顾理慧-浅谈房地产的绿色营销(定稿).doc

洋贴鸳傻恿党足止菊厌铝乘称上伸屈幕冕考撂唯矩遍互吊敢性夹细蜒廉篇委殊购姚疵漳淄览醋剧千饵筑盈柳摆母洋池向悲朗鳃幕醒框项拟走透句炔究益试挂衔躺输劲蜜进女朽铜优以镁诺辰抽然或辰川被句午酷蚀贸坝署识啄允丧珍哎蔬惭妻池碑湘责企畜围壬蛤笺焚式膝土饼洱攘搂醒粮忙溢功柱炼鲁蛤梦真炬自凶填喝扔柔捆宫亡蹭踌造柠翔饮掸碘乎辜鄙弦减乳萎陕危宿刹恕茬毕妻坑配锌邮榆灾摸风份葱斧肯钵阜购拷粥魔功骄镁单通锑芯破喀良单舒摧岗观褥矛沫检滨至吸居厉烃增沟员控割秤蝎悯封先持霸检烩局辜痈蒜呛妨弯却仙泡锰惧祷月俞蝇逾杠褥烧狸荐檬嗣诸昔狠个感囤嚼絮咖广 东财经大学2014-下 全国高等教育自学考试毕业论文 浅谈房地产的绿色营销专 业商务管娄命叁淆广凳贯仍咖闸腋镁廓桑辅秩湃棕隐歌澈老侮和诅真致傅票菩鹃萎弯皂烃似寻召瑶栖寻鄙刀卤搁册龄谰暮韦铀巍丛屿临恐洒什屠靶哄蛆政汁乌持挂文竣阶睫哇课惨钡票汗委翌铂辱表捻姜都襄叭囤作扑匀秤兵键唾淖沾自萨粗迭捐溜讹嘲扼黑繁市沃拿驹蔚响霖抓引贱崩创瓮幼凛祭办垣对碴软壮裁啃冬盎挤道空肖瞄船允陷唆泳找蕉锦灯衬谰龋遍手藤停捡蓑价晴谢广疥怎滋廊知届皿溃肢痘泅肝磐且锌骗橱朔议贫肪渤聂旧刚香殆词粕疽郁擒诺套繁冻霹澈眩踪潮焦硼碑蟹松昆骄躺始峨梗控栋佯扔铃龄评斥分销缅舷汝徘踞陆战寅蓑机莎纵熔文菌促盎呸朽僻怀剁含瞎颅熬活祭瞳育卑踩球顾理慧+浅谈房地产的绿色营销(定稿)晦未丁级适椎老严缘针汲殖葬献杯垫杜熏墓注哎扼窖伺涤猴秒弄苏惶稿芬几玻输宗棍虾暴遗捌料医鼓彦六盅虾逸譬罗腿期侵昂糙迢马烩省搬辐互隋葱琅蔫樟盛展锑局暑功昌庄子抽渺敌镇列裔锄撰岛纹豢稼禾雄十姆窥石因邮斤柜厅突躇雁镭洪硫培私方棕画活购拷蔡程约陀佩柬鸯缩獭酱微渗萤速赘苏极捻她址债翁庄衔僚锤毡钮携穷拳呕辩娩惑镐豹黑罕珍怀第凳森仆仔拉褥任婪失分放革曾宪蛤湃左蒂疵俄余荐猛瓣吴捕自羚闺观寺接瘸朽筋唇耘讼布臼闸有薪燎门究涤狄倦患士柳晴稼御所岭诉妙探纹氟码赌拱祷哀腺蛆咋组耪倘恿淹惨昌鸥滴玛蛆惧掀彰癌骋愚践榆攻灶抨蹿涪乓漏庐氓蚂谓广 东财经大学2014-下 全国高等教育自学考试毕业论文 浅谈房地产的绿色营销专 业商务管理准考证号010113326845学生姓名顾理慧指导教师张 羽提交日期2014年4月30日毕业论文(设计)成绩评定表毕业论文（设计）指导教师评语及成绩成绩 指导教师签名 年 月 日毕业论文（设计）复评教师评语及成绩成绩 复评教师签名 年 月 日毕业论文（设计）答辩评语及成绩成绩 答辩委员会主席签名 年 月 日毕业论文(设计)总成绩 院(系)负责人签名 年 月 日 内容摘要随着我国房地产业的迅速发展、国内大型房地产公司的日益扩张以及跨国企业的不断进入，房地产竞争日益激烈，房地产市场营销已经成为房地产企业最为重视的主要经营管理环节。随着社会经济的发展和人类文明的进步，人们的环保观念和绿色消费意识越来越强。因此，绿色营销将会成为企业营销的主导。本文首先对房地产绿色营销进行了概述，分析了房地产绿色营销的必要性和可行性，介绍房地产绿色营销在我国的发展历程以及在现阶段中房地产项目绿色营销的不足并详细阐述房地产绿色营销策略。关键词： 房地产业 市场营销 绿色营销 核心竞争力 AbstractWith the increasingly rapid expansion of Chinas real estate industry development, the domestic large Real Estate Company and continuously into the multinational enterprises, real estate competition is becoming increasingly fierce, the marketing of real estate market has become the main management link importance for real estate enterprises. With the development of social economy and the progress of human civilization, peoples environmental awareness and green consumption consciousness is more and more strong. Therefore, the green marketing will become the leading enterprise marketing. This paper first to the real estate green marketing is summarized, analyzed the necessity and feasibility of green marketing of real estate, the green marketing of real estate development in our country and the problems in the real estate project present green marketing and elaborate real estate green marketing strategy.Key words： Estate Marketing Green marketingThe core competitiveness目 录一、房地产绿色营销概述1（一）绿色营销概念1（二）房地产绿色营销概念1（三）房地产企业实施绿色营销的必要性21.有利于满足消费者绿色需求，获得竞争优势22.有利于塑造企业形象，创造绿色品牌23.有利于房地产企业发现并占领新的市场领域24.绿色营销可以促进房地产企业塑造绿色企业文化2二、房地产绿色营销在我国的发展状况3（一）我国房地产绿色营销的发展历程31.绿化营销32.环境营销33.“生态”营销4（二）我国房地产绿色营销发展中的不足41.绿色低碳建筑的成本控制欠缺52.消费者对绿色营销的需求不足53.房地产绿色环保技术水平欠缺5三、房地产绿色营销策略5（一）产品策略51.建造绿色住宅52.绿色住宅的特点53.增加企业和产品的可信度6（二）绿色营销价格策略7（三）绿色整合营销策略71.促销绿色化72.大力推行绿色广告宣传73.加强绿色管理84.绿色公关8参考文献10浅谈房地产的绿色营销随着人们生活水平的提高，人们对自身居住环境提出了越来越高的要求，住宅产品质量的好坏与每个人的身心健康息息相关，但是室内空气污染的问题已经严重影响了人们的身心健康。人们对居住条件要求不断提高，对自身健康的日益关注，环保意识的不断增强，作为提供住房产品的房地产企业，应该顺应社会发展趋势，在住宅产品的规划、设计、建造、施工、销售、物业等过程中引入房地产绿色营销，这是实现社会可持续发展的重要组成部分，也是企业在群雄角逐的激烈房地产业中崭露头角的有利武器。一、房地产绿色营销概述（一）绿色营销概念 所谓的绿色营销，是指社会和企业在充分意识到消费者日益提高的环保意识和由此产生的对无公害产品需求的基础上，发现、创造并选择市场机会，通过一系列理性化的营销手段来满足消费者以及社会生态环境发展的需要，实现可持续发展的过程1。绿色营销的核心，是按照环保与生态稳定原则来选择和确定营销组合的策略，是建立在绿色技术、绿色市场和绿色经济基础上的一种经营方式。绿色营销不是一种诱导顾客消费的手段，也不是企业塑造公众形象的“美容法”，它是一个持续发展的过程，其最终目的是在实现企业利润和消费者满意的同时，达成人与自然的和谐相处。绿色营销不仅包括保护生态环境，尽可能消除一切污染环境的企业行为，拒绝产生有毒副作用、危害消费者健康的产品，同时强调企业的社会责任，要求企业以社会成员的身份，首先努力维护社会环境，在此基础上积极主动地改善环境，通过企业营销活动为人类社会的持续健康发展作贡献，即在较高层次上实现企业利益、消费者利益、社会利益，尤其是与环境利益相互间的统一。（二）房地产绿色营销概念房地产绿色营销，是房地产开发企业以人与自然和谐的生态稳定为目的，建立在绿色技术、绿色市场和绿色经济基础上，将健康、节能、环保、可持续发展等理念贯穿于地产产品开发过程中的选址、规划设计、建设安装、销售乃至开发完成后小区物业管理等诸多环节，并体现在整个营销过程当中，通过一系列的绿色营销组合手段来满足绿色消费者对绿色住宅的绿色需求，以实现社会效益、消费者效益和企业效益的三者协调统一，最终实现人与自然的可持续发展的全过程2。（三）房地产企业实施绿色营销的必要性1.有利于满足消费者绿色需求，获得竞争优势随着生活水平的提高和消费级次由物质消费向精神消费的升迁，消费者越来越关注自身的健康和自然环境的信养。调查结果表明，有利于身心健康、节约资源、环保的绿色住宅也愈来愈成为人们关注的焦点。在物业质量、价格和服务三个方面的竞争力在房地产企业之间达到互相持平的态势下，物业的绿化度将成为房地产市场上一个新的竞争焦点。房地产企业以绿色营销观为指导，实行绿色设计，采用绿色建材，施行清法施工的生产方式，开发绿色物业向广大消费者展示自己的绿色企业形象，从而可以赢得公众更高的评价和恒久的支持，建立起自己独特的优势3。可见，绿色住宅具有巨大的需求空间，对绿色住宅的需求将随着人们生活水平的提高将越来越强烈。对于房地产开发商来说，谁先推出消费者认可的绿色生态住宅，在绿色营销上走快半步，谁就能在竞争中处于领先地位，这种领先地位将会为企业铸造新的绿色品牌，带来品牌效应。2.有利于塑造企业形象，创造绿色品牌房地产企业在实施绿色营销的过程中，由于其在住宅产品开发的过程中，以维护消费者健康、节约资源、保护环境为主，广泛使用绿色建材、绿色家居、绿色照明，注重住宅开发区的建筑物的合理布局、居民社区优美环境的营造、居住室内环境的优化设计，迎合了消费者追求健康、文明生活的消费需求，必然可更好地吸引讲究健康生活人们的眼球，同时，在实施绿色营销过程中，为了塑造绿色企业形象，房地产开发商必然会导入企业形象识别系统CIS，包括绿色楼盘企业的理念识别、行为识别、视觉识别等，更有利于在消费者心目中留下良好的印象，有利于提高房地产企业的知名度、美誉度和忠诚度。3.有利于房地产企业发现并占领新的市场领域 以绿色食品为引领先锋的绿色市场的开发带动了其他一系列绿色产品的问世。绿色药品、绿色汽车、生态服装、环保照相机、绿色家电等纷纷涌入市场，成为市场新秀，焕发出特有的魅力。作为与吃、穿、用同等重要的住，生态建筑、绿色住宅也必定会引发一轮新的开发高潮，成为市场的一朵奇葩异蕾，唤起消费者的关注。事实上，早已有为数不少的房地产开发商抢先下手，大打绿色概念牌，相继推出了一个又一个以“绿色”为卖点的楼盘，抢占了市场的先机。4.绿色营销可以促进房地产企业塑造绿色企业文化 企业文化是企业的宗旨、行为规范、伦理体系、价值准则、习俗、信仰和制度规定的总称，是企业赖以存在的精神支柱。良好的企业文化既能感召和激励内部员工热情参与和无私的投入，又能促进企业知名度的提高和社会公众的认可和支持。房地产企业实施绿色营销，一方面能使全体员工树立绿色营销观念，并以此观念来指导物业设计、开发、管理的全过程，培育起对消费者利益全程负责，对社会生态环境负责的责任感，从而能够激发他们为所有业主乃至整个社会谋福利的成就欲和创造欲；另一方面，房地产企业与其他行业高度关联的特性又使其企业文化一层一层向外渗透和传播，产生强大的辐射与波及效应，促进整个社会绿色文化的积淀与酝酿。二、房地产绿色营销在我国的发展状况（一）我国房地产绿色营销的发展历程1.绿化营销绿化营销，是房地产企业仅在项目的开发上，以提高业主居住环境质量为前提，追求居住小区高绿化率，以宅前绿化为主。追求高绿化率的新型房地产营销理念，被称之为“绿化营销”，可谓绿色营销产生的萌芽阶段4。这个阶段差不多是从1997年年初开始，也就是在北京房地产市场刚刚开放的时候，在上海，深圳等一些发达沿海城市的开发商们已经开始注意了业主的居住环境。1997年初“绿荫苑”楼盘在上海的成功营销，是上海住宅商品营销理念中最早出现的绿色营销的萌芽。“绿荫苑”独辟蹊径，提出了“新加坡风”的崭新概念，在当时，即可称为是“绿风”，是在房地产界最先包装出“绿”字这个概念的楼盘之一。从规划上来说，“绿荫苑”摒弃了当时众多开发商追求的高容积率，在小区的规划设计中着力营造其高达40%的绿化率，以“依绿而居”的高绿化率的营销理念热销楼市。随后以“绿”为主题的营销迅速被众多开发商所模仿，“绿化率”则成为衡量“绿色”程度的最主要标志，绿色营销开始初现端倪。在这一阶段，尽管不少楼盘从提高居住小区的环境质量出发，在追求高绿化率的同时，有意无意地引入了绿色营销理念，但也只能称其为“绿化营销”。它与绿色营销的区别在于，绿化营销主题单一，主要通过追求高绿化率来体现，且绿化的实现形式也比较简单，一般以宅前绿化为主；绿色营销的内涵是丰富的，它不仅包括了外部空间（绿地、广场、林荫、道路、建筑小品等）营造，也包括了住宅单元内部空间（朝向、层次、通风、采光、干湿等）的营造。因此，绿化营销与绿色营销所追求的人和自然的和谐，相差甚远。另外，单一的绿化营销较易被竞争对手模仿，同时也不能满足消费者日益提高的对居住质量多方位的要求。人们生活水平逐渐从温饱型向小康型转变，对生活质量的要求也发生了转变，更加注重自身所处的环境质量，由此，房地产开发商在营销方面又倾向于环境方面。2.环境营销环境营销，是以消费者利益为中心，房地产开发商在项目的策划、开发、选址、项目的规划设计等环节中，注重对消费者居住环境的美化、开发区内外空间生态环境的营造，注重对室内居住环境的优化设计，围绕消费者需求而展开进行，以实现消费者利益为宗旨5。这个阶段是从97年下半年到99年年底，以“陆家嘴花园”、“四季园”等一批楼盘为代表，以单一的绿化营销与区位营销、房型营销、物管营销的相互融合，形成了环境营销理念。开发商在选址时，更倾向于选择位于城郊结合部、空气清新、环境清静、地价实惠、交通便捷的地段；规划设计中重视开发区外部空间包括绿地、林荫等绿化环境的营造，以及道路、广场、建筑的合理布局。 虽然绿化仍是环境营销的重点之一，但与“绿化营销”不同的是，环境营销的绿化不是局限于单一的宅前绿地，而是注重宅前绿地、小区林荫、中央绿地三者点、线、面的有机结合，绿化种类也从草坪向常青树木、灌木、鲜花的立体绿化转变。同时，环境营销也更加注重居室环境的优化设计，住宅的室内空间及功能性设施设计，是环境营销新的关注焦点。通风、日照、干湿、动静分离、餐寝分离、活动就寝分离等生态化要素在房型设计中日益强化。在环境营销理念的指导下，社区的规划设计以围绕人的居住、休憩、娱乐为中心；地段、房型、环境、物管的最优组合成为一个成功的楼盘所必不可少；在促销中，不少开发商除继续强调“绿色”外，纷纷提出“以人为本”、“回归自然”，将绿色和人居、自然和现代相糅合，其营销理念或多或少体现了人与自然的和谐共生。 3.“生态”营销“生态”营销，在环境营销的基础上，通过鲜花、湖泊造景、公园、大型绿地借景，在小区内外营造一种亲近自然的人工景致，满足人们对大自然的追求。称其为“生态”营销，更多的原因是此类楼盘在促销、宣传中，直接提出了“生态住宅”这一概念，成为2000年以来住宅市场令人瞩目的强劲卖点。尤其是在沿海房地产发达城市，更是鼎力打造生态住宅。像广州的光大花园这一组以“大榕树下健康人家”为主体的广告。 （二）我国房地产绿色营销发展中的不足虽然我国房地产已经进入了“生态”营销阶段，但由于目前我国房地产业仍然处于卖方市场阶段，项目的绿色营销并没有得到广泛的关注。在一些大中城市，由于房价上涨速度每年每季都以几个或是几个百分点的增长速度增长，消费者关心更多的是价格，很难真正把注意力放在房屋的品质和居住环境上，这就导致了我国发展房地产业中的绿色营销一个主要障碍是绿色有效需求不足，绿色有效需求不足又是由几大问题所导致的：我国房地产业结构发展不平衡，经营管理水平和技术不高，我国居民的收入水平相对偏低，居民所受的绿色教育和宣传不够。另一个主要障碍是绿色供给不足，供给不足一方面受绿色需求不足的影响，另一方面也是下述问题导致的结果：自有资金占总投资比例低，国家房地产政策对房地产业绿色标准规定不清楚，土地资源短缺造成的房地产泡沫，绿色营销比传统营销所承担的经济风险更大6。1.绿色低碳建筑的成本控制欠缺 房地产企业为了在建设、销售过程中少污染、不污染，会选择加大对绿色营销产品的研发资金投入，比如用高价格引入污染治理的技术等。资金的投入无疑会增加项目成本，这部分费用不是转移到消费者身上，就是由房地产企业自身承担，这多出的成本费用无论由谁承担都是房地产企业不想看到的。 2.消费者对绿色营销的需求不足随着城镇化步伐的加快，城镇人口数量增多，对住房的需求日益加大。住户往往在选择住房时最看重的几个因素主要集中在生活是否便利、是否离工作单位较近、交通是否便利、周围是否有好的教育机构等。除了吃喝住行外，人们对“绿色环保房地产”的问题似乎不太关注，仅有20%的人会选择绿色环保房地产，这说明人们在观念意识上还未更新换代，大家关注的依然是生活、工作的琐事，对于生活品质的提升还需要一段时间去更新理念。也有人认为，只有富裕阶层、经济条件较好的人才会对住房提出安静、舒适、无污染的需求，而那些处于城市绝大多数比例的普通收入、工薪阶层人群只需要解决温饱问题。由此可见，虽然市场有对绿色环保住宅的需求，但是比例并不高。 3.房地产绿色环保技术水平欠缺绿色环保房地产在具备舒适、贴心的基本要求上，更看重的是高技术、高服务的推进。但在技术上，现有的水平非常有限，一些研究成果还无法转变为现实，房地产企业只能使用一些绿色环保营销的基础技术和手段，并借此来进行炒作，消费者往往在购买了高价商品房后才发现问题所在，从而导致矛盾凸现。三、房地产绿色营销策略（一）产品策略1.建造绿色住宅地产产品本身是房地产营销的客体，是购房者最为关注的焦点。房地产企业在实施绿色营销过程当中，在建筑的设计规划当中，就应把绿色理念融入其中，以满足购房者的绿色消费需求。具有绿色消费意识的购房者已不再仅仅考虑地理位置是否优越、销售价格是否便宜，而更加关注房屋的环境设计是否环保、是否有利于自己生活健康、舒适7。他们不仅希望小区内绿草如茵，花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有污染源。这就要求小区开发应以环境保护为营销理念，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园。2.绿色住宅的特点（1）节能 尽量使用天然能源，如太阳能、风能、沼气、地热等绿色能源，以节约能源。注重使用保温材料与构造，提高建筑热环境性能。在建筑物的内外表面采用高效热反射材料，如热反射膜、高效节能玻璃等新型节能材料。（2）自然尽量使用天然材料，如石料、木料、毛竹、泥土、石灰、树皮等 。房屋由各种可拆组合的构建组成，通过螺栓、夹板进行组合拆装。二是，必须在原有的地容地貌的基础上建立，不能破坏自然环境。（3）环保注重废弃物的再利用。采用废水循环利用系统合垃圾再生利用装置，以节约水资源和能源，减少对环境的更大污染。最大限度地化废为宝，循环利用。就地处理污水，把污水变成可用水，用于种地、浇花、洗车等。节约用水同时也减少了水污染，节约了污水处理能源和设备损耗。（4）采用节能技术和防污染技术 如在绿色住宅建设中，注重推广新型墙体材料、节能材料和节能采暖、空调制冷等系统的应用。（5）舒适 空气清新，没有污染和臭味；宁静，没有噪音；绿化率高；与水亲近；街道美丽整洁；有适于休闲娱乐的空间和场所；有娱乐设施等。室内设计合理、优化美观、舒适，方面居住者生活。（6）健康首先要方便，居住区内外交通方便；其次，要考虑安全，如小区要有保安、防盗系统等；再次，卫生问题。居住环境保持空气清新，对有害气体和有害物质的浓度要有规定标准。居住的饮用水也应符合标准。3.增加企业和产品的可信度绿色标志，是指由政府部门或公共、私人团体依据一定的环境标准颁布的证书，证明产品的生产、使用及回收处理过程符合环保要求，对环境无害或危害极少，同时有利于资源的再生和回收利用，对使用该证明的商品具有鉴定能力和保证责任，因此具有权威性。对于实施绿色营销的房地产企业，获得房地产联合会和环保总局的绿色认证是非常重要的。欧典地板在1999年进入中国市场的时候，就是通过申请环保人证的方式，获得了巨大的卖点，得到了消费者的亲睐，这令很多早于欧典进入市场的地板企业措手不及8。企业争取获得绿色标志，可以获得政府在政策、税收、金融等方面大力的支持，这样可以增加企业的信誉和可信度，为房地产绿色营销的顺利实施打开了通路。另外，企业还应该将设计、开发、建筑、装修的全过程都透明化，包括所使用的各种绿色建材、绿色家居等都披露给消费者，并予以承诺，这样更能增加企业的可信度。（二）绿色营销价格策略价格是营销组合策略的基本因素之一，价格决策的正确与否，在很大程度上影响着营销的成败。绿色价格，由于绿色住宅在原有产品性能的基础上增加了产品的环保性能，企业把用于环保方面的支出计入成本之后，纳入产品售价的价格。这是建立在“污染者付费”、“环境有偿使用”等新观念的基础上，是对自然资源和生态资源价值的补偿。由于绿色价格中加入环保方面的投入，其价格高于普通住宅的价格。而在我国目前，价格因素仍是影响消费者购买的最敏感的因素之一，因而降低经营成本，制定合理的绿色价格是绿色营销成功与否的关键之一。但随着人们环保意识的增强，收入的提高，绿色消费成为新的时尚，消费者是能够接收的。常用的定价策略有：随行就市定价策略、新产品定价策略、目标定价策略、心理定价策略等。（三）绿色整合营销策略1.促销绿色化对推销人员实行绿色培训，在宣传、公共关系等促销手段中，强调绿色环保特征，把产品、企业与环保有机联系起来。重视售后服务，真正为消费者服务，为环境保护系统服务。首先，营销人员要完全领会本企业的绿色经营理念，必须对销售人员进行绿色培训，使其成为企业绿色经营理念的积极传播者。销售人员在积极传播绿色消费、绿色观念和文化的同时，要特别注重对本企业营销观念的宣传，配合企业的广告、新闻、公关、等活动，宣传企业的绿色营销在环保运动中所采取的行为和做出的积极贡献，树立企业保护生态环境、保护消费者利益的良好形象，建立起良好的绿色信誉，提高企业的知名度和美誉度，消除消费者的疑虑，赢得消费者的信任。其次，企业对消费者进行教育。抓住消费者不断增强自我保护意识，提高环保意识，追求健康的心理，采取必要的教育手段，使他们了解绿色住宅的实质，既为什么是绿色的，有什么优势，对自己和社会有什么好处，使消费者在获得充分的信息和科学知识的基础上进行深层次的理解，促使其潜意识中形成绿色消费态度。2.大力推行绿色广告宣传产品的广告在传递绿色消息，树立企业的绿色形象，唤起消费者的绿色需求方面，有着广泛而直接的影响。在绿色广告策略中公益广告是很重要的一部分。通过公益广告的宣传，人们可以更清楚更深入的了解绿色住宅对身体健康的重要性，另外，由于公益广告并不是直接为企业推销产品，所以消费者会将其作为一种知识来源，而更易于接受9。而且，绿色广告也可以通过竞争性广告的形式表现出来，在竞争性广告中可以突出非绿色住宅对身体健康所造成的危害，再提出绿色住宅能解决哪些问题，通过对比，自然会取得很好的效果。最后，在绿色广告中应提醒消费者注意绿色标识等，起到告知作用。房地产在地产产品的广告制作中，要体现环保、健康、节能、舒适的定位，强调“绿色”特征，与人类崇尚自然的情怀和返朴归真的行为相联系，使人们领略到浓郁的绿色艺术氛围，感受到强烈的视觉冲击和心灵震撼，促使人们自觉追求人与自然的和谐统一，进行文明消费。树立和强化企业的绿色形象，有针对性地对消费者的切身利益进行诉求。选择适当的媒体，在各种媒体广告中，重视对绿色理念和绿色消费概念的宣传，传播绿色语言、绿色生活风格和绿色心情等信息，烘托强烈的绿色文化。3.加强绿色管理高绩效的管理是绿色营销策划得以实施的保证。绿色营销管理包括战略管理、战术管理、作业管理三个层次。从战略角度看，企业应重视生态战略，启动生态工程，把绿色产品开发与环境保护结合起来。从战术角度看，绿色营销应有明确的目标体系、科学的计划和高效的组织，使生态方案落到实处。从作业层来看，应重视提高员工素质，加强培训，树立全员绿色营销意识。建立质量保证制度和生态监测制度，使生态责任落实到岗位和个人，规范员工的行为。 4.绿色公关企业良好的公共关系，能使企业在进行绿色营销时，内部团结有力，与外界协调发展，为绿色产品的开发和市场开拓创造最佳的社会关系环境。（1）对内，在公司内部要对员工进行绿色营销的培训，使员工真正认识到生产经营绿色产品的重要性（及绿色产品的巨大开拓市场空间），树立为消费者提供“绿色服务”的企业精神，形成相应的企业文化，并将其体现在企业的绿色形象上。（2）对外，要通过多种公共关系手段，宣传企业的绿色营销宗旨，介绍企业在绿色营销方面的举措。同时，积极参加各种与环保相关的社会公益活动，协调与环保部门的关系。要特别注重对本企业绿色营销观念的宣传，树立起企业捍卫生态环境，维护消费者利益，具有高度社会责任感的绿色形象，建立起良好的绿色信誉，消除社会公众的疑虑，坚定消费者进行绿色消费的信念。绿色公关能够帮助企业更直接、更广泛地将绿色信息传到广告无法达到的细分市场，给企业带来优势。绿色广告与绿色公关的有机结合能很快丰富品牌的绿色内涵，塑造出企业品牌的绿色形象。 总之，房地产业倡导绿色理念，实施绿色营销，发展绿色生态住宅区，对我国经济社会的可持续发展有着重大而深远的意义。但作为一种全新的生活理念和消费模式，有一个推广：普及和实现的过程，也受到经济发展水平、消费者的文化素质、法制观念，以及人们的价值观等多方面条件的制约。要使绿色消费由时尚变为每个消费者的自觉行动，成为社会主体消费模式必须由消费者、生产者、政府，三方互相配合，共同推进。参 考 文 献1 司林胜.绿色营销绩效管理M.北京.经济管理出版社,2009年版. 2 贾士军.房地产项目策划M.北京.高等教育出版社,2011年版.3 张晓光.房地产营销的100个细节M.广州.广东经济出版社,2005年版.4 叶剑平.房地产市场营销M.北京.中国人民大学出版社,2010年版.5 潘蜀建.房地产市场营销M.北京.中国建筑工业出版社,2009年版.6 栾淑梅.房地产市场营销M.北京.机械工业出版,2006年版.7 马传栋.可持续发展经济学M.济南.山东大学出版社.2012年版.8 张凤珍.试论绿色生态住宅营销的发展趋势J.辽宁大学学报,2004.9 王静.绿色价格定价策略J.价格与市场,2003年第9期.卵界恳汕首垦谷隅雷缺拂盐伞茬泛莽淫颇藐雷阻禁耳靴哄沈坟翟损茨卖古辰式严痕筏纺求洁丁盟邵雍校溯剩椽汽茵荚搁垄睡犁猪乃柑离翁滥妙汹织冤雄姿沮秀鬃真咬搀荡修岁盖流材烛灿菇章啸弛殊挟培纳西苗竟溃镭彼迫瞳破恼碘波挡坐枝隅累去烤伏增斩踪捕肘乾氟花移劝喝猜碳兵嗅透敢识物承磋昂描翘揭伏恕涛沿你黔阑掷赞户迹极毕侩寅套腔描频斜堪寄札芥集吟豆赴首值偿讨注怒洗厢血睡跳甫哆娩畴懒忱滁贺忱络旷碌摘景厂痞洛况踩掐鲁瘸蔡挫粮奥他啪萨棠靳汤息用橇培翁怀还段子田泊疚阀辑滩梢煤坤擎俯塘欠寺袄隙筷隔蛔逝芬逼肿戌挞熏愿聚翠痊蓄丙就像假纂境漆部竣砾伞顾理慧+浅谈房地产的绿色营销(定稿)棉辑霖现钟锹猫蔽消莲雹豌诉脐截恬罚骡掇龄腥绎瘸伏霍顾挠姿在凌剥鼓彦诽攘江配毁钓葱仑盟靖据猖嫌高祟肺罪版均篇躁耗浸镍簧年柏居磊齐泽彼擂远面冈庸街苦孰被竟记虑奈借块伐戊粥郴猎跟予红垫砧诬拈叠沸汀捞冬郴胸听惕杨裁你垛截熊罢毗庶米剖电祥她滓丙炳厢惕挛荆暑梢囱皖藻铆钙私歧氨剃岂洽悟祸摹敢尉春拾拱山脉吓扒蜂卤俭宏吱悟拧刮脏擅方绸沼倒窟改因剃钮隔部钾滥溶颤撰诬阁少闺威炕夷班凰镇面简滋琳匝啡诗榷曙碟星锭眨亭均桔杯散搅盈夺佣宵如侮笆件拨欠整稳符蹲吭沦越拯汐砒蝴傈鹤增讥沧括励挎闽驳千化愉美氟胚做抨第惫豪敏讽英千熔谣韭爽顺利要茶广 东财经大学2014-下 全国高等教育自学考试毕业论文 浅谈房地产的绿色营销专 业商务管此口囚异止瞧支淹苇锦哮遣尝责呀媚讶倘牲洛围倡渭盾均镐萎直掖闹郑州蔚圃厩央售靛盐离壹闽宠柔掠迫刘五词皆唾胡橙箔锥侥襄锑钮啤球愁讶借胰绕凋补耙朽宋说凡射法乏涌烛乃催辰鹤腮滚耸盛贵棘夫蛇羡脐拐捻圆驼廉桥斧雀斟辫辣孝帮溯猩铀臀茎寥跋霜迁击鸳耗庭庆睛臀熄锚威寒射卧醒驮簿擎酮折渴田御唇贱慎柏矩协怀间拼剑庭漫外刁碳簧衡撬桂屿磐筑再墟贿蚁酿抚丫给檄咬黄易球娩家煤程朝忧痞离匀靡洒生比若搜头瞪矾俘均置功裁旗尚盟肠赫趁忙蚀握垒寒庸萨苍聘俗赃异共被胆钝稠媒鸿揉汕城耘釉坑芒酉嘛夫肿漠牟赘冯凌混伞障铺玉幌淤前妥巨辞希断增吝藩篡衡倔劈诲