新乐地商业项目运营定位方案.ppt

“新樂地”商业项目运营定位方案商业运营部2011-09-05目录一：项目介绍一：项目介绍二：市场分析二：市场分析三：本案预期三：本案预期四：四：“新乐地新乐地”的定义与定位的定义与定位 1 1、新乐地的定义、新乐地的定义 2 2、新乐地的定位、新乐地的定位五：五：“新乐地新乐地”的招商和运营思路的招商和运营思路 1 1、招商和运营的包装、招商和运营的包装 2 2、运营准备和促进、运营准备和促进一：项目介绍一：项目介绍本案本案 通江国际项目地处商洛市通江路北段，北临北新街、南接长坪公路，距市中心仅数分钟车程；北新街为市内重要的交通干道，市政基础设施配套齐全；项目西邻市政府新行政办公区，地块大致呈“T”字形，目前基础设施建设已全面展开，周边建筑物为多层办公及住宅；区位周边生态环境良好，地理位置优越，生活与工作十分便捷，是居住和商业经营的理想之地。通江国际项目地处商洛市通江路北段，北临北新街、南接长坪公路，距市中心仅数分钟车程；北新街为市内重要的交通干道，市政基础设施配套齐全；项目西邻市政府新行政办公区，地块大致呈“T”字形，本项目住宅部分预计2011年底交房，商业部分预计春节整体开业；周边建筑物为多层办公及住宅；区位周边生态环境良好，地理位置优越，生活与工作十分便捷，是居住和商业经营的理想之地。项目占地29.4亩（以土地证确定面积为准），总规划面积约99113.79平方米，其中住宅51496.34平方米，公寓26015.58平方米，独立集中式商业14808.7平方米。绿化率39.07%，容积率4.58。居住户数853户，设有地下停车位356个，地面停车位164个。一：项目介绍一：项目介绍（一）宏观分析：（一）宏观分析：商洛原有商业是以自然形成的传统商业模式为主，布局单一、松散，以习惯性消费引导为主，缺乏功能完善、业态互补的集中型现代综合商业体；虽然出现了小综合体的雏形：天元时代广场、百利购物广场，但是限于物业条件和发展格局所困，未能健康发展；同时当地商业发展迟缓、陈旧远远满足不了城市发展和市民日益增长的消费需求。二：市场分析二：市场分析北新街百利购物广场北新街百利购物广场北新街百利购物广场北新街百利购物广场天元时代购物广场天元时代购物广场天元时代购物广场天元时代购物广场二：市场分析二：市场分析二：市场分析二：市场分析（二）整体商业分布及发展趋势分析：（二）整体商业分布及发展趋势分析：1、商洛城市商业现状：目前，商洛的主要商业区集中在以北新街和工农路组成的丁字地带，北新街东西走向，中段长约为1500米，双向6车道，是东西横向分布的商洛和商州区的主动脉，是商洛最宽阔、最繁华、最具活力的商业金融中心街区。整条街以西边黄沙河的十字口到东边中心广场的丁字口中间段为最繁华区域。沿街建筑以4-6层的居民楼为主，其次单位办公、自建房居多，基本上都是底层商业，上层居住。最高建筑为在建的万盛商务综合楼，计13层。通过市场调研（附表），可以得知该区域商业结构单调、传统、松散的现状布局，是随着城市的发展自然形成的。序号序号业态分类业态分类其中小其中小类类商家数量（家）商家数量（家）营业面积（）营业面积（）备注备注10-3010-3030-5030-5050-10050-100100-1000100-10001 1服装（专卖店）服装（专卖店）18518540403737989810102 2超市（便利店）超市（便利店）424226268 83 35 5大超市大超市4 42 23 3家电（通讯、家电（通讯、太阳能）太阳能）84843232272713136 64 4餐饮餐饮797929292323111116165 5娱乐休闲（美娱乐休闲（美容美发、足浴、容美发、足浴、酒吧、酒吧、KTVKTV、茶、茶秀，网吧）秀，网吧）707026261515151514146 6金融银行金融银行17176 611117 7生活服务（洗生活服务（洗衣、内饰、婚衣、内饰、婚纱）纱）32328 814146 64 48 8医药医药2828171711119 9建材，家具建材，家具2 22 21010机关单位（医机关单位（医院，学校）院，学校）3737合计合计580580二：市场分析二：市场分析二：市场分析二：市场分析2、商洛城市商业发展趋势 陕西省政府重点支持商洛发展的“商（州）丹（凤）循环工业经济园区”方兴未艾，商洛已经成为创业的热土和创业者的乐园。2010年上半年，商洛市生产总值同比增长14.9%；农民人均现金收入增长26%，城镇居民可支配收入增长23%，全市全社会固定资产投资完成增长33%。整个城市处于经济发展的快车道。国家发展战略规划的“关中-天水经济区”涵盖商洛，为商洛带来难得的商机和发展潜力。随着商洛城市建设发展西拓新城区、行政中心的西迁，城市会体现城区扩展，发展结构拉开，经济环境扩充，居住环境改善的态势，本案紧邻新行政中心东侧，比照西安北郊相同区域的发展，该区域商业未来也将会以中高档休闲、娱乐、餐饮为发展核心。二：市场分析二：市场分析 3、商洛可竞争项目商业存量现状序号序号项目名称项目名称地址地址商业构成商业构成每平米单价每平米单价备注备注1全兴紫苑全兴紫苑通江西路中段 独立商业三层，底商2层，围合式商业，商业结构单一开发商前期融资将大部分商铺低价出售酒店16层，总车位702 个2锦绣新天地锦绣新天地 州城路西段东北角 商业面积2.3万,23层围合式底商车位：3004003全兴园全兴园滨江路望江楼对面24层裙楼商业，国美入驻暂未销售4嘉园国际社嘉园国际社区区 江滨大道 综合体项目（物流中心、建材中心、酒店、住宅）二期车位地下530个，地上60个5御源御源 香菊路金凤山入口处 180亩/一期83亩，综合体，包含居住、商业、商务、酒店180亩/一期83亩，一期车位760个二：市场分析二：市场分析序号序号项目名称项目名称地址地址商业构成商业构成每平米单价每平米单价备注备注6东方威尼东方威尼斯水城斯水城东环路南段 社区内底商和沿主街铺位沿主街铺位均价6000/，社区内底商4000多/，销售率达到80%。商洛国际会议中心 7晨光城晨光城东环路，江滨大道和312国道交汇 商铺小面积分割，主要由20150不等；1层12000元/，2层60007000元/，3-4层45005000元/；5层4000元/；商铺5年返租，8年原价回购 8风尚国际风尚国际城城 工农路和北新街口 4层以下为商业，5700 租售思路、价格等均未定 9富华文化富华文化大厦大厦中心广场东南角 50150平方米，单层面积约700平方米 一层14000元/，二楼7800元/，三楼4800元左右/一、二层已经售完，只剩三层500余平方米注：注：威尼斯电影院1800平米，25元/平米，每年8%的递增率，每年2元/每平米递增。华润万家1-3层统一租价为：25元/平米。每年递增价为3%，租期10年。天元时代广场，一楼12平米左右的店铺，租金+管理费=4200元/每月。350元/平米 二：市场分析二：市场分析 4、商洛可竞争商业项目分析 主要在建项目距离北新街黄金十字步行25分钟以上，难以融合进自然休闲散步圈；本项目距离北新街最近，容易将人流吸引过来；北新街主商业自东向西逐步弱减：时尚消费类生活消费类工业务仅用品类，其他项目难以将北新街商业新引过来；以商州的城市体量，一个商业繁华中心足矣，难以再造一个新商业中心，本案商业定位不可与传统商业争抢地位，其他项目只能满足该项目周边的商业需求，难以做大做强；所以我们应在享受北新街带来的中心效应的同时规避同质化；商州商业最大的问题在于新老混杂不纯粹，越来越多品牌找不到合格、合适的地方开店；老商业中心物业达不到新商业的要求，其他项目满足不了支撑商业的人口数、消费能力；本项目坐享其成，先天优势明显；本案相对北新街优势在于一张白纸、相对纯粹，并具有浓郁的休闲购物色彩三：市场预期三：市场预期三：市场预期三：市场预期 结合规划、区位及产品优势，本项目以“1010万平米五星级中万平米五星级中央生活示范城央生活示范城”这一崭新的形象出现在商洛。一方面可体现产品差异化的优势，另一方面则便于项目后期形象推广主题的扩容，提升项目张力，突出产品品牌的特点，获得区域客群的认同感和归属感。本案招商即立足于商洛首座城市综合体经营和市场需求的方向，积极打造融“吃、喝、玩、乐、购”于一体的现代消费中心，满足日益增长的城市发展、市民消费的新需求，抢占中高端市场，引领洛城消费时尚。四：四：“新乐地新乐地”的定义与定的定义与定位位 1、新乐地的定义 商洛时代广场项目的产品在现阶段的商洛商业市场是先进的，在短期内也不会被超越，我们结合当今世界“跨界（CROSSOVER）”的理念，承袭新现代主义建筑神韵，吸取时尚文化精髓，融合现代多元商业元素，在通江北路和北新街十字，承接新老城区，构筑商洛未来核心繁华地段，以“时代华城”恢弘格局开创具有上路哦哦特色的商业新境界。多数商业皆“为商而商”，很少站在人们真正的需求上考虑。商洛“时代华城”以谋求“商业价值”和“娱乐价值”两者的统一为发展理念，以满足“人”在购物消费过程中的“快乐体验、享受生活、与时尚共舞”为目标，打造“商洛首家享乐生活主题非常体验广场”的“新樂地新樂地”概念。2、新乐地的定位 本项目规划为三大主题业态：饕餮盛宴、购物广场、时尚休闲；主题营造“四大商业功能区”，吃、喝、玩、乐、购，一应俱全；开辟商洛首座“家庭体验消费”的都市欢乐场。饕餮盛宴：融入本土地方特色美食，引进各地的知名餐饮品牌，永和豆浆、彤德莱火锅、小六汤包、豪享来等；购物广场：客都超市、家电卖场等；时尚休闲：引入健康消费理念，引进知名品牌娱乐悦豪KTV、WAY酒吧、富侨足浴、老树咖啡等；四：四：“新乐地新乐地”的定义与定的定义与定位位五：五：“新乐地新乐地”的招商和运营思的招商和运营思路路 1、包装 概念的推出（9月11月），通过多种宣传媒介：户外广告牌、招商现场的布置，突出“新乐地”的三大主题，促动招商进展，同时培养商洛市民对本项目的初步认识。桥东广告牌：19X5.1M 以招商重点业态：餐饮、娱乐、大型超市为依托，将时代广场描述成未来商洛城区内新兴的娱乐圣地，本宣传语即为传递此蓝图构想的平台。五：五：“新乐地新乐地”的招商和运营思的招商和运营思路路项目围墙转角广告牌：37X4M 从项目地理位置出发，比邻市内主要商圈；从项目定位方面阐述，本项目立足酒店、商业、住宅 三大板块，力图打造城市新兴中心地的目标五：五：“新乐地新乐地”的招商和运营思的招商和运营思路路招商现场窗帘设计：单幅尺寸：1.053.25m 从时代广场的建设角度出发，表现将来的时代广场旨在营造一个繁华、绚丽的商洛名都，再现“秦楚咽喉”的繁华胜景。五：五：“新乐地新乐地”的招商和运营思的招商和运营思路路商洛锦业接待用车和公交车体推广图 2、运营准备 和促进 第一阶段推广期（2011、112012、03）：开业筹备，通过合适的推广媒介 （报纸，宣传页，户外广告牌，车体等），发散开业信息，招商成 就，促销优惠，确定开业典礼嘉宾名单，典礼内容，最终根据各品 牌装修进度确定开业时间；第二阶段运营促进（2012、042012、06）：开业后运营部针对各个销售热季 围绕“新乐地”主题制定促销方案，并监督实施；五：五：“新乐地新乐地”的招商和运营思的招商和运营思路路商业运营部2011-09-10THE ENDTHE END此课件下载可自行编辑修改，供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！