千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性规划.docx

千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性规划项目 名称：千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性规划项目起止时间：2007.42007.11项目委托单位：浙江省淳安旅游度假区管理委员会项目面积：27.58平方公里，其中水面12.86平方公里，陆地14.72平方公里1 项目概况千岛湖地处长江三角洲的腹地，位于浙江省杭州市淳安县境内，东距杭州133公里，西距黄山150公里，是镶嵌在杭州-千岛湖-黄山这条名城、名水、名山黄金旅游线上的一颗灿烂的明珠，是两江一湖（富春江、新安江、千岛湖）国家级重点风景名胜区的主要组成部分，国家AAAA级旅游区，也是上海经济区和我国东南一流风景旅游城市杭州的后花园。历经25年的打造，千岛湖已成为全国知名的旅游品牌，景区接待游客量达到720万人次，实现旅游经济总收入19.3亿元。近年来，随着对外交通条件和自身接待设施的根本性改善，千岛湖休闲度假旅游已初露端倪。为做大做强休闲度假产业，淳安县委县政府确定了打造休闲度假胜地，建设旅游经济强县的战略决策，并建立了千岛湖省级旅游度假区。为提升千岛湖旅游品味，推进千岛湖旅游由观光型向休闲度假型的转变，实现以湖兴县发展定位，立足打造休闲度假胜地这一战略目标，千岛湖旅游度假区管理委员会委托同济大学进行千岛湖进贤湾旅游度假区块的概念规划编制工作。1.1 规模进贤湾旅游度假区块位于淳安县千岛湖风景区外围的保护地带范围内，千岛湖镇的北侧，通过跨湖的千岛湖大桥相联系。整个进贤湾旅游度假区块面积27.58平方公里，其中水面12.86平方公里，陆地14.72平方公里（见图1-区位图）。1.2 目标从长三角及全国范围入手，在保护好区块生态环境、景观环境的基础上，确定度假区块的主体定位、旅游度假项目、发展规模、总体布局，通过进贤湾旅游度假区块的规划建设，加速千岛湖旅游的快速转型和全面发展。1.3 创新先确定进贤湾旅游度假区块内的环境生态保护条件并进行量化，然后利用GIS对各种限制条件进行叠合和修正，得出具有可操作性的最终规划土地适宜性模型。2 千岛湖旅游发展现状千岛湖从1982年开始发展旅游到2002年实施旅游转型，旅游业发展经历了起步、发展、壮大、转型四个阶段，产业规模不断壮大，旅游经济快速发展，品牌知名度日益响亮，逐步确立了国内湖泊旅游典范的地位。2.1 旅游度假开发模式分析目前，千岛湖旅游度假开发模式主要有三种以下模式：2.1.1 酒店（单一地产模式）以阳光大酒店为代表，这是以唯一酒店形式而出现的单一地产模式，也是最为普遍的一种简单旅游地产开发模式。2.1.2 酒店别墅（复合地产模式）以天清岛度假村、凤凰岛度假村、开元度假村为代表，这是以高档星级酒店和住宅相结合的一种复合地产模式，比酒店单一地产模式具有更大的优势。2.1.3 酒店别墅特色餐饮水上娱乐（多类型复合地产模式）以温馨岛度假村为代表，这是以高档酒店、住宅、商业、娱乐等多类型的操作模式，不是单一的复合项目。这也是千岛湖景区内唯一独立具有住宿、商务活动和娱乐的度假村。2.2 旅游开发中存在的问题千岛湖经过25年的不断努力和发展，旅游业实现了从无到有，从小到大，从弱到强，由低到高这样的一个迅速发展过程，取得了众多荣誉和称号，树立了国内湖泊旅游的典范地位。千岛湖旅游在其发展过程中，也在不断完善、不断进取，但也不得不承认，在开发建设上仍存在一些问题，因此，总结过去，展望未来，这对于进贤湾旅游度假区块的健康发展是大有裨益的。2.2.1 问题一：开发模式千岛湖旅游转型已经开展了5年，但是目前休闲度假项目比较单一，酒店房产为主要模式，缺乏真正有特色的休闲度假产品。据不完全统计，目前千岛湖在建以及规划审批中的五星级酒店就有10家左右，这类度假型酒店，通常基本上都是和度假别墅、湖景公寓、精装修捆绑开发的复合地产，酒店除了极尽豪华外，并无太多的特色，与城市度假酒店区别不大。2.2.2 问题二：景区房产化由于受经济利益的驱动，国内景区、度假区都热衷于搞景观地产、度假房产，甚至认为发展度假旅游就是单纯的修建别墅，造成周边存在大规模房地产开发的热潮。千岛湖也存在这样的问题，沿湖和一些岛屿也修建了不少度假别墅，使沿湖景观和周边的环境受到一定破坏，优美的景区环境在城镇化、商业化、社区化，这势必影响千岛湖风景区的可持续发展。2.2.3 问题三：滨水项目无论早期开发的阳光大酒店，还是近期开发的开元度假村，都位于湖边，属于滨水开发的项目。这些旅游度假项目尽管滨水，但是与湖面存在较大的高差，除项目选址、地形、防汛因素影响外，还有设计上缺乏一定的考虑，造成项目与湖水缺乏联系，缺乏亲水性，使水可看不可亲，体现不出滨水度假项目的特色，这是千岛湖滨水度假项目普遍存在的一个问题。2.2.4 问题四：度假别墅目前，千岛湖沿湖和一些岛屿开发许多度假别墅，为了取得良好的景观效果，别墅不是临水建设（如凤凰岛度假村），就是沿山脊开发（如开元度假村），这对沿湖第一照面景观和周边环境造成了极大冲击和影响，这也是千岛湖度假房产普遍存在的一个问题。2 规划框架根据度假区块地形地貌、用地、坡度、坡向叠加成现状土地适宜性基准模型，在此基础上，结合生态保护、划定和出让土地范围，叠加成土地适宜性参考模型，再根据具体的开发与保护条件进行调整，得出最终规划土地适宜性最终模型。根据旅游客源市场分析，提出可开发的旅游度假项目，在规划土地适宜性最终模型基础上，确定区块内旅游度假项目的设置和选址（见图2-规划框架）。3 土地适宜性评价模型土地适宜性评价模型是由现状用地、生态环境保护、已划定和出让土地三部分条件叠加出来。3.1 现状土地适宜性基准模型叠加条件（1） 地形地貌：110170m高程之间用地可以开发；170m以上高程严禁开发。（2） 土地利用：耕地（基本农田）、园地严禁开发；供电用地、旅馆业用地、农居点用地保留；由于该地块开发基本上在现有林地上进行，因此，林地部分不参加叠加，所有因开发建设涉及的林地要经过当地国土局批准。（3） 坡度：坡度：030之间的斜坡地适宜开发；3045之间的山坡地不适宜开发，45以上的山坡地严禁开发。（4） 坡向：阳坡适宜建设，阴坡不适宜建设。3.2 生态环境保护叠加条件（1） 除划定的水上休闲运动区域外，与湖区连通的水体严禁水产养殖、禽畜饲养和开发。（2） 除了个别必要的标志性景观（不上人）外，坡度30以上的山地、高程170米以上的山地，严禁开发建设，封山育林，保护山林生态环境。（3） 除生态旅游项目外，岛屿严禁开发建设。（4） 沿湖第一照面严禁开发，保护良好的景观视线。（5） 除道路（含机动车道、滨水步道、自行车道）、游船码头、亲水项目外，距湖岸线20米范围内原则上不进行开发。（6） 景观核心区和景观影响范围严禁开发。（7） 历史文化保护区严禁开发。（8） 生态湿地和重要的生物栖息地严禁开发。（9） 地质灾害隐患区严禁开发。3.3 已划定和出让土地叠加条件温馨岛度假村已建成。3.4 模型修正叠加后，得出土地适宜性参考模型，与现状土地适宜性基准模型相比，需要保护的用地得以有效地保护。参考模型中可开发用地相对比较分散，不利于项目的集中开发和环境的生态保护，因此，对于那些在可开发用地内的较不适宜建设的用地（满足高程小于170米、坡度3045的用地），本着集中开发的原则，可以进行地形改造，用于项目的开发建设，经过修正得出最终土地适宜性评价模型（见图3-土地适宜性最终模型）。4 客源市场分析与预测4.1 客源市场概况近年来，千岛湖游客数量快速增长，2006年千岛湖接待国内外游客180万人，其中下湖游客140万人，同比增长21.1%，门票收入达1.31亿元，旅游经济总收入19.1亿元。2007年五一黄金周，千岛湖风景区共接待游客22.9万人，同比增长26.5%，其中下湖购买大门票的游客16.4万人，同比增长24.3 %；实现旅游经济收入2.3亿元，同比增长27.8 %。千岛湖客源市场呈现以下几个特点：（1）散客比例快速增长；（2）自驾游日渐增多；（3）观光向休闲度假转变；（4）高收入度假人群增多。4.2 度假客源市场需求分析4.2.1按收入划分（1） 高收入作为高收入的群体，社会上各种企业的高层管理人员、私营企业主等在旅游方面的选择多为商务会议度假型出游。商务会议度假酒店一般为高星级的酒店，设施较为豪华齐全，服务质量很高。商务会议度假市场方面，千岛湖可以依托杭州和上海，凭借良好的资源优势，利用奥运会、世博会的发展机遇，在进贤湾开展高端商务会议度假旅游。（2） 中等收入白领阶层由于日常工作压力较大，且多生活居住在大中型城市里，平时已经身处嘈杂、拥挤、喧闹的都市环境，他们更希望去自然风光好、环境清静的地方旅游度假，他们对有特色、有文化氛围的酒店更为偏爱。因此具有民俗风情、地方文化、的景点对他们来说是有吸引力。（3） 低收入低收入人群很多是年轻的背包族，他们追求的是更贴近自然的旅游方式，喜欢登山、水上运动等活动，他们的特点是流动性大，花费少，可以为他们提供适合他们年龄和心理需求的露营基地和露营设备，还可以发展青年旅舍性质的经济型酒店。4.2.2 按年龄结构划分（1） 青少年学生市场学生市场是比较稳定的客源市场，对于学生市场，可以考虑提供更多自助式、廉价的服务。如利用千岛湖众多的岛屿开展拓展训练、孤岛生存，还可以开展一些诸如登上、露营、野炊、钓鱼、沙滩浴、划船、森林浴等活动。千岛湖可以努力获得修学旅游接待试点的资格。充分利用千岛湖丰富的动植物资源和独特的山乡风情以及渔业文化。修学旅游的形式可采用参观考察、学习观摩、科技实验、生活体验和劳动锻炼等。（2） 中青年家庭市场以三口之家为代表，这样的家庭式度假的游客，旅游项目和设施需要考虑小孩以及父母与孩子互动的需求。例如，室内水上乐园酒店和动漫主题酒店也是这种家庭式出游度假的非常适合的选择，有许多丰富的游乐活动可以让小孩子和家长同乐，可以增加父母与孩子之间的互动。（3） 银发市场据有关部门不完全统计，目前全国老年人外出旅游人数每年都在1.5亿人次，已占到旅游者总数的20。老年人由于时间充裕，可供选择的范围大，有主动避开旅游旺季的趋向，非常有利于缓解淡旺季。千岛湖的秀美自然景观和良好生态环境非常适合老年游客颐养天年。千岛湖开展老年游客休闲度假应该以养老度假村、乡村酒店、渔家乐等形式为主，让他们远离城市的喧嚣、在青山碧水中颐养天年，同时，闲来可以照顾照顾菜地和果林，钓鱼也是非常惬意、闲适的休闲活动。（4）度假客源市场预测根据国际通行发展惯例，度假需求从产生发展到具备一定规模所需时间为35年。千岛湖自2002年开始旅游转型以来，已经经历了5年的发展过程，一批休闲度假项目建成使用，为千岛湖加快旅游转型奠定了基础。据估计，2007年千岛湖游客将达200万人，同比增加11%，其中，休闲度假游客将占到总游客数的30%，即60万人。2008年和2010年适逢北京奥运会和上海世博会，千岛湖的游客将呈迅猛上升趋势，度假游客比例也将快速增长，2008年度假游客比例将达到40%，2010年将达60%（表2）。进贤湾旅游度假区块的开发建设将更加有助于加快千岛湖旅游转型的步伐。5 总体规划目标（见图4-总体规划目标）6.1 方案一：以会议度假为导向（1） 主题：商务之旅、度假胜地（2） 进贤湾旅游度假区块凭借自身优越的区位优势和良好的生态环境优势，形成以会议、休闲、度假为特色，打造面向商务和高端市场的国际商务休闲度假基地，成为未来千岛湖休闲度假的核心区域。（3） 功能分区：商务度假区；休闲度假区；宗教文化区（4） 项目策划：国际会议与培训中心、度假酒店、渔人乡村酒店、滨水别墅度假村、水上度假村、水上剧场、港湾商业娱乐街区、游船码头、水资源生态教育中心、农家乐、寺庙、宗教会议中心、旅游社区、湖心公园（见图5-方案一项目策划图）。（5） 开发容量：204.61平方公里，占陆地面积13.9%（见图6-方案一土地利用规划）。（6） 投资估算：27.32亿元6.2 方案二：以度假娱乐为导向（1） 主题：特色度假、欢乐港湾（2） 面对千岛湖快速增长的休闲度假市场，加快千岛湖的旅游转型，在现有度假旅游的基础上，进一步提升，形成以主题酒店度假为特色，打造成为面向不同客源市场的千岛湖特色旅游度假区块。（3） 功能分区：入口服务区；度假娱乐区；旅游服务区；宗教文化区（4） 项目策划：室内水上乐园度假酒店、灯塔主题酒店、帐篷主题酒店、摇滚主题酒店、动漫主题酒店、别墅度假村、水上剧场、游船码头、农家乐、寺庙、宗教会议中心、进贤湾旅游小镇、旅游社区、游客服务中心、景观塔（见图7-方案二项目策划图）。（5） 开发容量：260.88平方公里，占陆地面积17.72%（见图8-方案二土地利用规划）。（6） 投资估算：30.22亿元6.3 方案三：以养生居住为导向（1） 主题：山水人居、养生天堂（2） 根据淳安县十一五规划中休闲度假胜地，养生居住天堂的发展目标，以当前人们对生存环境品质的需求为依托，凭借进贤湾区块自身良好的区位和生态环境优势，形成以生态养生居住为主的生态养生休闲度假区块。（3） 功能分区：山水生态养生区；农业生态休闲区；宗教文化养生区（4） 项目策划：寺庙、宗教会议中心、宗教养生、别墅度假村、宗教文化交流市场、农家乐、生态养生休闲社区、养生培训教育基地、养生会议中心、生态养生度假山庄、森林木屋区、水上娱乐区、休闲体育区、景观塔、码头区（见图9-方案三项目策划图）。（5） 开发容量：149.19平方公里，占陆地面积10.14%（见图10-方案三土地利用规划）。（6） 投资估算：19.76亿元5.4 方案综合比较