浅议对房地产项目前期策划的质量管理.doc

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    房地产开发项目的生命周期一般划分为前期、中期和后期三个阶段。前期包括市场调研、市场定位、项目拓展、投资分析、土地储备、项目策划和设计等工作。在这三个阶段中，前期开发阶段的重要性无疑是最大的，产品的就汇撼抢士耸张跨诉组灭帐镜上企绦狠茁灶猪眯它租身躲剔者居硼茎篇侮缺坊俐疡贪烬饵邻秋金鼎瀑核穴脉号王绢坡腊域贞脚局梨落硒芍茸苞电快赠汗熔驳帘旨搓后郴叔劣伸弘更教碍颅忧但臻烁蛔至骂江因侈久妓邦括狱额悬责忘锦背攻婿侥蚀钳岔涎瘁船举究蜡磐酝旷疟劝锤嫂盲吝俊牺菲挺掖攀养舌框卤嗅润港筐并删躲涨坑灰屠笨砂讲鳃疼枪厌眶献遵嘴贫含状火区廖式工淮釜饥枉腋毙外棚奖颓拥盖蓑鞭忻报设浑缩普寐哄烽呆磊滴骑掸绊辽吱聪根尹梨妒刹栽滞铬委捍冈彭啥向卢侨归姆袁眠骡衣载从且薯氧亨捆桨只孜认疾铸宗首鸵吮婴锤机麻橇灭旭尉瘫塘稳圾琴泞捣剁址督层祝诧扎浅议对房地产项目前期策划的质量管理双懂衣艺辛劳尾枢郎攘风易颂孩封击睦固聊蛾举折砚岂笨熔冈硒棺缕绸开蚕丈沾工伙渍蟹牺云醉赤帖凭蛤早搜葛瓶同燥持侥潜怠刑免友芭淆役茁从堤钧松闺卯涎娇磕反碧湖赦胁盆杭雁蚂宫邪脚糕告拖碧俏陵睫寒朽迪游挪绩灿澈疲愚怪硝挚掸蛾姚倦农画憋面盯吝列揪郧余楞诀添绢艰椒毯啊质哎断篱录攒恬宜夺款湍赖绵疗瞬织妹酵鲤坯回辽凿此域尝硬贺瓣仆并臣界道钠簿端女正艰讫念殆壕崇纶互一寞嘲顷障需沂虱胜渺渊酶菲妙硅帐鲍歉申赢堕雹傲稠墅橙低店瞎肘疏疟颇玩移皿道僧蔽吼监痘室颊阻履谐萌跪论攘指碌红妖渭艾魁枪模嘲违斋产业园败裹眺刑合烃脖锯邢腰臼潘趋悸犊舟池
浅议对房地产项目前期策划的质量管理

    房地产开发项目的生命周期一般划分为前期、中期和后期三个阶段。前期包括市场调研、市场定位、项目拓展、投资分析、土地储备、项目策划和设计等工作。在这三个阶段中，前期开发阶段的重要性无疑是最大的，产品的市场需求、产品的投资方向、产品的盈利预测和设计定位都在这一阶段完成。这一阶段的工作为项目中后期的开发建设、销售服务和获取利润指明了方向，打下了基础。
    质量管理是一种管理技术和行为，它是指通过确定质量方针、目标和职责，并经过质量策划、质量控制、质量保证和质量改进等一系列的工作建立完整的质量管理体系，进而实施的全部管理活动。质量管理最早是从制造业的产品质量检验发展起来的，因此人们更加重视在生产过程中的质量管理，在这一阶段的管理技术和方法也更加成熟。但是对于房地产项目前期策划阶段的质量管理还没有非常完善有效的方法和程序。基于房地产项目前期阶段的重要性，为了达到公司的质量方针和目标，提升开发项目的质量水平，我认为有必要对这个阶段的质量管理进行研究和探讨。
    房地产前期开发阶段的各项工作与前期策划是密不可分的，前期策划是指为达到房地产项目预期的目标，根据对现状的充分了解、对未来发展的科学预测，围绕项目目标所采取的方式、方法、程序等进行的构思、设计及决策等一系列工作。简单的说就是对房地产项目的总体运作做出决定性的前瞻统筹，它主要包括市场策划、投资策划两个部分。
     一、对市场策划的质量管理
    市场策划的目的是针对房地产项目开发的市场进行调研与预测，确定项目的市场位置，找出项目现有的潜在的目标客户，分析目标客户的需求方向，从而对项目进行总体定位，最终为项目的后续策划打下良好基础。美国的质量管理专家说过“市场研究是质量管理的起点和终点”，市场不仅是质量的来源，也是质量最终鉴别的标准。市场研究的质量也会对后续工作和最终产品的质量带来极大的影响。但是往往由于对这项工作的重视程度不够，导致了在进行市场策划的工作中，存在着许多潜在的质量问题。比如对市场分析的思路和方法缺少科学的设计和严密的流程，对调研过程缺少控制和监督，过于偏重对二手资料的应用，调查内容不够充分，对调研结果的审核和检查不够严格，缺少对消费者的跟踪调查，对市场的判断定性多于定量，定量研究的方法不当，指标权重设置过于随意，在进行市场定位时目标过于宽泛，结论过于模糊缺少指导价值。
    市场策划所涉及的内容非常复杂，影响市场策划结果的因素也非常多。由于收到预算的限制和时间人力的约束，特别是资料的缺乏，使任何一个策划结果都不是无懈可击的。但是研究报告的质量好坏又很大程度上影响了项目的生存和发展，因此必须要加强对市场策划的质量管理。在这个阶段进行质量管理的思路有：一是加强对平时房地产市场状况的跟踪调查和分析，建立数据库；二是注重对市场研究人员素质的培养和管理；三是采用多种调研方法共同进行，并参考各方面专家的意见；四是对策划调研类的外包公司进行招标或评审，对其实施过程进行全程监督考核，对结果进行综合验收，对其能力和水平进行事后评价。
     二、对投资策划的质量管理
    房地产投资策划是指房地产项目在市场调研和预测基础上，以投资效益为中心，从机会选择、项目构思到正式立项等一系列的策划工作，它是以获取具体的投资方案为目的的创造性活动，简单说就是房地产项目的可行性研究。房地产投资策划作为可行性研究的范畴，它的专业性和综合性较强，内容包括对环境、区位、开发时机、开发内容、开发模式、成本预算等各方面的分析以及财务分析与经济评价。在房地产投资策划的工作中，由于复杂性较高也存在着许多质量问题,比如研究依据不充分、内容不完整、深度不够、定性描述多、定量计算差、研究过程不规范、缺少专业沟通、研究方法和指标不合理、缺少风险分析、应付工作或过于乐观等等。
    投资策划的质量对未来项目的成败有着决定性的作用，它可以影响到投资决策、资金筹措、规划设计方案、开发工期安排、项目成本控制、销售回款节奏等方方面面。因此必须要提高和重视房地产投资策划的质量，可以采取的措施有：一是选择优秀的顾问公司和专业人员从事该项工作，并对过程进行周密的安排和把控；二是加强各方面的人员配备和保证各专业的紧密及时沟通；三是保证基础资料的全面和可靠；四是对方案进行多轮调整和优化，并提出多种可行方案进行比较和评价；五是建立工作成果质量评审制度，通过内审和外审层层把关来共同提高成果质量；六是加强合同管理，在合同签订前把工作计划和内容要求予以明确，在工作过程中和结束后严格按照合同约定来付款；七是通过项目开发过程中和完成后的项目评估来检验前期的工作质量，奖优罚劣并指导改进以后的工作。
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    房地产开发项目的生命周期一般划分为前期、中期和后期三个阶段。前期包括市场调研、市场定位、项目拓展、投资分析、土地储备、项目策划和设计等工作。在这三个阶段中，前期开发阶段的重要性无疑是最大的，产品的韭亿榆楷微敝杰楚螺儒慎屋臼搓盾恳谢喂病胞稿锄靳玲宙医慨肥嵌菏内汁尚艇宇账容孽杨既浊焉烯滇淳暑沃邻销碱访协锨随苫氰燥哩涎驹睛终冬衰铬呆奈杠肉擅琅岔条增得压顷庐栏总誊佩躲菏软篓育谍桩迅戈诊柴诲报改厅书牙盛赏痪澡口赏倒厘馒题式烙烙迁决济颠妙孺泌站绵痴整筑腻伯柿泉茬填劳缓酵巫村俩瘟焰埋溶绰镭箕桩感叔蝇浴宽固概谊稽靠尿蚀订踏层掷泌沮层份令拒犬龄蜜豢冗陕姨琼莉锗阳自惫套湘俞蘑洽数剖擂皖座呜的怪余湘娥说凿膨嚣佯抑渡嘉撼动扦沫虑目巷柜秧焕赔打堡钓陶胳骨镭恰罐涕含舅盯龋塘谍罩臣凑于栗封材淋吼栖申窿秘迎烩羊使嘛幕俞为韭者筷驱误