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合作单位合作款抵房管理规定

1.0总则
为规范合作单位合作款抵房工作的开展，明确合作款抵房流程所涉及各公司及各部门的工作职责，确保集团利益最大化，根据相关法律法规及《xx集团规章制度实施管理办法》特制定本规定。

2.0 词语含义
2.1 本规定所指“集团”，是指xx集团有限公司。本规定所指“xx地产”，是指xx地产控股股份有限公司。本规定所指“地产”，是指xx地产。本规定所指“子公司”，是指xx地产独资、控股、参股或实际控制的公司法人。根据xx地产权责流程确定为项目公司的，参照子公司的规定执行。
2.2本规定所指“合作款抵房”，是指合作单位将对xx地产或子公司享有的债权与合作单位或合作单位指定第三方购买的子公司开发的在售物业的房屋价款进行互抵的民事行为。
2.3 本规定所指“应付款”，是指根据合同约定及履约评估并经审批通过的已经达到应支付条件但还未支付的款项。

3.0 适用时间和范围：
3.1执行时间：年1月1日——年12月31日
3.2 适用对象：xx地产及各子公司
3.3 适用标的：xx地产及各子公司所有在售物业，xx地产或子公司以合作开发形式或其他形式与第三方合作的特定房地产开发项目应参照本规定执行。
4.0 激励指标及主责部门、领导
各类合作款用于抵扣房款的工作指标、主责部门和领导如下：

4.1 工程类
（1）年度工程、材料类款项应付款（不含开发配套类费用）的10%。
（2）主责部门：地产总部工程成本部和子公司工程管理部、成本管理部。
（3）主责领导：地产总部工程成本部负责人及子公司第一负责人。
4.2 设计类
（1） 年度设计类款项应付款的15%。
（2） 主责部门：地产总部产品研发部和子公司设计管理部。
（3） 主责领导：地产总部技术总监及子公司第一负责人。
4.3 营销类
（1） 年度营销和品牌宣传类款项应付款（不含案场薪酬佣金及物业水电等行政类支出）的
15%。
（2） 主责部门：地产总部营销管理部和子公司营销管理部。
（3） 主责领导：地产总部营销总监及子公司第一负责人。
注：子公司工程、设计、营销线之间任务指标可进行相应调剂，子公司激励依据为该子公司总体应抵扣房款总额，以全年任务总量考核。地产总部主责领导以所有子公司的对应业务线任务指标完成情况作为考核依据。
5.0 抵扣模式
5.1一次性全额抵扣房款（即对应买卖合同的一次性付款）
（1） 适用条件：合作合同项下的部分或全部合作款已达付款节点，且应付款金额大于或等于房屋总价，此时进行全额抵扣。
（2） 操作方式：双方签署《债权债务抵销协议书》、合作单位出具《承诺书》，合作单位先开具相当于购房款全额的合作款发票，合作单位或合作单位指定第三方签署《商品房买卖合同》（一次性付款）等文件后，我司向购房人出具购房款全额发票。
5.2 不足抵扣全额房款时补足差额
（1） 适用条件：合同项下的部分或全部合作款已达付款节点，且应付款不足以抵扣全部房款，剩余房款部分由合作单位或合作单位指定第三方全额补足。
（2） 操作方式：双方签署《债权债务抵销协议书》、合作单位出具《承诺书》，合作单位先开具相当于应付款的发票，合作单位或合作单位指定第三方补足全额房款，并签署《商品房买卖合同》（一次性付款）等文件后，我司向购房人出具购房款全额发票。
5.3 一次性抵首付款
（1） 适用条件：合作合同项下的部分或全部合作款已达付款节点，且应付款大于或等于房屋首付款。应付款用于抵扣首付款，剩余房款由合作单位或合作单位指定第三方通过按揭贷款的方式支付。
（2） 操作方式：双方签署《债权债务抵销协议书》、合作单位出具《承诺书》，合作单位先开具相当于首付款金额的合作款发票，合作单位或合作单位指定第三方签署《商品房买卖合同》等文件后，我司向购房人出具购房款首付发票，购房人办理贷款手续。
5.4 不足抵扣首付款时补足差额
（1） 适用条件：合作合同项下的部分或全部合作款已达付款节点，且应付款不足以抵扣全部首付款，剩余首付款部分由合作单位或合作单位指定第三方补足，剩余房款由合作单位或合作单位指定第三方通过按揭贷款的方式支付。
（2） 操作方式：双方签署《债权债务抵销协议书》、合作单位出具《承诺书》，合作单位先开具相当于应付款的发票，合作单位或合作单位指定第三方补足首付款，并签署《商品房买卖合同》等文件后，我司向购房人出具购房款首付发票，购房人办理贷款手续。

6.0 合作款抵房审批权限及优惠
6.1合作款抵房审批权限：
（1） 合作单位选购合作的子公司开发的物业，则审批至子公司第一负责人，备案至地产总部条线领导和地产总部营销管理部；
（2） 合作单位选购涉及两子公司应付款抵偿一子公司开发的物业的，则需上报地产总部条线领导，审批至总裁。
年度合作款项支出抵扣业绩，归属合作款项抵房的发起公司；年度房屋销售业绩归合作方选购的项目所属公司。
6.2 合作方享受与普通购房客户相同的优惠幅度，全额抵房款享受一次性购房的优惠幅度，需要涉及贷款业务的享受贷款购房的优惠幅度。若需申请特殊优惠优惠折扣，应根据集团购房优惠制度相关规定上报领导审批。

7.0 操作流程、责任部门及相关文件

xx地产合作款抵房操作流程 （xx地产下属控股子公司适用）
标的房源
步骤及说明
责任部门
（一） 本子公司（不涉及跨子公司）
1、发起抵房申请
发起部门负责确定合作单位，审核确认合作单位的履约情况，核实应付款额度、进度后，由合作单位填写的《抵房申请表》（详见附件1)，发起部门在流程上填写包括拟定抵扣模式在内的相关内容后走本公司内部请示流程并经发起部门分管副总经理审批确认后，应及时通知营销部门进行房源确认和保留。
发起部门分管副总
2、抵扣房源核对及保留
营销部门负责根据上述流程信息，结合销控情况提供可供合作单位选购的项目和房源信息，审核确认合作单位的购房资格、底价、优惠和最终成交价并反馈至发起部门，同时在流程上填写房屋信息并走部门内部请示流程并经营销部门分管副总经理审批确认后，对选定房屋予以保留。保留至正式《商品房买卖合同》签订之日，保留时间最长不得超过一周，自第一负责人审批确认之日起算。
备注：抵扣房源保留的前提条件是合作单位的可抵扣金额必须大于等于抵扣房源的抵房款金额，否则营销部门不予保留相应房源。
营销部门分管副总
3、应付款、房屋信息、抵扣模式核实
财务部门、法务人员负责根据审批单审核并确认发起部门提请应付款抵扣审批的款项是否达到付款节点，抵扣模式是否符合本规定要求；负责根据房屋信息审核并确认营销部门拟提供房源是否可以作为被抵扣房屋。
财务部门法务人员
4、第一负责人签批确认
第一负责人汇总子公司发起部门、营销部门、财务部门、法务人员意见并决定是否同意该合作款抵房方案，第一负责人同意合作款抵房的，应在3个工作日内备案至地产总部条线直管部门和地产总部营销管理部。
子公司第一负责人备案地产总部

5、文本填写及审核
获得第一负责人签批确认后，由发起部门根据抵款模式，填写“本子公司”版本的《债权债务抵销协议书》、《承诺书》（详见附件2-1、2-2）中具体信息，填写完毕后交营销部门、财务部门、法务审核。
发起部门营销部门财务部门法务人员
6、发票收取、文本签署
（1） 合作单位先开具相应金额的合作款发票
（2） 发起部门负责根据经相关部门审核确认的文件与合作单位签署《债权债务抵销协议书》，并由合作单位出具《承诺书》（均一式五份）。除合作单位盖章，合作单位指定的第三方签名（若有）外，两份文书的任何信息不得手写。
（3） 合作单位仅持有一份《债权债务抵销协议书》，剩余由子公司持有，营销部门、财务部门、发起部门、档案部门均应保存一份原件。
（4） 发起部门应将合作款发票及时递交财务部门存档保管。
发起部门财务部门
7、签订房屋买卖合同，开具房款发票
营销部门负责根据抵扣模式与合作单位或合作单位指定的第三方签署对应版本的《商品房买卖合同》等文件及办理相关购房手续，并由财务部门根据抵扣模式开具相应购房款发票。
营销部门财务部门
8、账务处理、资料保留、报备
（1） 财务部门负责合作款抵房债权债务抵销的账务处理工作。
（2） 发起部门就《抵房申请表》、《债权债务抵销协议书》、《承诺书》、《商品房买卖合同》、合作款发票原件等原件及购房款发票（复印件）进行存档保管。
（3） 财务部门以《项目价款单》、《债权债务抵销协议书》、《承诺书》、《商品房买卖合同》、合作方发票确认回款依据，并进行存档保管。
（4） 发起部门负责登记付款台帐和合作款抵房台帐，将上述台帐于每月30日前报送至地产总部条线领导和地产总部营销管理部和计划财务部。
财务部门发起部门
（二） 跨子公司
为便于关于跨子公司合作款抵房执行，设：
A公司：对合作单位负有债务的子公司。
B公司：提供房源子公司
注释

1、发起抵房申请
A公司发起部门负责确定合作单位，审核确认合作单位的履约情况，核实应付款额度、进度后，由合作单位填写的《抵房申请表》（详见附件
1)，A公司发起部门在流程上填写包括拟定抵扣模式在内的相关内容后走本公司内部请示流程并经A公司发起部门分管副总经理审批确认，再上报地产总部条线领导审批确认,获得上述领导同意后，应及时通知B公司营销部门进行房源确认和保留。
A公司发起部门
A公司分管副总、地产总部条线领导
2、抵扣房源核对及保留
B公司营销部门负责根据上述流程信息，结合销控情况提供可供合作单位选购的项目和房源信息，审核确认合作单位的购房资格、底价、优惠和最终成交价并反馈至A公司发起部门，同时在流程上填写房屋信息并走部门内部请示流程并经营销部门分管副总经理审批确认，再上报A公司发起部门的地产总部条线领导审批确认，获得上述领导同意后，对选定房屋予以保留。保留至正式《商品房买卖合同》签订之日，保留时间最长不得超过一周，自第一负责人审批确认之日起算。
备注：抵扣房源保留的前提条件是合作单位的可抵扣金额必须大于等于抵扣房源的抵房款金额，否则营销部门不予保留相应房源。
B公司营销部门
B公司分管副总地产总部条线领导
3、应付款、房屋信息、抵扣模式核实
A公司财务部门、法务人员负责根据审批单审核并确认A公司发起部门提请应付款抵扣审批的款项是否达到付款节点，抵扣模式是否符合本规定要求；负责根据房屋信息审核并确认B公司营销部门拟提供房源是否可以作为被抵扣房屋。上述审核结果应提交B公司分管营销副总审核确认，获得B公司分管营销副总同意后，报备（不须审批）A公司发起部门地产总部条线领导。
A公司财务部门
A公司法务人员
B公司分管副总地产总部条线领导

4、第一负责人签批确认
A公司第一负责人汇总本子公司发起部门、营销部门、财务部门、法务人员意见并决定是否同意该合作款抵房方案；B公司第一负责人负责根据本子公司分管营销副总意见决定是否同意该合作款抵房方案。A、B公司第一负责人均同意合作款抵房的，应在3个工作日内备案至A公司发起部门地产总部条线领导和地产总部营销管理部。
A公司第一负责人
B公司第一负责人地产总部条线领导、地产总部营销管理部
5、文本填写及审核
获得A、B公司第一负责人签批确认后，由A公司发起部门负责根据抵款模式，填写“跨子公司”版本的《债权债务抵销协议书》、《承诺书》
（详见附件3-1、3-2）中具体信息，填写完毕后交A公司营销部门、财务部门、法务人员审核。
A公司发起部门
A公司营销部门
A公司财务部门
A公司法务人员
6、发票收取、文本签署
（1） 合作单位先开具相应金额的合作款发票。
（2） A公司发起部门负责根据经本子公司相关部门审核确认的文件与合作单位签署《债权债务抵销协议书》，并由合作单位出具《承诺书》（均一式五份）。除合作单位盖章，合作单位指定的第三方签名（若有）外，两份文书的任何信息不得手写。
（3） 合作单位仅持有一份《债权债务抵销协议书》，剩余由A公司持有，营销部门、财务部门、发起部门、档案部门均应保存一份原件。
（4） A公司发起部门应将合作款发票及时递交财务部门存档保管，并将结果告知B公司营销部门。
A公司发起部门
A公司财务部门
B公司营销部门
7、签订房屋买卖合同，开具房款发票
B公司营销部门负责根据抵扣模式与合作单位或合作单位指定的第三方签署《商品房买卖合同》等文件及办理相关购房手续，并由B公司财务部门根据抵扣模式开具相应购房款发票。
B公司营销部门
B公司财务部门

8、账务处理、资料保留、备案
（1） A公司应将合作单位开具的合作款计入A公司所在项目的相应运营成本内，B公司财务部门应将房款收入计入B公司所在项目的销售收入内。A、B公司应开具往来收据。
（2） A公司发起部门应就《抵房申请表》、《债权债务抵销协议书》、《承诺书》、合作款发票原件进行存档保管；B公司档案部门应就《商品房买卖合同》原件和购房款发票（复印件）等进行存档保管。
（3） A公司财务部门以《项目价款单》、《债权债务抵销协议书》、《承诺书》、《商品房买卖合同》、合作方发票确认回款依据，并进行存档保管。
（4） A公司发起部门负责登记付款台帐和合作款抵房台帐，将上述台帐于每月30日前报送至地产总部条线领导和地产总部营销管理部和计划财务部。
A公司财务部门
A公司发起部门
B公司财务部门
B公司营销部门
注：
（1） 地产总部的工程成本部、产品研发部、营销管理部的合作单位合作款抵房工作应参照跨子公司合作款抵房工作执行，应经过地产总部发起部门，地产总部营销管理部、地产总部法律事务部、地产总部计划财务部、地产总部总裁、地产总部董事长以及子公司相关部门和领导等相关流程审批。
（2） 跨子公司合作款抵房业绩计算原则：年度合作款项支出抵扣的业绩归属合作款抵房的发起公司；年度房屋销售业绩归合作方选购的项目所属子公司。
（3） 除营销类、工程类、设计类外，其他部门或条线发起合作款抵房业务均依此办理，该部门或条线负责走内部流程。

8.0 其他事项
8.1 发起部门应严格遵守本规定的内部审批请示流程，不得将《抵房申请表》等相关申请表单交由合作单位或合作单位指定的第三方办理。
8.2 如同一合作单位以两个子公司的应付款抵一个子公司的商品房，则参照跨子公司流程执行，相关文件详见附件 4-1、4-2，应注意各子公司之间关于抵款金额及相关手续的确认工作，若涉及多个子公司的应付款抵一个子公司的商品房则参照处理。
（1） 申请抵房的子公司为主办，该子公司发起部门负责走内部流程。该子公司发起部门负责参照本规定第七条与其他子公司确认抵款金额。
（2） 合作单位应分别为各子公司开据相应合作款金额发票，其他子公司财务部为抵房子公司财务部开据往来收据，抵房子公司财务部为购房人开据房款发票。
（3） 各子公司发起部门、营销部门、财务部门、档案部门均应根据本指引规定做好合作款抵房的档案管理工作，财务部门应根据本规定做好账务处理工作。
8.3 合作款所抵房源，业务员按所在级别的基本佣金提佣，但不计销售业绩。佣金发放根据《案场薪酬管理制度》执行。公司销售人员不得参与抵款房源的代售，违反则参照《xx集团廉政管理制度》进行惩处。
8.4 合作方所抵得物业仅限更名一次，贷款购买普通住宅物业须在签订《债权债务抵销协议书》后一个月内完成，一次性购买普通住宅物业须在签订《债权债务抵销协议书》后两个月内完成，商业、写字楼和办公物业须在签订《债权债务抵销协议书》后三个月内完成，审批流程参照《xx地产更名、换房、退定、退房管理规定》执行。
8.5 如跨区域抵房，双方子公司财务部需开据往来收据。
8.6 对于集采类合同同样适用以房抵款，该类合同由各子公司主要负责洽谈抵款。
8.7子公司若完成地产总部分配的年度应支出的工程、设计、营销的合作款抵房任务完成率≥80%，则提取子公司 年度抵房金额的 2‰作为奖励金，由子公司第一负责人进行分配，并报备至地产总部相关业务线；
若子公司完成年度全年整体的抵房任务完成率≥50%且<80%,则提取子公司 年度抵房金额的 1‰作为奖励金，由子公司第一负责人进行分配，并报备至地产总部相关业务线；
若子公司完成年度全年整体的抵房任务完成率<50%,则子公司不提取相应的奖励金。

9.0附则
9.1本规定自年1月1日起执行。如各子公司原有相关合作款抵房规定、范本与本规定不一致的，以本规定为准。
9.2本规定由地产总部营销管理部负责解释。

10.0支持文件及表单
10.1支持文件:无
10.2标准表单：
10.2.1 附件1:《抵房申请表》
10.2.2 附件2:《债权债务抵销协议》（本子公司）
10.2.3 附件3:《承诺书》（本子公司）
10.2.4 附件4:《债权债务抵销协议》（跨子公司）
10.2.5 附件5:《承诺书》（跨子公司）
10.2.6 附件6:《债权债务抵销协议书》（两子公司欠款抵偿一子公司房屋的）
10.2.7 附件7:《承诺书》（两子公司欠款抵偿一子公司房屋的）

xx地产营销管理部
二○一六年三月三十日