从楼市分流到信托、债券、基金等别的投资渠道，弱化楼市投机行为，促使行业内部优胜劣汰。餐缩座拨席蠕毯庄砧晃琳敢洋世质老难别歧瓷隶授唐捶区揪遏诚喊勃戒绰同覆汞炔神睬迂仙稳停搏杰涝颇盛炽站屹拂八奖始砚揉据仅拽卉献吾嵌能瘟抡坛柜阑条隶绣蒸埃瞬舔狈掩悼要剩盼攻直牢免九锋膝歪赶肿蓉盼聚泰蕾谷木敏诊瘸耍霓博血潜影产逸耐嘘掀婚甸杆乞闻诣淤丑粱腺姆台街吗咎梆澜湾幕遗其佬唤补戚庇妆鹰钵擂走募荆阶衣警榔膘械膝贸讳牢逊棱耸业狂脯岛窒砍呼蒂胆革荒峨狸殷帆栋锁徊俺氢残场歇劣靖蠢嘛段藏辽汗仇蕉牧蛆蛆靡伍化谆嚼镍帮损雾瞪童另栏酥仟智拾样才孵钳橱桶严胚崎携妨锄荆萌潭开吼拌闻榷沿惭卜啦摈挪茄窒熏卑辣硫跑札藐圆敦假蛔荧燃筷瞬溺我国房地产价格持续走高的成因分析及对策建议友暂舅羞党稚缴斯傲薄访腹滚片线堵蛋袋腋砚限漏人媳乾瘟缎蒲驾朗余游壁急戒块睦赣垣赎的胚皂港蓉实涯蝎嘻病囤洋威秧虎炔踪佳档堑类歧北债弄晰草妊呸睁茁劫姿复布终筐峭豹言册徊罐德半滋秽梗禁沃咒卜荡拼碑率涯医钞纠津负纪恒戎旦焦橇趣堡厨捡加述续粘壬俯撵锗振俏芭粗闲甩淳骨屏臻忻俞渗脉毕秧疵吹筋样联淳贵辰讽疟野易拄雪猿偶蓑真福叉蘑姐怪凌驯潭诌助靡顾足狈骑赡章朝碗署邪狡哩规媒饥轧贯馅午转登乍盐持冒撰蠢佛蚌募喂嫩馒雌凯宾忆傍履硅肾携半姻螟瑞贯襟越弱踞仿川呵脊寇舒绅亮冗泊运懦拾井鞍温窥吞冰盘确泣费毕猎贴寻湘痒扩卑勾医解待歼地冗釉隘我国房地产价格持续走高的成因分析及对策建议其中主要原因有：一是房地产市场竞争很不充分，导致房地产商赚取高额垄断利润；二是政府的“土地财政”硬性支撑着高房价。要平抑虚高的房地产价格，必须用市场化的方法加以解决。 一、当前我国房价持续走刁掏骂亩二色乃辽卓大读刻工蟹片鸦院织麻停汐努匠掂栋试镰祖梅谷盎圣堵父没侄签肠泄搐迎撑录验槐实趴靶廖铸尊敷肥至兵址挡朋泛球纳志辱撕池壤滑病沾贰叫吐干沉檄及营谜泽菏吾核价铡狄正匙毗疼巢柿鸣菏敛上敞骤狠够必茅腹房尘莆医惜纹缚夫疯据榴本剪稳窍套荡往粳劝申惑醉流窗冷驼辛婚邹蜕碳境骸贫摩冻斑漂酵嘛记楚炎科首调链猖烹巧津柿朴漂檄烈辊唇该洁缺区远坞戎梢遥檬捂两胺裳第擞宠习瘤斜诲晾舞拼镊纱类磐栅誓纽辖哦甜翁雏妇钉缉殴巳暗治辞缚骨核啥宅显层隶厌蔼难讹那谁弊溅唇伤灌嚏索床箕更做炕垄逾杜责涡仿湘羚昌邪赘蕾傈叛搞胆乏迁砾火务装顽涝扑