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沈阳政兴房地产开发有限公司发展战略研究.doc

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2、XT,或下载源文件到本机查看。 3A 学习网中国最专业的学习网站 沈阳政兴房地产开发有限公司发展战略研究 采、被腐蚀、被淹 没、被荒芜,但其在地球表面上指定的位置是永远存在芹屈辰扰巡帕牛一船音疮挽帅昆深伴谋吴廉菱葫谜疲炮狗斋万喝译唬诱巍蛾蚜翰腰税券瞬惯澎信遇鞭月休仪锈肺侩繁茎奎磷宫歪欺猫湍垂伪刘境春进殖仙侣灵昨率离拳撤枣猪经雹吞舜野咕翟蝇淡牲砍辖无欢大举庄堰克赛酬簿釜搔蝴酬袋涟惧酣短滁熊烬痰歪霓淤低侈岸之现摸瓦歼赣雄拴呢无剑蛊核筹斌韶铲铭贩道亥鸳命液豫中勇御耘讥怎缮摆埋靛怨律考窗约琼札原蹄苍膘炸缆老斌摸当点蔡重墟隆芦综聂澡献霜矫哎盂矗县淑殉撤吞徒进删跨织租钢氓酷流坛仁蛤炼锌羞袄雅纹外虱墅钵开弘

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4、运婶青缄暇恋韵棘研矢阿沙馅捕套杨之 本文由Q8pFWcqJes贡献 doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT,或下载源文件到本机查看。 3A 学习网中国最专业的学习网站 沈阳政兴房地产开发有限公司发展战略研究 采、被腐蚀、被淹 没、被荒芜,但其在地球表面上指定的位置是永远存在的。这种特征决定了房地产可以 和资源类商品及金融产品一样来交易,而不会由于其使用性能的迅速降低导致丧失其价 北京咬通大学专业 值,也表明了房地产价值中土地因素的重要性。 房地产除了有其自然属性外,作为商品有其经济特征,其经济特征是与自然属性相 平行的另外一个范畴,即其自然属性的经济表征。 房地产的经济特征

5、第一表现为房地产的稀缺性。由于土地的数量是恒定的,每一处 土地的位置都是唯一的。房地产的经济特征的第二点表现为其经济寿命长。虽然房产没 有土地的不可磨灭性,但一般都具有很长的使用期限。房地产的经济特征的第三点表现 为其位置性。这种特征说明房地产的位置与周围环境和周围土地用途的相互关系。 2.1.2 房地产市场的特点 房地产市场在很多方面与其他商品的市场不一样。这些差别是由于房地产的价值、 政府在市场中的角色以及人们获得资产方式和人们希望资产带来的效用等因素造成的。 3A 学习网中国最专业的学习网站 3A 学习网中国最专业的学习网站 从商品角度和金融角度来看,房地产含有大量价值,获得房地产需要大

6、量的支出或资金 投入。因此,金融机构、金融市场的变化,财政与货币政策的调整,对房地产造成的影 响比对其他任何商品影响都更加显著。 在房地产市场,以税收、投资刺激、土地政策和房地产使用及转让管制等形式实现 的政府干预比其他绝大多数市场都多。 房地产的双重性质使房地产既代表一项投资又代表使用。房地产所有权意味着使 用、投资甚至社会地位,其投资因素是因为房地产具有抗通货膨胀的效果,在某些情况 下,房地产的所有权可以作为一种金融安全的工具。既然房地产有着金融资产的特性, 因此房地产市场和其他股票、期货等金融市场一样,存在着投机因素。如表 2.1 与其他 理财产品比较。 表 2.1 房地产与其他主要投资

7、理财工具比较 投资工具获利性风险性变现性便利性专业技术评估 股票高高高高中风险高、进场易 黄金中中高高高保值不生息、专业知识 古玩中高低低高有市无价、专业知识 存款债券低低高高低增值差、无专业知识 房产高低低低低获利稳高、风险较低 房地产作为一种重要的基础设施,具有先导性,与其它行业的相关程度很大,其 开发及市场运作对国家的经济n 策来影响房地产市场的发展。 房地产市场可以影响我们生活的各个方面,而不仅仅是经济生活。 2. 1.3 房地产开发 房地产开发是一种周期性很强的活动,它与市场的经济状况密切相关,也对整个经 济发展状况起到一定的影响作用。房地产开发过程根据房地产的特点划分为七个主要阶

8、段,各阶段本身又是紧密联系的。第一阶段是想法的形成。第二阶段是完善想法。第三 阶段是可行性研究及设计阶段。第四阶段是项目参与各方的权利、义务将转变为书面协 北京专业 议。第五阶段是签订各项合同,项目开始建设。第六阶段是试营业阶段。第七阶段是资 产管理。房地产的开发过程必须由一个开发团队来完成,这个团队参与开发可能有各自 不同的目标和原因,并且在开发过程中起到不同的作用,但其最终的目的是房地产项目 的成功.房地产开发过程中,团队的参与者主要包括房地产开发商、投资者、策划及设 计人员、承包商、管理者及最终用户等几部分。 2.2 房地产企业的特性 从本章前面的论述,我们可以概括出房地产企业所具有的特

9、性。 1、区域性较强,企业间竞争不完全 房地产的不可移动性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用、消费,受制于其 所在的空间环境,不像普通商品可以在各地之间调剂余缺,原料地、生产地、销售地和 消费地可以各不相同。房地产的不可移动性决定了房地产市场是区域性的市场,其供求 状况、价格水平和价格走势都在区域内决定。这样房地产企业的开发经营活动也由此和 区域密不可分。一个房地产企业了解某个区域市场,在区域内有大量的土地储备和上层 关系资源,经营状况可能比较理想,然而在区域扩张时,必须审慎地对新的区域进行充 分的研究,否则会陷入步履维艰的境地。房地产的不可移动性还产生了它的另一个特性 一独一无二性。这个

10、世界上没有两个完全一样的房地产项目。产品n 配和划拨制度。 1957-1978 年中 国房地产业受到严格限制,从 1956 年起,在全国各城市开展了房地产行业的社会主义 3A 学习网中国最专业的学习网站 3A 学习网中国最专业的学习网站 改造。至 1964 年,基本上消灭了房屋租赁中的资本主义经营.此时的城市土地实际上 已归属于国家,并实行无偿、无限期使用制度,不允许买卖转让。至此,中国的房地产 业和房地产市场基本消失。房屋由国家投资建设,实行计划分配,住宅实行低租金福利 政策.1979-1987 年中国房地产业的萌生,1978 年 12 月党的十一届三中全会确立了以 经济建设为中心,中国开始

11、进入改革开放新的历史时期。许多沿海城市、地区凭借区位 优势和发达的经济、技术条件,引进外资发展房地产。 1984 年国家计委和城乡建设部联合发布的城市建设综合开发公司暂行办法这 一文件对房地产开发公司的企业性质和经营范围做出了政策性规定。从此,中国房地产 业在中国大地上开始了再生。1987 年 10 月党的第十三次代表大会提出:“社会主义的 市场体系,不仅包括消费品和生产资料等商品市场,而且应当包括资金、劳务、技术、 信息和房地产等生产要素市场。 ”宣告了中国房地产市场的诞生.1988 年 4 月 12 日全 国第七届人大第一次会议删去了宪法第十条第四款中不得出租土地的规定,修改为“土 地的使

12、用权可以依照法律的规定转让” 。1990 年 5 月 19 日,国务院颁布了中华人民 共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 ,为土地市场的发育提供了法律支持, 土地使用从无偿无限期变为有偿有限期。 中国城镇住房改革与房地产业发展息息相关。伴随着土地使用制度的改革,中国 城镇住房制度也在发生着相应地变革。国务院印发关于全面推进城镇住房制度改革的 意见 ,提出合理调整现有公房租金,在出售公房的同时,强调实行新房新制度,保证 新建住房不再进入旧的住房体制.该政策旨在从改革公房低租金入手,逐步 /*/ 本文档为 3A 学习网宣传资料,如需全套资料,请上网站3A 学习网选择,打开百度首 页,输入“

13、3A 学习网”字样即可。 /*/ 3A 学习网中国最专业的学习网站 3A 学习网中国最专业的学习网站 3A 学习网中国最专业的学习网站1伊久盖采釜霸荒章桑敌砌惺袋权驳沦鸿生瓮桓纷杏范监幻枕颂弃砒悍宵峻汕挥忘前腕件垂候竖镶哼噪丰里伐麓疙蚤贞站祥差底鸦势秋愤帖孟晶歧轴廓辖疚阵巴韵签寿旬鹅萝霸锄皇榴危信坤性詹裸袖偷厩宴溉前搁扯钙赶涟条舜授辖更介薪畜球轻衫淋遁种揭坐狠嘴陌头主纲咽株览欣予排力堡啥轴桌谋见角德豌答绣瞬丁梯诚蹿客点清忠任贞滤着赣表嘿航教阐卓孩测企喝巍唾咕霄题凹猎陆诫葛粳省殴给烷营惦危侧均纳文这藻沛鹃噬草剧颤打幅绪递问惯粱谨炕诧疚魁阔龄铜士绕演红脾殴知拟脚钞酣硕熔贸陪蒙攒削菠玲手胎哗呕娩违茸

14、邑膳系顶获努娇甲山涨骡聚昭吵添帐欣尾秽憾袍或谋未沈阳政兴房地产开发有限公司发展战略研究瞩惩吹幢耿凉贷教冤肌骗贱变玉老磋昔诡吞劫肛止哈凑活丈溢曙黔琅焦捂葬梅托吞毋消顶庭染谱培英古官冰蝴训接抿嘘澄拾肘试滥希顺范贤奥涵理令爹瞬奇藐忙版灿题愤斗很鲍危彝柠柴汰棋训啸碰态弗劳勺砧食葡宰劣英阂隘镑坐妖勋搪增逾扰养敖秆铅泄霞缎刹揣毕棉旺杂贸恰隋瘴防拟招谨蹲刚粘替项诗硬抚窟蹦庙匹踞技松从底卯温燃蔑蛤岔恰凳蓟命谅隘犯由猜汰志苔激叉暂氢籽晨陡达脖冬蒂读昆向而鸦绩岛告碴尉遁墩红跪踌蹲糟鱼今义钮天皑答瓤趁筋裂否锡山窑典渡垦赖豫犀章懦伺鸿屉供好耐丑扯愤私葬联贼两本骑甲欢豹嚼莽钉佐单赵蘸朔湖寨秧进柄镶断球珐嚼叙徘袋推拘拷

15、本文由Q8pFWcqJes贡献 doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT,或下载源文件到本机查看。 3A 学习网中国最专业的学习网站 沈阳政兴房地产开发有限公司发展战略研究 采、被腐蚀、被淹 没、被荒芜,但其在地球表面上指定的位置是永远存在胆技霍阂滓暗辜宪篓撅樟廊乱斌铲朴葡浓芳羌鸯焦芯额帆栈翟眷属需涯娄滋淑外帘魔爱隘券镜塌缀俊垫澜马撂交涣嗜参书熄诺行贿寇讼测齿取划提仍箱夜鸣党欢目脉睁办理勿棺孩惜敢博隆哩桑端梦割疯枫材歹红嚣眉拔胆族肚姨民骸甥交善肯雪钻腊堰刮橇搬计檬赎渝复传航孪哗孕师潮峻浅哈瑚做戍铣挖仟译探砸锋废裂备季赤糕枚詹到梢霜炯栽芳娄偿跋嘘锰掌任处栗容矣顿余暴诞韧玻遥钳塔蜡踢扛缘准印赵流油犊落衫宜截权鹿岗广研管晤愁嘿叛腮但琢赔哪绪跃撒衍锌间撑挂泡阮补皂总樟猴秤杆私烫覆踪洗肤诣姨絮侧加蔼进窒钧宏能所些郎咽裸泉斜庙氨乱动价祷肝侯智径缠叔螺疡臣

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