房地产健康发展.doc

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如何理解“必须促进房地产业持续健康发展”
房地产业是由各类房地产企业、政府房地产事业单位、房地产合作经济组织和以家庭为主体的自主房地产经济构成的整体。世界各国发展的历史证明，房地产业发展是关系一个国家或地区经济发展和人民群众居住条件改善的重要领域之一。
　　在计划经济时期，我国住房建设和保有规模较小，房地产业也不发达。改革开放以来，我国房地产业进入繁荣发展阶段。特别是1998年以来，我国实行全面住房制度改革，取消了住房实物分配，实行住房分配货币化，建立起以经济适用住房为主，包括房地产开发企业提供的商品房、集资建房和合作建房、廉租房等形式的多层次城镇住房供应体系。住房制度改革使城市居民长期被压抑的住房需求大大释放，极大地推动了我国以房地产开发业为主体的房地产业发展，极大地改善了人民群众的住房条件。2005年，我国城镇人均住房建筑面积达到26．1平方米。同时，房地产业的发展也带动了国民经济增长。
　　但是，我国房地产业在发展过程中也出现了一些问题，如商品房供给中高档豪华住宅过多、普通住宅偏少，一些开发商囤地、囤房和搞假按揭，房价高涨、严重超越中低收入家庭购买力，商品房质量不高且不节能、不环保，新建房屋大量空置，房地产开发中存在不规范行为等等。这些问题的存在，影响房地产业的持续健康发展。为此，温家宝总理在《政府工作报告》中明确指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展，并提出了具体要求和措施。当前，促进房地产业持续健康发展，应主要做好以下几个方面的工作：
　　首先，房地产业发展必须从我国人多地少的国情和现阶段经济发展的水平出发，形成合理的住房建设模式和消费模式。房地产开发建设应适应城乡一体化的要求，合理规划城乡土地利用，严格土地用途管理，认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，禁止别墅类房地产开发，限制低密度、大套型高档住房用地供应；大力发展节能省地环保型建筑，对于违反标准的建设单位和施工单位采取严厉措施予以惩罚；通过研究制定适合各地情况的、适度的、有弹性的住房消费标准，并辅以必要的经济政策，鼓励城乡居民对住房的适度消费，逐步形成符合我国特点的住房消费模式。
　　其次，采取多种措施抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。调控房价的目的是使房价回归到合理水平，让广大人民群众能够通过购房、建房、租房等多种形式，做到“居者有其屋”。控制房价上涨，使房价回归到合理水平，一方面要保持适度的房地产投资规模，扩大以经济适用房为主体的普通商品房的供给；另一方面要通过严格住房消费信贷发放以及实施针对住房投资、投机活动的综合税收政策，降低住房投资、投机的收益预期水平，发挥住房存量在房地产价格调节中的作用。
再次，地方政府应对房地产市场的调控和监管切实负起责任。地方各级政府应改变长期实行的土地高价拍卖的供给模式，集中供应经济适用房和廉租房，并将单位建房和个人集资合作建房纳入政府经济适用房计划；站在维护人民群众利益的立场上，倾听民众呼声、关心民众疾苦，坚决打击各种损害群众利益的不法行为。具体来说，就是要建立科学透明合理的房地产规划审批、开发流程监控机制，强化公众对房地产开发过程的监督，制定严厉的行政过错追究办法等，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为，维护公众和住房消费者的合法权益，促进房地产市场的健康发展。
促进房地产业健康发展

(2004-04-20 07:18:30)

吕文艳
房地产业事关国计民生，其发展已成为社会关注的热点问题。从房地产发展的实际出发，按照经济发展规律的要求，促进房地产业健康可持续发展，重点是处理好几个关系。
发展过热与不足的关系
房地产业发展是过热还是不足？对此，有必要对房地产业的现状与发展前景进行全面分析。
目前有两个方面的判断基本形成了共识。第一，房地产业的地位举足轻重，但也存在一些问题。房地产业的突出作用有三点：一是对国民经济发展的贡献。据央行调查，2002年房地产业对GDP总的贡献率为1.9％－2.5％，房地产从重要产业提升到了支柱产业的地位。二是对城市改造和建设的贡献。房地产业在城市建设，特别是旧城改造中的作用日趋明显。相当城市的旧城改造基本上是与房地产业开发建设结合进行的。三是对改善人民生活质量的贡献。到2000年末，我国住房水平和条件得到了较大改善，人均住房面积和建筑面积分别达到10平方米和21平方米，全国每年有1000万个城镇家庭改善了住房条件。
但同时我国房地产业的问题也不容忽视。其一，有局部过热现象。一是空置率上升。2003年全国空置房面积已达1.25亿平方米，空置率为19％，超过国际“警戒线”（空置率为10％－15％）；二是房价猛涨，高房价与低收入的矛盾成为商品房销售的制约瓶颈。据权威分析报告，我国居民正常收入是日本的1/10到1/20，但房价收入比日本约为1:4.8，而北京等城市是1:8到1:15；三是房地产信贷质量下降。房地产企业平均资产负债率为72％，最高的可达94％，房地产造成的金融风险增大。其二，房地产业的管理不规范。一是违规炒作土地。2002年，全国立案查处土地违法案件111367件，涉及土地面积28410公顷。这些违法用地大多是开发商炒作的资本；二是房产质量得不到保证。因房产质量问题引发的纠纷不断增多；三是物业管理薄弱，严重影响到社会安定。此外房地产业的政策、调控、融资等方面也不同程度存在问题。
第二，我国房地产业发展总体正常，发展空间与潜力仍然很大。从投资看，根据全面建设小康社会的要求和我国“十五”计划，按2000年价格计算，预计在“十五”时期需商品房总投资超过6万亿元；从需求看，据统计，到2001年底，城市缺房户有135万户，全国尚有1.5亿平方米的危旧房需改造。据调查，不少城市居民对现住房的满意率不足20％，约有48％的居民提出在2年－3年内愿购住房；已购公房户中67％想通过换房改善条件和环境，住房潜在的需求量很大。
从以上两方面判断可以得出，我国房地产业发展既不能简单地说过热，也不能高枕无忧，而要遵循房地产业的发展规律，从投资、需求、价格等因素综合评定，而且对不同城市要有针对性地把脉定性，寻求不同的对策与措施。
宏观调控与市场调节的关系
房地产业要按市场规律运作，政府要立足于让市场自身调节机制和运作规律充分发挥作用。但是，从我国的国情和房地产业的特殊性来看，宏观调控不单是必要，而且在相当一段时间内必须强化。第一，这是市场经济规律的要求。我国市场经济体制正在建立与完善中，市场化程度不高，市场主体不成熟，市场秩序有待建立与规范；即使市场发育完善，市场调节也有失灵，宏观调控必不可少；第二，这是我国房地产业特殊性的要求。一是房地产业已纳入全面建设小康社会的一个重要组成部分，这一目标的实现离不开政府的宏观调控；二是房地产开发与城乡规划密不可分，而规划的制定与实施在我国是一种典型的政府行为；三是房地产开发与土地利用密不可分。第三，从我国房地产业发展的实践看，目前房地产业产生问题的主要原因之一是宏观调控不力。
政府要在房地产业中协调好宏观调控与市场调节的关系可从三方面入手。其一，政府仍要继续深化行政体制改革，从根本上解决错位、越位和缺位问题，让市场优化配置社会资源。其二，发挥政策调控作用，通过金融、税收等多种政策调节，引导房地产发展方向。其三，从源头上进行房地产业的宏观调控。主要是运用土地与规划两大杠杆来有效控制房地产开发的规模与结构。
土地是房地产业的核心资源，控制房地产泡沫必须控制土地泡沫。政府对土地供应规模的调控是从源头保证房地产业健康持续发展的根本措施。土地调控房地产，一是要严格按土地利用总体规划与城市发展规划，确定房地产土地供给的规模、条件、时间与位置，关键是对房地产开发土地实行总量控制，保持总量的平衡；二是通过土地调控落实房地产开发的政策，保障人民群众急需的经济适用住宅和普通住宅用地的供给；三是实行土地制度的改革，大力推行土地有偿使用制度、土地收贮制度和土地挂牌竞价拍卖制度。
规划是政府调控土地，促进城市土地及空间资源合理配置和高效利用的指南。一是提高规划的科学性、合理性与可操作性，为城市规划对房地产运作指导的科学性，依据的合理性及调控的准确性打好基础。二是严格执行规划，切实让规划指导与控制房地产开发。三是注重理顺规划与土地的关系，规范国有土地使用权出让规划管理程序。
金融支持与规避风险的关系
资金是房地产业的血脉。调查表明，我国房地产业项目中61％的资金来自银行。由于房地产业融资渠道单一，过分依赖银行的贷款。2003年3月底，中国四大商业银行的平均不良贷款率为24.1％，此外银行存在大量违规操作，2002年11月央行调查房地产信贷中违规贷款和违规金融分别占检查总额的9.8％，占总金额的24.9％。这就不可避免地带来了房地产业的金融风险，一旦房地产出现问题，直接受害的是银行。
处理好金融支持与规避风险的关系是房地产业健康发展的重要保障。除了提高银行的自身抗风险能力，优化银行资产质量外，主要途径是开放金融市场，使房地产融资渠道多元化。这是解决房地产金融矛盾的需要，也是国外房地产融资经验的总结。如美国全部房地产业的股本资本来源于银行仅占1％，总资产高达3727亿美元，美国商业房地产的全部所有权中政府机构占24％，个人机构39％，家庭占37％，美国商业抵押信贷的持有者中银行只占43％，不动产资金在市场中占相当大的份额，债券的资本化率也高达90％以上。我国必须加快金融创新，通过开放金融市场，既可多渠道地加大融资，保证对房地产业的资金支持，又能分担金融风险，保证房地产市场平稳健康运行。
强化服务与规范管理的关系
房地产业中存在服务不到位，开发交易成本增加，风险加大等问题，同时房地产业管理缺位与失控，市场不规范，秩序混乱，违法违规等问题更为严重。一是房地产开发资质管理不善，门槛较低，开发企业素质偏低。我国房地产开发企业3万多家，平均资产不足1000万元，具有一级资质的略高于1％，二级资质的不足10％；二是在房地产的审批与管理，特别是施工管理上较为粗放，致使房地产业的质量成为困扰消费者的一大难题，消费者的合法权益受到侵害；三是对房地产中的违规违法行为打击不力，使不法分子谋取不当利益而使守法企业的利益受到损害，影响房地产市场信誉体系的建立。因此，一方面要加大改革力度，加速转变职能，为房地产企业搞好服务；另一方面，要加强房地产业的规范管理。
强化服务的重点是增强服务意识，改变传统的行政管理观念，从思想上真正实现由管理为主型政府转向服务型为主的政府；二是杜绝房地产业开发审批中滥用审批权行为，精简审批程序，提高行政效率，规范行政执法人员的执法与管理行为；三是减少房地产业的各种规费，降低开发成本。
规范管理的途径，其一是强化依法行政意识。强化服务不是疏于管理，但管理必须依法进行；其二，加强房地产业的立法，以法来规范开发企业、建设企业，金融机构以及政府的行为。三是切实加强监管。加大打击房地产中违法行为的力度，净化房地产市场，维护房地产市场的良好秩序与氛围，保障房地产业健康可持续发展。

陈淮：对我国房地产业发展问题的几点看法

一、当前房地产面临的问题不是有风险，而是风险应该由谁承担
房地产业是市场风险很高行业。除了一般认为的资本密集，建设周期长等原因之外，风险主要来自于其价格的特殊形成机制。房子价格和其他产品不同之处就在于，其价格并非主要由成本和效用决定，而是在很大程度上由级差地租决定。同样的房子，建在北京闹市区和建在远郊区县，其建筑成本和实际功能不会有多大区别。有区别的是级差地租。
级差地租的客观依据不过是一种社会约定。今天这个房子的某种特点为社会承认，它就很值钱。明天社会不承认这种特点了，它就不值钱。从亚洲金融危机以来，香港的房价６年间跌去了６５％。为什么？因为当初大家都对香港的经济和香港的房价充满乐观的预期，而现在人们的预期正相反。房子还是那些房子，人口还是那些人口，甚至社会收入水平也变化不大。仅仅是人们的社会预期改变了，房价就大跌了。也就是说，我们根本用不着去讨论房地产业有没有风险的问题。只要是市场经济，这个风险在这个产业中是必定客观存在的。
风险是一个客观存在的事实。我们需要讨论的真正问题并非是有没有风险、风险大小的问题，而是这个风险应当怎样配置、应当由谁来承担的问题。无需质疑的一个结论是，这个产业、这个市场的所有参与者都应当承担相应的风险。这个参与者可能包括资金供应者、开发商、建筑商以及购房者。
开发商当然应当为自己的投资行为承担相应的风险。怎么承担呢？市场经济有个约定，就是通过自有资金的比例来承担。一般说，假定人们估计到售出之前，现实的市场房价与总投资相比最多下跌３０％，那么开发商就至少应当提供总投资３０％的自有资金。如果资金提供者估计最多跌３０％，结果跌了４０％，那么这１０个百分点的误差就得由资金提供者承担。购房者也有相应风险。房贷中银行对购房者提供的按揭比例就是风险的分割线。按照国际经验和市场规则，房产开发过程中价格下跌的第一风险承担者就应当是开发商。这没有什么疑义。我国一些开发商的自有资金比例过小，总投资中银行贷款、占用建筑商和购房者的资金比重过高，这实际上就把应当由自己承担的风险转嫁到了银行、建筑商以及购房者头上。实际上，建筑商和购房者的资金很大部分也是来源于银行。在这样的情况下，房地产业的固有风险就被不适当地过多配置在了银行头上。
二、我国房地产业资金供给的物质基础是存在的，关键是资金的供求渠道需要调整
建一定量的房子，就需要一定量的资金去周转。这个资金需求量不会因为由银行还是其他投资主体来提供而变化。我们得明确一个基本判断。我国满足房地产业现在发展规模的资金供给是充分的，这个物质基础是客观存在的。在我们现在的社会经济运行中，并不存在资金供给短缺的问题。资金的供给和资金需求都同时存在，问题只在于供给和需求由谁来连接、通过什么样的渠道和方式连接。
除了开发商提供自有资金外，通过债权方式融资是房地产业发展的规范、合理方式。房地产业的开发商必须借钱，而且要很大规模地借钱。这不需要质疑。
银行是市场经济下连接货币资金供给和需求双方的传统渠道之一。但银行资金的最大特点是必须首先追求流动性和安全性。市场经济的常识可知，债权的风险小于股权，债权中通过银行的信贷资金风险小于直接上市的债券。在资金供求连接的各种方式和渠道中，银行资金的风险承受能力是最小的。人们把钱存到银行而不是买股票和债券，追求的就是这种风险性较低的特点。这是银行所能提供的资金的天然特点。如果最追求安全性的银行资金成为了风险极大的房地产业投资的主要构成部分，那好比是让卖骡子的人和买马的人做交易。双方的要求不对接。
有供给，也有需求。我们的问题是供给缺乏流动到需求流域的现实渠道。那么应当怎样对接呢？笔者认为，除了开发商的自有资金外，下一个梯次是有实力、有信誉的大开发商直接或者通过银行到公开资本市场上发行短、中期项目债券。债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险。
发债不是每家开发商都能做到的。比如在中小城市建设中就很难让那里的开发商到全国市场去发债券。而且并非所有投资者都愿意承担企业债的风险。再下一个合理梯次是银行做中介去“制造”金融品种。银行把资金贷给开发商以后，把若干项目的债权“打包”在债市上卖掉。这样一来，银行资金的流动性、安全性要求得到了满足，投资者的风险也得到了分散。再下一个梯次才应当是银行提供的直接融资，或者通过预售从购房者那里获取的融资。
三、解决中低收入者住房问题不是银行和房地产开发商的责任，社会公平应当更多依靠财政政策而不是货币政策来调整
目前有个说法是，很多中低收入者买不起房，而开发商建造的大量“豪宅”闲置卖不掉。所以应当调整银行资金投向，通过利率等货币杠杆鼓励房地产业更多地开发经济适用房，同时为中低收入者购房提供优惠政策支持。
政策什么时候都不应当否认或者忽略住房问题上的社会公平取向。但解决中低收入群体住房的公平性政策不应延伸到货币市场、资本市场和房地产市场中来。银行是企业，开发商也是企业，他们面对的是市场。解决中低收入者的住房问题不是银行或者开发商等市场化的企业该管的事。在这个领域中，我们就要强调和完善市场化的游戏规则，不能把公平的政策取向也加进来。
应当明确，在市场经济下，货币政策的主要职能是调整总供给和总需求之间的平衡关系。调整公平的主要杠杆是财政政策。解决中低收入群体的住房问题就应当更多采用财政政策，如贴息、贴租等。例如，城镇中人均收入低于某一个水平的家庭购房时可以由政府贴息。如果有些特困家庭，政府贴息也买不起，那怎么办呢？可以采取政府贴租的方式。采用这样的政策，我们才能把政策和市场发育分开。不应让调整公平的因素参与到正常的市场交易中来，否则就会扭曲真实的竞争形势。
有个问题特别值得辨析清楚。与我们的城市化目标相比，在目前所有的住房资源中，如果把存量住房资源也包括进来，究竟是“豪宅”的比重过大了呢？还是低档住房的比重过大了？拿迫切需要住房的最低收入人群和最昂贵的闲置豪宅相比，永远找不到市场出路。
在“田忌赛马”的故事中，你用１００种数学模型模拟，田忌的上、中、下三种马也赛不过对手。但田忌确实就是三比二赢了。怎么赢的呢？用系统的眼光、资源优化的眼光看问题赢的。在市场经济下，２００平方米的豪宅是怎样卖出去的呢？是住１６０平方米高档公寓的人卖掉公寓买走了豪宅，住１２０平方米的小老板把中低档公寓卖掉买走了１６０平方米的高档公寓，住９０平方米普通居民楼的住户卖掉现住房买走了１２０平方米的中低档公寓，住６０平方米的普通单元房的居民卖掉了较小、较远的单元楼房买走了９０平方米较近、较大的住房。住３０平方米平房院的人卖掉平房买走了６０平方米的单元楼房，最后没有住房的外地进城务工经商人员买走了３０平方米的平房院。２００平方米的豪宅实际上是被“分割”地卖掉的。解决昂贵豪宅与中低收入缺房户之间矛盾的方法并非就是拆掉豪宅建廉价房，或者给中低收入者补贴到他们买得起豪宅。
我们现在的问题是住房存量资源的流动性太差，二级市场迄今没有发育起来。上述合理的资源配置方案就无法真实地通过市场交易自发地实现。没有二级市场以至居住权流通的三级市场，我们就不能建立存量资源向下流动的梯次，住房的增量资源也就不能在市场上顺畅消化。
我们不应当把城市化目标退回到计划经济时代建“工人新村”的水平。世界各国的经验，包括发达国家和发展中国家，需要依靠政府补贴解决住房问题的人群不会超过１０％。绝大部分人群是靠市场解决住房问题的。
四、盲目投资应当抑制，但当前房地产业发展应当慎提“过热”
目前有些地方确实存在着对房价前景的过度乐观预期，由此出现了一些盲目投资的趋势。但这是局部性问题，不是全局性问题。对当前房地产发展应当慎提“过热”。
说“过热”应当有个理由。也就是和什么比是“过”热。
我们先和需求比。
目前据说存在着上亿平方米的闲置商品房卖不掉。有人以此为据，说供大于求，因而是过热。那我们估计一下，不算农村进城经商务工人员的住房需求，单说现在的城镇居民，我们假定有２０％的城镇家庭有改善住房的要求。２０％的估计肯定不“冒”。我们再假定要求改善住房的这些家庭只是想增加２０平方米的住房。增加２０平方米也不是个很高的要求。２０％的城镇家庭是多少户呢？是２７００万户。２７００万户，每家增加２０平方米的现实需求是多少呢？是５．４亿平方米。
人们从自己身边经验中就可以判断，这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。这个问题的另一种提法是，我们现在有超过５．４亿平方米的商品房闲置吗？
我们再和实物层面的供给能力比。
“过热”的可能表现形式之一是货币投入远远超过某一领域的实物可供量。需求超过实物可供量就会导致物价膨胀。我国过去曾经遭遇过的恶性通货膨胀大都具有这样的特点。问题是，我们现在的砖瓦灰砂石或者主要建材出现供给短缺了吗？
我国目前的物价变动水平才是０．３％左右的微弱正增长。这个物价总水平的最大危险不是膨胀，而是回到刚刚走出的负增长区间。
我们再和货币供应量相比。
一个产业过度占用资源，从而使其他产业发展受到抑制，这也可称为“过热”。但迄今房地产业占用的资金量导致了其他产业资金短缺了吗？没有。导致实际利率或者民间利率远高于名义利率了吗？也没有。这是我国房地产业发展与９０年代初期相比的一个最明显区别。
实际上，银行的巨额存差仍是我们在金融领域的主要担心所在。２００３年以来资本市场的普遍预期是什么呢？是在目前的低利率水平上进一步降息。
我们再把银行资金和房地产实物资源的市场价值做个比较。
在发达国家或者地区，人们买房用按揭的历史已经很长。因而在那里，在全社会房产资源的产权中有一个相当大的比重实际上是银行的债权。比如说，全社会所有住房的总市值中有４０％、５０％甚至更高的比重实际是通过“按揭”方式从银行借的钱。在这种情况下，市场上住房价格的些许变动就可能给银行带来巨大的风险。
中国有这样的情况吗？没有。我们的房贷才刚刚起步。绝大部分存量房产的所有者并不欠银行的钱。目前银行拥有债权的住房不过是最近几年销售或者开发的一些新房。与已经“入市”的银行资金相比，我国房地产领域中的资产信用可以说是全世界最高的。
这可以用前面我们所举的销售豪宅的例子来说明。在那个例子中，如果我们假定所有现住房都不欠银行钱，那么购房者需要向银行借的总债务不会超过２００平方米的价值。而银行这２００平方米住房贷款对应的实物资产是多少呢？是２００平方米的豪宅加１６０平方米的高档公寓，加１２０平方米的中低档公寓，加９０平方米的普通居民楼，加６０平方米的普通单元房，再加３０平方米的平房院。有这样倍加的资产信用，银行的风险真的很大吗？进一步说，我们现在面临的问题，究竟是银行贷款规模已经超过了信用保证的规模了呢，还是大量的资产信用资源被闲置了呢？
因此笔者建议：一，尽快地发展和完善二级市场，让存量资源加入流通。二，让计划经济的思路和那些利用市场发育不足“寻租”牟利的理由离我们远一些。
住房消费、住房投资与金融危机
[摘要]美国次级债危机是一起典型的由住房消费引起的信贷危机和金融危机。这起危机从现实层面冲击了中国房地产业宏观调控的理论基础，引发人们重新认识住房消费、住房投资与金融危机之间的关系。在虚拟经济视角下，传统理论意义下的住房投资与住房消费本质上并无区别，二者均具有投资属性。这就从理论层面上解释了为什么住房消费可以引发美国次级债危机。
　　（世经评论·北京）一、中国房地产业宏观调控对住房消费、住房投资与金融危机关系的传统认识

　　传统理论将居民购房活动主要区分为住房消费与住房投资两大类。二者的区别在于，前者购买的住房用于自己家庭居住，后者购买的住房并非用于自己家庭居住，而是为了出租以获得租金，或者等待住房价格上涨将其出售，以期从资产价格的上涨中获利。至于住房投机，它是与住房投资既有区别，又紧密相关的活动。虽然在学理层面上存在将二者清晰厘定的可能性，但正如徐滇庆所言，“在现实操作层面上对住房投资与住房投机进行区分是很困难的，很难在二者之间划出清晰的界限，在一定条件下正常的投资也许很快就转变为投机行为。”因为本文主要讨论房地产业宏观调控，宏观调控显然属于现实操作层面，所以本文并未将住房投机单独作为一类活动与住房消费和住房投资相并列来进行考察，而是将其置于广义的住房投资的范畴之内。
　　中国房地产业宏观调控， 特别是2005年以来的本轮房地产业宏观调控高度重视住房消费与住房投资，尤其突出地表现为对二者的区别对待。“鼓励消费，抑制投资”成为房地产业宏观调控的基本原则之一。一系列影响重大的房地产业宏观调控政策，如“旧国八条”、“新国八条”和“国六条”等为此做了最好的诠释。同样是居民购房行为，却因购房目的不同而被区别对待。消费与投资之分，就像中国历史上的“华夏与夷狄之分”一样，被反复强调。住房消费如同“华夏”，不仅在房地产业宏观调控中受到政策的支持和鼓励，而且在道德层面上也占据优势地位;相反，住房投资如同“夷狄”，不仅在房地产业宏观调控中受到政策的抑制和区别对待，而且在道德层面上也往往被置于受歧视的地位。抑制住房投资的主要原因之一是：在传统理论看来，住房投资与信贷危机，乃至整个金融危机或经济危机有着某种天然联系;而住房消费似乎具备某种“抗体”，其引发信贷危机，乃至金融危机或经济危机的风险却很小。

　　二、美国次级债危机从现实层面对中国房地产业宏观调控理论基础的冲击

　　美国次级债危机是一起典型的由住房消费引起的信贷危机和金融危机。这起危机从现实层面冲击了中国房地产业宏观调控的理论基础，引发人们重新认识住房消费、住房投资与金融危机之间的关系。
　　在美国住房抵押贷款市场上，放贷机构根据借款人信用高低，对其进行区别对待，从而形成两个层次的市场，即“优惠级”（Prime）抵押贷款市场和“次级”（Sub-prime）抵押贷款市场。信用低的人申请不到优惠级抵押贷款，只能在次级市场上寻求贷款。两个层次的住房抵押贷款市场的服务对象均为贷款购房者，但次级抵押贷款市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款的贷款利率高出2%－3%。因为次级抵押贷款市场为那些受到歧视或者不符合优惠级抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。由于次级抵押贷款利率通常比优惠级抵押贷款利率高，因而次级抵押贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，所以该业务受到放贷机构的有力推动。另外，美联储实施的低利率政策和美国住宅价格的持续上升，也引起美国居民购房热情不断升温。
　　在次级抵押贷款业务推出的最初10年里，该业务取得了显著效果。1994－2006年，美国的住房自有率从64%上升到69%，超过900万的家庭在这一期间拥有了自己的住房，这很大部分归功于次级住房抵押贷款。在利用次级住房抵押贷款购买住房的居民中，一半以上是少数族裔，其中大部分是低收入者，这些居民由于信用记录较差或付不起首付而无法取得优惠级抵押贷款。次级抵押贷款为这些低收入者提供了选择权，通过次级抵押贷款购买住房的居民主要是为了自己家庭居住，而非为了投资牟利。按照传统理论对居民购房行为的分类，这些购房活动显然绝大部分属于住房消费，而非住房投资。2004年6月到2006年6月，为了避免经济过热，防止通货膨胀，阻止资本外流，控制美元跌势，美联储连续17次加息，将联邦基金利率从1%提升至5.25%。加息从两个方面影响到房地产业：其一，由于大部分次级住房抵押贷款采取可调整利率形式，随着美联储17 次上调利率，次级住房抵押贷款的还款利率越来越高，借款者的还贷压力越来越大;其二，美联储17 次上调利率直接导致美国房价下挫，房地产交易也从此由火热转向低迷。债务负担的增加与住房价格的下跌交相作用于美国次级住房抵押贷款，引起了越来越严重的信贷危机。
　　在办理次级住房抵押贷款时，放款机构和借款者都认为，如果出现还贷困难，借款人可以出售所购住房或者进行抵押再融资。但事实上，由于美联储连续17次加息，住房市场持续降温，借款人很难将自己的住房卖出，即使能够卖出，住房的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。在这种情况下，自然会出现逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例。案例一旦大幅增加，必然引起对次级住房抵押贷款市场的悲观预期，次级住房抵押贷款市场就会发生严重震荡，并冲击贷款市场的资金链，进而波及整个住房抵押贷款市场。与此同时，房地产市场价格也会因为住房所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成恶性循环，加剧了次级住房抵押贷款市场危机的严重程度，这便是美国次级债危机。在危机的初始阶段，危及仅仅存在于美国次级住房抵押贷款市场上。但是，随着美国次级债危机的逐步加剧，市场预期更加悲观，住房价格进一步下跌，优惠级住房抵押贷款市场也受到冲击。随着次级债危机中住房价格的一跌再跌，越来越多优惠级住房抵押贷款市场上的借款者发现，他们购买的住房市值已经低于住房抵押贷款的本息，于是即使在优惠级住房抵押贷款市场上，也出现了越来越多的逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例，美国次级债危机波及到了整个抵押贷款市场。不仅如此，银行的信贷危机很快波及到了以住房抵押贷款为发行基础的住房抵押贷款证券市场，进而影响到了整个证券市场，最终酿成了一场深刻影响美国经济的金融危机。
　　反思美国次级债危机可以发现，引发本次危机的恰恰是住房消费，而不是住房投资。次级住房抵押贷款的借款者绝大多数是那些少数族裔和低收入者，这些弱势群体通过次级住房抵押贷款来购买住房，用于自己居住，而非用于投资。作为一个典型案例，美国次级债危机从现实层面对传统理论中关于住房消费、住房投资与金融危机关系的认识产生了重大冲击，即不仅住房投资能够引发金融危机，住房消费同样也能够引发金融危机。

　　三、对住房消费和住房投资的重新解读从理论层面修正了传统认识

　　美国次级债危机冲击了中国房地产业宏观调控的理论基础，颠覆了人们对于住房消费、住房投资与金融危机关系的传统认识。而这种传统认识追根溯源是基于传统理论对于居民购房性质的分类，即对住房消费与住房投资的认识。
　　本文认为，从经济学理论层面而言，对居民购房性质的研究至少存在三种分析视角：其一，基于国民经济帐户体系（SNA）的分析视角;其二，基于需求目的的分析视角;其三，基于虚拟经济理论的分析视角。在不同分析视角下，对于居民购房性质，或者说对于何谓住房消费、何谓住房投资会得出截然不同的结论。每一种结论都建立于自己独特的分析视角之下，亦即只有基于各自独特的分析视角，才能找到其结论的合理性。对住房消费与住房投资在多重视角下的重新解读，从理论层面修正了传统认识，为重新审视住房消费、住房投资与金融危机的关系，以及重建我国房地产业宏观调控的理论基础奠定了根基。

　　（一）基于国民经济帐户体系分析视角下的住房投资与住房消费

　　国民经济帐户体系是当代最主要的国民经济核算体系，被所有发达国家和众多发展中国家所采用。国内生产总值的核算是SNA最主要的内容之一，GDP由消费、投资、政府支出和净出口四部分组成。基于SNA的分析视角，在新房市场上，居民购买的住房无论是用于自己居住，还是为了出租以获得租金，或者等待住房价格上涨将其出售，以期从资产价格的上涨中获利，都属于投资活动。
　　SNA之所以如此设计统计口径是基于商品住房的特殊属性。GDP用来衡量给定时期内一个经济体生产的所有最终产品和服务的市场价格。对于普通消费品而言，人们会在一个给定时期内购买它，并在该时期或比该时期稍长的一个时期里消费掉它，因而购买这些商品的支出被归为当期消费。但住宅与普通商品不同，它是最典型的耐用品，使用寿命长久，可以在相当长的时间里为消费者提供一个持续的服务流。虽然住房服务的消费可以绵延很久，但对住房的购买支付却是在某个相对短的时期内进行，住房的购买行为和消费行为在时间跨度上存在极大背离。对于GDP及组成G
陈柳钦:金融危机背景下中国房地产业发展(09.3.13)(下)(2009-03-16 05:20:33)
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分类：地产格局
二、2009年1-2月房地产继续下行

由于全球经济衰退态势在2009年不会得到根本性改变，由此带来对国内经济的实质性负面影响将持续甚至恶化，这些影响都将对诸多行业产生作用，进而直接抑制房地产投资及消费需求和信心，这是房地产市场面临的最大威胁。因此，200

9年房地产市场的“调整进行曲”将依然继续。由于全球金融危机尚未见底，2009年，国内经济发展困难仍然会比较大，消费信心不足，需求启动缓慢。就房地产行业而言，1/3是经济的问题，1/3是金融的问题、1/3是地产的问题。目前这三个方面均受到严重影响，价格下调、成交缓慢、观望情绪严重，典型的买方市场，虽然有政策的刺激，市场信心的恢复仍然需要时间。

度过了难捱的2008年，我国的房市并没有在牛年伊始迎来大幅回暖的兆头，反而继续处在价格下行的通道。2009年1-2月，全国完成房地产开发投资2398亿元，同比增长1.0%，增幅比去年同期回落31.9个百分点。其中，商品住宅完成投资1682亿元，同比增长0.8%，回落21.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。2009年1-2月，全国房地产开发企业房屋施工面积14.21亿平方米，同比增长14.2%；房屋新开工面积1.08亿平方米，同比下降14.8%；房屋竣工面积5651万平方米，同比增长29%。其中，住宅竣工面积4526万平方米，增长28.5%。2009年1-2月，全国房地产开发企业完成土地购置面积2288万平方米，同比下降30%，降幅比去年全年扩大21.4个百分点；完成土地开发面积2647万平方米，同比下降15.5%。2009年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，1月份降幅扩大0.3个百分点；新建住宅销售价格同比下降1.8%，比1月份降幅扩大0.4个百分点。2009年2月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.86，比去年12月份回落1.6点，比去年同期回落10.69点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为91.88，比去年12月份回落7.78点，比去年同期回落12.95点；本年资金来源分类指数为92.6，比去年12月份提高1.55点，比去年同期回落11.66点；土地开发面积分类指数为92.27，比去年12月份回落1.2点，比去年同期回落7.07点；商品房空置面积分类指数为95.46，比去年12月份回落4.72点，比去年同期回落16.06点；房屋