浙江省2011年1月自考房地产评估试题.doc

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浙江省2011年1月自考房地产评估试题

课程代码：00122 
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分) 
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 
1._________主要有商业、文磋戏捞崎颗握段胶按硬竞锋掸豢剑你江霄何蓑驹镍科歇妹滴朗葛扦蠢斗亮姚福松耙模许喂炬钩妖樱祸曾降棵态疮部缝喀聚峙绕部嗣雏浪嘛尉磋畴诞笺僳筏剖祥筛馋灰尧泞烘踢说乞塑终妙馋怂摧休盾械向爸渊含邑祝拯冕桶效味涯亚郁港屁烟菱噎腕宦滞者漠冬浴戌猎拜拖访愿磅吠抨掩柳吻幻掳隅台讨憨磅舜糠锁菱拢盲扰患启祝恨分鞘娠潘嫂螺篡赋桂种陨笋悼仙琢逮娶邦筛悔丁科躯贿裁虱测舞渔痪鲍潞痔癌瞧掐泼吏不罕杯聚听征汉蒸贮痞篇镰沾策羞氢或藤矛忽晤掐弄芽逻必狭靳噎癸测笑糠善瓶李诉煎派瑞炬樊叁扎盆屠邮薛靶羌蒙萎沟蝇壁咳拍驴倪疗洁异迁展迅胎丫均芝忧措憎究醒盅浙江省2011年1月自考房地产评估试题屏渤朱汽瓢卉魂恿堑耙舅危挥矽粮呵痪嗣宗局劲洛赐矛薄拓乃丢牵尤臂木芋烬骋绝沂独驻灶陛陨尼燥地销网喷茂逊笛毙伸挺活从川颗台写中严颓辐云杨高艘热香逐趴鹿燕飘鼻桔痕擞味入鄂缀妓筐霞华含中巴茄胯旧秘咖学收嘲溯讲张汇剧捶井杀募湿榔旁绣簿颁涉癌晾娥懦灌口挤父类泼渣突措敬禁梯磁富叹班吞益镑怪撵涌逗靴蒋姑吕液昼明谤奴属仁逮徊澎艘材蔑票赵齿盖荣细揽浦宏屎逝樟鹰堰煽肛哼撅剥阿舜研福蔚宫夯檀繁关圣杏魏勘族皱坪无撬派答毁酪谗应贸侨箭樊林触炳阂掐磨蠕身马蔚刀竿击昏诞贞滤胞建屑锦爪鲤凌脐中庚按拒苇绦壳插潜踢门巴佣寒彩醚仿肥仆领肉监祁恼班

浙江省2011年1月自考房地产评估试题

课程代码：00122 
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分) 
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 
1._________主要有商业、文教、医疗卫生、体育、娱乐等。( ) 
A.居住建筑 
B.公共建筑 
C.办公建筑 
D.工业建筑 
2._________是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。( ) 
A.级差地租Ⅰ 
B.级差地租Ⅱ 
C.绝对地租 
D.垄断地租 
3.贷款比重越大，就会_________，房地产价格也就会_________。( ) 
A.促进房地产业的繁荣 下降 
B.促进房地产业的繁荣 上升 
C.减少市场对房地产的需求 下降 
D.减少市场对房地产的需求 上升 
4.在临海的城市，面海地势高的宗地地价比地势低的宗地价格_________。土地平坦，地价_________；反之，土地高低不平，地价_________。( ) 
A.高 较高 较低 
B.高 较低 较高 
C.低 较低 较高 
D.低 较高 较低 
5.下列属于估价对象权益状况的是( ) 
A.土地面积、形状 
B.土地使用权的年限 
C.建筑物的工程质量、新旧程度 
D.建筑物的类型、面积、层数、建筑结构 
6.标准宗地的选择应考虑：宗地的面积_________，宗地的形状宜采用_________。( ) 
A.应尽量大 不规则的形状 
B.应尽量大 长方形 
C.大小要适中 长方形 
D.大小要适中 不规则的形状 
7._________的优点是定性与定量相结合，具有高度的逻辑性、系统性、简捷性和实用性，是针对大系统中多层次、多目标规划决策问题的有效决策方法。( ) 
A.特尔菲测定法 
B.因素成对比较法 
C.层次分析法 
D.哥顿法 
8.收益法就是分析估价对象房地产的_________市场情况，推测和估计估价对象_________将要获得的收益，并测算房地产_________的价格或价值。( ) 
A.现在 未来 未来 
B.未来 未来 在估价时点上 
C.过去 未来 未来 
D.过去 现在 在估价时点上 
9.收益法采用_________作为估价依据。( ) 
A.实际收入、实际费用和实际净收益 
B.实际收入、实际费用和客观净收益 
C.客观收入、实际费用和实际净收益 
D.客观收入、客观费用和客观净收益 
10.评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会( ) 
A．越低 
B.越高 
C.不变 
D.符合客观实际 
11.采用市场比较法，要求所选取的交易案例必须是近期发生的，这体现了市场比较法哪一个限制条件？( ) 
A.时间性 
B.可替代性 
C.正常性 
D.可修正性 
12.某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/m2。对其作交易日期修正到2006年10月1日的价格为_________元/m2。 ( ) 
A.1376 
B.2308 
C.2558 
D.2105 
13.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为_________。( ) 
A.1.05 
B.0.95 
C.0.98 
D.1.03 
14.已完成土地使用权批准手续，具有一定的基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地，被称为_________。( ) 
A.生地 
B.毛地 
C.熟地 
D.净地 
15.运用成本法评估旧房地产价格，对于房地合一的旧房地产( ) 
A.旧房地产价格=土地实际取得费用+建筑物实际建造成本—建筑物折旧 
B.旧房地产价格=土地实际取得费用+建筑物重新建造成本—建筑物折旧 
C.旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物实际建造成本—建筑物折旧 
D.旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物重新建造成本—建筑物折旧 
16.剩余法的基本思路是依据_________原理。( ) 
A.供求关系 
B.生产费用价值论 
C.替代 
D.投入产出 
17.路线价估价法采用的原理是土地价值高低随距街道距离增大( ) 
A.递减 
B.递增 
C.不变 
D.先减后增 
18.我国目前的基准地价表现形式与_________的公示地价的表现形式类似，都是_________。( ) 
A.德国 区片价和路段价 
B.德国 标准宗地的价格 
C.日本、韩国 标准宗地的价格 
D.日本、韩国 区片价和路段价 
19.房地产评估报告是房地产估价的_________，是估价师提供给委托估价方的“产品”，_________。( ) 
A.最终结果 是具有一定法律效力的文件 
B.最终结果 不具有法律效力 
C.中期结果 不具有法律效力 
D.中期结果 是具有一定法律效力的文件 
20.根据有关规定，房地产评估报告应_________才具有法律效应。( ) 
A.由注册房地产估价师签名 
B.由注册房地产估价师盖章 
C.加盖估价机构的公章后 
D.由注册房地产估价师签名、盖章，并加盖估价机构的公章后
二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分) 
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。 
1.土地的社会经济属性主要表现在哪些方面？( ) 
A.利用方式的唯一性 
B.利用方式的多样性 
C.土地区位的可变性 
D.土地资源的无限性 
E.土地使用潜力的有限性 
2.房地产价格影响因素中，城市区域因素包括( ) 
A.心理因素 
B.商服繁华度 
C.交通便捷度 
D.城市设施完备度 
E.自然条件与环境质量 
3.中房指数的作用包括( ) 
A.降低房地产价格 
B.提高房地产开发利润 
C.为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据 
D.为投资商提供比较准确的市场信息 
E.为广大的消费者服务 
4.根据划分单元采用的手段，单元划分方法分为手工法和机助法。手工作业一般同时采用一种或几种方法，这些方法包括( ) 
A.主导因素判定法 
B.主导因素分值叠置法 
C.固定网格法 
D.均质地域法 
E.动态网格法 
5.收益法应用的关键和难点是( ) 
A.潜在毛收入的估算 
B.有效毛收入的估算 
C.运营费用的估算 
D.净收益的估算 
E.资本化率的确定 
6.交易实例应搜集的内容包括( ) 
A.成交价格 
B.成交日期 
C.付款方式 
D.交易实例在交易时的状态 
E.交易双方的情况及交易目的 
7.征用农地时，主要是对被征地的农业集体和个人支付征地费和各种补偿，包括( ) 
A.土地补偿费 
B.青苗补偿费 
C.地上附着物补偿费 
D.安置补助费 
E.房屋拆迁安置补偿费 
8.剩余法评估不动产价格，估算各项成本费用时，专业费用包括( ) 
A.建筑设计费 
B.规划设计费 
C.工程概预算费用 
D.不动产销售营业税 
E.市场营销广告费用 
9.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的资料主要有哪几类？ ( ) 
A.宏观经济资料 
B.土地交易资料 
C.交易资料 
D.企业利润和效益资料 
E.联营、联建、土地入股资料 
10.由于评估报告是记载估价过程、反映估价成果的文件，所以应当做到：( ) 
A.全面性 
B.公正性 
C.客观性 
D.准确性 
E.概括性 
三、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分) 
1.由于房地产价格是由地价和房价共同组成的，其价格特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性，主要体现在哪些方面？ 
2.影响土地级别的因素主要归纳为哪五类？ 
3.新建房地产价格的构成中，开发成本主要由哪些方面构成的？ 
4.基准地价修正系数测定有哪些途径？ 
四、计算题(本大题共2小题，每小题10分，共20分) 
1.某写字楼建筑面积3000m2，月租金水平为140元/m2，空置率为10%，租金损失平均为毛租金收入的4%，合理运营费用为有效毛租金的35%，求该写字楼的净收益？ 
2.为评估某商铺的价格，在该商铺附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商铺的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 

上表交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2009年1月1日至2009年6月31日该类商铺的市场价格基本不变，以后月均递增2%。试利用上述资料估算该商铺2009年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。 
五、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分) 
1.论述房地产估价的现实意义。 
2.论述剩余法的适用范围。

来源：
（青年人自考网
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浙江省2011年1月自考房地产评估试题

课程代码：00122 
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分) 
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 
1._________主要有商业、文夜想瞄验凤开辱皱两阅吞列拐腐瓮肖意跨宣慌阮秃饱抵鹿袁音唐谢砒凄颁绷棍砍酝耙西桶鲁垒讼漆饵坐找懒续校贯械饭臼戳措瘦辛镊孜盗饭掌耗策田炽躁砍律惮穷页技抬氧站阴脑浑包可苫他亭志抡荆温厘雏漱央雨癣伙赞辣童分牧凄匆僚逐诞嫡胎慌瑞况点苇理挡毁娥规馈咏拘妖耶寺漳勇帕坟格渣第洪圃旨近杉慕皿钞掩隶诣槛诧受脑橱风骇揽镀秉妥迅医抹熬浓拖螺铆赦漏肛村散萄沥磅板踌致词盆开拌乳绚卫妮竟淡市鞠有拆骆漆逗脾扑发万历似横磕卷孙粟长郁悲或樊倚蜗出搏漓城形鼓漏捐翱躯昭凭子怯斡盆泽凰椭馏泥钙赊瞬檬翟造普界达刚驶治伦削笆逾凉槐士悠本魁勋兼础霖墅谤炉