清远市房地产市场分析.ppt

清远房地产市场现状分析清远房地产市场现状分析合富合富.时代项目组时代项目组 20142014年年2 2月月8 8日日数据截止至数据截止至20132013年年1212月月2424日日目录目录零零清远市房地产市场总体现状清远市房地产市场总体现状清城区房地产市场现状清城区房地产市场现状本案竞争个盘分析本案竞争个盘分析一一二二三三1清远房地产现状清远房地产现状一一06-13年成交量、价成交量：成交量：2009年开始清远房地产市场爆发式的增长，近年成交量保持在年开始清远房地产市场爆发式的增长，近年成交量保持在200万万方左右，方左右，2013年更是放量至年更是放量至335万方万方，环比增长，环比增长51%；成交价：成交价：2010年成交均价突破年成交均价突破4字头，字头，2010年后房价呈小幅稳定上涨趋势年后房价呈小幅稳定上涨趋势清远市房地产市场大清远市房地产市场大致可分为三个板块：清新致可分为三个板块：清新区、清城区以及广清沿线区、清城区以及广清沿线板块；板块；清远市有清远市有95%95%的项目均的项目均集中在以上三大板块中。集中在以上三大板块中。清清城城区区集清远政治、文化、经济、居住功能为一体的中心城区；其中80%的项目均集中在该区域，成交量亦为最多，为清远房地产市场发展最火爆的置业板块。清清新新区区该区拥有各种旅游资源，路网、配套等不断完善；其房地产市场发展较快，未来新增楼盘多，客群主要来自清新本地及边缘乡镇。广广清清高高速速主要有万科城、恒大银湖城、美林湖、阳光壹佰等四个项目，客群主要来自广州。4清远房地产现状清远房地产现状一一清远房地产板块划分清新区清新区清城区清城区广清沿线板块广清沿线板块1.前10名2013年合计销售面积为138万方，占全市总成交量335万方的41%，前10大楼盘的成交量占据清远市约110个项目总成交的半壁江山。也就是说剩余约90个项目年均成交不足1.8万方，各项目表现冰火两重天、冷热不均；2.全全年年销销售售面面积积接接近近15万万方方或或以以上上的的楼楼盘盘只只有有3个个，其合计总成交面积为72.2万方，占前10楼盘总成交量的52%，占全市总成交量的21%，表明成交高度集中于极少数项目中。5清远房地产现状清远房地产现状一一2013年全市成交排行榜全市成交楼盘前十名（套数）项目项目概况概况开发商开发商美林基业集团地址地址花都区山前大道168号占地面积占地面积799992平方米总建面总建面303996平方米容积率容积率0.38总户数总户数3760户项目项目动态动态售价售价6200元/（带2000元/装修）主力户型主力户型洋房105-1392-3房核心卖点核心卖点自身：温泉度假酒店、高尔夫俱乐部、深层地下温泉、30000亩休闲森林、8000亩生态湖面.客户分析客户分析广州90%珠三角10%5清远房地产现状清远房地产现状一一2013年全市成交排行榜第一名：中国美林湖总规总规鸟瞰图鸟瞰图热销原因：1.规模：占地近80万，0.38的超低容积率，大型别墅度假项目，周边原生态资源丰富，项目规划有完善的配套设施；2.推售策略：曾于去年8月发起看房团团购优惠，以低价策略当月成交951套，该楼盘90%客户来自广州。5清远房地产现状清远房地产现状一一2013年全市成交排行榜项目项目概况概况开发商开发商万科地产地址地址广清高速龙塘出口右转3公里占地面积占地面积120平方米总建面总建面250万容积率容积率2.08总户数总户数4000户项目项目动态动态售价售价5100元/（带1500元/装修）主力户型主力户型69二房二厅79-97三房二厅114三房二厅核心卖点核心卖点自身：万科品牌、规模大、内部配套规划完善客户分析客户分析广州客90%珠三角10%5清远房地产现状清远房地产现状一一2013年全市成交排行榜第二名：万科城热销原因：1.规模：总建250万的大型别墅度假项目，项目规划有完善的配套设施；2.高性价比：均价约5100元/，带1500元/装修，该楼盘90%客户来自广州。3.推售策略：集中推货，在短时间内引爆成交，随后采用小步快跑、快速消化策略保持高成交量。5清远房地产现状清远房地产现状一一2013年全市成交排行榜项目项目概况概况开发商开发商樵顺地产地址地址清城区政府旁占地面积占地面积40万方总建面总建面153万方容积率容积率3.87总户数总户数7918户项目项目动态动态售价售价5000元/主力户型主力户型74-139的2-3房193-2464-5房核心卖点核心卖点外界：政府重点开发区域，临近清城区政府、清远国际大酒店及樵顺商业广场；自身：樵顺品牌、大规模、项目内有大型人工湖及后山景观。客户分析客户分析东城30%旧城30%三连一阳30%珠三角10%5清远房地产现状清远房地产现状一一2013年全市成交排行榜第三名：天湖郦都5清远房地产现状清远房地产现状一一2013年全市成交排行榜热销解析：1.区位配套：区府旁、东城核心、临近江边、清远国际大酒店、路网发达；2.规模：153万总建，20万方商业、项目内有大型人工湖、山体公园等休闲配套；3.品牌：本地一线知名房企口碑甚好，已成功开发锦江豪苑（畅销豪宅）、锦江豪庭、阳光家园（2010清远销冠）、清远国际大酒店（五星级）等项目。4.推货分析：执行即拿预售证即推政策，长期在电视、户外这两条渠道上打广告，其他渠道甚少运用，以地段、本地品牌吸引客户上门。项目项目概况概况开发商开发商清远联投置业地址地址广清高速银盏出口占地面积占地面积93万总建面总建面280万平方米容积率容积率2.0总户数总户数28000户项目项目动态动态售价售价5100元/主力户型主力户型77-124二房、三房核心卖点核心卖点品牌地产、规模大、配套完善、价格优势客户分析客户分析新城30%旧城30%三连一阳25%珠三角15%5清远房地产现状清远房地产现状一一2013年全市成交排行榜第四名：阳光壹佰热销原因：1.规模：总建280万的大型规模社区，项目规划有完善的配套设施；2.高性价比：均价约5100元/，居住环境优美，该楼盘90%客户来自广州；3.知名品牌地产商，供货量充足，营销手法多样化。5清远房地产现状清远房地产现状一一2013年全市成交排行榜开盘开盘项目项目概况概况开发商开发商恒大地产地址地址广清高速银盏出口旁占地面积占地面积100万总建面总建面240万容积率容积率2.0总户数总户数当期2000户项目项目动态动态售价售价5800元/（带1500元/装修）主力户型主力户型70-127的2-3房核心卖点核心卖点外界：广清高速出口自身：恒大品牌、规模大、内部规划配套客户分析客户分析广州客90%珠三角10%5清远房地产现状清远房地产现状一一2013年全市成交排行榜第五名：恒大银湖城热销解析：1.区位：位于清远花都交界处，距离广州最便捷的清远项目、清远银盏高速出口旁；2.规模：总建超200万方的大型度假社区，项目规划配套设施齐全；3.品牌：恒大地产；4.性价比高：均价约5100元/，带1500元/装修，该楼盘90%以上客户来自广州；5.推售策略：采用快速开发、低价快速销售策略、旧业主发动、保持高成交量。5清远房地产现状清远房地产现状一一2013年全市成交排行榜项目项目概况概况开发商开发商朝南地产地址地址新城静福公园旁占地面积占地面积18.3万总建面总建面98万容积率容积率4.3总户数总户数5949户项目项目动态动态售价售价5100元/主力户型主力户型90-145三房两厅155-177四房两厅核心卖点核心卖点外界：临近静福公园、丁香花园酒店、清远市政府自身：朝南品牌、规模大客户分析客户分析新城60%旧城20%珠三角20%5清远房地产现状清远房地产现状一一2013年全市成交排行榜第六名：维港半岛5清远房地产现状清远房地产现状一一2013年全市成交排行榜热销解析：1.区位：临近北江、新城核心、紧靠静福公园、交通便利、周边城市级配套齐全；2.规模：总建百万方大社区，双会所（清远最大最全体育会所）、山体公园等休闲配套；3.品牌：开发商朝南地产已深耕清远12多年，已成功开发江滨大厦、朝南大厦、御景新城、御景湖畔、维港尚城、维港半岛等知名项目，口碑甚好、拥有坚实的客户基础。项目项目概况概况开发商开发商清远马扬地产地址地址清城区连江西路30号占地面积占地面积20万总建面总建面60万容积率容积率3.0总户数总户数3500户项目项目动态动态售价售价4500元（毛坯）/主力户型主力户型64-191两到五房核心卖点核心卖点外界：省一级小学学位自身：高品质精装、户型方正实用。客户分析客户分析新城40%旧城30%三连一阳20%珠三角10%5清远房地产现状清远房地产现状一一2013年全市成交排行榜第七名：七色城邦热销原因：1.外界：省一级小学规划在内，重大利好在身；2.自身：铺天盖地的广告效应，项目已开通公交路线；3.品质好：项目规模大，户型方正实用，价格实惠，项目部分带精装楼栋均价5600元/5清远房地产现状清远房地产现状一一2013年全市成交排行榜项目项目概况概况开发商开发商清远碧桂园新亚房地产地址地址清城区广清大道南山岭生态公园旁占地面积占地面积116万总建面总建面230万容积率容积率1.59户数户数当期约700户项目项目动态动态售价售价5200元（洋房）/主力户型主力户型60-1682-4房核心卖点核心卖点外界：社区规模大，居住环境优美，是山水大城的又一标杆自身：碧桂园品牌地产商、价格实惠、营销手法丰富。客户分析客户分析新城50%旧城30%广州20%5清远房地产现状清远房地产现状一一2013年全市成交排行榜第八名：碧桂园新亚山湖城热销原因：1.区位：位于郊区山水城，居住条件优越，小区容积率低，楼栋视野宽阔；2.品牌：碧桂园品牌地产商，小区项目配套完善；3.推售策略：该项目以5100元/均价首次入市，当月引起火爆成交，随后价格稍有提升，仍保持高成交量，达到快速去货的目的。5清远房地产现状清远房地产现状一一2013年全市成交排行榜别墅成交均价别墅成交均价12000元元/项目项目概况概况开发商开发商清远市锦龙正荣房地产开发有限公司地址地址凤翔大道与清远大道交汇处占地面积占地面积13.6万总建面总建面52.5万容积率容积率3.8总户数总户数约4300套项目项目动态动态均价均价4700元/主力户型主力户型40单身公寓，80-90二房，110-130三房，160四房核心卖点核心卖点外界：临近清远市体院馆及人民医院，属于政府热点开发地段自身：锦龙本地品牌、规模大客户分析客户分析新城50%旧城30%三连一阳15%珠三角5%5清远房地产现状清远房地产现状一一2013年全市成交排行榜第九名：东方天城热销原因：1.区位：靠近市体育馆及市人医，政府重点开发区域，路网发达便利；2.品牌：发展商曾开发东方巴黎（豪宅盘），取得良好口碑；3.推售策略：每次新推都以低价策划促进成交量，项目户型面积段非常广（40-160），可满足众多购房者的需求。5清远房地产现状清远房地产现状一一2013年全市成交排行榜项目项目概况概况开发商开发商清远市方圆汇裕房地产开发有限公司地址地址新城广清大道E26号区占地面积占地面积20万总建面总建面50万容积率容积率2.5总户数总户数3000户项目项目动态动态售价售价4800元/主力户型主力户型123三房二厅154四房二厅核心卖点核心卖点外界：成熟地段、配套完善；自身：方圆品牌、规模大、中式建筑客户分析客户分析新城40%旧城20%三连一阳20%珠三角20%5清远房地产现状清远房地产现状一一2013年全市成交排行榜第十名：云山诗意热销原因：1.区位：交通便利，配套完善，小区规模大；2.品牌：方圆品牌，该楼盘已在清远开发近10年，树立起良好口碑；3.品质好：中式建筑、东方园林建筑风格，目前均价约4800元/。5清远房地产现状清远房地产现状一一2013年全市成交排行榜清远清远2013年成交前年成交前10名点评：名点评：1、套数：、套数：2013年成交年成交前前10名的项目共计网签名的项目共计网签20741套；其中前三名的项目套；其中前三名的项目（美林湖、万（美林湖、万科城、天湖郦都）共计网签科城、天湖郦都）共计网签6513套，占前十楼盘销售套数的套，占前十楼盘销售套数的31.4%2、成交量：、成交量：年均销售面积年均销售面积138.5万方，只有前三名楼盘的销售面积超过万方，只有前三名楼盘的销售面积超过15万方；万方；3、区位配套：美林湖、万科城、阳光壹佰、银湖城四个郊区大盘近广州、自身配套齐全、区位配套：美林湖、万科城、阳光壹佰、银湖城四个郊区大盘近广州、自身配套齐全、低价吸纳广州投资客，其他六个项目均占据了城市核心区位、市政配套较好；低价吸纳广州投资客，其他六个项目均占据了城市核心区位、市政配套较好；4、品牌方面：以上楼盘多为品牌开发商的项目楼盘，均积累了一定的客群及美誉度，另、品牌方面：以上楼盘多为品牌开发商的项目楼盘，均积累了一定的客群及美誉度，另外诸如樵顺、朝南清远本地开发商则在清远扎根已久，口碑甚好。外诸如樵顺、朝南清远本地开发商则在清远扎根已久，口碑甚好。5清远房地产现状清远房地产现状一一2013年全市成交排行榜2013年清远市楼盘销售前年清远市楼盘销售前10名名序号序号项目项目套数套数单价单价面积（万方）面积（万方）金额（亿）金额（亿）1中国美林湖中国美林湖277327736200620033.933.929.229.22万科城万科城209920995100510016.616.69.69.63天湖郦都天湖郦都164116415000500021.721.713.913.94阳光壹佰阳光壹佰113211325100510010.110.15.95.95恒大银湖城恒大银湖城106510655800580011.911.98.28.26维港半岛维港半岛9219215100510012.112.17.67.67七色城邦七色城邦80580545004500（毛（毛坯）坯）8.08.04.44.48碧桂园新亚山湖城碧桂园新亚山湖城74174152005200（洋（洋房）房）12.112.110.710.79东方天城东方天城687687470047006.46.44 410云山诗意云山诗意655655480048005.75.73.33.3合计合计2074120741-138.5138.5139139点评 小结：小结：2013年较去年清远市成交量、价不同步：年较去年清远市成交量、价不同步：2013年清远房地产市场年清远房地产市场成交量相较成交量相较12年增长了年增长了1.5达到达到335万方万方，但价格方面仅，但价格方面仅较去年增长了较去年增长了1.2%维持在维持在4900元左右，量翻番了，但价格上涨始终非常迟缓，充分说元左右，量翻番了，但价格上涨始终非常迟缓，充分说明：明：1清远城区项目遍地开花、供应量巨大：清远城区项目遍地开花、供应量巨大：市场上良莠不齐的大小开发商近市场上良莠不齐的大小开发商近百余个项目成功吸纳了差异化客群，市场主要成交集中在个别主流优质百余个项目成功吸纳了差异化客群，市场主要成交集中在个别主流优质项目中（天湖郦都、维港半岛等），但仍难带动整个市场价格大幅度攀项目中（天湖郦都、维港半岛等），但仍难带动整个市场价格大幅度攀升；升；2广清高速版块吸纳外区投资客：广清高速版块吸纳外区投资客：近广清高速出口、配套齐全、环境一流、近广清高速出口、配套齐全、环境一流、低总价低首付等优势成功吸纳了以广州为主的投资客低总价低首付等优势成功吸纳了以广州为主的投资客（美林湖、万科城、（美林湖、万科城、阳光壹佰、银湖城等），市区项目很难分食此部分客群；阳光壹佰、银湖城等），市区项目很难分食此部分客群；6清远房地产现状清远房地产现状一一清远房地产市场小结目录目录零零清远市房地产市场总体现状清远市房地产市场总体现状清城区房地产市场现状清城区房地产市场现状本案竞争个盘分析本案竞争个盘分析一一二二三三合富合富.时代项目组时代项目组 20132013年年2 2月月2626日日北北江江大大桥桥凤凤城城大大桥桥清清远远大大桥桥时代时代倾城倾城新城板块新城板块 滨江板块滨江板块东城板块东城板块旧城板块旧城板块清清远远大大桥桥北北江江大大桥桥凤凤城城大大桥桥清远市有近清远市有近80%80%的楼盘分布的楼盘分布在清城区，清城区房地产市场在清城区，清城区房地产市场主要分为新城、旧城、东城及主要分为新城、旧城、东城及滨江四大板块；清新区与清城滨江四大板块；清新区与清城区由于地理位置接近，客群存区由于地理位置接近，客群存在一定程度上的重叠。在一定程度上的重叠。新新城城集清远政治、文化、经济、居住功能为一体的中心区；在售楼盘最多，成交量亦为最多，为市民首选的热点置业板块。旧旧城城传统老城区，配套完善，人流最旺，但街道狭窄拥挤；新楼盘不多，且大多分布在该板块边缘。东东城城清远东拓新区，以清远东拓新区，以“宜居、宜宜居、宜学、宜游学、宜游”为定位，但目前市为定位，但目前市政配套不完善。在售楼盘不多，政配套不完善。在售楼盘不多，未来供应量巨大。未来供应量巨大。滨滨江江清远高端住宅区。1清城区房地产现状清城区房地产现状二二板块划分懿峰雅居懿峰雅居66006600元元/云山诗意云山诗意48004800元元/现代城现代城43004300元元/丽景大厦丽景大厦65006500元元/中央首座中央首座78007800元元/锦江豪苑锦江豪苑70007000元元/金鑫花园金鑫花园53005300元元/和富东城和富东城46004600元元/金碧湾金碧湾64006400元元/东城御峰东城御峰43004300元元/黄金海岸黄金海岸42004200元元/清远奥园清远奥园40004000元元/天湖郦都天湖郦都50005000元元/富景天下富景天下45004500元元/金逸雅居金逸雅居52005200元元/恒福曦园恒福曦园51005100元元/城市花园城市花园43004300元元/万基金海湾万基金海湾49004900元元/帝景豪苑帝景豪苑48004800元元/东方天城东方天城47004700元元/凤城明珠凤城明珠45004500元元/万科华府万科华府58005800元元/慧峰豪庭慧峰豪庭47004700元元/恒丰华庭恒丰华庭47004700元元/凤凰豪庭凤凰豪庭47004700元元/御景东方御景东方42004200元元/五洲世纪城五洲世纪城42004200元元/时代倾城时代倾城55005500元元/豪美湖景湾豪美湖景湾42004200元元/金世纪嘉园金世纪嘉园42004200元元/丽湾公馆丽湾公馆46004600元元/世纪花城世纪花城43004300元元/临湖雅居临湖雅居46004600元元/m2/m2凤城郦都凤城郦都45004500元元/清华湾清华湾64006400元元/金世纪豪园金世纪豪园44004400元元/新城新城东城东城滨江滨江 旧城旧城金信海怡花园金信海怡花园49004900元元/翔隆七色城邦翔隆七色城邦47004700元元/维港半岛维港半岛51005100元元/金多利金多利45004500元元/东方明珠东方明珠45004500元元/时代美居时代美居39003900元元/凤迪豪庭凤迪豪庭43004300元元/清城区四大板块重点项目分布；清城区四大板块重点项目分布；新时代嘉园新时代嘉园44004400元元/敏捷东城水岸敏捷东城水岸45004500元元/1.清城区四大板块（新城、旧城、东城、滨江）清城区四大板块（新城、旧城、东城、滨江）2013年总成交量约为年总成交量约为195.8万。万。2.其其中中前前三三名名（天天湖湖郦郦都都、维维港港半半岛岛、七七色色城城邦邦）的的成成交交量量占占清清城城区区（60个个项项目目）的的21%，1-9名名的的成成交交量量占占清清城城区区总总成成交交量量42%，且且前前三三名名的的成成交交量量相相当当于于4-9名名（6个个项项目目）的的总总成成交交量量，反反映映出出去去年年的的成成交交高高度度集集中中在在少少数数高高素素质质项项目目中中，且且排排名名靠靠前前的的项项目目与与剩剩余的项目成交量差距很大，可谓达到冰火两重天。余的项目成交量差距很大，可谓达到冰火两重天。3.4-9名名（6个个项项目目）2013年年平平均均单单个个楼楼盘盘的的年年消消化化量量为为7.0万万，该该数数据据亦亦可可理理解解成成清清城城区区在售主流优质项目的年去化量约为在售主流优质项目的年去化量约为7万。万。2清城区房地产现状清城区房地产现状二二60个重点项目2013年成交分析清城区清城区20132013年成交分析年成交分析(60(60个重点监控项目个重点监控项目)项目成交面积(万)占比平均单个项目的2012年消化量1-3名（天湖郦都、维港半岛、七色城邦）41.921%16.94-9名（6个项目）42.221%7.010-21名（12个项目）43.222%3.622-60名（39个项目）68.536%1.7合计195.8100%3.21.各各版版块块的的成成交交高高度度集集中中在在排排名名靠靠前前的的项项目目中中，且且排排名名靠靠前前项项目目与与剩剩余余的的项项目目平平均均成成交交量量差距很大；差距很大；2.天湖郦都单个楼盘约占东城板块全年成交的一半，其价格拉升了整个版块的均价；天湖郦都单个楼盘约占东城板块全年成交的一半，其价格拉升了整个版块的均价；3.东东城城2-4名名主主流流在在售售楼楼盘盘的的年年去去化化量量为为5.4万万，新新城城2-10名名主主流流在在售售楼楼盘盘的的年年去去化化量量为为5.3万万，旧旧城城前前三三名名楼楼盘盘的的年年去去化化量量为为3.3万万，滨滨江江前前三三名名楼楼盘盘年年去去化化量量为为2.5万万：以上数据亦可理解为四大板块的优质项目的年均去化量。以上数据亦可理解为四大板块的优质项目的年均去化量。2清城区房地产现状清城区房地产现状二二四大板块成交分析东城东城20132013年成交分析年成交分析新城新城20132013年成交分析年成交分析项目成交面积(万)占比平均单个项目的年消化量项目成交面积(万)占比平均单个项目的年消化量天湖郦都21.748%21.7维港半岛12.1 11%12.1 2-4名16.3 36%5.42-10名48.146%5.35-7名716%2.3其他20个项目42.743%2.1合计45100%6.4合计102.9100%3.4旧城旧城20132013年成交分析年成交分析滨江滨江20132013年成交分析年成交分析项目成交面积(万)占比平均单个项目的年消化量项目成交面积(万)占比平均单个项目的年消化量前三名（荷兴城市花园、翠湖花园、御景湖畔）1036%3.3前三名（金碧湾、富景天下、金信海怡）7.538%2.5 其余9个楼盘18.564%2.0其他12个项目11.962%1.0合计28.5100%2.3合计19.4100%1.31.清清城城区区价价格格标标杆杆“滨滨江江板板块块”去去年年全全年年价价格格呈呈现现震震荡荡趋趋势势，近近半半年年均均价价维维持持在在5800元元/左右的水平左右的水平；东城和旧城板块全年价格平稳：；东城和旧城板块全年价格平稳：2.旧旧城城板板块块保保持持在在4500元元/左左右右，东东城城板板块块受受到到全全市市冠冠军军盘盘“天天湖湖郦郦都都”大大量量签签约约的的影影响拉升至响拉升至4700元元/左右，左右，新城板块从新城板块从8月至月至11月出现大幅度地上涨。月出现大幅度地上涨。3清城区房地产现状清城区房地产现状二二房价指数滨江板块全年楼滨江板块全年楼价走势价走势1.项项目目所所处处的的东东城城板板块块因因天天湖湖郦郦都都和和时时代代倾倾城城（带带精精装装）价价格格对对东东城城板板块块的的拉拉升升作作用用太太大大，若忽略这两个项目的影响，则若忽略这两个项目的影响，则东城板块东城板块2013年均价约为年均价约为4350元元/4清城区房地产现状清城区房地产现状二二东城板块房价指数新新时时代代嘉嘉园园开开盘盘集集中中网网签签163套套，开开盘均价盘均价4200元元/；20142014年清城区预估推售货量年清城区预估推售货量20142014年个盘年个盘预计新推货量预计新推货量 板块板块项目项目推货套数推货套数 推货面积（万推货面积（万)东城东城时代倾城时代倾城190019002020敏捷东城水岸敏捷东城水岸1200120012.612.6天湖郦都天湖郦都190019002323新时代嘉园新时代嘉园1700170017.817.8东城御峰东城御峰 9009009.59.5金多利九龙湾金多利九龙湾 5005005.25.2滨江滨江凯景中央首座凯景中央首座3003003.13.1富景天下富景天下3003003.13.1旧城旧城豪美湖景湾豪美湖景湾5005005.25.2翠湖花园翠湖花园4004004.24.2新城新城凤城郦都凤城郦都5005005.25.2翔隆七色城邦翔隆七色城邦6006006.36.3东方天城东方天城6006006.36.3万科华府万科华府 5005005.25.2云山诗意云山诗意 5005005.25.2万豪水晶湾万豪水晶湾1000100010.510.5五洲世纪城五洲世纪城 4004004.24.2凤城明珠凤城明珠 7007007.37.3维港半岛维港半岛 1200120012.612.6金世纪豪园金世纪豪园 3003003.13.1碧桂园新亚山湖城碧桂园新亚山湖城1100110011.511.520142014年清城区预估货量总计年清城区预估货量总计1700017000181.1181.16清城区房地产现状清城区房地产现状二二2014年内将会推出市场的预估新增时代倾城时代倾城建面：建面：8080万万幸福家园幸福家园建面：建面：6767万万万豪水晶湾万豪水晶湾建面：建面：110110万万新时代嘉园新时代嘉园建面：建面：7070万万敏捷东城水岸敏捷东城水岸建面：建面：160160万万亿宝亿宝水岸名城水岸名城建面：建面：3434万万飞来湖一号飞来湖一号建面：建面：2222万万天颐君泊天颐君泊建面：建面：1818万万清远海伦堡清远海伦堡建面：建面：1414万万翰景天域翰景天域建面：建面：1111万万力源力源海逸名居海逸名居建面：建面：1010万万创富御水湾创富御水湾建面：建面：6 6万万清城区清城区20132013新楼盘新楼盘项目建面（万）时代倾城80新时代嘉园70幸福家园67万豪水晶湾110敏捷东城水岸160亿宝水岸名城34 飞来湖一号22天颐君泊18 清远海伦堡14翰景天域11力源海逸名居10创富御水湾6新增小计新增小计 602602万万 20-5020-50万万5050万以上万以上2020万以下万以下7清城区房地产现状清城区房地产现状二二2013年新盘规模总量达410万方合富合富.时代项目组时代项目组 20132013年年2 2月月2626日日8清城区房地产现状清城区房地产现状二二小结12013年清城区四大板块年清城区四大板块（新城、旧城、东城、滨江）（新城、旧城、东城、滨江）总成交量约为总成交量约为195.8万。前三名楼盘万。前三名楼盘（天湖郦都、维港半岛、七色城邦）（天湖郦都、维港半岛、七色城邦）的成交的成交量占清城区（量占清城区（60个项目）的个项目）的21%，1-9名的成交量占清城区总成交量名的成交量占清城区总成交量42%，且前三名的成交量相当于，且前三名的成交量相当于4-9名（名（6个项目）的总成交量，反个项目）的总成交量，反映出去年的成交高度集中在少数高素质项目中，且排名靠前的项目映出去年的成交高度集中在少数高素质项目中，且排名靠前的项目与剩余的项目成交量差距很大，与剩余的项目成交量差距很大，2 4-9名（名（6个项目）个项目）2013年平均单个楼盘的年消化量为年平均单个楼盘的年消化量为7.0万，该万，该数据亦可理解成清城区数据亦可理解成清城区在售主流优质项目的年去化量约为在售主流优质项目的年去化量约为7万万。3天湖郦都单个楼盘约占东城板块全年成交的一半，其价格拉升了整天湖郦都单个楼盘约占东城板块全年成交的一半，其价格拉升了整个版块的均价；个版块的均价；4东城东城2-4名主流在售楼盘的年去化量为名主流在售楼盘的年去化量为5.4万，新城万，新城2-10名主流在名主流在售楼盘的年去化量为售楼盘的年去化量为5.3万，旧城前三名楼盘的年去化量为万，旧城前三名楼盘的年去化量为3.3万万，滨江前三名楼盘年去化量为，滨江前三名楼盘年去化量为2.5万：以上数据亦可理解为四大万：以上数据亦可理解为四大板块的优质项目的年均去化量。板块的优质项目的年均去化量。目录目录零零清远市房地产市场总体现状清远市房地产市场总体现状清城区房地产市场现状清城区房地产市场现状本案竞争个盘分析本案竞争个盘分析一一二二三三6竞争个盘对比分析竞争个盘对比分析六六新城板块东城御峰天湖郦都维港半岛万科华府东方天城时代倾城本案竞争个盘布局分布图翔隆七色城邦选取原则：1、持续热销项目；2、规模大盘；3、品牌发展商；4、精装修销售；5、与项目区位相近；同时具备以上三个条件的项目。保利花园碧桂园新亚山湖城新时代嘉园敏捷东城水岸项目项目概况概况占地面积占地面积16.3万总建面总建面42万容积率容积率2.4总户数总户数约3500户开发商开发商清远市富城房地产开发有限公司项目项目动态动态可售量可售量388套主力户型主力户型10、16、17号楼：78-123 2-4房现售价格现售价格4300元营销动态营销动态 主推全新“花巷”组团6栋和旧货10/17栋，面积区间为78-1232-4房客户分析客户分析旧城30%东城30%清新20%三连一阳20%实景实景1本案竞争个盘分析本案竞争个盘分析三三东城东城御峰项目点评：1.区位：东城环城北路旁、项目昭示较好；小区已开发多年，配套逐渐成熟2.品牌：发展商曾开发【清新御峰】，项目园林口碑较好有一定的旧客基础；3.产品：重金打造景观园林、产品线丰富、多为小高层实用率高达85%，部分为一梯二户产品；1本案竞争个盘分析本案竞争个盘分析三三东城东城御峰2本案竞争个盘分析本案竞争个盘分析三三东城敏捷东城水岸项目项目概况概况占地面积占地面积50万总建面总建面160万容积率容积率3.3总户数总户数当期2500户开发商开发商广州市敏捷房地产开发有限公司项目项目动态动态可售量可售量256套主力户型主力户型11、12号楼80-142两到四房现售价格现售价格4500元；营销动态营销动态 12月28日一期开盘推出11、12栋户型面积为78-1382-4房，共256套客户分析客户分析旧城30%东城40%清新10%三连一阳20%效果图效果图项目项目概况概况占地面积占地面积40万方总建面总建面153万方容积率容积率3.87总户数总户数7918户开发商开发商樵顺地产项目项目动态动态可售量可售量1978套主力户型主力户型主推49、50、60、61、62栋74-246两到五房现售价格现售价格5000元/营销动态营销动态执行即拿预售证即推政策，长期在电视、户外这两条渠道上打广告，其他渠道甚少运用，以地段、本地品牌吸引客户上门。客户分析客户分析东城30%旧城30%三连一阳30%珠三角10%3本案竞争个盘分析本案竞争个盘分析三三东城天湖郦都热销解析：1.区位配套：区府旁、东城核心、临近江边、清远国际大酒店、路网发达；2.规模：153万总建，20万方商业、项目内有大型人工湖、山体公园等休闲配套；3.品牌：本地一线知名房企口碑甚好，已成功开发锦江豪苑（畅销豪宅）、锦江豪庭、阳光家园（2010清远销冠）、清远国际大酒店（五星级）等项目。4.推货分析：执行即拿预售证即推政策，长期在电视、户外这两条渠道上打广告，其他渠道甚少运用，以地段、本地品牌吸引客户上门。3本案竞争个盘分析本案竞争个盘分析三三东城天湖郦都项目项目概况概况占地面积占地面积15万方总建面总建面75万方容积率容积率3.87总户数总户数当期2800户开发商开发商樵顺地产项目项目动态动态可售量可售量1073套主力户型主力户型主要在售楼栋：5、6，10、11、15-17栋余货及7、18栋新货现售价格现售价格4500元/营销动态营销动态 主推15-17栋余货，7、18新货，86-1392-3房，现场报价4500元/客户分析客户分析东城30%旧城30%三连一阳30%珠三角10%4本案竞争个盘分析本案竞争个盘分析三三东城新时代嘉园1.区位配套：东城核心、临近江边、清远国际大酒店、路网发达；2.品牌：本地一线知名房企口碑甚好，已成功开发锦江豪苑（畅销豪宅）、锦江豪庭、阳光家园（2010清远销冠）、清远国际大酒店（五星级）等项目。3.推货分析：长期在电视、户外这两条渠道上打广告，其他渠道甚少运用，以地段、本地品牌吸引客户上门。4本案竞争个盘分析本案竞争个盘分析三三东城新时代嘉园5本案竞争个盘分析本案竞争个盘分析三三新城七色城邦项目项目概况概况占地面积占地面积30万总建面总建面130万容积率容积率4.3总户数总户数约7000户开发商开发商清远市马扬房地产发展有限公司项目项目动态动态可售量可售量633套主力户型主力户型主推31、32栋87-143 三到四房现售价格现售价格4500元（毛坯）；营销动态营销动态 项目推出35-220一线临街商铺，价格27000元/起，均价30000元/客户分析客户分析新城50%旧城35%三连一阳10%珠三角5%热销原因：1.外界：省一级小学规划在内，重大利好在身；2.自身：铺天盖地的广告效应，项目已开通公交路线；3.品质好：项目规模大，户型方正实用，价格实惠，项目部分带精装楼栋均价5600元/5本案竞争个盘分析本案竞争个盘分析三三新城七色城邦项目项目概况概况占地面积占地面积18.3万总建面总建面98万容积率容积率4.3总户数总户数5949户开发商开发商朝南地产可售货量可售货量1394套项目项目动态动态现售价格现售价格5100元/主力户型主力户型106-178三四房营销动态营销动态主要在售楼栋：8栋、26栋余货及29栋新货客户分析客户分析新城60%旧城20%珠三角20%6本案竞争个盘分析本案竞争个盘分析三三新城维港半岛热销解析：1.区位：临近北江、新城核心、紧靠静福公园、交通便利、周边城市级配套齐全；2.规模：总建百万方大社区，双会所（清远最大最全体育会所）、山体公园等休闲配套；3.品牌：开发商朝南地产已深耕清远12多年，已成功开发江滨大厦、朝南大厦、御景新城、御景湖畔、维港尚城、维港半岛等知名项目，口碑甚好、拥有坚实的客户基础。6本案竞争个盘分析本案竞争个盘分析三三新城维港半岛项目项目概况概况占地面积占地面积116万总建面总建面230万容积率容积率1.59户数户数当期约700户开发商开发商清远碧桂园新亚房地产项目项目动态动态现售价格现售价格5200元（洋房）/主力户型主力户型60-1682-4房营销动态营销动态二期洋房已基本售罄，三期洋房预计在2014年3月推出，交2万元诚意金即可享受VIP登记客户分析客户分析新城50%旧城30%广州20%7本案竞争个盘分析本案竞争个盘分析三三新城碧桂园新亚山湖城热销原因：1.区位：位于郊区山水城，居住条件优越，小区容积率低，楼栋视野宽阔；2.品牌：碧桂园品牌地产商，小区项目配套完善；3.推售策略：该项目以5100元/均价首次入市，当月引起火爆成交，随后价格稍有提升，仍保持高成交量，达到快速去货的目的。别墅成交均价别墅成交均价12000元元/7本案竞争个盘分析本案竞争个盘分析三三新城碧桂园新亚山湖城8本案竞争个盘分析本案竞争个盘分析三三新城东方天城项目项目概况概况占地面积占地面积13.6万总建面总建面52.5万容积率容积率3.8总户数总户数约4300套开发商开发商清远市锦龙正荣房地产开发有限公司项目项目动态动态现售价格现售价格4700元/主力户型主力户型40单身公寓，80-90二房，110-130三房，160四房营销动态营销动态主推6栋新货和3、4栋余货客户分析客户分析新城50%旧城30%三连一阳15%珠三角5%热销原因：1.区位：靠近市体育馆及市人医，政府重点开发区域，路网发达便利；2.品牌：发展商曾开发东方巴黎（豪宅盘），取得良好口碑；3.推售策略：每次新推都以低价策划促进成交量，项