物业集团房屋租售业务财务管理制度模版.docx

佳兆业物业集团房屋租售业务财务管理制度1、目的为使租售业务财务工作规范化、合理化，根据租售业务的实际情况特制定本制度。2、适用范围适用于物业集团下属各分公司租售业务日常的财务管理。3、职责3.1 租售中心各项目门店，由指定的专职或兼职财务人员及门店负责人收取款项,并将现金款项存入公司指定账户,将缴款凭证交财务部结算，门店负责人是现场财务管理的第一责任人。3.1.1 租售负责人：负责分公司租售业务收入目标及成本目标制定及实施、业务线运营管理。3.1.2 门店负责人：租售门店/接待点收入目标及成本目标管控、店面业务运营管理。3.1.3 专职财务人员：分公司财务部人员，含各服务中心财务人员、专职租售财务人员，负责各项目门店/接待点佣金收取、财务风险管控等。3.1.4 兼职财务人员：租售门店或接待点内指定的兼职财务人员，并在财务部备案，协助专职财务人员负责各项目门店/接待点佣金收取、财务风险管控等。3.2 分公司财务职能负责租售业务财务工作的监督检查、风险管控。4、主要内容4.1 收据的领用、保管与核销4.1.1 公司正式收款收据统一由租售专职财务到公司财务部领取，各门店使用的收据，由门店负责人或兼职财务人员到租售专职财务人员办理领用和核销，按公司财务制度执行。4.1.2 收款收据需妥善保管，不得遗失、损坏。作废的收款收据各联必须完整保存,门店兼职财务人员负责收款收据的保管和使用，门店负责人负最终管理责任。4.1.3 门店兼职财务人员每个工作日及时将当日收取的收款凭证资料（含成交报告、收款收据、合同协议、客户资料等）上交租售专职财务人员结算，并按财务部的要求核销已使用完的收据，月底必须核销完当月全部收款。4.1.4 作废的收据，“各联”必须完整，并注明“作废”和作废时间。4.1.5 公司收款收据的样式、收费标准、以及收费提示信息“收费不给票据属于贪污行为、举报电话”，必须在门店接待区域内公示。4.2 收据使用要求4.2.1 现场收据分类：在收据“摘由”栏中必须注明“出租类”、“转让类”、“房屋银行类”、“咨询服务类”；4.2.2 收据的填写必须完整，日期、付款方式、金额大小写等严格按公司财务制度执行；4.2.3 在开据收据时须在“收款人”签全名，上缴财务人员后按公司要求核销；4.2.4 填写收据时,客户姓名要求填写“房号及客户姓名全称”，不可写“某某房号名称”。4.2.5 当收取客户的租售业务定金时，采用经纪方定金托管（即卖方交托管定金给经纪方）。买卖双方如不按此托管方式需经分公司租售负责人同意，可直接开收据给买方（即买方直接交定金给经纪方），“摘由”来源必须注明“代（业主姓名）收取房（房号）购房定金”，并要求卖方在此收据上签名确认此方式。4.2.6 专职财务人员负责各门店收据的发放及核销。4.2.7 银行转账和 POS 机刷卡类使用收据时，先在收据：空格处加盖“以银行实际到帐为准”印章或手工填写。转款凭证上金额与银行到帐金额核对一致后，开票人方可给客户开具收据。如属于他人代客户垫付款时，需签署客户代付房款声明。4.2.8 现金使用收据时，只限于购房定金、佣金、担保金等款项，且单笔现金不能超过二万元（超过此金额报分公司经营职能租售负责人审批，并保留记录）。4.2.9 各门店负责人，每天必须核对前日或当日新开收据，核对一致后在“备查联”备注；门店负责人开具的收据，由现场兼职财务人员核对。4.3 现金收取、保管4.3.1 原则上各门店均需配备 POS 刷卡机，门店工作人员不允许收取现金，如因特殊情况，须向分公司租售负责人请示后，门店兼职财务在收款当天将所收现金直接存入公司指定账户或交专职财务人员，门店兼职财务、门店负责人对所收取的现金款项负保管责任。4.3.2 超过二万元款项的收取要求客户通过银行转账方式转入公司指定银行帐号中。4.4 申请转账、代交费用的要求4.4.1 转账4.4.1.1 大额支出、转账，业务人员需提前 2 个工作日完成付款申请单审批流程并提交公司财务部。4.4.1.2 转付款项4.4.1.3 签订二手房买卖居间服务合同时，在转付款项条件约定原则上不能少于 5 个工作日，具体以合同为准。4.4.1.4 申请转款给卖方时，按转让协议中约定的转款日期，由门店提前 3 个工作日将相关单据、资料完成 A8 事项审批流程，并按财务流程报批及付款。4.4.1.5 申请转款给卖方时，业务经办人需确定卖方佣金、各项费用是否结清，否则须按合同约定预留足够的金额在公司，以规避风险。4.4.1.6 退还“担保金”等款项，完成付款申请审批流程时需收回原收据，交租售负责人审核后方可办理退款，并在退款台账中登记。如业主遗失担保金收据原件，需附遗失声明原件并签字按手印，另附收条原件，由门店负责人签字确认，租售负责人审批后方可办理退款手续。4.4.1.7 以转账方式转付托管款项，在 A8 流程上发起事项审批单时，必须准确填写房号、收款人姓名、收款人的银行帐号，同时附件应有：业主本人亲笔签名的收条（不能代签）、指模、收条上有业主本人的银行帐号（需与签订的房地产经纪合同上的账号保持一致）、划款委托书、业主（收款人）身份证明复印件、银行账号复印件。4.4.2 转让业务中的代收款项4.4.2.1 业务经办人员负责按协议时间催促买卖双方交纳各种款项。4.4.2.2 在办理转让手续中,如客户委托业务经办人员代缴费用，如转让税费、有线、煤气过户费，如客户有费用在公司，则业务经办人员或客户服务人员可向公司办理借款手续垫付，并在业务结束后，持相关单据报销。否则，应提前向客户收取。原则上公司不予代垫，如发生自行垫付而客户不予认可的款项将由当事人自行承担。4.4.2.3 在办理转让手续中,如客户委托业务经办人员代缴费用，如转让税费、有线、煤气过户费等，需转款至银行卡后办理手续的。如单笔金额 20000 元以下（含），由业务经办人办理；20000-50000元（含）由门店负责人办理；50000 元以上，由租售负责人办理。对借款支付的交易税费，应在借款到账后 5 个工作日内办理冲借款手续。4.4.3 门店根据现场收据的使用建立收据流水账，按收据开具的先后顺序登记，并对应注明财务核销的收据号，以便于门店查询各项收款。租售门店还需根据转让业务按合同号建立业务管理台账，按时登记。4.4.4 专职财务或租售财务根据租售业务付款情况填写预付款台帐，按付款的先后秩序登记每笔租售付款记录。4.4.5 代理赎楼业务要求由分公司在当地建立合作关系的担保公司操作，杜绝业务经办人私人引荐，如因业务经办人私下引荐办理造成的任何风险由业务经办人自行承担一切后果。4.5 租售合同管理4.5.1 此处的租售合同管理特指：深圳市二手房买卖及居间服务合同、物业租赁合约、房屋银行业务相关合同等及其相关联的交易凭证资料，一个房号对应一套完整资料按年份/月份/交易类型的顺序进行存档管理。4.5.2 租售合同由分公司经营职能统一印刷，门店现场由门店负责人或兼职财务人员统一领取；分公司租售负责人或指定专人负责核销，对每份合同使用状况进行登记，并负责租售合同存根联的回收和保管，公司财务部每季度进行复核。4.5.3 门店负责人对现场的租售合同负保管责任。4.5.4 分公司财务部联合分公司经营职能每月不定期检查租售业务的租售合同登记、使用、资料完整性等管理情况。4.6 租售佣金优惠审批4.6.1 因市场因素的租售佣金优惠折扣审批由分公司经营租售职能负责，业务经办人员业绩按实际收取佣金金额及相关激励制度进行计提，佣金折扣审批权限如下：4.6.1.1 租售业务人员：部门对外公布的各种优惠活动，可对符合条件的客户给予优惠，除此外，无其它佣金优惠权限。4.6.1.2 门店负责人：正常佣金标准 8 折（含 8 折）的权限，无需流程报批。4.6.1.3 租售负责人：正常佣金标准 5-8 折的权限（含 5 折）。4.6.1.4 分公司经营职能分管高管：审批租售业务佣金 5 折以内（转让业务不能低于 5000 元）的权限，此权限内对减免金额达到 8万元（含 8 万元）的业务或代办手续咨询类收入低于 5000 元要报物业集团经营职能审批。4.6.1.5 租售佣金的审批方式：正常佣金 8 折（含 8 折）由各门店负责人在进行业绩申报时复核，不再另行审批；超出 8 折的租售业务，签单前或同时先以电话方式口头报批，在合同签订后 3 天内由门店负责人发起 A8 审批流程，按佣金折扣审批权限报相关人员审批；财务人员根据 A8 佣金折扣审批记录，将 A8 审批编号保存到台帐对应的业务单中，并将折扣比例在租售台账中标明。4.6.1.6 租售佣金折扣审批流程在业务成交后，3 天内必须完成并提交财务，当月成交单必须当月完成折扣审批流程，不允许跨月折扣审批流程产生，不符合审批流程的业绩单不纳入当月业绩考核，如因特殊情况，须以邮件方式进行情况说明并抄送分公司第一负责人及集团经营职能。4.6.2 集团内部员工租售佣金：4.6.2.1 集团内部员工统一佣金折扣为：个人应承担佣金全额的5 折。（注：因市场因素，合同签订时低于 5 折的按合同约定收取）。 租赁业务:按个人应承担佣金全额的 5 折。 买二手房，业主房价属于实收的，集团内部员工按房价总款3%的 5 折收取佣金。 买二手房，业主承担房价总款 1.5%的佣金，集团内部员工按房价总款 1.5%的 5 折收取。 二手房出售，房价属于实收的，佣金由买方承担。 二手房出售，集团内部员工房价非实收的，按房价总款 1.5%的 5 折收取。4.6.2.2 员工购买或出售的房产，个人所占份额要达到 50%，才能享有优惠。4.6.2.3 此处员工指已转正人员，其配偶可享受与员工本人同等优惠，其他亲属不在此列。4.6.3 因公司公共关系的租售佣金审批由公司负责：4.6.3.1 公司第一负责人负责此类佣金的审批。4.6.3.2 在合同签订前，经公司领导审批减免，按全佣 5 折计算业绩。4.6.3.3 在合同签订后，经公司领导审批减免，则按合同约定佣金计算业绩。4.6.3.4 因公司公共关系减免的佣金，由经营部承担业务人员业绩工资的差额。4.6.4 转让业务，买卖双方自行（或通过其他中介）达成了交易条件，找到公司办理转让手续属代办业务，此类业务要符合以下规定：4.6.4.1 买卖双方，需共同进行二手楼买卖代办过户手续的书面申请，规避我方因买卖双方自行洽谈的交易条件后期变化而发生的风险。4.6.4.2 买方，在我方无登记（含直系亲属），或有登记而没有看过交易的物业。4.6.4.3 卖方，在我方无登记，或有登记暂没有找到符合交易条件的客户。相同的房源正常业务优先代办业务，如房源已登记，需门店负责人询问能查询此房源的其他门店，是否有意向客户。4.6.4.4 代办咨询业务收费尽量按正常业务洽谈来收费，对最低收费标准要求：交易额在 200 万以上佣金不低于 12500 元，200 万以下（含）佣金不低于 5500 元，租售客服人员负责手续办理。4.6.4.5 租售业务人员不能因代办业务而降低风险意识，各环节同正常转让业务流程要求相同。4.6.5 二手房转让业务中违约单的处理： 转让业务交易达成认定：买卖双方已签订转让协议或合同，且买方支付了定金。 已认定达成的转让业务，未办理产权过户的业务，因各种原因造成违约或不能完结收取佣金，拟采取的措施由分公司租售负责人跟进处理。 已办理产权过户的业务，已办理产权过户的业务，不能收取佣金，拟采取的措施由分公司租售负责人跟进处理，并报备分公司经营职能负责人。以上处理方案，如涉及法律风险、造成群诉或公众媒体负面报道等因素，须按物业集团突发事件管理办法相关要求第一时间通报相关人员。4.7 佣金收入结算4.7.1 佣金收入以签订合同且实际收取佣金金额进行确认。4.7.2 每月 4 号前，分公司经营职能负责统计上月的交易达成金额、实际预算达成目标和实际收取佣金金额，并以月报形式提报集团互联网社区管理中心。5、附则本制度由物业集团互联网社区管理中心制定，其解释权归物业集团互联网社区管理中心所有，自颁布之日起执行。