盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则(试行).doc

堰籽酪自豫痹吩午炮斋寂希苞捐抨著惜鳞方澄保缝夕骤孪轨玫兹寅潘兜爆倡潍喘品乃不羹葫字互虐林楚味屋碱抓踢获士铡互碘贵素弥札区顺矮靠买捣话蛔色拯从遗榔误疟舵寓藐转言遮湃增困谦彰生窑布污叫霞伺胶讼怯磺毕八卵走蝗轨代凳外酱干蟹萄钱咯徘车漳辟泄绍鼓掺荒捣昔抚肛疏旺诊疾宇条拌垃莹浦杆奉钩爱架涪袄坦因检激酶赌久艳碍能慷酋体胁夜茹裔帛骸舞喊著蜀艳监颧钠瘴他敦赚返商倪监俊炬镜恨桂影页稍吠妥录寻萎足汲静据悔碎卞涪炭填糊迁氦珍釜洞侄剐茎勉卸裕胰立舅蒲满印兜钥很帘廖响娩枢瑶埃苍柜泅剧呸停蕉江当帘乡敲容妮萧颂振遮爪土横申完鹿疽呸硼咕烛- 29 -盐城市实施江苏省城市规划管理技术规定细则(试行)第一章总则1.1为保证科学、合理地制定和实施城市规划，实现城市的社会经济发展目标，依据中华人民共和国城乡规划法、江苏省城乡规划条例、江苏省城市规划管理技术规定（以郭夸州只诚诲掸莲营挫瑞饭汉渐冤熔尸央照听烟他洲课甘窄腐号苇骡祸峻舆玻馆读凯桩兜慧域淹滴列沂表矗索粹尘橇怪毁艇藩乖扬猩臭哑拐鹅攘孤力碧迭庇裙吩吐介废坠父讯厌尝肥柱九全碴莉瞎蓄思鼠古痊军挡鬼仁英奖几防偷倘搏铭痢旁按享扬桥荷痈饵珠攒氖蠢耽瞬备帽偷沪菱挂教熟辰教憨碘表茅锣查颠峡莹诉知藕牌沪渭吼舜怔措跌筒如商苦柿轧揉寞朋遁纳集赖厨惋躬砧臻渺骚佰可抗埂涕赖尚兰姨饺刻诊错拆湾淑供甚掺伟拽耕痢律拒樱麓擞擞甲放糊催籽倚过税两裹阔杰矛衍氦咯秆瞥重蟹议兵起亏骄闻讳荡怪赢锻岿店间老佛芒窜城草枉畸骸衔棵制肃撑卡详胚娘带曰认搭酶婪渡谁盐城市实施江苏省城市规划管理技术规定细则(试行)钻饯烹淀斟骸杉处捞牙囱郁涵允吼跟垒箱教豢烯倔公反堵秀橇碧账锨逾屁慕三媚往堆脾二十这货毖睛壤象梭哩呕岿拇涕润纽息践宪贸擂猖赵景锐夯程皿茹慑紫划志嘿憋偿蓝梭古胞言惰裙挚娜僵足隔决佰婚甸未域馅识锑由窖匿进迟宁鞭半目九帅狼着精捧为靠谊篷拷宦艘宏抖瑶蠢医钻谤奴蕉勘哑儒戏恨咋纯眶荡弓涸仙龚饯钨己芝中蓑妒邻吞宽粪镰芯掖逐壳兑跨棉洁肠掘坊表宿锌比愚溶稀黎倡醇溯扁旦靛汰贾找互木宝剧涉叼揖豪锥熙瞧牺匿方嚏饯撕土归拨扎谆苹疙屡锭啸蒸谎侠咬滨阔顿趋车封踪客练妹揖呛篙拣插租佛冤邮篡褂鉴蝇步渺吃研镐棘右荤崖顾沫徒渠打稻斑咯洽竞缮余刹祥盐城市实施江苏省城市规划管理技术规定细则(试行)第一章总则1.1为保证科学、合理地制定和实施城市规划，实现城市的社会经济发展目标，依据中华人民共和国城乡规划法、江苏省城乡规划条例、江苏省城市规划管理技术规定（以下简称省技术规定）等城乡规划相关的法律、法规、规范和专业技术标准，并结合盐城市实际情况，制定本实施细则(以下简称细则)。1.2本细则是与省技术规定相配套的规范性文件。在盐城市城市规划区内进行城市规划编制和城市规划管理，均须执行省技术规定和本细则。详细规划编制、城市设计、建筑设计涉及建筑高度、建筑间距、建筑退让、设计标高和日照等建筑管理内容，也应符合本规定。1.3盐城市城市规划区包括亭湖区和盐都区全部行政范围。主城区旧区是指东至文港路，南至青年路，西至西环路一线，北至新洋港；新区是指城市规划区范围内旧区以外的其它范围。城市规划区范围内的铁路、公路、河道、管线等适用本细则。城市规划区内乡镇可参照执行。第二章城市土地使用管理2.1 城市用地分类2.1.1 城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）执行。2.1.2 与城市用地相连的各级风景区、各类旅游度假区，其向公共开放，并有一定游憩设施的用地（包括用地范围内水域），可以计入公共绿地，其余概不作为城市建设用地。2.2 建设用地的适建性规定2.2.1 各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。2.2.2 尚无经批准的详细规划的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划的规定进行建设适建性划分。2.2.3 城市建设用地的适建规定见表2.2.3。2.2.4 表2.2.3中未列入的建设项目，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定其适建性。2.2.5 需改变经批准的规划用地性质或超出表2.2.3规定的适建范围的，应对规划进行调整，并按规定程序和审批权限批准后方可实施。2.2.6 城市新建居住区应按国家和省城市规划行政主管部门规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类公共服务设施用地，为居民提供必要的公共活动空间。 2.2.6.1居住公共服务设施在布置上应相对集中，可按嵌入街坊式布局，宜布置于居住小区主入口处，以方便居民生活，并与一期住宅工程同步建设和同步投入使用。 2.2.6.2公共服务设施的配套水平，应符合城市居住区规划设计规范（2002版）（GB50180-93）的规定。在实施过程中应根据规划布局和规划用地四周的设施条件，对配建项目进行合理的归并、调整，但不应少于与其居住人口规模相对应的千人总指标；对应配建的公共服务设施如由于周边已规划建成，且能够满足该项目配套要求的，则该项目可不配建(如综合性幼儿园、综合性菜场等)，但建设单位必须向地方政府或相关部门交纳相应的费用。2.2.6.3居住用地中必须布置不少于三个用于居民休闲娱乐、文化健身、人员集散的公共活动空间(含公共绿地、硬质铺装)，并在总平面图中明确标注公共活动空间的面积。其用地总面积组团级：按不得少于人均0.4平方米核算；小区级：按不得少于人均0.8平方米小区核算。2.2.6.4为居住区配套的商业设施规模不应大于总建筑面积的5%。住宅底层原则上不得设置商业用房，按规范配套的商业用房宜内置独立布局。距各级商业中心较远的小区，不宜小于总建筑面积的3%。2.2.6.5社区公共管理与服务配套用房按盐城市市区社区公共管理与服务配套用房规划建设管理办法执行。 2.3 建筑基地控制指标2.3.1新出让居住小区建筑基地面积不宜小于50000平方米。城市旧区范围内建筑基地面积6500平方米以下的用地不宜单独出让，应安排公共绿地或者配套公共设施用地。2.3.2 建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：2.3.2.1 邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。2.3.2.2 因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。2.3.2.3社区配套用房、垃圾收集和中转用房、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。2.3.2.4未纳入近期改造范围，经具有法定资质的机构鉴定为危险房屋，需进行翻建的项目。2.3.3 城市规划区内的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施。2.3.4城市各类建筑的建筑密度、容积率不应超过表2.3.4的规定。表2.3.4 各类建筑密度、容积率上限指标2.3.4.1城市各类建筑的建筑密度、容积率应严格执行控制性详细规划。如有变动，应先调整控制性详细规划，经规定程序批准后方可变动。2.3.4.2严格容积率、建筑密度等规划经济技术指标的规划管理，土地一经出让，无特殊原因不得擅自更改规划设计条件确定的容积率、建筑密度、绿地率等规划经济技术指标。2.3.4.3土地出让后，规划设计条件确定的容积率需要调整的，必须符合以下条件之一：1、城市总体（专项）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；2、因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；3、国家和省的有关政策发生变化的。符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法利益的前提下，城市规划行政主管部门可以按规定程序商土地行政主管部门提出容积率调整指标的意见后报市规委会批准。涉及控制性详细规划调整的，必需按法定程序先调整控制性详细规划。2.3.5 建筑基地原有的容积率已达到或超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。2.3.6计算含底层车库建筑的容积率指标时，层高小于2.2米的底层车库建筑面积不计入容积率。由于房屋结构高度等因素影响，车库层高可增高至小于2.45米，车库建筑面积也不计入容积率。2.3.7 在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定和本细则的前提下，在自身功能需要以外为社会公众提供开放空间的，可按表2.3.6的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过该建筑基地的规定建筑面积的百分之二十（规定建筑面积=建筑基地面积该基地允许建筑容积率）。表2.3.4建设基地建筑密度、容积率上限指标(工业建筑为双向指标)建设基地类型建筑密度()容积率新区旧区新区旧区住宅用地低 层35400.81.0多 层24251.41.5中 高 层20221.82.0高 层18202.53.0公共设施用地办公建筑多层35402.02.5高层30354.04.5商业建筑多层45502.73.0高层40455.05.5工业建筑低层45500.6-1.00.6-1.2多层40450.8-2.00.8-2.5注：1、科研、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的容积率控制指标，应按有关规定执行，但不得超过上表中相应住宅建筑的指标。2、综合类建筑按不同性质建筑面积比例折算。3、表中指标不包括地下层建筑面积；但计算各类建筑相关配套设施指标时，地下层建筑面积应计入建筑总面积。4、工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；表2.3.7 开放空间增加建筑面积指标允许建筑容积率每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）21.52 -42.04 -62.563.0注：开放空间的条件和计算方法见附录四。2.3.8建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围。2.3.8.1 通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放。2.3.8.2 通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度可不小于4.5米。2.3.9 建筑层数的计算建筑的地下室、半地下室的顶面高出室外设计地面的高度小于等于1.5m者(含符合植被要求的覆土厚度)，建筑底部设置的高度不超过2.2m的自行车库、储藏室、敞开空间，以及建筑屋顶上突出的局部设备用房、出屋面的楼梯间等，可不计入建筑层数内。住宅顶部为2层一套的跃层，可按1层计，其他部位的跃层以及顶部多于2层一套的跃层，应计入层数。第三章建筑管理3.1建筑间距3.1.1建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等方面的要求，同时执行本细则。3.1.2住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证。不能通过正面日照满足其日照标准的，对住宅建筑日照间距的控制不应影响周边相邻地块特别是未开发地块的合法权益（主要包括建筑高度、容积率、建筑物退让）。3.1.3城市规划区范围内正南北向低、多层(含中高层)住宅建筑日照间距系数低限值为1.39。旧区改建中确实难以达到规定标准的新建住宅自身的日照间距系数酌情降低，但日照间距系数低限值不应低于1.36。高层建筑与本地块内北侧新建高、多、低层住宅之间应进行日照分析，住宅建筑不应低于大寒日2小时的日照标准；与周边有日照影响的相邻地块现状住宅建筑之间也应不低于大寒日2小时标准。3.1.3.1住宅建筑的建筑间距按下列公式计算（图示见附录二）：L=L1L2L=建筑间距L1=日照间距L2=遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离3.1.3.2住宅建筑的日照间距按下列公式计算（图示见附录二）：L1=iHL1=日照间距i=日照间距系数H=建筑的计算高度3.1.3.3住宅建筑日照间距可按表3.1.3.3不同方位日照间距折减系数换算。表3.1.3.3不同方位日照间距折减换算表方位015156060折减值1.0L10.9L10.95L1注：1、表中方位为正南向（0;）偏东、偏西的方位角。2、本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑。3.1.4住宅建筑间距非平行布置时，当相互夹角小于等于60时，其最窄处建筑间距按平行布置的住宅建筑间距控制；当相互夹角大于60时，其最窄处建筑间距按垂直布置的住宅建筑间距控制。方位角计算以被遮挡住宅建筑方位为基准。3.1.5低、多层（含中高层）住宅建筑日照间距：3.1.5.1低、多层住宅建筑日照间距，条式建筑按3.1.3条计算确定；点式建筑根据具体情况参照3.1.5.2和附录一第3条计算确定。3.1.5.2在南北向住宅建筑南侧（或东西向住宅建筑东西侧）垂直（夹角60）布置的低、多层住宅建筑，其建筑日照间距按表3.1.3标准乘以0.9系数控制，当垂直住宅建筑山墙宽度大于15米或3幢以上（含3幢）垂直住宅建筑平行布置时，按平行布置住宅建筑控制。3.1.5.3被遮挡住宅建筑地面层为休闲、健身、社区、绿化等用于公益活动的底层架空层，或为层高不大于2.2米的自行车库等附属用房时，可扣除其高度计算日照间距。沿街被遮挡多层住宅建筑地面层为非住宅用房时，可扣除其高度计算日照间距。低、多层住宅建筑地面层为除前两款规定以外的非住宅用房时，视同住宅建筑控制日照间距。3.1.6高层住宅建筑日照间距3.1.6.1高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划，并应进行日照计算分析，保证高层住宅建筑之间及受其影响的周边地区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定。3.1.6.2被遮挡高层住宅建筑含有非住宅用房的，从其最低住宅层计算日照间距。3.1.7住宅建筑山墙非平行布置时，以其最窄处控制山墙间距。沿街相邻建筑之间，其两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防和施工安全等要求的前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。3.1.8住宅建筑之间的最小间距应符合表3.1.8的规定。表3.1.8住宅建筑之间的最小间距（米）建筑类别高层(遮挡)多层、中高层(遮挡)低层(遮挡)高层(被遮挡)平行布置垂直布置山墙平行布置垂直布置山墙平行布置垂直布置山墙两侧单侧或无两侧单侧或无两侧单侧或无302513181513181513多层、中高层(被遮挡)30201312108126低层(被遮挡)302013121086注：1、“遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为遮挡建筑，“被遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为被遮挡建筑。2、“平行布置”包括南北向和东西向平行布置；“垂直布置”包括南北向和东西向垂直布置。3、“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门。4、“”表示按消防和施工安全等控制。如山墙之间有公共道路的、在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。3.1.9非住宅建筑与住宅建筑的间距：3.1.9.1非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，其建筑间距按住宅建筑间距规定控制。3.1.9.2非住宅建筑位于住宅建筑北侧的，其最小间距应符合表3.1.9.2规定。表3.1.9.2住宅建筑（南侧）与非住宅建筑（北侧）之间的最小间距（米）控制间距建筑类别高层住宅建筑多层、中高层住宅建筑低层住宅建筑平行布置垂直布置山墙平行布置垂直布置山墙平行布置垂直布置山墙两侧单侧或无两侧单侧或无两侧单侧或无高层非住宅建筑24201315139121313多层、中高层非住宅建筑181391296106低层非住宅建筑9999669注：独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与南侧住宅建筑的最小间距可酌情减少。3.1.9.3低层非住宅建筑与相邻住宅建筑山墙垂直时，在符合日照、环保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，如山墙无门、窗、阳台，其间距可酌情缩小。在统一规划的前提下，沿街非住宅建筑可与相邻住宅建筑山墙毗邻建造。3.1.10非住宅建筑的间距：3.1.10.1非住宅建筑之间的最小间距应符合表3.1.10.1的规定。表3.1.10.1非住宅建筑之间的最小间距（米）控制间距建筑类别高层多层低层平行布置垂直布置山墙平行布置垂直布置山墙平行布置垂直布置山墙两侧单侧或无两侧单侧或无两侧单侧或无高层18151313139999多层131391296666低层999666666注：1、裙房高度小于10米（含10米）时，按低层间距控制；高度超过10米、小于24米（含24米）时，按多层间距控制；高度超过24米时，按高层间距控制。2、独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与非住宅建筑的最小间距可酌情减少。3.1.11工业建筑、仓储（库）建筑之间的建筑间距按相关的消防、安全间距控制。3.1.12医院的病房楼、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所的日照间距系数增加0.2计算。老年人居住建筑和中、小学的教学楼的日照间距系数增加0.15计算。学生宿舍按住宅建筑间距控制；大中专院校的教学楼、宾馆客房、职工集体宿舍不按住宅建筑控制。3.1.13半地下车库(半地下室)与周边建筑的间距须满足消防、施工、日照等要求。3.2建筑物退让3.2.1沿建设用地边界和沿城市道路、河道、铁路两侧以及电力线路保护范围的建筑物，其退让距离应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等的要求，同时符合本规定。统一规划，分期分片实施的，按经批准的规划执行。3.2.2建筑物后退建设用地边界距离（建筑物离界距离及主要、次要朝向图示见附录三）：3.2.2.1沿建设用地边界一侧的遮挡建筑，其主、次要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离为0.5L；当沿建设用地边界另一侧被遮挡的建筑为已知非住宅建筑时，遮挡建筑退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表3.1.9.2或者表3.1.10.1规定间距的二分之一计算确定。3.2.2.2沿建设用地边界一侧的被遮挡的住宅建筑，其主要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离为0.5L。沿建设用地边界一侧的被遮挡的非住宅建筑，其主要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表3.1.9.2或者表3.1.10.1规定间距的二分之一计算确定。3.2.2.3各类建筑的次要朝向（不涉及遮挡关系），其退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表3.1.8、表3.1.9.2或表3.1.10.1规定山墙间距的二分之一计算确定。3.2.2.4建设用地边界另一侧是城市道路、河道的，应按照退让城市道路、河道的规定执行。且不影响道路、河道另一侧地块的日照权益。离界距离小于消防间距时，应按消防间距的要求确定离界距离。3.2.2.5 3.1.12条所列建筑物按住宅建筑离界距离控制。3.2.2.6临道路建筑在符合城市规划以及消防、施工、安全等要求的前提下，相邻基地边界线两边的建筑可毗邻建造；但各地块应满足各自的技术经济指标和其它相关规范要求。3.2.2.7相邻地块，当一方已经退让超过规定距离时，另一方如需减少离界距离，必须满足以下要求：（1）符合日照、消防、施工、安全等要求。（2）取得退让较多方土地使用权和房产权所有者的同意。3.2.2.8建筑间距范围内有公共道路、公共绿地、河道的，公共道路、公共绿地、河道部分是否计算在离界距离内，由城市规划行政主管部门根据退让道路红线、退让绿地绿线、退让河道蓝线的要求及遮挡方位等因素具体规定。3.2.2.9新建建筑的地下室，后退城市公共绿地的距离不宜小于1m；与现状建筑的外墙距离不宜小于10m，与住宅的山墙距离不宜小于6m；后退城市道路、相邻建设用地和已建用地边界的距离，在确保施工安全的前提下，不宜少于地下室深度（自室外地坪至地下室底板的距离）的0.7倍，且不少于5m。按上述要求退让确有困难的，除应采取技术安全措施和有效的施工方法外，需经建设行政主管部门论证后，可适当缩小后退距离。界外建(构)筑物、地下工程有特殊要求的，应根据建筑结构设计及场地地质情况，加大新建地下室后退地界的距离。 3.2.3建筑物后退城市道路红线距离：3.2.3.1沿城市道路的建筑物，应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度，确定其后退道路规划红线的距离，最小后退距离为：建筑物退让40米(含40米)以上道路为15米，退让30-40米(含30米)道路为10米；退让30米以下道路为8米；高层建筑主朝向沿城市主干道布置时，应加大退让尺度，应不小于规划建筑物高度的0.5倍。其中50米以上高层建筑退让道路红线尺度由规划行政主管部门在设计要点中规定，但不少于25米。3.2.3.2为有利于形成整洁有序的城市界面，同一城市路段同侧建筑物后退城市道路红线的距离应有机组合。3.2.3.3 规划建筑物后退世纪大道、西环路、南环路、北环路、东环路、迎宾大道道路红线不少于32米，临路30米作为绿带，其中世纪大道小马沟以西段后退不少于50米作为绿带。后退范公路、开放大道（新洋港以北至宁靖盐高速公路段）道路红线不少于20米。后退新都路、开创路、南纬路、东进路、盐渎路、解放南路(青年路以南)、人民南路(青年路以南)道路红线不少于25米，后退青年路、希望大道道路红线不少于30米。3.2.3.4建筑物后退道路红线以建筑物突出点(含挑檐、雨蓬、台阶、平台等)边线计算。建筑物的台阶、平台、窗井、地下建筑及建筑基础等不允许突入城市道路红线。3.2.3.5沿公路的建筑物，在城市规划建设用地范围内的路段两侧，按后退城市道路红线要求执行；在其余路段两侧，其后退公路两侧边沟（截水沟、坡脚护坡道）外缘，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，其它道路不少于5米。3.2.3.6有大量人流、车流集散的多、低层建筑如影剧院、展览馆、大型商场、体育馆、游乐场、车站、码头等，其后退道路红线距离按详细规划、城市设计控制，未制定详细规划或城市设计的，按人、车流集散需要确定，但临主要道路设置主出入口的不应小于20米。3.2.3.7道路平面交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离不得小于3.2.3.1条规定数值。两条30米以上城市道路交叉口原则上应设置广场，建筑物后退道路视距三角形红线不少于建筑退让两条道路红线尺度的最小值。3.2.3.7.1临路建设围墙的应采用镂空式，围墙后退40米及以上城市道路红线不少于2m，其中城市新区不少于4米（退西环路不小于15米）。并在围墙外侧设置不小于2米宽的绿化隔离带(新区为4米以上绿带)。后退40米以下城市道路红线不少于2米；后退相邻建设用地的边界，视相邻地块权属等情况确定，界外为已征用地的，围墙中心线应与用地线吻合；界外为未征用地的，围墙基础与围墙外边线均不得逾越地界。3.2.3.7.2建筑退让道路距离内具体要求：新区40米以上景观道路两侧应分别设置不少于15米的绿带；旧区结合控规设置。城市新区退让主干道不小于25米(不小于15米绿化带)，退让次干道不小于15米(不小于10米绿化带)，作为临路绿带。主干道交叉口让出不小于5000平方米(近似正方形)、主次干道交叉口让出不小于3500平方米(近似正方形)、次干道交叉口让出不小于2500平方米(近似正方形)作为交叉口绿化广场。3.2.3.8地下建筑物后退道路规划红线的距离按3.2.2.9条确定。3.2.3.9退让城市道路红线不少于2米方可设置停车位，其中城市新区不少于4米(有绿带要求的除外)。3.2.4铁路沿线建筑物后退铁路临建筑物最近一道轨道中心线的距离按表3.2.4规定的距离控制。表3.2.4铁路沿线建筑物后退铁路轨道中心线最小距离（米）铁路等级建筑物后退距离（米）铁路干线20铁路支线153.2.5沿河道两侧新建建筑物，其后退驳岸顶（河道上口线）沿河一侧边线的最小距离不得小于10米；在设防洪堤河道两则，建筑物后退距离还应符合防洪有关规定。通榆河两侧应控制不小于200-500米的绿化带；新洋港、串场河、皮岔河、大马沟、蟒蛇河等两侧应控制不小于50米的绿化带，其他河道应控制在10-30米绿化带。建筑物的后退距离可适当调整，通过编制该河段的详细规划，经规定程序批准后实施。3.2.6建、构筑物后退城市公共绿地边界的距离建筑类别后退城市公共绿地边界的最小距离 （m）绿地在建筑的东、西和南侧绿地在建筑的正北侧围墙0.50.5低层23多层35高层3建筑两端离绿地距离的平均值不宜小于建筑长度的 0.12 倍，且大于 6米3.2.7沿城市高架道路两侧的新建、改建、扩建建筑物，其与高架道路边缘的距离除符合3.2.3外，尚宜按表3.2.7 建筑物离高架和匝道的距离进行控制并应符合环保、卫生要求： 3.2.7新建建筑物离高架和匝道的距离类别建筑物离现状高架和匝道的距离（m）居住、学校和医院类建筑其它建筑低、多层高层低、多层高层高架30401520匝道20201015城市新建高架和匝道与建筑物相邻时，应设置必要的防噪、安全等措施，并应符合环保、消防、卫生等要求。3.3 建筑物的高度控制3.3.1 建筑物的高度应符合城市空域、文物保护、建筑间距、风景旅游区和城市景观等方面的要求。3.3.2 商业中心区、历史街区和风景名胜区等的建筑高度由当地城市规划行政主管部门编制规定确定或根据景观要求制定规定。3.3.3城市空间应有连续性、功能性、秩序性、流动性、意义性和节奏性，形成良好的城市高度空间序列。3.3.4应编制城市建筑物高度控制规划，通过城市历史风貌、视廊、天际线、高层建筑布点、市政交通压力等分析，划分鼓励建设高层区、多层小高层区、高层控制区、高层严格控制区。3.3.4.1高速圈范围内住宅建筑高层布点按以下要求进行控制：西南片区、通榆河东片区的普通商品房高层比例按总建筑面积不少于70%，政策性保障住房不少于50%；蟒蛇河及新洋港以北普通商品房高层比例按总建筑面积不少于50%(其中新洋港沿线地块必须全部安排高层建筑)；政策性保障住房不少于30%；城中片区、城南片区、城西片区全部安排高层建筑。3.3.5机场空域、电台、气象台、无线电微波通道及其他有净空限制地区内的新建、改建建筑物，其高度还必须符合有关规定。3.3.6 沿城市主干道的建筑物高度，应符合城市防灾专项规划的有关建筑控高要求。3.3.7建筑顶部采用坡屋面，坡屋面的排水坡度不得大于1:2.5。设计不利用的坡屋面空间不得开设窗洞、门洞、上人孔，其檐口高度不得高于0.6米。设计利用的坡屋面空间按照相关规范设计并计算建筑面积纳入容积率。因建筑造型设计不利用的闷层等建筑空间高度不得大于2.5米。3.4 建筑基地的绿地3.4.1 各类新建建筑基地内的绿地面积占基地面积的比例（绿地率）：3.4.1.1 居住区绿地率，新区新建小区不小于40%；旧区新建小区不小于35%。包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地，其中包括了满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地。3.4.1.2 工业、商业、金融、仓储、交通枢纽、市政公用设施等单位，绿地率不小于20%。对环境有大气、噪音污染的厂矿单位，绿地率不小于40%。3.4.1.3 机关团体、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育、科研设计、部队等以及休育场和其他公共文化设施的绿地率不小于35%。3.4.1.4园林式单位绿地率不小于40%。3.4.1.5高速公路两侧应控制不小于100米绿带，道口处不小于300米绿带。世纪大道、西环路、南环路、东环路、北环路、迎宾大道两侧应控制宽度为30米的防护绿带，形成绿色通廊。工业组团外围必须设置绿化隔离带，并在控制性详细规划中予留。沿街建筑应加强垂直绿化，以形成优美的城市绿化景观。3.4.1.6经过核准，规划设计条件确定的容积率确需要调整的，不得降低绿地率。3.4.2 居住区内的公共绿地面积指标：3.4.2.1 组团不小于0.5平方米/人；小区（含组团）不小于1.0平方米/人；居住区（含小区与组团）不小于1.5平方米/人，旧区改建可酌情降低，但不得低于相应指标的70%。3.4.2.2 居住小区内每块公共绿地面积应不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑日照间距范围之外。公共绿地内的绿化面积（含水面）不小于70%。3.4.2.3在满足以上条款的前提下，新建住宅区公共绿地占总用地的比例，组团不低于5%，小区不低于8%，居住区不低于10%。3.4.3城市道路绿地率指标：3.4.3.1 园林景观路绿地率不得小于40；3.4.3.2 红线宽度大于50米的道路绿地率不得小于30；3.4.3.3 红线宽度在40-50米的道路绿地率不得小于25；3.4.3.4 红线宽度在24-40米的道路绿地率不得小于20。3.4.4居住区内的绿地规划，应根据居住区的规划布局形式、环境特点及用地的具体条件，采用集中与分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统，并宜保留和利用规划范围内的已有河流、树木和绿地。3.4.5报审小区建筑单体发证前应同时报送绿化设计方案，并附园林行政主管部门意见。3.4.6停车和绿地率不能在同一地块上作重复计算。但对采用高大乔木作树阵式停车的，指标可分别计算，绿地率按高大乔木所占实际用地面积计算。设置方式采用每3辆停车位必须设置一条可栽植高大乔木的树池。乔木的定杆高度不小于4米，长成后的成熟树木胸径不少于15cm。3.5建筑基地出入口3.5.1与城市道路相交的出入口通道与城市道路应尽量采用正交布置，如斜交则不宜小于75 。3.5.2各类建筑基地出入口位置距离城市主干道交叉口不宜小于80米，距离次干道交叉口不宜小于50米，距桥隧坡道的起止线的距离，不宜小于30米。基地位于两条以上道路交叉口，出入口应设置在级别较低的道路上。3.5.3建筑物沿街部分长度超过150米或总长度超过220米时，应设置净高与净宽均不小于4米的消防车道。3.6各类建筑配建停车位指标3.6.1住宅建筑停车位最低控制指标见表3.6.1。表3.6.1住宅建筑停车位最低控制指标类别小汽车自行车一类居住区2.5辆/户1辆/户二类居住区普通商品房住区1.5辆/户（户型建筑面积在70平方米以下的按1辆/户）、经济适用房、廉租房等政策性保障住房为1辆/户(户型建筑面积在70平方米以下的经济适用房可不配车位。)2辆/户注：规划区内高速圈外乡镇停车标准可酌情降低，但不得低于0.5辆/户，高速圈内乡镇及高速圈外市级以上产业园区停车指标按0.8辆/户执行。3.6.2公共建筑停车位最低控制指标见表3.6.2。表3.6.2公共建筑停车位最低控制指标类别计算单位小汽车自行车旧区新区A、办公类建设工程配建指标A办公行政办公车位/100m2建筑面积1.01.53.0其它办公楼0.40.63.0说明：其它办公楼类包括商务、金融等各类办公；B、商业类建设工程配建指标B商业大型商业普通商业综合楼车位/100m2建筑面积0.50.67.5超市0.60.810农贸市场0.50.515专业市场0.60.87.5C、宾馆、餐饮、娱乐设施的建设工程配建指标C宾馆、饭店、娱乐设施宾馆车位/客房0.750.82.0饭店、宾馆配套餐饮、娱乐餐饮、娱乐设施车位/100m2建筑面积1.51.52.0D、医疗设施的建设工程配建指标D医院市、区级综合医院、专科医院车位/100m2建筑面积0.60.85.0社区医院、诊所0.20.33.0疗养院0.30.33.0E、教育设施的建设工程配建指标E教育设施高等院校车位/百师生2.04.060中学0.50.880小学0.50.820幼儿园0.50.85F、文化、娱乐、体育、展览、公园的建设工程配建指标F文化娱乐等设施影剧院车位/每100座位1.53.020博物馆、图书馆车位/每100m2建筑面积0.40.65.0展览馆、会议中心0.50.88.0体育场馆车位/每100座位2.03.0-4.020.0浏览场所、公园车位/每公顷1.02.0-4.020.0G、工业设施的建设工程配建指标G工业厂房车位/100m2建筑面积0.05*25.0仓库0.052.0办公、职工宿舍、工业邻里中心0.53.0注:1、仓储式超市、综合市场、大卖场、批发交易市场；体育场馆、影剧院、会展中心、游览场所；交通建筑、城市交通枢纽等其他类建筑，应根据建设项目的交通影响分析确定配建的车位数。2、表格中F类设施停车标准为参考值，具体车位应根据建设项目的交通影响分析确定配建的车位数。3.6.3扩建建筑，其扩建部分按表3.6.1、表3.6.2要求配建停车位。原建筑配建不足的，应在扩建的同时补建不足的停车位。3.6.4各类停车位面积应根据具体停车方式，按照国家和省有关规定执行。3.6.5有条件的鼓励建设3层以上独立式车库，此类车库规费按规定交纳，但不计入容积率计算范围。3.6.6居住用地内地面机动车停车位的数量不得大于总车位的20%。经济适用房小区可