苏州高新区城际站周边地块城市设计2009.ppt

一、规划缘起一、规划缘起1 1、发展契机、发展契机n新区北扩动力点新区北扩动力点n片区发展活力区片区发展活力区一、规划缘起一、规划缘起2 2、面临挑战、面临挑战n城市站点功能统筹城市站点功能统筹n片区空间资源整合片区空间资源整合二、相关规划解读二、相关规划解读1 1、苏州高新区（虎丘区）苏州高新区（虎丘区）浒通片区控制性详细规划浒通片区控制性详细规划关键词：关键词：整合整合由于城际站点实际建设位置沿轨道线南移了约1500米，因此片区公共中心体系以及用地结构面临结构性调整。二、相关规划解读二、相关规划解读2 2、苏州高新区浒通片区苏州高新区浒通片区中心区城市设计中心区城市设计关键词：关键词：协调协调在城际交通枢纽带来发展机遇的同时，如何与片区中心区功能错位发展，实现片区中心功能空间一体化，将是本次规划研究的主要内容之一。二、相关规划解读二、相关规划解读3 3、苏州高新区浒通片区交通整合规划苏州高新区浒通片区交通整合规划关键词：关键词：深化深化规划应重点针对站区影响范围内交通体系构建以及与城市交通网衔接等方面进一步深化研究。二、相关规划解读二、相关规划解读4 4、苏州城际轨道交通高新区站方案设计苏州城际轨道交通高新区站方案设计关键词：关键词：衔接衔接该方案主要为近期建设方案，缺乏与城市轨道三号线衔接。三、基地分析三、基地分析1 1、规划范围、规划范围核心区：500米以内；影响区：1000米以内；辐射区：公交车1015分钟以内。n研究范围研究范围辐射区n设计范围设计范围核心区影响区总面积：1.69平方公里三、基地分析三、基地分析2 2、基地条件、基地条件n用地条件良好用地条件良好拆迁少、地质条件好n交通环境欠佳交通环境欠佳运河、铁路交通壁垒n坐拥运河景观坐拥运河景观本区最具特色的景观资源三、基地分析三、基地分析3 3、文化资源挖掘、文化资源挖掘现存的历史景致现存的历史景致文昌阁：隔运河位于基地西侧n浒关浒关文化资源挖掘文化资源挖掘董公堤（从规划基地通过）渡口（位于老镇区）于止亭、碑亭（位于老镇区）新安会馆（位于老镇区）以上文化资源现已消逝 历史上的京杭运河 文昌阁 新安会馆碑记（现藏于文昌阁）于止亭第一部分第一部分项目概述项目概述第二部分第二部分总体策划总体策划第三部分第三部分城市设计城市设计一、关注重点一、关注重点1 1、功能定位功能定位如何选择，与如何选择，与片区中心体系关系片区中心体系关系如何把握？如何把握？2 2、功能业态组成功能业态组成和和开发模式开发模式应如何判断？应如何判断？3 3、功能、功能空间发展空间发展如何如何引导引导？4 4、枢纽地区、枢纽地区交通交通如何如何疏解疏解？5 5、城市空间特色城市空间特色如何营造？如何营造？二、主要策略二、主要策略1 1、功能激活功能激活 寻求恰当的土地开发模式，提升片区整体功能。寻求恰当的土地开发模式，提升片区整体功能。2 2、交通激活交通激活 打造和谐多元的道路交通体系，实现交通引导开发打造和谐多元的道路交通体系，实现交通引导开发。3 3、空间激活空间激活 营造特色空间，形成高新区北部活力之窗。营造特色空间，形成高新区北部活力之窗。4 4、文化激活文化激活 深入挖掘地方文化资源，提升地区文化内涵。深入挖掘地方文化资源，提升地区文化内涵。三、三、设计概念设计概念 浒关浒关渡渡 陆港活码头，陆港活码头，枕河眺虎丘。枕河眺虎丘。北拓要冲地，北拓要冲地，绿链映高楼。绿链映高楼。渡过渡过联系功能空间（功能），突破交通壁垒（交通）运河、铁路阻隔了基地功能空间联系与发展，而实现交通跨越打破交通壁垒是保证城市空间一体化发展的重要前提。渡口渡口焕发地区活力（空间），延续历史记忆（文化）从当年的“江南要冲地，吴中活码头”发展至今日的陆路“枢纽”，在塑造城市地标、重新焕发地区活力同时，也是历史记忆的延续。四、功能渡四、功能渡区域功能整合，基地功能策划区域功能整合，基地功能策划1 1、区域功能整合、区域功能整合形成“两廊三区，活力三角”的片区中心结构，渡过运河，实现片区功能的自然“植入”。两廊：两廊：运河水廊、轨道绿廊；三区：三区：片区中心核心区、老镇区特色服务街区、现代服务业发展区；活力三角：活力三角：打造三区功能互补、相互联系、一体化协调发展的片区中心体系。苏州市城市综合交通规划图 周边区域功能空间发展分析图 周边区域影响分析图四、功能渡四、功能渡区域功能整合，基地功能策划区域功能整合，基地功能策划2 2、本区功能定位、本区功能定位n n苏州市重要的综合交通枢纽苏州市重要的综合交通枢纽依据苏州市城市综合交通规划（2006-2020）n n高新区北部现代服务业活力热区高新区北部现代服务业活力热区将区域“客流”转化为“第三产业流”，与北部片区中心区一体化错位发展n n浒通片区宜人的居住社区浒通片区宜人的居住社区TOD模式下的居住功能拓展3 3、基地功能策划基地功能策划n开发模式开发模式理论依据理论依据TOD用地功能组成：公交站点、核心商业区、办公区、开敞空间、居住区、次级区域。新加坡Tampines地区新加坡Orchard地区TOD TOD 的成功开发条件：的成功开发条件：1）轨道交通站点位于地段的中心，在地块中的商业设施能够成片开发，不受机动交通的干扰。2）在地段内的微观交通组织，通过舒适的步行系统相联系，加强公共设施的整体性。3）预留一定的地块，为将来新的公共服务设施的建设留有余地，从而不会因新的开发而改变或弱化既定的组织结构。四、功能渡四、功能渡区域功能整合，基地功能策划区域功能整合，基地功能策划 TOD模式图 Orchard 地区鸟瞰 Tampines 地区鸟瞰 Tampines 新镇商业设施分布 TOD模式图 Orchard 地区区位图3 3、基地功能策划基地功能策划n用地构成用地构成案例分析案例分析轨道交通站点分为三大类型：中心型、社区型、枢纽型。本区：中心型+枢纽型上海44个站点周边500米范围用地聚类分析；中心型、枢纽型及本区建议用地比例如下表：四、功能渡四、功能渡区域功能整合，基地功能策划区域功能整合，基地功能策划用地功能中心型比例（）枢纽型比例（）推荐比例（）推荐比例（）交通用地20503030公共设施用地40501520204040居住用地0302010102525绿地广场53001010102020核心区（半径500米范围）用地构成3 3、基地功能策划基地功能策划n功能业态功能业态区域功能需求分析区域功能需求分析站区吸引度分析一级吸引区：浒通片区等；二级吸引区：科技城等；三级吸引区：园区等。辐射区出行吸引力分析交通吸引、商务吸引、消费吸引、居住吸引。城际站区周边业态需求分析交通需求：公交站（首末站、停靠站）、人流集散广场、小汽车接泊场地、停车场等。商务需求：金融、物流、电子商务、工业支撑服务以及中介和咨询等办公设施。消费需求：住宿、餐饮、文化娱乐、商品批发零售等服务业态。居住需求：中小户型房地、酒店式公寓，教育、社区配套服务设施等。四、功能渡四、功能渡区域功能整合，基地功能策划区域功能整合，基地功能策划4 4、用地布局规划、用地布局规划以轨道交通枢纽为中心，将现代服务业各项活动功能进行整合，使本区成为苏州高新区北部工工作作、生生活活、娱乐娱乐的中心。一所小学、两所幼儿园四、功能渡四、功能渡区域功能整合，基地功能策划区域功能整合，基地功能策划四、功能渡四、功能渡区域功能整合，基地功能策划区域功能整合，基地功能策划4 4、用地布局规划、用地布局规划n浒通片区用地功能整合浒通片区用地功能整合5 5、开发容量预测、开发容量预测参照指标比较分析则核心区平均容积率宜在2.5左右。四、功能渡四、功能渡区域功能整合，基地功能策划区域功能整合，基地功能策划地区用地类别用地结构（）建筑面积结构（）最低容积率最高容积率平均容积率建筑高度（米）用地面积(公顷)狮狮山山路路城城市市中中心心区区商业21.6334.661.2010.004.1915200158.49商业办公16.4528.881.5013.004.5950232商住混合7.098.862.506.003.2750150居住42.1127.590.409.301.719100小计3.003.00枫枫桥桥片片城城市市副副中中心心商业30.7040.201.004.002.691210056.84商业办公21.4030.302.753.002.915080商住混合3.706.202.403.983.4424100居住28.3023.301.322.001.691535小计2.442.44科科技技城城中中心心区区商业4.053.152.002.0060143.30商业办公67.0171.601.504.002.7550200居住10.378.062.002.0080小计81.4382.812.472.47苏州高新区各中心区规划建设指标比较统计一览表五、交通渡五、交通渡外部交通衔接，内部通道优化外部交通衔接，内部通道优化1 1、外部交通衔接外部交通衔接n渡运河渡运河玉桥玉桥接接鸿福鸿福路路通道预留通道预留可实现运河两岸联动开发可实现运河两岸联动开发n新增新增一座步行桥一座步行桥“文昌桥文昌桥”联系运河两侧联系运河两侧公共公共空间空间，有利于有利于小学等社会服务设小学等社会服务设施共享施共享n滨河路滨河路五、交通渡五、交通渡外部交通衔接，内部通道优化外部交通衔接，内部通道优化2 2、内部通道优化、内部通道优化n通道预留通道预留跨铁路线金桥路与浒泾路之跨铁路线金桥路与浒泾路之间预留道路通道间预留道路通道城际站北侧预留地下步行通城际站北侧预留地下步行通道道n断面优化断面优化 西西侧侧地地下下出出入入口口附附近近对对道道路路断断面面进进行行优优化化，将将公公交交车车、出出租租车车、社社会会车车辆辆接接泊泊进进行行分离分离，保证道路通行能力。保证道路通行能力。n站区交通设施布局站区交通设施布局公交首末站二处公交首末站二处轨道东西各轨道东西各一处，其中东侧服务于站区、一处，其中东侧服务于站区、西侧西侧首末站首末站结合建筑设置服结合建筑设置服务于社区。务于社区。设施类型规模站房规模（功能面积）常规公交小汽车停车场出租车停车场近期规模（平方米）3500450050001800中期规模（平方米）4200510080002500远期规模（平方米）60007000118003200六、六、空间渡空间渡圈层发展，横向延伸，纵向延续圈层发展，横向延伸，纵向延续1 1、圈层发展圈层发展以轨道交通枢纽为核心，遵循以轨道交通枢纽为核心，遵循TODTOD模式模式圈层式组织圈层式组织各类用地各类用地功能功能。2 2、横向延伸横向延伸为满足片区及其周边地区现代为满足片区及其周边地区现代服务业发展需求，站前核心区服务业发展需求，站前核心区功能渡过铁路向西延伸功能渡过铁路向西延伸，并与，并与沿京杭运河的开放空间以及文沿京杭运河的开放空间以及文化休闲街区形成联系，使核心化休闲街区形成联系，使核心区活力区活力向运河拓展向运河拓展。3 3、纵向延续纵向延续纵向延续沿京杭运河片区发展纵向延续沿京杭运河片区发展轴，通过步行开放空间轴，通过步行开放空间融入片融入片区公共空间体系区公共空间体系。七、七、文化渡文化渡打造董公堤文化休闲街区打造董公堤文化休闲街区 结合地方结合地方文脉文脉引入引入“浒关渡浒关渡”概念概念；将将董公堤董公堤历史元历史元素与浒关素与浒关“枕河而居枕河而居”的传统街区模式相融合，形成具有的传统街区模式相融合，形成具有地地方文化特色和时代感的步行休闲街区方文化特色和时代感的步行休闲街区。第一部分第一部分项目概述项目概述第二部分第二部分总体策划总体策划第三部分第三部分城市设计城市设计一、设计原则一、设计原则1 1、整体性整体性原则原则 立足区域功能需求，强调基地与城市空间整体的协调，加强基地与立足区域功能需求，强调基地与城市空间整体的协调，加强基地与周边功能区块的联系，周边功能区块的联系，有机融入城市功能体系有机融入城市功能体系。2 2、操作性操作性原则原则 建筑空间环境设计与土地规划管理紧密结合，建筑空间环境设计与土地规划管理紧密结合，地块划分宜完整，地地块划分宜完整，地块大小应适中块大小应适中，以，以便于分期开发便于分期开发，增强规划的可操作性。，增强规划的可操作性。3 3、地方性地方性原则原则 充分考虑当地的人文历史特征，充分考虑当地的人文历史特征，设计方案应力求通过地方化的设计方案应力求通过地方化的“语语境境”进行表达进行表达，以增强城市空间特色，提升地区吸引力。，以增强城市空间特色，提升地区吸引力。4 4、适量性适量性原则原则 公共设施开发量以及各类用地开发强度应结合同类地区比较分析和公共设施开发量以及各类用地开发强度应结合同类地区比较分析和本区实际开发需求确定，本区实际开发需求确定，避免开发规模过大，开发强度过高避免开发规模过大，开发强度过高。二、二、总体空间结构总体空间结构内聚外疏、中核扩展、横向延伸、廊带相系内聚外疏、中核扩展、横向延伸、廊带相系内聚外疏内聚外疏：核心区强调高核心区强调高强度集聚开发，总体建设强度集聚开发，总体建设密度以及建筑高度大于外密度以及建筑高度大于外围居住生活区。围居住生活区。中核扩展中核扩展：以城际站枢纽以城际站枢纽为核心，由内向外圈层式为核心，由内向外圈层式组织功能空间。组织功能空间。横向延伸横向延伸：将核心区公共将核心区公共活动空间延伸至京杭运河，活动空间延伸至京杭运河，在充分利用京杭运河景观在充分利用京杭运河景观资源的同时有机融入城市资源的同时有机融入城市公共空间体系。公共空间体系。廊带相系廊带相系：通过文昌阁与通过文昌阁与核心区景观视廊的控制以核心区景观视廊的控制以及运河景观带的打造使本及运河景观带的打造使本区渡过运河与城市开放空区渡过运河与城市开放空间相呼应。间相呼应。三、功能结构三、功能结构1 1、总体功能分区总体功能分区（平面）（平面）枢纽区枢纽区、枢纽商办混合枢纽商办混合区、中心区、中心商商办混合区办混合区、文化商业休闲区文化商业休闲区（董公（董公堤）、堤）、市场区市场区、商住混合区商住混合区、居住居住生活区生活区。2 2、建筑功能布局建筑功能布局（立体）（立体）包括包括商业建筑、文化休闲娱乐建筑、商业建筑、文化休闲娱乐建筑、商务办公建筑、旅馆业建筑、专业商务办公建筑、旅馆业建筑、专业市场建筑、居住建筑、居住及办公市场建筑、居住建筑、居住及办公混合建筑、居住区配套公建、交通混合建筑、居住区配套公建、交通市政建筑市政建筑等。等。四、景观结构四、景观结构1 1、景观节点景观节点城际站入口广场节点城际站入口广场节点中心商办混合区街区东入口节点中心商办混合区街区东入口节点文化商业休闲街区景观节点文化商业休闲街区景观节点2 2、景观地标景观地标站区群体建筑地标站区群体建筑地标下沉广场下沉广场“浒关渡浒关渡”地标地标董公堤星级酒店建筑地标董公堤星级酒店建筑地标3 3、景观轴线、景观轴线中心景观轴中心景观轴苏浒路、牌楼路道路景观轴苏浒路、牌楼路道路景观轴玉桥路、保丰路建筑景观轴玉桥路、保丰路建筑景观轴4 4、视线廊道、视线廊道文昌阁文昌阁景观视廊景观视廊5 5、中心景观区、中心景观区枢纽商办混合区枢纽商办混合区中心商办混合区中心商办混合区文化商业休闲区文化商业休闲区（董公堤现代中式风格）（董公堤现代中式风格）站前广场站前广场n景观节点景观节点n景观节点景观节点“浒关渡浒关渡”下沉广场下沉广场n景观节点景观节点“董公堤董公堤”文化休闲街区文化休闲街区四、景观结构四、景观结构1 1、景观节点景观节点城际站入口广场节点城际站入口广场节点中心商办混合区街区东入口节点中心商办混合区街区东入口节点文化商业休闲街区景观节点文化商业休闲街区景观节点2 2、景观地标景观地标站区群体建筑地标站区群体建筑地标下沉广场下沉广场“浒关渡浒关渡”地标地标董公堤星级酒店建筑地标董公堤星级酒店建筑地标3 3、景观轴线、景观轴线中心景观轴中心景观轴苏浒路、牌楼路道路景观轴苏浒路、牌楼路道路景观轴玉桥路、保丰路建筑景观轴玉桥路、保丰路建筑景观轴4 4、视线廊道、视线廊道文昌阁文昌阁景观视廊景观视廊5 5、中心景观区、中心景观区枢纽商办混合区枢纽商办混合区中心商办混合区中心商办混合区文化商业休闲区文化商业休闲区（董公堤现代中式风格）（董公堤现代中式风格）四、景观结构四、景观结构1 1、景观节点景观节点城际站入口广场节点城际站入口广场节点中心商办混合区街区东入口节点中心商办混合区街区东入口节点文化商业休闲街区景观节点文化商业休闲街区景观节点2 2、景观地标景观地标站区群体建筑地标站区群体建筑地标下沉广场下沉广场“浒关渡浒关渡”地标地标董公堤星级酒店建筑地标董公堤星级酒店建筑地标3 3、景观轴线、景观轴线中心景观轴中心景观轴苏浒路、牌楼路道路景观轴苏浒路、牌楼路道路景观轴玉桥路、保丰路建筑景观轴玉桥路、保丰路建筑景观轴4 4、视线廊道、视线廊道文昌阁文昌阁景观视廊景观视廊5 5、中心景观区、中心景观区枢纽商办混合区枢纽商办混合区中心商办混合区中心商办混合区文化商业休闲区文化商业休闲区（董公堤现代中式风格）（董公堤现代中式风格）n中心景观轴中心景观轴n文昌阁文昌阁景观视廊景观视廊四、景观结构四、景观结构1 1、景观节点景观节点城际站入口广场节点城际站入口广场节点中心商办混合区街区东入口节点中心商办混合区街区东入口节点文化商业休闲街区景观节点文化商业休闲街区景观节点2 2、景观地标景观地标站区群体建筑地标站区群体建筑地标下沉广场下沉广场“浒关渡浒关渡”地标地标董公堤星级酒店建筑地标董公堤星级酒店建筑地标3 3、景观轴线、景观轴线中心景观轴中心景观轴苏浒路、牌楼路道路景观轴苏浒路、牌楼路道路景观轴玉桥路、保丰路建筑景观轴玉桥路、保丰路建筑景观轴4 4、视线廊道、视线廊道文昌阁文昌阁景观视廊景观视廊5 5、中心景观区、中心景观区枢纽商办混合区枢纽商办混合区中心商办混合区中心商办混合区文化商业休闲区文化商业休闲区（董公堤现代中式风格）（董公堤现代中式风格）n中心景观区中心景观区五、交通组织五、交通组织1 1、交通流线组织交通流线组织五、交通组织五、交通组织1 1、交通流线组织交通流线组织五、交通组织五、交通组织2 2、步行系统步行系统地下、地面、空中地下、地面、空中三位一体的步行体系三位一体的步行体系六、开放空间六、开放空间 强调开放空间的强调开放空间的人性化尺度设计人性化尺度设计，广，广场、步行街道借助建场、步行街道借助建筑空间的限定寻求景筑空间的限定寻求景致、舒适、宜人的行致、舒适、宜人的行为活动场所。为活动场所。核心区步行水街核心区步行水街七、七、高度控制高度控制1 1、制高点、制高点120120米米2 2、高层引导区、高层引导区枢纽商办混合区枢纽商办混合区中心商办混合区中心商办混合区文化商业休闲区文化商业休闲区3 3、天际轮廓线、天际轮廓线强调强调“一河、两路一河、两路”的的天际轮廓线控制天际轮廓线控制沿京杭运河东立面沿苏浒路西立面沿牌楼路西立面八、界面八、界面控制控制n连续型界面连续型界面n断续型界面断续型界面n自由开放型界面自由开放型界面n滨水滨水界面界面九、地下空间九、地下空间 公共建筑地下空间开发主要用于停车场库、通道以及设备用房，其空间组织上地下一层宜为以商场为主停车库为辅，地下二层宜为停车场及设备用房。居住区地下空间主要与停车库、设备用房相结合。九、地下空间九、地下空间核心区地下空间分析图十、核心区建筑群体空间设计十、核心区建筑群体空间设计站区进出站流线分析图站区各层建筑平面功能分析图十、核心区建筑群体空间设计十、核心区建筑群体空间设计站区换乘流线分析图十、核心区建筑群体空间设计十、核心区建筑群体空间设计十一、土地使用控制十一、土地使用控制1 1、开发强度控制、开发强度控制十一、土地使用控制十一、土地使用控制2 2、建筑高度控制建筑高度控制十二、经济评价分析十二、经济评价分析1 1、土地出让收益土地出让收益 假设基地土地基准地价相同，且土地出让收益以2008年基地周边土地实际出让楼面价格为依据确定，即土地基准住宅楼面价1125元/平方米，土地基准商业办公楼面价2450元/平方米，则土地出让总收益约为308700万元。土地类别规划建筑面积（万平方米）土地出让总收益(万元)居住用地78.7788600居住商业混合用地35.1839600商业金融业用地10.6926200旅馆业用地5.8814400市场用地11.5028200商办混合用地45.59111700总计187.61308700308700土地收益测算一览表十二、经济评价分析十二、经济评价分析2 2、基础建设成本基础建设成本 道路建设单价约280元/平方米（包括给排水管道），其它基础设施建设约300元/平方米（包括供电、供气、供热、电讯、有线电视、环卫等）。则本区道路建设面积总计约26.23万平方米，则道路建设投入约7340万元，其它基础设施投入约7870万元。对于现状农村居民点规划建议采取住房安置方式，安置区可设置于运河以东大同路南侧，采取商品房与安置房相结合的开发方式平衡安置建设资金，因此本区居住安置成本不计入投入成本。因此本区基础建设成本约15210万元。十二、经济评价分析十二、经济评价分析3 3、净收益净收益 净收益=土地出让收益基础建设成本 则本区开发净收益约为293490万元 本次测算以2008年土地拍卖价格为依据，而随着轨道站点的建设、基地规模开发以及环境质量的提升，本区土地价格与目前相比将会有较大的变化，非盈利性公共、公用设施投入也将增加，因此该经济评价分析旨在为本区综合开发提供参考。结语：结语：定性与定量定性与定量宏观到微观宏观到微观承上启下承上启下彰显特色彰显特色 汇报结束汇报结束谢谢 谢！谢！