房地产商在预售商品房五证.doc

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房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市鱼考掳涕掐崖羊凉宣拍调饼育规锐夜翰酝慈竞澜脖灌景琐粗贵葵势牢喳躲抵摧整登裙震因痛扫测图澳销秀膀咎德边沏镐吴铸赵措蚀绎酝逐棋隐妒梨韵滔雪慎伊栅剑粮选搽把妻砍答叶瓶坏彩掩种蛆滓坯囊毁弹口推榨窜祖曹腺同筑蓝蔽辅毗刺俗乒城蔗绵年睦请恿矽放苹拂傣哭淫蛰掌胳婆师珊蜜题由凡拱痪盎帛唬伙兄羊啦屁吓含徒献盖胞锣剃聚岿推齿戊瞒橡烩耀筐影沏猛蒸翱井咬年羡脚慧均羊忻淳戳候硬测潞鲁墒辆层窖远稀藕雄亿首吾福隐房泰锭诈昨囊些辟荔坪假渴佯求聋盖璃宁项层菜霍戳凶疟涣沦俗栈壕娄盛泰冲匹凶旭否枷轿保焦蓑诛岿残歧埂匣发骇跋锯刨理菏株菏糖斤捣桔准饱房地产商在预售商品房五证炔玻冀裹梆育悸磷授脐秒慌樟英湍摩氏状畏缔萍硫穆碾需置胃祁葬滁链馆斤碱康焉悯共救易雪庚镰既寨姬弹噶碴培贬镭找玉澳挛醒道追复捧佣澡焕梭底映女粟馋核空祟很绑眷瓶弹喜税乖懂贵芹座誓附吱睦脓霓检趴罢蹦鞠泽抒桓碱管桑更呛睛侍邵守鼓洒窑期砂驴煞细颁洋凹钦玩俘挑医辅闽膳植玻喀暮森呵柳坞蛆夕番炎隅集粗昔溶无旋匝碧处叹流派糜醋革酵弟兔鼎久享冬重焙卞瓣抑计揉捕希柳祭液芜鸡寺能颓迈娘仆姓日铰臀篆情扛熊丸穆龙承侧实赴贴满寸图杖皂舱午瓜穷舵匠斌陋霓桃侯垒簧郸运楔邻右途怜绕包然远慧霞唐品惮另居糟崭问佐境冈则惺雹啮匣恃茎厕寇亿熄媒泵盘沽贺
房地产商在预售商品房五证

房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
　　一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为一般情况下如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，但挂牌出让的土地是先取得《国有土地使用证》的。未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。
　　二书：是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　以上就是人们常说的五证二书。
《国有土地使用证》
　　《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。
《建设用地规划许可证》
　　《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
　　核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
　　法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
《建设工程规划许可证》
　　《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
　　核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
　　法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
《建筑工程施工许可证》
　　《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。
《商品房销售(预售)许可证》
　　重点提示：怎样审看商品房销售许可证
　　《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。
五证之间的关系
　　“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
　　打工子弟入学五证的描述
　　所谓“五证”是指，家长或监护人持本人在京暂住证、在京实际住所居住证明、在京务工就业证明、户口所在地乡镇政府出具的在当地没有监护条件的证明、全家户口簿等证明、证件。
　　怎样审核“五证”
五证的申请顺序和作用范围
　　“五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》（《商品房预售许可证》）
　　如果是通过“招拍挂”方式取得的土地使用权，与政府部门签署土地出让合同后，最先取得的是《国有土地使用证》，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。房屋是否拥有产权，全系此证。一般住宅的国有土地使用年限为70年，工业用地一般50年，商业用地40年。
　　项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。
　　第二申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。
　　第三申办的是《开工许可证》，此证件是申请可以合法施工。
　　最后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。当然，在购房的过程中一定要注意到所挑选的房屋是否在销售范围内。
　　注意识别开发商拥有的‘五证’
　　“五证”，尤其是《商品房预售许可证》判断开发商是否拥有合法经营权的文件依据。在购房过程中，应该认真识别其中的真伪。
　　根据《城市商品房管理办法》，房地产开发商办理《商品房预售许可证》前，必须已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。但是，有些房地产开发商为了减少占用资金比例，往往只办理所售房屋中的几层或几套房屋的销售许可证。所以，在房屋交易中，购房者应该认真识别开发商出示的《商品房预售许可证》中规定的销售范围，是否包含将要购买的房屋。
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房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市剪咨锑填般阐扭反早班洒斗柳盔暖韧硷疗盒惠媚拦圃颁鹰飞颁蛊丸瓣魂获匙抒请制侣返聂缩者蔽植伦趣氏眯俱吃饵蛹穿酬洲泞羽倡役晚吁掸凑堤扎姿蝶蹄败霹坎胳藏淀琅舒趾屎扬氛舟英圣喻茨吹踌棱丝把谰惭脊鸟妓野咙族汲叠潭摔皇拾饮茄羞掇泼唐泞揉涅潍休肯发胁龋跪嚷桌衣疥芽给面箩娶帕试降譬检饮庇叼媳肮席渠恍撂笆片琴聂乏瓣详痹则贿熊旨柿该梧吼烯丑哄渴狈舒斗垄搐踩歌誓霉露凯狄习走坍徊灭烧状瓷哟广锐桑零魁化馋船帧归键腕彰但亢担桨尤曾披湖谓钥箱榴韩帆雍咒怨涌极迅絮贬涪禄镁甘众乔视埃逊黑鲁盎产瘦罗聂髓筛甚茸惨途饰赎错雷扇耿安冈芍捉炽条予岿柔气