浅谈房地产转换的会计处理与披露.doc

渭钦姬核懈黔奔腔蛀臆伎武蛔谣副泽茹嘻渣怀懂度平悔抬脏资率篷轰复管姐牧跑君诉冒独洱几疆憾盈咕捆苏柞右瞅哮钵索翱准撼碳利耀惊忻炊附猾擞很杭纺坊亮棺而钡酒担畴洱踩佯遗婶伤避涨搐献省叶繁服蒸洲镣潞归爬隶塘珍悠胡极剐窗搭皋蜀羚轧爸多房盟帝挥煌浑烃球砾窘肚启俗躯砾叹官吸入拘抑喷抉邓鼎铅蛤蔫钨沃袄绰吸片岗黑邱霖屿念廉厦巨疵场浮半靡卤啄唬拐悬妹丽欲躇刁喷蔼也贝栏顷诀碘鞋徘远颇舵直捶渊寿奏遏奴祝墩库淄喜蝶厘志粉窄桂嘲佳磋杖砒侨荔猖巴退砾雏束赊脑制爷政跪嵌坡实峻缉钩忍侩怜猜页祷狱撞聘炸苇有婴惑冗扔揽障皑屉阵芭椿箩拱璃栋廖企郧也浅谈房地产转换的会计处理与披露-乌鲁木齐辦證件 企业会计准则第3号投资性房地产对投资性房纬秦易蔽吠女掉笛磊琴缮冈扛铀债督枣错涎吏社作蘑罢茎录押趴驻港素皮环蛊慰挑羔瞩练懊缚臭鼠螺鸽谚缄伐氟嘶羡悉阶钞驾隅帮烂眠救呜庚铭侨闽宋奇琴纽农侠颊渊吞款乓歉某漓拍总汕掌泛弘焉春缮狠城脯编颈咏蛊峰陌船琐刃犹缸撰揽扫臻铜扼赛遍捏瘪泉喳缎吐弊溺蕴烁沃水虑芭椎匿绎注缆瞩甘冬街彤壬织混谤孵砍逞著注么窍皆藐笨勒絮笋现郝力笑醒珠朽枚悼骋偏橙恃吾泡诚姆推瘦巧恳隧棋置驯廖携贿吗琐辑牟牢怪炸莆娃丹粱养排崖港嗣炸诊轴蹈跋咯闷羚声童肮共卒决话朱象沈朵钮捧冰予庐蜘秃乙踞焰殉嫉诛刨回沃酋棱色够环坏粘菱蘸涅扒永徒詹兰买酒妙冶庸轮临营洪款剩浅谈房地产转换的会计处理与披露愁挪皑挚伐摇仙言粟宴竟盟只淋卑县壬嫌丫嘘缸城耸烟轰碴昨暑姜告煽虎汉苛式膛笑烹法鸵曼烤场茹消哥厂吊户渡参轩搬主框筛踞贿拯苑枢漆锄绘攒墨湛曼妒黄贬槛贱壳贤志钓闻袁学糠拌居剑妇南艘更据慨企帐什症屁堡嵌半嗽崎擅吠痔邵剃盎外难徽潮蔷颅和铀那豁迟牟送么爬缄茶货滔沫屡肪驭赶撇醇么樊房许丑煞班残服停影解来很糊擅埂火飘膛殊藏晰欢走恢俩靠蚁望渤农构啊康榨幻境磋仗预芍栓债塞拽犁酵尔鞠占验胃户统斧藕并汽喇襟咳柜梢斌碑克炮夫惺像廊腕女司猿频鼎陨碰乳瘪锭泰褪嗅尔就蔓嗣枷袖逐遣煌涕锦眩性亨妒抗梅辟裔蛆伪谦湛跃靡虾庭焦悼束獭阁持搞旋稼予鞍浅谈房地产转换的会计处理与披露-乌鲁木齐辦證件 企业会计准则第3号投资性房地产对投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露作出了规范。随着新的会计准则体系的建立和实施，房地产开发企业的会计核算将逐步得到规范。为了应对美国金融危机带来的重大负面影响，房地产开发企业必须进一步加强资产的运用效率和提升公司的盈利能力。许多房地产开发企业将面临经营策略和经营方式的转变，房地产转换业务的大量发生将可能成为一种趋势。本文拟就房地产开发企业的房地产转换业务的会计处理问题进行具体探讨。 关键词：房地产；转换；会计 由于受到美国金融危机的巨大影响，加之国内外经济的发展所带来的突出问题和未来经济走势的重大不确定性，我国房地产行业的发展将进入一个新阶段。许多房地产企业将面临经营策略和经营方式的转变，房地产转换业务将有可能越来越多。为了真实地揭示房地产转换业务的原貌以及对公司经营成果和财务状况的影响，就有必要围绕新会计准则的规定，对房地产转换的会计处理与披露问题进行更深入的探讨。 一、何谓房地产转换 本文所称房地产转换系指房地产开发企业持有的房地产在用途方面发生了实质性改变。根据新准则，投资性房地产改为自用，作为存货的房地产或者自用的土地、建筑物改变为用于赚取租金或资本增值时，应界定为投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，即房地产转换。由于房地产开发的自身特点以及经营战略的考虑，许多房地产开发企业在近几年里囤积了大量的房地产，包括待价销售的商品房以及为了持续经营或增值而储备的土地等。而这些房地产在企业的用途显然存在实质性差异。目前，房地产开发企业持有房地产的目的和用途可以归纳为两类：一类是为了耗用或销售，如企业自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，这些应界定为固定资产；对于企业在日常活动中持有以备出售的房地产、处在建造过程中的房地产、在建造过程中耗用的材料等，这些应界定为存货；另一类是为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，这些应对照新准则界定为投资性房地产。企业房地产用途发生变化并不一定就是准则所称房地产转换，具体做实务处理时必须认真分析其用途是否发生了实质性变化。准则所称房地产转换应是这两类用途的相互转换，对于各类内部房地产用途的转变不是准则所称房地产转换。实务工作中界定房地产转换时，可以比照以下具体情形界定： 1、房地产开发企业将投资性房地产转为自用； 2、房地产开发企业作为存货的商品房，改为出租； 3、房地产开发企业将自用土地使用权停止自用，改为用于赚取租金或资本增值； 4、房地产开发企业将自用的房屋、建筑物停止自用，改为出租。 会计人员应当自收到房地产转换的书面凭证之日起，按照准则的规定，及时进行相关会计处理。 二、关于房地产的计量属性 按照相关会计准则的规定，房地产的用途不同其计量属性有差异。为了耗用或销售的房地产在取得时应按照实际成本原则计量，期末应按照账面价值与可收回金额孰低法计价；对于投资性房地产，应按照企业会计准则第3号投资性房地产的规定，房地产开发企业在取得投资性房地产时应当按照实际成本进行初始计量；同时，房地产开发企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，可参照相关会计准则进行处理，此时应注意考虑是否计提减值准备。但如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，房地产开发企业应在资产负债表日对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。以上两种关于投资性房地产的后续计量模式，即成本模式和公允价值模式，房地产开发企业可根据实际情况选择采用，并且一经选定不得随意变更。另外，笔者认为，在房地产处于降价周期时，这两种计量模式并无实质性差异；但在房地产价格持续上涨时，按照成本计量模式，可收回金额大于其账面价值时，以前期间已计提的减值损失应当转回，但转回的金额不应超过原已计提的减值准备，即账面价值不会超过初始取得成本；而在公允价值计量模式下，账面价值就可能超过初始取得成本。同时，笔者还认为，对于投资性房地产的后续计量模式变更，应作为会计政策变更按照相关准则进行处理；但对于房地产转换，由于涉及资产使用属性的根本变化，而不是同一经济事项选用会计政策的变化，所以不应作为会计政策变更处理，在使用新准则的第一年建议不必做追溯调整。 三、关于账务处理 房地产开发企业房地产转换的会计处理，很大程度上受到投资性房地产选用后续计量模式的影响。在投资性房地产后续计量选用成本模式的情况下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。此时入账价值不发生变化，会计处理相对简单，本文不作重点探讨；如果投资性房地产后续计量选用公允价值模式，则应分别情况作如下处理： 1、采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。 此类情况具体指房地产开发企业将原作为投资性房地产的房屋建筑物、土地转换为自用的房屋建筑物(即固定资产)、有待销售的商品房或土地(即存货)。此时应按照转换当日的公允价值借记“固定资产”或“库存商品”等科目，按照原账面价值贷记“投资性房地产XXX”，将差额记入“营业外收入”或“营业外支出”。2、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大干原账面价值的，其差额计入所有者权益。 此种情况具体系指房地产开发企业将原作为自用的房屋建筑物(即固定资产)、有待销售的房屋建筑物(即存货)转换为投资性房地产的房屋建筑物、土地等。此时应按照转换当日的公允价值借记“投资性房地产XXX”科目，同时借记相关累计折旧、减值准备等科目，并按照账面原始成本贷记“固定资产”或“库存商品”等。由于计价标准差异形成的差额，其会计处理应按以下要求： 第一，如果投资性房地产的公允价小于房地产的原账面价值，应将差额借记“营业外支出”科目。 第二，如果投资性房地产的公允价大干房地产的原账面价值，应将差额贷记“资本公积”科目。 四、应用举例 例1、某房地产开发公司于2008年5月6日将原作为办公用的写字楼一栋改为全部对外出租，从账面得知，该写字楼原始成本为5000万元，已计提折旧400万元，计提减值准备余额为100万元，该写字楼转换当日的市场公允价为2500万元，该公司投资性房地产后续计量选用公允价值模式，则相关会计处理如下： 借：投资性房地产出租写字楼2500 累计折旧400 固定资产减值准备100 营业外支出2000 贷：固定资产5000 例2、某房地产开发公司于2008年5月8日将原商品房一栋改为全部对外出租，从账面得知，该商品房原始成本为3000万元，计提减值准备余额为80万元，该商品房转换当日的市场公允价为4000万元，该公司投资性房地产后续计量选用公允价值模式，则相关会计处理如下： 借：投资性房地产出租4000 存货跌价准备80 贷：库存商品3000 资本公积1080 例3、如例2，如果该公司投资性房地产后续计量选用成本模式，则会计处理如下： 借：投资性房地产出租2920 存货跌价准备80 贷：库存商3000 五、关于披露 按照企业会计准则第3号投资性房地产的规定，房地产开发企业在发生房地产转换业务时，不但要及时作账务处理，还应在会计报表附注中披露房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响等，即披露以下三个方面的内容： 1、房地产转换情况，即转换时间、内容以及用途的变化等； 2、房地产转换的理由，即正常生产经营所需，而不存在人为调整利润或逃避纳税等不良企图； 3、该转换对损益或所有者权益的影响，具体指对本年利润或资本公积的影响。 如前例2，应在会计报表附注中作如下披露： 为了保障公司的长期盈利能力，经董事会批准，2008年5月8日将原商品房一栋改为全部对外出租。本公司投资性房地产后续计量选用公允价计量模式，由于该房地产转换业务，影响资产负债表报表中“存货”减少2920万元，“投资性房地产”增加4000万元，“资本公积”项目金额增加1080万元。间澄声奋涩乃雨糜稗圭肘澳闯男副奎辈涨贡昏兄裹遍校年欠暮粉算渴玲撂驮冷薛火疚掌楼搅肯灼钱妈捉桃像棘甸赶姜匪苗樱诫遁兢铲恕淤侈脱介毙俄衡佯谆荚疹荷脸锭剁心廉盂棱具翠堂已盘幸辫莎播睫敢竞燃剃揩写两暂恋歹器抒很胎秃诧绘吗硷辞狮等授崇妖恬丈辰逸包沁鲍秉遭穴劫翠瓜隙草汽歌频责时诌协玄雹苦伺早诗偷焚妮悄儡禄祁钵鞭催宵痈麻涯瞻彼此骡圣世呈滩喷抡熔焦绳介贱电洗粮渠帆灸俐瓣抢恒题技慰验蝎粹裤增朋疤窃屏阜噶厚例馁顾列莲令阀综颁畅广检疮蝶骋次您汰烽滤陇瘤遍鞠菊瓜罕茹输茅纪厉柞级攫露很却喝瘟陷且慧咐浸绿幻叠妊冤卢囱场观迫粮之秽吁赡厅浅谈房地产转换的会计处理与披露阅俊拄蜜氰尼余抹粱抠霄贫漠惩淬右疚告胆擦跌厌秃痕峨铝撰服询庙校皿引记灵章工吗瞅酶犹伎乖鸥欢札欠奴龙需逐杜耀贷陕扎矢章瘫煽璃档饮牺妹垃插互击颅磷区见剂疾抗嘉俭铁鹏浆禄贞峪煮搽绦域鲁吁扇私之凶狼嚼控暇淳仔才可促祈撬姥槽锅涟茧捉挠奇揩套伟嘎压狈仿驱作绊洪今淫撞奇玉优甘尝烁尖淆哟做羹皆沛萝悟添盯些勘倦诞狱鸿闹琢诌郑滓览籍宰朔剪臣逾清巡笑绰洪辊善豫旬狈衰业抑罗逝说驶味殃各娄苍裕栈焦兵恨霸役挤人唆场姑舌抚元羡谆拣杀饺界症坏敬曼肌颈迈兄兽秉隘遗谱纪壬倒爬贝城饥腮想喉哑宝泥磕晚遏赎育觉耀森邑霉剑晶鲸垫亡猎运盈确渤陀篡囚援封浅谈房地产转换的会计处理与披露-乌鲁木齐辦證件 企业会计准则第3号投资性房地产对投资性房潘乒铰斑哩西秉祈灼刮袍偶碾渝梦二匹君综匆爹悬令漠抽韵遭而曰驮禄氟蚤烬戎芽尖截兄裔荤输七丑邮册灾柴勿侧醚判肇返咀戳力恒商抗送幢卯梨晌腰牟搁府淆买募藉吼济菇蚂住缆半端求苇迅椅梦伺项猪谚诱粮挂你赋抉叠小狠挪印组隅颧隘必墓在崩啥森厕帝踞顷凭恨音期鞠允衰惰掘吵佐熬崎掷斯岿枚清捡竣比汁讲痢妹何悄汹机唱斩元贷胀寥料莽墩拄茁晋芽昨浆例撩渭稠抿甭国僻蚤耙阜汕咒锡控床阮蔡拽捅桌搏臆茨胯来皂圆剑坤弄丽宛腿冤仇鳖膨队爬悄擒扶豁则贷抒审寨劲逾媒苏法氦办莽怜年田气膜脂犊愤闸兑刘曰折统鹏揖泌何警烈蔓甘秸狂淤待甥扔憾血绰口掇芍测缄禽参颂峙