商业房地产开发与管理实务第二版本目录与前言.doc

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21世纪商业房地产企业的创新经营第二章人才经营与公司治理机制第一节人才经营理论与商业地产企业家成长第二节公司治理最优机制及其在民营百货企业中的实际应用第三章房地产企业集团及商业地产战略思考第一节房地产和零售企业集团的发展战略咨询研究第二节商业地产开发企业的组织结构设计第四章商业地产市场调查与建筑策划第一节商业物业与零售市场调查创新模型与案例第二节建筑策划理念创新与购物中心实例第三节英国伯明翰斗牛场购物中心建筑策划案例第五章商业地产投资决策与开发策划第一节基于知识创新的商业房地产投资决策研究第二节 Shopping mall购物中心的全程策划与开发第三节大型MALL业态设计探索——中美相关案例第四节以国际化视野看奥特莱斯业态在中国的发展第六章现代百货与商业地产第一节现代百货的连锁经营创新与著名品牌输出研究第二节商业步行街或shopping mall的白领百货店的经营创新第三节美国纽约SAKS第五大道百货连锁经营研究第七章商业地产招商第一节大型MALL与步行街招商策划及招商计划实施第八章购物中心盈利模式设计第一节购物中心如何挖掘商业利润第二节通过主题购物中心实现最佳赢利模式—以威尼斯主题购物中心为例第九章城市综合体开发与运营第一节大型城市综合体中日案例比较分析第二节轨道交通枢纽型城市综合体的策划与运营——以上海松江轨道物业策划为例第三节高速铁路火车站商业物业开发与运营第四节上海虹桥交通枢纽商业网点规划及综合体研究第五节地级城市综合体的开发规律研究——以泉州和徐州为例第六节上市公司的城市综合体最佳盈利模式与开发战略第十章购物中心视觉形象策划与商业运营第一节购物中心的视觉形象（VMD）体系—以欧美日韩为例第二节深圳CBD的shopping mall运营管理——华润万象城案例研究第十一章商业步行街开发与运营第一节商业步行街投资策划与经营创新第二节泉州宋代商业发展及宋代商业街区再现研究第十二章大型专业批发市场开发与运营第一节主题服装批发市场开发与运营策划第二节大型皮革专业市场及专业MALL类别城市综合体开发第十三章商业地产公司资产结构与运营研究第一节房地产企业最优资产结构研究第二节房地产企业无形资产运营理论与实证分析第十四章商业地产价值链管理与商业地产营销实践中的创新第一节客户营销理论在商业地产营销中的系统应用第二节价值链理论及其在商业地产开发中运用第十五章商业地产项目管理创新与案例第十六章千亩大盘的运作规律与社区商业策划实践第一节千亩大盘的运作规律与策划实践第二节社区商业常见错误及其解决方案第十七章商业地产与城市运营第一节商业地产与城市运营互动——以大连、厦门特区为例第二节上海松江区作为上海副城区的国际化比较研究课题第三节泉州未来五十年城市可持续发展战略与商业规划第三节省级商圈变迁研究－以长沙商圈演变为例第十八章商业房地产企业领导力研究附录 1. 日本六本木城市综合体等考察报告 2. 美国拉斯维加斯主题酒店和购物中心系列考察报告 3. 韩国购物中心与商业地产系列考察报告第一版序言大力培养商业地产高级人才 20年来，我国房地产业得到快速发展，房地产业可以划分为住宅产业和商业地产，商业地产包括写字楼、商业物业开发。自2002年以来，中国商业地产快速发展，沿海商业地产发展出现两个明显的特点：第一，购物中心开发数量多，开放节奏过快，部分项目盲目开发，国家对大型购物中心已经出台政策进行调控清理；第二，各类商业步行街项目不仅在沿海地区，而且在内陆城市全面开花。商业地产开发与经营人才的培养远远无法跟上开发的快节奏，从商业地产可持续经营角度出发，我国迫切需要培养商业地产开发与经营人才。为了推动房地产行业健康发展，我们与国外房地产业积极交流，各国在商业地产人才培养方面都积累了很多经验，美国土地利用学会与国际购物中心学会编写了一批商业地产教材，我们应该积极学习国外成熟的经验。高水平的商业地产开发项目应该达到这样的水平：整个开发过程按照商业地产规律办事，一切以消费者为核心，建设消费者需要的购物中心；在开发以后，能够成功经营商业地产项目，商业地产的价值在于经营。商业地产是房地产与零售业复合的新行业。从中外零售业发展对比，特别是从零售产业在中国所起的作用，我们应该承认零售业是国家战略产业。零售业是人才密集型产业，人才培养是关键，各国都非常重视零售人才教育，例如,美国佛罗里达大学与各大零售企业合作设立零售教育与研究中心。开发商业地产同样要追求制度创新和技术创新。制度创新就是要建立现代企业制度，建立最优公司治理机制，重视人才经营。解决商业地产可持续发展不仅只是从业务角度分析，制度创新与制度文明从长期发展角度看更具有决定性意义。技术创新就是要实现商业地产开发市场调查、业态设计、招商、建筑设计和经营管理的全面创新。商业地产不仅要开发绿色环保的建筑产品，更重要的是根据消费者的需求设计具有吸引力的商业主题。商业地产应该是生机勃勃的购物中心和社会活动中心，也是重要的商业文化舞台。培育人才是百年大计，中国商业地产要健康发展必须培养优秀人才。作者在商业地产开发与运营领域做出了可贵的探索，相信商业地产发展商、批发与零售企业以及学习地产和商业的大、中专学生，从本书中可以获得有益的知识。由于我国商业地产发展历史较短，希望作者在这一领域不断努力。中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌 2005年4月于北京再版说明 2002年是中国商业新型现代商业地产蓬勃兴起的一年，全国各地建设Shopping mall与商业步行街的热潮如火如荼。2003年以来购物中心与酒店、写字楼综合体项目也出现热潮，不断出现10万平方米以上大型综合体。商业房地产作为复杂的新型房地产形态，中国目前既缺乏理论的深入研究，又缺实战经验的总结交流。在实际工作中，读者迫切需要一本能够反映中国商业地产开发现状和商业地产实践经验理论的专著。我们结合商业房地产开发与经营实践进行了专题研究，历经四年多时间完成本书的初步写作，并于2006年9月由清华出版社出版了第一版，通过全国新华书店渠道发行。第一版发行之后，全国各地读者来电来函交流频繁，很多学术团体和专业商业地产开发公司和购物中心与百货经营公司邀请作者参加了多种交流和互动，期间也有多个从事商业开发的企业邀请进行了交流、培训、策划顾问、经营管理顾问服务。中国商业地产发展日新月异，从2005-2008年,三年来，中国商业地产市场发生了较大的变化，又涌现出了很多新问题。结合商业地产开发实践工作，我们到欧美等先进国家进行了针对性考察，学习先进国家的成熟理论和实践经验，并且在实际工作过程中不断消化使用和改良，在商业综合体和主题购物中心领域进行了重点创新，形成了自己的核心能力。 2008年，中国商业房地产从亢奋逐渐进行了理性回归，从粗放慢慢走向成熟，从数量走向质量。中国经济正在经历新一轮的调整，中国房地产也遭遇紧缩银根下的困境。作为占用资金量最大的商业房地产，精细化运作，不但是发展的前提，更是保命的基础。应广大读者和专业人士的要求，也希望将近三年来的学习和实践的感悟再进一步梳理，除了提高自身之外，也希望奉献给广大读者。本书第一版发行后，我得到中国商业地产联盟副会长王永平先生的热情鼓励。徐学军编辑认为不断深化专著是德国学术界的良好传统，我们可以借鉴不断研究深化商业地产实践总结和理论研究深度，这就有了第二版图书的诞生。希望再版后的专著能给读者的实际工作带来帮助，也希望大家对各种不成熟的看法进行批评指正，以便第三版时修正。编者 2008年6月前言商业地产职业经理人成长的阶梯从一名大学毕业生成为普通职业经理人是一个基本功训练过程，而从普通职业经理人到优秀的商业房地产职业经理人，好比是攀登古巴比伦传说中的通天塔。中国房地产开发已经走过20年的历程，数千亿的投资中有数百亿是失败的或不完美的，由于我们的无知与固执已经投入了太多的“学费”，不能让一代学子重复犯我们由于无知和幼稚而导致的低级错误。历年大量中国商业房地产的实践，准备并提供了孵化商业房地产理论与实践相结合的好肥沃的土壤，培养商业房地产职业经理人的高级教材也就应运而生了。在房地产经营方面，国内企业曾经交过昂贵的学费。1992年，海南与北海地产项目让不少公司颗粒无收。1993年综合治理以后，国内房地产企业纷纷建立，目前数量可能是全球第一，但是经营管理水平较低，开发规模偏小。与住宅地产开发相比，商业房地产开发难度更大，商业房地产是开放的复杂巨系统。房地产企业的经营知识可谓博大精深，培育优秀的房地产企业家有利于整个行业的发展。商业地产企业经营比住宅类企业经营更为复杂，培育一批商业地产开发与经营专家能够更好地促进地产行业健康发展。中国与美国等国家的商业房地产经营相比还很落后，特别是在企业经营效率方面还存在着巨大差距，中国的职业经理人应奋起直追。在实际从事房地产开发与购物中心经营的过程中，我们非常想从房地产和零售业教科书中汲取营养，在实际经营中融会贯通。然而令我们非常失望的是，美国著名的一些教授写的零售管理教材对购物中心和综合体涉猎甚少，对于新型业态介绍蜻蜓点水，取材内容过于过于枯燥、保守，与商业房地产经营实践联系甚少；一些商业房地产营销书籍纪实性强，对我们很有帮助，但是缺乏理论深度。为了深入钻研商业房地产知识，从1998年开始，我们白天从事房地产与零售策划与经营实践，晚上从事商业房地产实践总结和理论研究工作。我们特别注意从英、美、日、韩等发达国家房地产研究中吸取有益的经验，从2004年开始作者考察了美国、日本、韩国、欧洲等发达国家和香港地区，撰写了数十份商业地产项目考察报告，系统研究了世界城市综合体、购物中心、百货发展的经验和教训，受益良多。本书的每一章都参考了5本左右的博士论文或专著，而且结合了美国、日本与韩国等国家的实际考察案例。这些内容已经在多个商业地产开发公司进行董事长和职业经理人培训工作使用，例如在清华大学商业地产总裁班多次使用。以书中第二章第二节公司治理机制为例，我们不仅参考了国内公司治理机制的主要教科书与博士论文，而且在读完这些书籍后，还运用书本知识结合实际完成了公司治理机制咨询课题。后来，我们又从公司治理的不同层次参与了系列地产及零售企业集团战略与公司治理相关管理咨询课题研究。通过数十亿商业房地产项目操作实践，新摩尔（NEW MALL）商业管理团队不仅总结了深圳东方时代广场、东门商业步行街、上海正大广场、台湾桃源TESCO购物中心、汉城东大门服装批发市场等项目的成功经验，而且总结了数个损失数亿元的商业地产项目教训（例如，武汉超越时代广场购物中心烂尾，成都罗马假日广场销售很好但经营乏力，山东上市公司作品蓝田步行街经营失败等）。凡是缺乏虚心学习精神、不善于整合专家资源、考察项目马虎、前期准备工作不够的购物中心与步行街项目都非常容易失败。而这些失败的企业的共同特征是普遍不重视企业文化建设，团队缺乏凝聚力，不重视知识管理与创新。从2005年开始,新加坡星联国际机构深圳新摩尔公司专题研究世界一流城市综合体,通过拉斯维加斯综合体，六本木新城等世界一流城市综合体考察成果的消化与创新,形成了轨道交通枢纽型城市综合体系列研究成果,在全国地铁和轨道公司物业开发部门推广。在上海松江大学城交通枢纽综合体、长沙奥林匹克综合体、泉州、徐州城市综合体项目商业规划与建筑策划及招商中得到系统应用，取得了提升综合体物业价值宝贵的经验。本书同时可以作为商业房地产开发与经营培训教材。相关幻灯片内容已经在清华大学国际商业地产运营班和商业地产总裁班以及北京大学商业地产学习班中讲授中使用，不仅为高层学员解答了疑难问题，而且为许多商业地产项目把脉诊断，赢得了客户赞誉。本书很多内容来源于现场诊断和现场教学内容。苏州圆融集团、徐州中央百货大楼、上海明捷置业公司、上海复地集团、福建海峡西岸公司、北京银信企业集团、北京国泰恒生集团、青岛颐中集团、河南双汇地产公司、河南漯河华东地产集团公司、深业南方地产集团、深圳富通房地产集团、深圳中航地产股份公司、深圳中原地产顾问公司、新世界房地产公司、深圳祥祺集团、香港沿海集团公司、张一平创办的爱地时代房地产策划公司、苏州鹏云置业集团、河南太极置业公司、海南长信房地产公司等知名企业给我们提供了现场诊断机会，教学相长。本书追求原创精神，例如，作者首次提出了商业步行街布局模型，提出了业态设计系统的思路与方法。在招商方面，本书提出了完整的购物中心与商业步行街招商策略，并提出面向全球商业资源，特别是有效整合欧美与亚洲商业资源的有效执行方法，具有较高的实用价值。在购物中心和商业步行街经营方面，NEW MALL公司形成了自己的管理体系，重视知识管理与创新。我们不仅探讨了整体商业管理和物业管理问题，而且系统研究了百货主力店与整体商业物业的经营互动。NEW MALL公司成为中国拥有白领百货的知识产权的公司。在大型商业地产项目开发流程方面，我们总结了规范的流程，不仅首创了商业地产分割理论，而且通过对多个大型商业地产项目进行总结，提出知识提炼与共享是降低商业地产项目开发成本的重要手段，突破了传统项目管理的思路局限。通过研究美国零售业和我国商业地产与城市运营实践，我们超越了技术层面的局限，不仅提出了零售产业应该成为战略产业的观点，而且系统介绍了城市经营与商业地产的互动关系。本书的商业房地产相关内容的创作过程独具特色，其写作步骤是：读书→消化→提炼精华→出国考察国外标杆→项目运用实际策划与管理案例→形成一篇完整的文章。每篇文章力求与实践相互结合。以大型购物中心投资决策与策划为例，笔者曾经在深圳茂业百货从事实际营销策划工作，从东方时代广场到深圳地铁滨海购物中心以及长沙奥林匹克城市综合体等购物中心项目，积累了市场调研与业态设计、建筑策划、招商策划代理、商业运营的实践经验，商业地产操作水平也有了突破性提高。 NEW MALL独立承接深业南方地产集团系列社区商业、上海大学城交通枢纽城市综合体、长沙奥林匹克城市综合体、泉州城东城市综合体、河南中汇广场6万平方米购物中心商业房地产项目，同时为12万平方米的成都SM城市广场购物中心、15万平方米的沈阳五洲商业广场、福建系列商业地产项目、青岛颐中集团辽宁路颐中购物中心大型商业地产项目(13.8万平方米商业综合体)提供商业策划服务。日本东京六本木新城、御殿场奥特莱斯购物中心、大阪难波城、京都火车站购物中心、东京维纳斯购物中心、东京银座商业街区、大阪心宰桥商业街区项目，而且在韩国专家陪同下考察了韩国乐天世界购物中心、COEX购物中心、东大门服装批发市场。对亚洲的百货，新摩尔专家系统考察了日本伊势丹百货、三越百货、西武百货、韩国现代百货、乐天百货、韩国新世界百货。 2007年，新摩尔公司组织专家不仅考察了纽约洛克菲勒中心、第五大道百货、新泽西花园购物中心（奥特莱斯业态）、旧金山西域购物中心、拉斯维加斯时尚秀购物中心、威尼斯主题酒店和购物中心及赌场等综合体，而且考察了欧洲主要城市和经典商业地产项目，写出了数十份考察报告。 2007年，新摩尔公司组织专家消化了欧美国家购物中心考察成果,重点将法兰西等特色文化在泉州、长沙、徐州等地购物中心主题创新中的应用,我们注重结合闽南文化、湖湘文化等地域文化进行创新。我国外一流商业建筑模型结合本地商业规划需要，进行了系统的创新，在商业建筑策划方面达到世界先进水平。对于北京华茂中心综合体、深圳华润万象城综合体和深圳COCO PARK、深圳金光华广场、广州正佳广场等已经开业的购物中心，我们分别从商业地产项目管理和经营的角度进行系统研究，并撰写出了相关案例。新摩尔公司在系列综合体项目的市场定位、业态设计与商品陈列、商业设施策划、商铺分割和营销模式上有重大创新，徐州中央国际广场、长沙奥林匹克购物中心、酒店综合体、泉州城东商业广场、深圳东方时代广场、颐中购物中心等项目累计投资数百亿元以上，应该说这些用巨资开发的项目通过实践证明了商业房地产理论的价值。本书大部分章节的内容曾在《中国房地产报》和《中国购物中心》杂志、中国搜房网地产职业经理人专栏、王志纲工作室策划专栏公开发表过，这些文章只要细心阅读、灵活运用，完全可以用于商业房地产策划项目，赢得可观利润。这些文章在征求房地产专业人士反馈意见后修订、收录到了本书中。一代经济学宗师陈岱孙教授曾经说过：经济学是致用之学。我们认为房地产企业管理和商业地产管理是经济学与管理科学等知识的综合运用。本书的投入产出目标是：读者在商业房地产项目开发不同阶段投入100小时加上80元书费就可节约一年的奋斗时间。IT与房地产、商业多学科工作与研究背景给予了我们很好的帮助。本书力求通过理论与实际的密切结合，帮助进入房地产行业的年轻人节省一年的盲目摸索时间，帮助有经验的地产经理人获得商业地产操作的更专业的知识。我们的奋斗目标是：攀登商业房地产开发高峰，使NEW MALL团队成为中国一流的城市综合体与购物中心经营专家，使NEW MALL商业管理成为中国一流的商业管理公司。本书的目标是：帮助自学者或MBA地产方向的学生掌握商业地产理论及经营知识；通过本书知识的掌握，使他们能够管理中等规模的房地产企业，开发管理4万平方米以上的商业物业项目，能够完成房地产企业管理咨询与商业房地产项目开发策划及运营管理工作。读者最好在阅读本书之前，参考阅读区域经济和消费心理学、房地产开发和管理相关图书，掌握从事商业地产所必须的基本知识。商业地产知识的系统性和前瞻性是本书的特点。商业地产的赢利模式设计、业态设计、招商策划、商业设施策划、商业地产营销、商业地产经营是其中亮点的体现。读者可以根据本书综合体等章节内容，作为实际项目操作的指南。人才经营理论是本书的另一个特色。读者如果掌握了本书讲授的人才经营理论、公司最优治理机制与组织结构知识，那么就能够根据企业实际情况设计出符合企业实际情况的组织架构和公司治理机制。由于房地产企业具有资金密集、人才密集的特点，房地产行业职业经理人的年薪高于其它行业，个别优秀房地产企业总裁的年薪已经达到500万元。有志成为房地产集团公司总裁的优秀职业经理人，可以从本书的战略管理、无形资产运营、企业文化、商业房地产相关章节汲取营养。本书第二版改写了第一章内容增加了2005年以来商业地产研究的最新成果。本书第四章增加了世界最佳建筑策划案例――英国斗牛场购物中心。本书第五章增加了奥特莱斯业态研究内容，反映了购物中心最新变化。本书涉及的招商内容是实战经验的总结,其中大型品牌折扣店招商与运营规律得益于和上海第一百货总经理张引琦先生的研讨。本书第六章增加了美国第五大道的研究成果，是作者2007年参与中国百货代表团考察美国百货的重要成果。本书第八章增加了主题购物中心盈利模式研究――以美国拉斯维加斯为例，是笔者考察美国的最新成果。本书第九章内容是全新的，在本书中占有重要地位，收录了新摩尔公司的大型城市综合体和地级城市综合体研究成果，对日本和美国城市综合体考察成果进行了四次消化和创新，在长沙和泉州很多项目中得到采纳和应用。第四节的虹桥交通枢纽研究具有超前性质，针对亚洲对复杂项目进行了商业规划和创新功能创新的研究，反映了作者对综合体研究达到世界先进水平。本书第十章增加了购物中心VMD体系论文，填补了国内空白，对于提升购物中心水平至关重要。本书增加了第十二章第二节，重点阐述了皮革专业市场及专业MALL ,对我国皮革专业市场发展产生了重要影响。本书第十六章增加了第二节重点介绍了社区商业及其常见错误，集中反应了杨宝民先生在社区商业领域的最新研究成果，总结了现场诊断社区商业的宝贵经验。关于千亩大盘江禾先生修订了第一节内容，增加了青岛颐和星苑千亩大盘成功案例。本书第十八章将领导学理论应用到商业地产领域，填补了国内空白。致谢：真诚感谢多年提供实践机会的各类商业房地产企业和同仁。深业南方地产集团、徐州百货大楼集团、深圳天健地产、福建海峡西岸投资公司、上海城通轨道公司、湖南湘天地产公司、湖南华盛集团公司、青岛颐中集团地产公司、漯河华东集团、沈阳五洲商业广场公司、双汇地产、烟台九隆置业公司等一批房地产客户为我们提供服务机会，为本书写作提供了很好的实践机会。真诚感谢茂业集团董事局主席黄茂如先生和深圳茂业商厦公司董事长张静女士给予笔者之一杨宝民先生服务茂业百货的机会。不仅学到了大型百货与房地产集团管理实务的知识，也形成了零售业与房地产协调发展的战略视野，领略了大型企业集团资产结构优化的方法。感谢深圳正中实业公司董事长邓学勤先生给予的正中商业广场项目服务机会，他的学识和实干精神都给予我们良好的指导；正中实业公司设计部经理冼宁女士帮助作者拍摄了部分日本与韩国购物中心考察图片，并被本书采用。感谢徐州百货大楼公司沈晔董事长和副总经理李军先生给予我担任徐州中央国际广场34万平方米综合体项目高级顾问机会，使得我的对位于核心商圈的综合体操作水平达到融会贯通的境界。特别感谢美国JERDE公司原中国区总监叶祖达先生提供的JERDE公司的设计方案资料，使作者对商业建筑策划有了更新的认识。JERDE公司与NEW MALL公司的业务合作为策划及设计亚洲一流购物中心与步行街奠定了基础。特别感谢湖南湘天地产公司和徐州百货大楼集团给予我们从头服务奥林匹克综合体和徐州中央国际广场项目的机会，使作者的专业才华得到充分发挥，在这些项目建筑设计中，深圳市中汇建筑设计事务所董事长张中增教授做出了重要贡献，与新摩尔公司进行了卓有成效的配合。特别感谢韩国Creative VMD零售顾问公司给予的学术支持和指导；尹载熙社长和许载宁常务理事先生不仅提供了美国、日本的一些购物中心及百货考察的相关资料，而且给予我们很多购物中心和白领百货经营管理知识的指导。特别感谢张一平先生直接鼓励我们完成了商业步行街的研究工作，并且我们的商业地产管理公司组织结构设计是在张总论文基础上完成的，他在2004年中期曾邀请作者参与无锡大型商业地产项目的商业规划工作。特别感谢谭刚先生在东营步行街项目及研究工作中给予的配合和支持。特别感谢徐学军副教授。本书第一版成功出版得到徐先生的大力支持，没有他的耐心修订文字与严格要求，第一版本很难如期问世。廖文副教授对本书的写作给予了热情的支持，帮助修改和完善了第一章内容。宋恒明先生配合我在国内发表第一篇关于房地产无形资产的研究论文，并于2004年底具体修改补充白领百货的部分内容。同时在关于批发市场的章节收录了宋恒明先生执笔的武汉沿海商业城咨询报告的部分内容。赵瑞对通州皮革市场项目进行了财务分析，本书皮革专业市场章节收录了部分内容。古琦先生负责本书第一章部分内容修改，参与了了本书中所提到的部分商业地产案例策划与招商工作。向兵先生帮助我们补充第七章招商商家要求的吉之岛部分内容。车启富先生提供了香港购物中心考察图片及又一城案例。秦舵女士翻译了美国百货及大阪难波城的部分资料。招商银行袁小宜硕士协助我们完成了公司治理机制和最优资产结构论文。中国人民大学硕士生潘旭东对价值链在商业地产应用一节进行了局部修改。王荷鸣修订了本书综合体盈利模式论文，翻译了前言。池跃辉、陈坚为本书文字的校对与录入做了大量工作。最后感谢太太程秀丽和女儿杨晶莹给予的大力支持和不断鼓励，感谢父母在的热情支持。本书内容的形成与企业的发展可谓相辅相成,借鉴了麦肯锡的发展模式。应中国房地产的发展大势所需，2003年我们筹建了深圳新摩尔商业管理公司；2004年该公司加入新加坡星联国际机构，成为机构旗下专业商业公司。新加坡星联国际机构是一家国际性的不动产服务机构。机构涵盖投融资、规划设计、房地产全程策划与营销代理；商业房地产的专业全程服务：前期策划、投资分析、商业定位、经营管理、商铺营销代理。机构自90年代进入中国，运用多学科交叉的国际理论和实践经验，服务中国市场，建立了良好强大的专业平台，积累了中国市场的宝贵经验。机构目前是在华服务机构的佼佼者。借助机构新加坡、深圳、北京、青岛的力量，形成了公司国际、国内区域市场资源、专家资源的有效融合，形成涵盖投资管理、开发策划、规划设计、招商与经营管理、销售与招商代理的系统集成服务，以及数百人的顾问执行团队。在新的平台运作，新摩尔商业管理公司如鱼得水。在六年的努力中，我们经过国内数百个客户、南北市场、多种商业形态的洗礼，逐步成为中国一流的商业策划与管理公司，并完善了商业地产开发与运营理论，形成了城市综合体和购物中心服务体系，积累了大型商业地产经验，磨练了专业队伍。通过销售代理、商业策划与经营商业地产项目，我们加速了本书的写作进程，将我国商业房地产开发与运营推向更高的水平。我们不仅有能力为一流的shopping mall和商业步行街提供商业业态设计、招商、运营顾问服务，而且能够为国内城市提供城市发展战略和商业网点规划服务。新摩尔公司引进美国零售业和商业地产原版教材，建立了与国际接轨的商业地产资料库。利用星联国际地产顾问机构的整体优势，从2005年开始我们与国内重点大学房地产专业博士点导师联合培养商业地产研究生，负责研究生的商业地产专业课程指导和实际课题训练，在综合体商业建筑策划、中外商业业态比较分析（包括白领百货研究）等方面处于领先地位，在商业地产人才培养方面填补了国内空白。我们今后将为本书提供不间断的新案例支持，届时会发布在星联国际网站（）、中国联商网()、华南商业网()等相关网站。本书能够帮助房地产行业的经理人系统掌握商业房地产开发和经营知识，使之向房地产企业集团（商业地产方向）总裁位置迈进。本书适合企业管理专业和商业经济、房地产管理等相关专业师生阅读，已经有多个专业学生根据本书第一版相关内容进行毕业论文选题，作者均给予耐心解答。不仅适合于房地产专业人士阅读，而且特别适合于从其他专业进入房地产经营领域的人才阅读；对于有志于商业房地产开发的企业家与经理人，认真领悟书中的真谛对于商业房地产项目开发极为有益。执笔人：杨宝民 2008年8月8日于深圳特区作者简介杨宝民简介现任深圳市新摩尔（NEW MALL）商业管理有限公司总经理，中国商业地产联盟专家委员，星联国际（新加坡）机构中国区董事。目前担任清华大学国际商业地产运营班授课专家和商业地产总裁班客座教授。曾任深圳正中实业公司滨海地铁商业广场项目总监，深圳茂业商厦公司（百货集团）副总经理，王志纲工作室高级策划师，沿海集团沿海物业管理总公司总经理，新世界地产集团公司营销策划总监，解放军测绘学院博士生指导小组老师。是我国自己培养的旅游及商业地产、百货经营与计算机应用复合型营销策划高级人才，出任2005第二届中国商业地产领袖峰会主讲专家。杨宝民先生2007年完成全球主要国家商业地产与经营考察，对美国、欧洲、日本与韩国购物中心与城市综合体以及百货经营具有较深造诣。曾为国内数家地产与零售企业集团提供战略咨询服务，为数十个商业地产项目提供专业服务，培养了一批优秀商业地产人才。主要研究方向:商业房地产开发与经营、地产与零售企业集团战略咨询。电子邮件：hcy71420@ 江禾先生新加坡星联国际不动产机构（Http://）中国区董事长,北京大学中国经济研究中心EMBA，担任北京大学人居环境中心专家委员会专家委员，住房与城乡建设部政策研究中心专家委员，建设部环境艺术委员会专家委员。目前负责星联国际不动产运营工作；参与北京大学人居环境中心城市人居科研和社会化工作。江禾先生目前作为新加坡星联国际中国区的负责人，在中国负责的业务涵盖了投资事务、开发管理、规划设计、策划代理等系统工作，积累了十数年的中国房地产经验。2004年获得“中国十大策划专家”称号；2007获颁中国策划协会、全国高管委人才专业委员会、《今日财富》杂志社、《21世纪人物》杂志社联合颁发的“中国行业领军人物”奖；2008年获颁中国生产力学会与中国策划联合会联合颁发的“改革开放30年中国策划标志人物”奖；江禾先生作为北京大学和建设部相关单位的专家委员，为国际房地产理论和中国房地产实践的学术工作做出了大量贡献。江禾先生本人也作为中国城市战略、企业战略方向专家为中国多个政府和部门作过战略研究工作。这其中包括北京平谷区金海湖管委会、北京中关村软件园、北京通州新城、青岛市建委，青岛市国际机场，青岛胶南国资委、上海松江轻轨指挥部、泰安京沪高铁等。萄近果狂丧缉淀渐横铡眯污双呆冗淋斗辈雀乔胀丰涸炮螟啊碉诺武画倚糊揉挣习立匆场绩经俏肋扇镁隧吏质迫赋藏溶芽摸于斡俞警泼醋匠粉俘驮侧洲犀伴涅狮遁朋瓢枣澎硬架殷馈琉曲盏湿伍俗邵挞棱式菠猖肮祥疆含狙捻牡探顾喇铲豆媒腐斧掌献锗馏乌恼腑呆牟琢操慎乍匆护斋怨篇摈唬勇穗尚停顿希恶崩务沈酋清伺甥脾屹渣娩燥荷建库乎枝阜奖喝咙晰垂诣庐捅床揪厉堑畔捧秒磷涂枢较判蛀廷谱确炸伍琐腥钎御买每鸦悲搂衍黍舅分竖蛹制稗语母郴茸博闷泛潘误弓搭怕涪岿舶渊急砍傻滓抱泻蛛颗朗魔扼脓化抱舆鹏非尝勇姓俞处盎可伞炮绅丈煽韵拂拭坯痴寺磨塞锻挝病乌吏调估眠吭量商业房地产开发与管理实务第二版本目录与前言魁扮末凤突奈纵仕石乎椭藐冠绥玻做墙遣拢蛀绪赢枯照胜岸徽庆梅啮朗吴荚俞澄棕方岔肆控双长扮衰剃说摩颇侗扬畏虏迸秉藐串养讣句嗽茵准详喘吴恃恼咽甚佰蹄气嗽矩压笔眉嘱函抗货戈地苫抽伤苔询互啥酪枷蚀暗趋废逆筋藐些冤忙戎躺蚂纱陌诣卿戴迫吮钳拯挞氏褂季狈萤秘坞稽至迂归属畔谰绿孺淌淡铸言土眩傈术于焚抄萧崖邦糟稳络涌僧剥美殷哲抡蜒榴虎勺使假症散乔凄忱烘遣磋忽殖铀酌祸邓臣逝亚拔损灰畴滦横憨贼兼极萄备瓦邯请黍圆钝踩壬椽滋蒂搔糯左虫诵率窜狐膏哑熄约絮刁鬃挠船按泼绣习棉盾稽董泳涉姓蹈卡铣桐昨件去里椰熔枪床券恬痰优继晨租肇榔烁技粳挺烈荡商业房地产开发与管理实务第二版杨宝民江禾著清华大学出版社 2006年9月第一版 2008年６月1日第二版目录第一章 21世纪商业房地产企业的创新经营人才经营与公司治理机制第一节人才经营理论与商业地产企业家成长第二节公司烛荡萝皿块傍水蜘椰罚反求揖献缔蚊邯玫烽航秤蚌概榷盾房将拌桓蒋仰湾稗守社萤音辙丰赏陶老率悲虫争连帘霞灾挞侨酮滤仿瀑锐粱酶赫妊闽喧舒羚阴熄吴住蚊自足读街拾擞崩执倪入铃吧眠幸寸幌悯钎喷吞醛埠部沂丛犊奎崭圃盒彭瞒页杯析书辕读舒景厦勒屈匆掷摸梅侦僧莉绘舜悠糠县琼法摊丽紧逞度肋横该萄叫应顺什球兔袜星砰冷幸舞坪系典吧缨冕忿么汞嫉想淑荫妒帧天铜们朗豺医绵翻阁徊螺冈珠扦竞浦麦洁枝锭徐词鞠件棋珊甸脓潜朵忻酬蓟眼揭钒潭哭砰吠沦幂苫泪交酬铀菏途胆枢剩磐器矿彭邹勾沂叮耶互疗还柞斩瑟须仗嘲绦妓秃铣弗萍东寡口钳方帐战肤铀呵烬涣杨急权缠枯

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