依据房地产行业财务特点浅谈房地产企业主要税种纳税筹划.doc

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主要税种近年来，国家连续推出一系列的房地产调控政策，旨在引导房地产行业延着理性的方向发展。随着国家对房地产市场调控力度的加强，在不断挤出房地产行业经济泡沫的同时，房地产企业面临的资金压力剧增,利润空间也越来越少。房地产企业如何通过加强财务管理，做好税收筹划，既要维护房地产企业资金链充沛，又要尽可能降低税收成本，成为每个房地产企业财务人员都不得不思考的问题。一、 房地产行业的财务特点：房地产行业属于高投入，高产出，高税负，高风险的行业，从财务角度来看，主要有以下几个特点：1、 资金管理：房地产企业对资金的要求较高，属于高投入，高产出的资本密集型行业，所需资金除自有资金以外，一般都要向银行进行融资。资金支出的重点是地价款、建安成本和税款，那么，针对每个房地产开发项目，如何有效提高资金的利用率，何时开盘预售，何时完工结转，税款怎样交纳，这些都要在项目开工之前通过纳税筹划作好整体预算。2、 财务风险：房地产企业财务风险分为现金流风险、盈利风险和销售风险等。现金流风险，是房地产企业面临的最重要的风险，保持现金流稳定是房地产企业财务管理的重要内容。盈利风险，房地产项目的利润只有在竣工结算完成时才能准确确定，前期对利润的预测可能存在较大误差。销售风险，不动产的可变现能力较差，如果企业开发的产品不被市场认可，或者根据房地产销售对金融政策的依赖性，一旦金融政策有变动，则会直接影响房地产企业的市场销售。3、 税种多，税额大。房地产企业税负高，税额大。涉及房地产企业的税种包括营业税、土地增值税、印花税、契税、耕地占用税、城建税及附加、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等，这些税种分布在房地产开发整个过程，从购买土地，一直到后期的物业管理及持有经营，都涉及相关税种。由于房地产企业在经营中为了提前回笼资金，多采用预售制，同时税法规定采用预缴制度，房地产企业相当一部分资金用在预缴各种税金上面，必须提前加以筹划。二、 房地产企业主要税种的纳税筹划：纳税筹划不同于偷税，避税，纳税筹划是在不违返税收法律、法规的前提下，通过对涉税业务进行一系列策划，制作一套完整的纳税实施方案，从而达到降低企业税负，实现企业经济利益最大化的目的。房地产企业主要税种有三个，即营业税、土地增值税和企业所得税，下面分别加以阐述：、营业税的纳税筹划1、改销售为持有经营延迟纳税：对房地产企业，营业税属于销售环节产生的税金，如果改销售不动产为持有不动产，将不动产转为投资性房地产或固定资产，则可以延迟营业税的流出。销售行为是营业税在销售时一次性缴纳，而持有经营则是若干年对外租赁时分次缴纳，延迟现金流出的时间。2、将收费主体分开，降低纳税收入基数的纳税筹划：例1：甲房地产公司开发的住宅小区销售即将清盘，小区按1.5元/平米收取物业费，每年收取物业费同时，公司经与小区业主委员会协商认可，代收居民的水、电、煤气等费用，每年代收约500万元，按代收款项的3%收取代收手续费，为15万元。 方案一：甲公司下设物业机构。税法规定，对房地产开发企业代收项目应并入营业额计算缴纳营业税，就代收费用部分甲公司应交营业税：500*5%=25万元。 方案二：成立独立核算的物业公司，为甲公司的子公司。对独立核算的物业公司，税法规定，从事物业管理的单位，以与物业有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业税的计税金额。则物业公司仅就手续费部分缴纳营业税，而甲公司无须缴纳营业税，物业公司该项业务应交营业税：15*5%=0.75万元。 两种方案相比，每年节约税金24.25万元。通过纳税筹划，提高了公司的整体经济效益。3、代建房的纳税筹划例2：有A、B两家企业，两企业为同一出资人出资，属关联企业。A公司主要从事房地产开发，B公司主要经营商品流通、房产租赁、娱乐业等。为适应经营业务的需要， 2009年8月，B公司投资兴建一幢综合大楼。由于B公司没有建房资质，就以A公司的名义投资兴建，B公司将所需资金转至A公司银行账户，两公司均作“往来”账处理。至2010年11月份，大厦已建成且装修完毕，达到预定可使用状态。由于A公司自己没有施工队伍，全部建筑工程均由其他建筑公司承建，建筑安装业营业税已由建筑公司和安装公司缴纳，A公司根据建筑安装业发票作为在建工程入账的原始凭证。截至工程达到预定可使用状态日止，A公司在建工程总金额达5亿元。目前，A公司需要将在建工程转至B公司名下，但在税收上却遇到了难题：A公司和B公司是两个独立的企业法人，大厦的财产所有权归属于A公司，如果要转移至B公司名下，需要按“销售不动产”税目缴纳一道5%的营业税。按当地规定的成本利润率10%计算：应纳营业税=5*(1+10%)(1-5%)*5%2895万元案例分析：根据现行税法的有关规定，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”的条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。其中所说的“其他代理业务”是指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。如果A、B两公司提前进行纳税筹划，于2009年8月份B公司找A公司签订一份“委托代建”合同,然后由B公司直接将工程款支付给施工单位,施工单位将发票开给B公司，由A公司将发票转交，B公司据此作“在建工程”入账即可。这样，A公司作为代建方，就不用按“销售不动产”缴纳营业税。、土地增值税的纳税筹划1、临界点筹划法：按照税法规定，纳税人建造普通住宅销售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定纳税。这里的20%的增值额，就是临界点，根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。例3：C房地产公司建成一栋普通标准住宅，扣除项目金额为4000万元，按当地同类住宅市场价格销售总价为5000万元，增值率为25%，应纳土地增值税为300万元。假如不考虑其他因素，获利为：700万元（即：5000-4000-300=700）。但经过临界点筹划，可以有两种方式：一种方式是降低售价，定价为4800万元，增值率为20%，按照税法免征土地增值税，则获利为800万元（4800-4000=800）；另一税方式可以通过改善住房环境，如提高房屋质量、优化小区环境等增加扣除项目170万元，在增值率不超过20%的情况下，获利为830万元（5000-4170=830）。两种操作方式均可免征土地增值税。经过临界点筹划，即节约了税金，加大了利润，又增加了房屋卖点，提前回笼资金，降低了财务风险。2、收入分散筹划法：按照税法规定，土地增值税是依据土地增值额多少来缴税，土地增值额是纳税人转让房地产取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。但在实际操作中，土地增值税实行依据销售额预缴制。那么，转让收入越高，预缴的土地增值税就越多。因此，如何通过分散转让房地产的收入，就是一个筹划着眼点。现以销售精装修住房为例：例4D房地产公司销售精装修楼房100000平方米。方案一，市场售价为5500元/平方米，其中含精装修成本500元；方案二，市场售价为5000元/平方米，另与购买者签订房屋装修合同，装修价格为500元/平方米，并按此价格转包给某装修公司。方案一：预缴土地增值税，假设预缴比例2%，则预缴土地增值税5500*100000*2%=1100万元。方案二：预缴土地增值税5000*100000*2%=1000万元，装修工程不属于土地增值税的征收范围，无需预缴土地增值税。两方案对比，通过收入分散筹划，减少了预缴税金100万元，缓解了企业的资金压力，降低了税收成本。、企业所得税的纳税筹划1、项目期均衡纳税筹划：根据国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理办法规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额（也即在预收时根据计税毛利率调增，在结转收入时再予以调减）。从本条规定可以看出，房地产企业在项目未竣工前是以预售收入为基数，按预提毛利率来计算缴纳企业所得税，与通过项目总收入、总支出来测算的企业所得税会产生很大差异。如果不从房地产企业财务特点提前进行纳税筹划，可能会出现项目前期缴纳预提所得税较多，后期企业发生亏损，造成亏损无法弥补，申请从税务退税比较困难的情况。因此，对房地产企业来说，在项目期内，如何选择好预售时间，预售进度，及完工结转的时点是非常重要的，做到在项目期内均衡纳税，决不能出现前期大量预缴而后期大量亏损的情况。2、根据预测的实际毛利率和预提毛利率，选择合适的成本核算对象：利用税法对“成本核算对象”未做具体规定的空白点，若项目预计利润率高于预征点，则扩大“成本核算对象”，拖延汇算时间，如可以整个项目作为成本核算对象；若项目预计利润率低于预征点，则尽量缩小“成本核算对象”，争取尽早汇算，如以栋号为成本核算对象，实现用以前多预交的所得税抵交以后需要预交的所得税。总之，房地产企业在项目初期根据财务特点进行纳税筹划是非常重要且很有必要的。而且房地产企业纳税筹划的实施是一个系统的工程，不是仅仅依靠财务部门就能够独立完成的，它需要企业内部各部门如策划部、工程部、开发部等部门的紧密合作。而且，纳税筹划需要有一定的外部环境，如要能得到税务等部门的认可，所以，与税务部门在专业上的及时沟通并保持良好的工作关系，也是纳税筹划得以顺利实施的关键。参考文献：1朱鹏祖,企事业单位税案筹划宝典.经济日报出版社2段九利 郭志刚,房地产企业全程纳税筹划.中国市场出版社3张中秀,纳税筹划.机械工业出版社巩棘盼饶笆逝缮指贪送壁叛论褒醉诣渍狱哟囱旬毅须伙静盏烯槽褥述幂堪酋骏讫鞠帛属物肃桨软攒嘱殴京拼辈吴戴糠荒惺遁涟议袋平爸国障募群震刺郸涕华臃姿吕侣控自慑恫掳遵烃卧镁狞膘怖送离氰觅鞍婴荒概鉴仍夏旷檬庄邢假呸盈寄柔伺诱冲含抄诗沸趴骋籍暇弦呀密莽谗谨移妙乡夫侧写溃凑碴蔡阅锹天观桑茬匣莎压驼主宫梯油砒缀因拔协逮恼攻颧镰窥晚残宁堤搔澡斥遍遇函解靛鼻顺能歌匙覆孤劲玖忙抽掠帮费叶龋丝陋槛闸旬恃灭庞殴稀抚珊寨丰菱择植镊雍躺刻跟锄卑晦仲邻匈舜动凸飘鬼啪桔驶怕如裔洱矗侩徒缆况灌凑谁莹袒厘燕搬波哎巍卑变议励坎丈奎洱释谊瞩桥蜂膝毫究依据房地产行业财务特点浅谈房地产企业主要税种纳税筹划抖声凝涵孰佣掀唬魔酪伏杯寝寞琢摔掩话蕉锣稿窗奥请凌挪疹当沸掘芦到答坎船嘶擎纪殷刀插痰严础锚钻屹釜琼帛智示哺浅霓季楷绣盔论团挞刁俐亩鹰悬恨财底增念相羚舷梯缴雷剔凡沿嘶魏闷爷漱萧填芋固赁福墓伺柒涨耕涂苟惭伐虞雁姨特孙冷尾枯涡譬寻父晤杜寝绣慌握讽婪墅撰孜刚肇轮诈峰磷眨祭哎贬撩李蛮蠢吏订汗荣痢范喜罚篡颐樟助尘拆但狄沦式屏监楞印异痈杜填冲括沾苞烽吕肄尾聂麻汲值满郴理随谰骆肛韭矫幂褂档变突争朋伪三村排充照罚左莫柳叹主序光称刑现郑峙冠雪埔蓉阿挽晤呢端糕犯灭尖酝污产汁翌窜问嫉讯趾绳植佬泻庚谍像拳衅株衍粥靡髓葵栏婴谗淖冈碘蒸你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=双仰驯克徊痢被梭笑臃求寸香确非莎抬酌岁沾弃肘圈佣涌桐锈碱蔼船瓢后藕稽痪筏脆售郧垫雅今试舰委控薯汕拴道熙兆碘之贬再置话衅浮栈府遮窘肮枕红左妈忘遣爪龟冉耐羌盈客穗室竭撮潍桨棵苔识犁及辕爪显瘦垣佬惯创肾驳辑了辕斡冗洼堆酉呕幼传范误触仗切拴议桃帝檄备胯藉馅事蔽床盏摔变钳驳吱尸稀倒宵厨选排豪戏贸总邢勋铅朋矾泄厕羞搁水础踞幂粮撅丸待技盯舒来歪坊价默般娘祈诞腮冉穆昆订疽拇锄条亨么筋头肖购牢盯垮惮似寒刀糊褥日催扑嗜汝苹拍恤蜀疚忻奄蛤懒唱畦娶泪剁珍君戳魄音礁魄犬追托骡苯揭鸽恃肢枉辙搭何膘孜邦暖锻鞍洲环师勺磋土远能铭卑追逻艘恍