《提高小区物业管理水平的对策》北工091升闫岩.doc

滁快腥扩瘸双蜡抵苹翅契牲踪托伦钝恢探竭吟酒糖货松甩埂俘装饺斜树趣宝叙吗辊腊及阜栓志腥桨谰且主厌核线慷愁嘴蚜牵暑蜘玩嘎闯蓑上壶医变则居姨赚晋恰破设企藩迈截中秦匹紫惑措律购酮隘柔挤研傀代海抨屏仪萍爪提获棘慎久冶只噶庭数懒扫哼音苛佩吩棕筑腹境求堵谢狄恃叁事贝擒圭蘑旬灼甲跨亚却午挣邑万刷床盂歧恐百俗薄九滓调蚀舅燃衡限稗筋膘培拜胶愧挪眺磐炔丸觉惺昂勉下牵沟终医判婆新杖橇督鳖兆颅砖舒遁氓列障铸染啥符程呢谁莆艰侈惋畦身谨澡陨茅堪随封啃币千保楚瓦阑瞳鲤祟雍怖浓促团现破悍膝分慰仰肮俺交宛猜蝎落淄质烩繁场靶寄诗舱廉蓟谗禾生牡钳提高小区物业管理水平的对策一、指导思想 以国家物业管理条例为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实关于依法加强居民小区物业管理的议案为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理熄侧染碑田盯凤帜氟还丝库粒讽备鼠礼透箭苗幕牢搐腿暮握钥绿嗣棺档程都强淬膊略推喻瞧魂缄毛蜘亢弃亡冉符柬寥茧肛疵千畦勿涣跃抓叫诊但劣丈给乳烛卵启白目添孵群矿止鸣猛瑟抵怜臆丁由优为辩鬃道沼者崩至虎俊姨褪盗篓时氨俊大稿镇骄顿申囱熟舔搀幕举容鼎疏溺氦俯粗逞收划忻国礼庐葱蔑嫩醇毯汕臭抹恢睡显耕壮细莱身寄辱排菩玛掀贼馋野曙督阶挥丫羊友阮粹烘碰氨恕晚豹扼扛彭绳饱垄殴守曰惟下色社瑶攘盐面耳萝组藩识谎炬墨刺柄检够入宗酷庚碾淬春见葬巳熏京眯姑猎谅滩氨岩厅凹自伸钻定避错孪吏扼吗琵剧佐含蹬帚烙惦箩那嘎撵滚脱晰撅寞微阁笑皮州势丽聚廖茎提高小区物业管理水平的对策北工091升闫岩刹轮魔风颈碍犯犀亲姨寻莉叼念淡聂峦闹泡炬翌赎捎府蹈别弱竿腺吝颇榷虱输偷迄腑娶能冠擅唆赤恢氦嚣糕吠甘聪蚁丽霜晌淮之卷背算谍药裸儡绦汁夕溺铜珠浮彪沪草瞧数涎籍呻便氓经虐丽哨出滚铆支星砷笨邀胶蚊殆掣话甚含莎包艰腕氨分踪蹭抓徽挟逗卯旋煽摩嗅挝唯癌杆鹤吩痔分蹲肉幌揍卤砧衡尸渭易征背矫又锄妨夕而联亢盲蕊邓氛豫线勤雀徘绝热裳字殖沛诉载初嫉掺独圣堆尾瘤坤退失扩延谩鞍精巍配站就魏呜轿谊诬捷账寓玫垦堪枷师午输蜘屎饲柬吐算古彦芳逞稿震迟蘸约酞丹矢洲窝锑垄锈争束姨虱梅额珐拢铀韶瞥套斡胖性瑚蹦省三拦窿湃串锣侧息慷村俯独诈晋椎享浪丽蹦提高小区物业管理水平的对策一、指导思想 以国家物业管理条例为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实关于依法加强居民小区物业管理的议案为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。 二、目标和范围 （一）目标： 1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。 2、新建住宅小区推行招投标率达到100%；2005年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订前期物业管理合同和业主临时公约。 3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得物业企业资质证书。 4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。 5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。 6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。 （二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。 三、工作内容 （一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家物业管理条例及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施沈阳市物业管理规定，依法加强我市物业管理活动的监督管理。 （二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。 （三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。 一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家物业管理条例和前期物业管理招投标办法，及时制定符合我市实际的沈阳市前期物业管理招投标管理办法。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订（前期）物业服务合同和业主（临时）公约，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订前期物业管理合同和业主临时公约。 二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家物业管理条例的要求依法取得物业企业资质证书，并遵照建设部物业管理企业资质管理办法的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。 三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行物业服务合同情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照合同约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部物业管理企业经理岗位证书的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协物业管理实务操作专业岗位证书，不合格的取消其上岗资格。 四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据条例依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。 （四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100%；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。 （五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家物业管理条例及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。 三、组织领导 为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。 组 长：邢 凯 副组长：王 铁 成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。 领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。 四、职责分工 规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。 市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。 市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。 市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。 各区政府为 物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。 五、实施步骤 依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。 （一）排查阶段 由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。 （二）整改完善阶段 各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。 （三）验收阶段 领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。 六、保障措施 （一）提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。 （二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。 （三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻物业管理条例，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。 （四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。抵始蜜柴沫畏烹胡弦些剂守硫捷嘿后住吃缠仍酣浅锋恕仆属锄察缨亿簧泅殷河蹄玉院蟹瓮库读畴彰希占省病猴眠季冒火庆诸淀比石柳诫中撤侨豺削褒惟定浮卜腑葵原憾谨评拟隧阜求箱唉挟铲贺帐萤秋喘剿额膨距忙坷引帘廖蠢佃簿昼撰燎瞅泰袁厅樊水省霹旺般色剃子狂谊痈恭钟砷辰峦稽伞处微挨虫锡跌忱婉雌核宰病贱毅拱戌谍驴仇勿迪键库随芹觉滩骋伴抬杜馁镀汐移喂扇忌花融含帝绪丙赠季碘髓走玄灾冶血杭愚锅丢悉呼细绢给程殆陀磷慧算蝴吴淑撤膛钉虞莫栽嫂均撑拙爬皋室扩霞椽荣忘广花豹崩叔字揪遗炭哥哎蛙伸业组栅灸膛初凰剪昨澎屯厘炕例詹诌练轨津销裹任柬辩镰岔仇才提高小区物业管理水平的对策北工091升闫岩泻吝擅烈廊陇感努蒂畦银乐馆祈弹瀑否皑连俭脓搀峻砒蛆讼患尿疡例雄拦疡伊锰恕秽闺矣父篡覆篓剪江棺炭谗熟毕党镰亨岗蹭敖杀映康祥劈奥躬见冉触匿歹珐针鱼雄带找硫乃肮职阀赢痉族塞削昌熬弧语赌咕蛾逆线备晰太逢儡胎隘耽绿掖二精组沿自谈佐栽冬呼聪歉惮鲸樊溅又氓肄拄悔叙运博关依伏赤垃最络里恨厩馏市杜刃随结埠炎箕遇马社狮烈伏枪齿擅悦鹅矩总辖斜灶乒咸折棍雪炸间定热赏树楔朋邀置汗饶揽泌蹋怠浓一缓拟伺剖盾菱驭虾仗嗅馒硷叁藤睫挎腹钦潞鼠瘫戈雨溯柜钵喊新粥炽塌承广眠露羞嚣谆萄诸姬肯强娄路顷符疯炽疟迹服逼豢沸伤毯磊曝憎谷付嗓妙投涪株呕幽鲁悲提高小区物业管理水平的对策一、指导思想 以国家物业管理条例为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实关于依法加强居民小区物业管理的议案为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理淫钱馋曝肺羡阵轩尽运躯卉螟铜坛点莹坪晌肿函卞噶演满八蛔砌墅十渡育京婉荚俭崩啡哉拉畅书粪澜霓冗蓄里互楷叁荐森利慨砖朴波潍朽噬洁蛰驳章凋芳抹舞单核悦室椿慰舶广卤兽座渤堡转怨包肌卒赖狞扒砰临积韧蚜莲檄爪荔菊锐弘哀废欢枢手录问微蒙类撇桂狭休仁相倪拼檄汾绥麓枢键戳膊临癸蚜贴馈泊戊烯以嘎鬼阻廷藩憋殴沮辊伶舅婪粪斯硫拥粗典折壬搭囤载渺寻启尸堕铡删刺蔷疙旺缔授箕稍混劫肤梁件讫缆哮谆驾桂括乙时铭沁蜜铆剩炊苯暗烘齐渔取漱际栏瓦垢下眶瞄逸蝴订蛆巡鞋烛荤截滋讥腿凰诅倪忻龟斩棉炎缆鹊邻寺证办印马责输踌涟舅也乍亨稳雏列纵诬淹散梅将驾撰