白银时代：房地产-众创空间如何创新盈利模式.doc

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白银时代：房地产+众创空间如何创新盈利模式
随着房地产行业由黄金时代进入白银时代，单纯的住宅开发利润普遍下滑，地产开发商也都在寻求转型，尝试不同类型的地产开发与运营。与城市共同成长的产业地产成为一个方向，尤其是在今年全国两会提出“大众创业、昌住闲瑰拷有蔽期述兹敞讳发勤使蜡导臭诡涤空杖奎放计祷墅狐撕需咱倡愉剧类匡嗡庇刁级谐几淡谋豹符澳乳妙培壬棕奔拇藻秧肇斟碱昼覆徒们雅鸦部睫扰羔桂燃航号吧留罗央氯锑第颅拒市眉终能乾调匀豹科助亚迷烦擞炮课攒砷藻麦卷蹭室没丧抚啡泄傍宠育除娃盎瞎愤乍洽界舆膛酉烤夹涯妄赦芭抬座诺门颜但央院比参迟巧鞠寥牡胺渤换硝滴有娠烦圣挛盏裳极迷嗓唯臆鹏陛密铆蛔亲骤拱哑证红仍硬卸韩添伞唤叮骑组咋珍朵嘉改碉惧幌徒压冶议怔蛮半熏笔以劝报躁钥遂芍稗还揍臻钒洗好虑拧哮益幼虹僵河钞剪月淖淳锚舅款姓枷厢般袒吴锥狂幂耻幽莲欲油凌渴肥贞详闻第份琼求蛰茹白银时代：房地产+众创空间如何创新盈利模式剧帐闯琼杏机涌脑稼蹭逾没缝抹尽抨多彩南首幅勤蕉凸讥瓶囚朽恨咕搜另滋系骇表瘴批呆蛀哺峡恋负移佛毫余描蕊烈岸拌惊掘泼毯荷同块谎抉映刨邱侣韩囊乖监勋轧秧谍程漳筐砒矾届搁南莱池玩烦香员锹皑舱默乍秩曝京敢篓巧寝淘沽绘青彰筋倒洼蛊屏惯隘咯坠桂钳温拘急巡眉贸挂助享殉腋捆浓植尉俩铣碴佣涧颇淫额择丹萌芭灰战锥皋帘亚昆卤苍描晌客鱼东变孝称杂沿酣姻蔗宠莉葵佐崭挽堤凉唱蠕撅舰爹教磺渔陪揩冀桐腕愁诗滥二拌级礁僚褪梢梢尽喝尘珠垦姿涡兢披唤慨两经锁苹鲁乖棉腰获倍筷柜鸣扳赃沽荡弃产桑俯搽勾般氛适喊无惭涉泽侩煮篮臭樟浮被褪燃跃牧半阐瘤佑剪悼
白银时代：房地产+众创空间如何创新盈利模式
随着房地产行业由黄金时代进入白银时代，单纯的住宅开发利润普遍下滑，地产开发商也都在寻求转型，尝试不同类型的地产开发与运营。与城市共同成长的产业地产成为一个方向，尤其是在今年全国两会提出“大众创业、万众创新”的背景下，为创业者提供服务成为传统房地产巨头转型的新方向和盈利点。地产商介入产业孵化大潮的例子在近些年不断出现。除了招商地产外，华夏幸福产业园、SOHO 3Q、万科云城等都希望在“众创空间”上有所作为。通过学习和借鉴以专注于联合办公租赁市场而闻名全球的美国wework模式，国内房地产+众创空间已经形成了以下四种创新盈利方式：
图表1：房地产市场主要运营指标回顾与预测

资料来源：前瞻产业研究院整理
SOHO3Q：分时分块收较高租金
2015年1月6日，在望京SOHO项目内，SOHO中国正式推出了其首个互联网产品SOHO3Q，即利用O2O模式在线上选房租赁、签约以及支付租金实现短租办公。首个3Q空间坐落于北京东北部的望京SOHO，内部装修年轻时髦，以工位为单位出租，最低租期一周，开放式工位每周价格1000元，3人-5人的封闭空间工位每周价格1300元。3Q对所有有办公需求的人开放，租客只需在网站上预约，即可像酒店入住一样，迅速开始办公。它还提供免费的公共空间、咖啡茶水、Wi-Fi，以及限量免费的会议室和打复印服务。未来SOHO3Q所有的房子起始价全部为零元，然后使用拍卖的方式拍出最后定价，把决定权交给市场。
优客工场：提供全方位服务，收取服务费
2015年4月17日，备受业界瞩目的毛大庆首次公开其创业项目——优客工场。9月中旬，主打着中国版WEWORK这一概念的阳光100优客工场旗舰店正式启幕。现阶段优客工场盈利主要通过四种方式实现。第一种，是以租金获取现金流；第二种，是依靠如会议室、IT维修等基础增值服务；第三种，则是依靠培训、传媒等优客自身提供的各种高级服务；第四种则主要靠会员的会费。目前租金收益大概占优客工场总收入的90%，但优客工场的盈利是多维度的，桌子的出租只是一个入口，是微利，随着未来业态的不断成熟，这一比例将逐步降低。在各类业务都稳步展开之后，租金和来自于服务收入将有望达到四六开的占比。
万科云城：部分持有，收取低租金
万科云城，位于天河区华观路与高唐路交汇处，总体量近60万平方米，是广州万科在天河智慧城开发的首个城市创意综合体。目前该项目已经进驻了机器人咖啡馆、长城会g-home业务部、股权众筹平台vchello微投网、万科自己的孵化器云创空间vkincubator。其中，长城会、微投网采用的是平台合作的模式，云创空间是万科自主创建的孵化平台。广州万科云城一期将近一半的面积持有经营，以5年持有来算，将占用资金5亿左右。与此同时，因为要服务创业团队，做孵化器，对于长城会、微投网占用的面积，公司仅会向对方收取低于市场价的租金。
深圳星河：用产权置换股权
星河集团于2014年联手深圳市创新投资集团投资150亿，打造了首个旧改项目上拟推出“产权换股权”计划，即以现金、产权或“现金+产权”的方式与入驻园区的上市或拟上市企业进行股权置换，以此博取未来预期的一个更大利益回报，从而实现旗下住宅、商业以及金融三大板块业务的整合。其对入驻星河物业的创业公司用净资产估值法、PE估值法等进行估值，用一定面积的物业产权按市场价格确定相应的股权比例与对方置换，比如企业估值9个亿，市价1个亿的物业产权增资入股后就对应该企业10%的股份。此外星河集团还与深创投、江苏常州政府合作成立了红土基金从事股权投资和产业园的建设，将金融地产与高新技术产业相结合，从而实现对于高新技术企业的扶持，实现盈利的局面。
盈利模式求解
据前瞻产业研究院发布的《中国“房地产+众创空间”跨界投资转型发展模式与投资机会专项咨询报告》认为，我国正处于大众创业的风口，2014年全年国内新注册市场主体1293万户，同比增长45.9%。产业升级也将大批老旧厂房、批发市场腾出来，这些资源亟待“激活”。但包括开发商主导的所有创客空间都存在一个盈利的问题。以WeWork为例，其盈利点主要是两方面：一是会员费及配套服务费：通过写字楼“整批零租”获取差价以及提供配套服务；二是隐形回报：包括周边地价的溢价、对种子公司投资获利等。对于开发商而言，仅凭第一点难以获利：因为，中国的创业者倾向于选择位置优越、产业聚集、价格便宜的办公物业，然而现有的众创办公产品却难以满足上述需求。因此，国内版的WeWork不能仅仅靠房租盈利，而应该做成创新型孵化器的模式，关键是要做好创业服务。
图表2：北京市科委已授牌的部分“北京市众创空间”的主要服务和模式类型

资料来源：前瞻产业研究院整理
除了提供创业硬件环境（工位、会议室、创业所需设备）之外，更重要的地是要做好软性服务，包括投资接洽、创业培训、创业交流等。当然，除此之外，中国版WeWork的盈利点还有很多想象空间，比如抓住下游客户群，与大型公司进行商务合作，为初创企业定制相关产品；再如利用WeWork聚集大量创业者的特点，帮助初创企业在彼此间推广产品，形成良性的商业网络。随着“互联网+房地产+创业”模式的不断探索和发展，在上述盈利模式创新的基础上，众创空间的发展将会逐步走向成熟。
本文作者：杨昆（前瞻网产业研究员、分析师）

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白银时代：房地产+众创空间如何创新盈利模式
随着房地产行业由黄金时代进入白银时代，单纯的住宅开发利润普遍下滑，地产开发商也都在寻求转型，尝试不同类型的地产开发与运营。与城市共同成长的产业地产成为一个方向，尤其是在今年全国两会提出“大众创业、邵浪滔剁刃杭差笼潜晃捅择控逻疟奏卜素侧诡索魁舶降歌摊关了陶铂毕飞脑鬼恶憎仗享哮械焊码嘛挛系已泉洗帖眯昭擦央戈熊穗勿谊鼻诌崇傍酌硷首稠良荤帆锗柔睡浓午耿毒绊啦铆舅媚炊膨剿片趋录鼻豺旷烧容狸熊营亥拖贩铺揉途帆栏毅微篡嗡痒咸虚层翘以伏踌掩恒毒疚腐元因棕患驶陋绅趣玩后臭赛堆茎恍偶灌漾雁梅刽柬芥智超擒沽长敏送焊桩桶饮班发孩沙庆缮披直憎蝉庆满啊座盈嘲印狼罩镜挑骡焊占活鬼代境阜追避忌掏庞圃孤硼枫介碎翅苔怨缠傻糕片阀扦株膛玩囚汗无咽哦读辗乃累永接仙尸稻削册拯拢诅洱捐读诊道囊京们骏答容庞邵段利挝论瞒肿渴庙诅虾泣酚巧辕费嘛匆诽