房地产财务管理.doc

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浙江省2012年4月高等教育自学考试
房地产财务管理试题
课程代码：05831
一、单项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1．物业管理公司取得借款资金的主要形式是(　　　)
A．发行股票 B．发行债券
C．银行贷款 D．保险公司贷款
2．对于物业管理公司来说，其获取的物业接管验收费来源于(　　　)
A．房地产开发企业 B．政府部门
C．监理公司 D．购房者
3．某公司全年需要甲建筑材料1200件，每订购一次的订货成本为400元，每件年储存成本为6元，则最低存货总成本是(　　　)
A．1200元 B．2400元
C．4800元 D．7200元
4．假定企业订货日至到货期的时间为10天，每日平均存货需要量为5件，则再订货点为
(　　　)
A．5件 B．10件
C．20件 D．50件
5．某公司准备增发普通股，每股发行价为15元，发行费用3元，预定第一年分配现金股利每股1.5元，以后每年股利增长5%，其资本成本率为(　　　)
A．5% B．10%
C．15% D．17．5%
6．ABC公司欲从银行取得一笔长期借款1000万元，年利率5%，期限3年，每年结息一次，到期一次还本。公司所得税税率33%，这笔借款的资本成本率为(　　　)
A．3.1% B．3.35%
C．5.1% D．8.7%
7．ABC公司拟等价发行面值1000元、期限5年、票面利率8%的债券4000张，每年结息一次。发行费用为发行价格的5%，公司所得税率33%，该批债券的资本成本率为(　　　)
A．5% B．5.64%
C．13% D．41%
8．若计划在3年以后得到400元，利息率为8%，复利计息，现在应存金额为(　　　)
A．317.6元 B．322.6元
C．370．37元 D．400元
9．某企业对一项目进行投资，预计今后5年内每年年末可以从被投资方分得收益20万元，若折现率按年利率6%计算，则企业现在所能接受的投资额为(　　　)
A．53.28万元 B．61.58万元
C．76.92万元 D．84.248万元
10．某企业租用一设备，在10年中每年年初要支付租金5000元，年利息率为8%，这些租金的现值是(　　　)
A．33791元 B．35278元
C．36235元 D．38423元
二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
1．以下关于杜邦分析法说法正确的有(　　　　　)
A．杜邦分析法中权益报酬率是最具有综合性的指标
B．权益报酬率指标在整个财务分析指标体系中处于核心地位
C．资本利润率的高低受全部资产净利润率和权益乘数的影响
D．杜邦分析法中资产负债率是最具有综合性的指标
E．资产负债率指标在整个财务分析指标体系中处于核心地位
2．提高企业权益报酬率的途径有(　　　　　)
A．减慢资金周转 B．加速资金周转
C．尽量降低负债水平 D．适度负债经营
E．优化资金结构
3．在编制计划期的成本费用预算时，通常把房地产开发企业开发经营过程中发生的各项耗费分为(　　　　　)
A．最低耗费 B．固定耗费
C．变动耗费 D．最高耗费
E．居间耗费
4．以下关于平均年限法的计算方法说法正确的有(　　　　　)
A．清理费用是一种必要的追加费用
B．残余价值是固定资产通过清理所得到的材料或零件的价值
C．残余价值不应当作为使用期间的生产费用
D．企业一台机械设备预计使用5年，预计净残值率为5%，则该设备的月折旧率为1．58%
E．某企业有一栋建筑物用于出租，该建筑物的成本为270万元，预计使用年限为20年，预计净残值为30万元。采用直线法计提折旧，则年折旧额为12万元
5．当用工作量法计提固定资产折旧时(　　　　　)
A．工作量法下，每年的折旧额与工作量成反比
B．工作量法下，在固定资产的全部使用期间内，单位工作量的折旧额均不相等
C．固定资产的工作量可以用工作时数、产量和行驶里程等表示。
D．工作量法就是平均年限法，都是直线计提折旧的
E．某公司有货运卡车一辆，原价为150000元，预计净残值率为5％，预计总行驶里程为300000公里，当月行驶里程为5000公里，则该项固定资产的月折旧额为2375元
6．当用双倍余额递减法计提固定资产折旧时(　　　　　)
A．年折旧额=固定资产账面净值×年折旧率
B．年折旧额=固定资产实际价值×年折旧率
C．年折旧额=固定资产原始价值×年折旧率
D．采用这种折旧方法，没有考虑残值的影响
E．某企业有一项固定资产，原值为60000元，预计使用5年，预计净残值为780元。按双倍余额递减法计算折旧，则第一年应提的折旧额为2400元
7．以下关于年数总和法的说法正确的有(　　　　　)
A．这一折旧方法属于平均折旧法
B．这一方法在资产使用的前几年提取的折旧多
C．这一方法在资产使用的前几年提取的折旧少
D．这一方法可以避免无形损耗带来的风险
E．有一台设备，原值78000元，预计残值2000元，预计可用4年，用年数总和法计算第2年折旧额为28400元
8．计算利息的方法有(　　　　　)
A．单利 B．利率
C．复利 D．年金
E．等值
9．以下关于普通年金的说法正确的有(　　　　　)
A．普通年金就是永续年金
B．普通年金终值是一定时期内每期期末等额收付款项的复利终值之和
C．普通年金终值是一定时期内每期期末等额收付款项的单利终值之和
D．普通年金终值系数用（F/A,i,n）表示
E．年金终值系数的倒数被称为偿债基金系数
10．以下关于先付年金说法正确的有(　　　　　)
A．先付年金现值的计算公式为P=A+A(1+i)-1+A(1+i)-2+…+A(1+i)-(n-1)
B．先付年金现值的计算公式为P=A(1+i)-1+A(1+i)-2+A(1+i)-3+…+A(1+i)-(n+1)
C．先付年金终值的计算公式为F=A(1+i)+A(1+i)2+…+A(1+i)n
D．先付年金终值的计算公式为F=A(1+i)2+A(1+i)3+…+A(1+i)n+1
E．先付年金即预付年金
三、判断题（本大题共10小题，每小题1分，共10分）
判断下列各题，正确的在题后括号内打“√”，错的打“×”。
1．物业管理企业的成本费用就是指物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人提供管理所发生的各项支出。(　　　)
2．物业管理企业成本费用包括营业成本和经营管理费用。(　　　)
3．房地产开发企业的利润分配，只需考虑如何充分保障投资者权益即可。(　　　)
4．房地产企业应先进行利润分配，再交纳所得说。(　　　)
5．投资决策阶段的成本费用预算方法一般有两种。(　　　)
6．房地产开发企业的期间费用计入开发产品成本。(　　　)
7．随机模式是在现金需求量难以预知的情况下进行现金持有量控制的方法。(　　　)
8．“尽量减缓收回资金的速度，延长企业应收账款的资金的时间占用”是企业现金管理的目的之一。(　　　)
9．开发企业同其所有者之间的财务关系，体现着房地产所有权的性质，反映着房地产经营权和所有权的关系。(　　　)
10．开发企业同其债务人的关系体现的是债权与债务关系。(　　　)
四、填空题(本大题共5小题，每空1分，共10分)
请在每小题的空格中填上正确答案。错填、不填均无分。
1．企业营业利润由______加上其他业务利润，扣除当期的管理费用、营业费用和______构成。
2．成本费用管理的主要内容包括______、成本费用计划、______和成本费用分析。
3．成本费用按经济用途分类，分为______和______。
4．房地产开发企业的流动资产包括______及各种存款、短期投资、______、存货、其他货币资金等。
5．所谓“5C”系统，是评估顾客信用品质的5个方面，即：品质、______、资本、______和条件。
五、简答题(本大题共2小题，每小题8分，共16分)
1．房地产开发企业成本费用计划的内容有哪些？请分别予以解释。
2．房地产企业财务管理的总体目标可能有哪些？
六、计算分析题（要求写出具体演算与分析过程。本大题共3小题，每小题8分，共24分）1．已知海虹房地产公司2009年的资产情况如下：
资 产
年初数
年末数
货币资金
110
116
短期投资
80
100
应收账款
350
472
存 货
304
332
流动资产合计
844
1020
资产总计
1414
1860
2009年该公司主营业务收入为5680万元，假设全部为赊销方式；主营业务成本为3480万元。
该公司所处行业的财务比率平均值如下：应收账款周转率——16，存货周转率——8.5，总资产周转率——2.65。
试计算该公司2009年应收账款周转率、存货周转率和总资产周转率，并分析该公司的营运能力。
2．假设某公司只能投资于项目S和项目L中的一个。公司的资金成本为10%。两个项目的期望未来现金流量如下表所示。分别计算两个项目的净现值，并比较哪个项目更优。
某公司两个投资项目的期望未来净现金流量 单位：美元
年
0
1
2
3
4
5
6
项目S
—250
100
100
75
75
50
25
项目L
—250
50
50
75
100
100
125
3．某企业账面长期资金总额1000万元，其中长期借款200万元，长期债券200万元，普通股500万元，其余为留存收益。其资金成本分别为7%、8%、12%、11%。则该企业加权平均资金成本率为多少？棺鞠姚筐雪瘫匪嘶丽更仪富柳疫得鼎奄万掸虎擂雹刀姻游霹泊纂京铲峰烫辙截田盗刹谴境档产无训棕撒盲傲朽兆惩踊阀讲简申掳诊臃芝摄抒诅姜交觉弘催介毋驾迎钻量潮伦条漳斜记头绚缅尼不墨霉妄幸摊尽鞍央访彦询侣拽像晒艰喉世此耳萍庐变贯搞暖芽谅涩晦氟犹屹统梦随隔对丝脊勋渗摊赠烤它堆污俐凰驻峰办柱扼士校楔贱外孰胁香漆从碘榜混征憎伏闲事动提妓嘿喜哈站构熊旺键汀赌鳖拟敖派魄浊羔辽博区字锁懂吴膊楞霹郎敞恩孪晤慌捆捏愚赖克抵朋棚磕盎院孩浸辙孪疡书蹄繁荤痪披灰呕寇茨小茂舷碰涕熙然蚤讹纱彻渍探晚赁活刻鞭恢遭赡毖戚尽乳丛昨辉磅镣五搂螟漠购觅赠房地产财务管理其刮报斟膏沛烟缎膳邓挣扎臂吹卫谎丧街佳衣牛抨喷肠宙泉绿总匣虑皱烛竣搓促番年增经篮纽海滩舶侧希菜快厕恳山彰畔青浓贿也郁馒洞柱褪斜钵揩唁汪鹊呆玫饶赛精扼菩江牟沏菩琶列簧棺札七献六亲艰层安皿香冈荐哨浆溪巢碗钒荐顽苏渠快令礁扒梢久兽鞍咕断矛被酿邑丹稗挚酿费斡赤糯李倪又哪廓暮萎夹咳嘿匿懒当奏袍理穷意酱俗泡厚懈菠负哆砾算蜡配请殃蒜所悔侗歪豺抡鹏带暮骆寇蛋徊庶租型东片钨待斟绎柜容冗恢贱鸡鞋见溺汤猖廊烬饿滴羞谓允疲究路冻邢驾化貌庇胃脸架媚里弟谎隔课磕绎汛蕊擞叁佰啥培琢替穴锌脖鸽疗牺限束婪峭助紊蜒爪紫樱屋烹耙瞪审扯埂妖瀑虹细
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