房地产公司房地产业务流程编写说明模版.docx

房地产业务流程编写说明
本《房地产业务流程管理手册》是在遵循房地产业务相关行业规范、法律法规的前提下，依据流程管理原理及工具、并结合天地源组织架构管控模式对房地产业务管理要求编制而成。其编写的主要基础文件是天地源房地产业务流程说明。
本手册仅针对房地产开发价值链上的关键业务环节进行设计，主要用来规范梳理总部各职能部门及房地产业务相关分子公司在房地产开发价值链上关键业务活动的协作和管理关系，明确职责和基本授权，是进行业务流程规范化管理的基础。其他管理类流程如成本管理、计划管理、人力资源管理、财务管理、投融资管理等不包括在本手册中。
1.1房地产业务流程的设计思路
1.1.1基于房地产开发价值链的特点
在房地产开发的各个阶段中，越靠近房地产开发阶段的前端，经营操作风险越大，但对整个房地产开发项目的利润贡献越高；房地产开发阶段的中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小；房地产开发阶段的后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生重要影响。因此我们在流程文件设计中对房地产开发的前端，如项目投资、项目论证、土地获取和设计等过程的管理要理顺和强化，对工程管理、成本管理等要规范和加强；对销售、客服和维修等过程要进一步完善，以达到形成完整的流程管理体系，提高天地源的运作效率、降低运作风险的效果。
入伙
开盘
开工
项目论证
项目策划
竣工
竣

进度款、工程变更、招标采购
成本
入伙
开盘销售
主体结构
项目策划
项目立项
工程施工配合、销售配合及入伙配合

项目论证阶段
项目策划阶段
设计管理阶段
工程施工阶段
销售管理阶段
入伙管理阶段
拓展
营销
设计
工程
组织项目论证
初步产品定位
规划要点/规划草案
组织项目策划/产品、市场及客户定位研究
概念规划设计
营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备
方案设计
扩初设计
施工图设计
设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工
主体结构施工至具备预售条件
工程施工至竣工验收
销售及入伙配合
销售事务管理
入伙事务管理
估算
测算
预算、标底、合同价
结算

1.1.2 基于流程管理的要求
完整流程管理体系是将部门、岗位的目标，与部门的工作流程、作业指引相结合。流程管理体系的核心内容是为完成既定的组织方针和目标建立一定的方法和准则，这里的方法和准则就是文件化的流程管理体系。
流程管理关注每一个流程的职责、时间、接口、效率和方法，与客户相关的要关注客户的要求（客户导向）。每个部门、每个岗位都拥有自己的顾客和供方，通过管理各流程及其接口达到提高流程有效性和效率的目的，实现有效、高效、适应的业务流程运作体系。
按照以上思路根据天地源组织管控思路，编制形成《业务流程管理手册》，以明确各部门的职责；将各业务流程管理文件和综合管理流程及相关作业指引、表格编入《业务管理手册》。
1.1.3结合天地源房地产业务组织管控类型
－天地源总部定位：资源获取、技术支持、资金统配为主的决策型和服务型的总部，项目前期（拿地前）的所有决策在总部完成。
－房地产开发价值链末端的关键业务（销售和物业）通过招标竞标进行外包。本地房地产公司已确定分别由天地源旗下的销售公司和物业公司承担销售和物业管理。对于异地公司则天地源的销售公司和物业公司根据需要提供技术支持。
－对地产公司的管控类型分为：区域公司和非区域公司，异地和本地公司。管控差异主要体现在总部对设计环节的参与程度、以及招标采购环节的分级授权，以及销售和物业的参与管理的方式。
因此，在流程设计中需要考虑不同的管理差异有所区分的特点，在建立流程体系和编写流程文件时加以区分。反映在业务流程编号中将会出现四种类型：A－区域公司、B－非区域公司、C－本地公司、D－异地公司。同时在建立业务流程文件框架时，根据需要将建立A/B/C/D四个版本文件。

1.2文件化体系的结构
业务管理流程手册
文件的目的在于方便使用，基于“方便使用、合理归类”的考虑，将业务流程管理文件体系设计为－涵盖业务流程说明、工作流程描述、流程图和公司或部门制定的相关制度及管理规范的工作手册。

相关制度和管理规范
流程图
业务流程文件

1.2.1业务流程文件
用于说明房地产业务链上整体运作或跨部门运作的环节中关键业务管理活动目的、适用范围、如何实施、由谁实施或配合、关键控制决策点和业务记录，以及总部各职能部门、房地产分子公司、销售公司、物业公司等主要单位在这些活动中的责权和配合关系。流程文件按照房地产价值链的开发阶段进行设计和编写。
1.2.2流程图
直观的反映流程文件的内容，与文件内容保持一致。
1.2.3相关制度和管理规范
流程文件中所用到的支持性的制度和管理规范。

1.3流程文件编号规则和编制内容

1.3.1文件编号规则
文件序号

公司名称缩写

管控类型
TDY－001-SJ-A

文件模块代码

1.3.2流程文件内容
需编制的流程文件已列明于相应的管理手册的目录内。每一流程文件的内容均应考虑满足《组织管理手册》的要求，其构成部分可包括：
a. 目的
说明该流程文件规定所要达到的目的。
b. 适用范围
说明该流程文件适用的对象，可以是有关活动、部门或人员、产品或服务项目。
c. 定义：
对文件中的行业专用术语、容易模糊的词语或简称、术语范围的缩小或扩大等情况进行定义。
d.职责
概括性地规定该流程文件中涉及的主要责任部门或人员、所负责的工作。
e.工作流程
具体规定工作的步骤、方法。包括：责任人员、工作时间、地点，工作步骤、方法（依据什么文件），使用什么设备/工具、材料，形成什么记录。
f. 引用文件
说明该流程文件的编制是依据什么文件的要求，一般至少有：
□ 依据有关的行业标准；
□ 与该文件相关的流程文件
□ 与该文件相关的规章制度和操作指引类文件
g.记录
列明该流程文件运作所应形成的记录的编号、名称。