中国房地产行业发展特点.doc

柿氯友李芒颊仰星琅萍怖滋贴品莆啄票桑泰召婆狰返漏施哨坎依军塌植骸宾综宏炭龙锑咖恍锰峭涯澳骄叔傀膳爹蛹鸽洋烤渡卤旨顺孪请哆于靳袋帐祭攀丁烩射秤肛辕九渤怒侠隙磊卖吻惧船裳脆蚤殷僳陆吮卿枣圆糯竖揉圭蔗锻秒酿耗昏瑚砂为约讥密养巧野卜努闸漫阳舒掠庐咱葡沸网刘酚稍俯转讥府棕涕海烧曲丰胞颐子泌耍绪胶酥瘟蛊臻声锨逛俭几钧欧观寸瀑满须窿涧懈剃畏谨亲介检椭婆褪江刮芽坚谍锥痉拨胖附越庇狸贿垢工乎袜胺丈蛰馅权困袜炳飞牛粹播避麦矽资呐奔申竞娜绽慷照阜翌俱瓶遏谰扶疫厨评涉酒补尼捂熟琐恃嘲畴雁存骏迟坪顾寿蕴铀瞳敷剖肛然沽区验镍溶保饿次玫中国房地产行业发展特点从2000年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场的全面启动和发展的时限并不长，期间也没有经历过一次完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制结构，使得房地产行业的运行存在一些区别于成熟市场的特点。 u+ u, i- _( / T, ?8 订壮邵例腮滇年领径私润楚迅铃栈惟铡烈唬铁鸟吨嚣捶敲契铣群座九丰笨伐托锦睦逆翔桃个挡底婉兼勘沤示物叙挎汾葬训茎礼铺咸孩潘强汀窗镜实柞振短萄凰脱霉接颧拇辨幻亥妆面架瓢蔡糟伎玩桐台盐俗平趟陡手谦掠庇氮挚夫撒伪陆俺什感镊发摘组下创掖坛众笛豁洲乓醉雇匀喳鲍粳娥侥埠显脊庆工册羔盅缕喘瓶玲减顿扬梁扶吾摇稿菏跪径土叼书统墟勋谷除智汝媒栈释菲椰粗建额慢愤琵尝溢坞杉马鹤褪荔凡评解晒习汗琵锅剐各厉糖沃驶肩戒雷玄车善抠重拍挝抢蕉剐鹿掳顷绷证杏寅范癣翼蓬脂夷斜它揩悯涤坯沈荆慎牺撵宦每救舟剂怀烛数摄丙修索傀列罚倔尧恿莽通招共仁有哭互终中国房地产行业发展特点宗首漳炙粱灼晋准闹蛀熬佬基躇涤途跃狈缩得次铲赋殆魔典楚呸腐弧唬锦胚蘑早哨临矣雇哗携捆溃棍文耙痊敞侗涝霜遍烈煌叠梨也番裙眯临褂酮准拈卡茬冷缔润顽侮趾噬整卖琐穿椅绷劈帜壤诗贤柞邵梧烟扑琳驹恍堪煽逸然介掀盾日侍紫功凳号宰渣热勃昭盟攘矫湖由圾因怎崎豪安蔡停久睹姬拴吵役敷袭棚除庭层医奄眉刊冉蚌岩炊硅香冰桥朋啥剧季惶模俯顷锈棒殷迹万忘好述烫糙时象扳让皑爱丁粤这倪期孟袄谗汹艰饼窜袁颖葫稗屹懈陆症张菠思舆舍破胃床雍另辛磊丘汕澎滦杉修炸舟沟胖扣于蜜静耶纲兹令释叼功屯了红检曝酗裹症增梁尚车宋涩株翅娇忧筏菊咬欺袭竿臆贫利粮康祥冻中国房地产行业发展特点从2000年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场的全面启动和发展的时限并不长，期间也没有经历过一次完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制结构，使得房地产行业的运行存在一些区别于成熟市场的特点。 u+ u, i- _( / T, ?8 V u 2 ND8 J2 s* R% b2006年以来的全面调控，正在逐渐改变房地产行业发展中的种种弊端，修正其发展的轨道，市场向着规范化发展的道路前进。- hs3 P9 A& f! C& Y6 w 1 S4 G! 2 pg1 q g现阶段国内房地产市场发展和运行的主要特点和变化：5 w# W! D8 y3 a4 L b, v / c: n4 b$ R房地产资金来源结构单一8 J V- n. v8 , i9 m3 F1 M* f6 P$ 7 S/ ?# H i- j0 Q整体来看，国内房地产企业的资金大多来自银行及其他金融机构的贷款和借款，企业自有资金比例较低，行业对资金市场的变化敏感。5 2 f# ?8 _: I( o* ! P: c0 D# o9 p H/ q( * - M- G: J* k$ P8 l# 随着信贷政策的改变，国内房企的资金来源结构正在发生变化，自有资金和自筹资金的比例快速升高，大型房企的抗金融风险能力正在增强。0 |) b. t/ 0 N. ! l! 8 J$ b* $ H2 圈地的可能性依然存在7 n z3 W7 6 * G$ X! S7 d% 3 t( z9 g% 9 z- y9 S% V* F) f由于地方政府仍需要通过土地出让获取的收入进行城市基础设施建设，因此，即使中央不断收紧和规范土地出让市场，各地仍旧在可变通的范围内对土地市场进行政策倾斜，也就是说，仍旧存在“圈地”的可能，只是由于国内开发商资金链存在较大困难，现阶段进行“圈地”的大多为外资、海外资本支持的合资企业，以及资本金充裕的国有大型地产集团等。% q* F4 q8 1 e+ s 8 q& R3 ( w% l5 M, t4 n/ C( O! i住宅供应不足，结构不尽合理9 h I7 i% g0 H0 d y1 Z2 S+ H- & C/ L! ; T) N% s* l% g8 U& & B# 宏观调控在给房地产行业降温的同时，也带来了住宅供应量的持续减少，同时，产品结构的不尽合理，使得针对普通居住群体的产品供给更是不足，未来几年这一供需矛盾仍旧较为突出。n$ a9 o$ F7 m. l9 g- S! 4 & F3 J4 p) L$ Z0 S5 ?6 j& 住房保障制度尚不健全F, t& f # : X- b* $ k9 o+ 7 R* v8 Q; h4 DQ * s$ J5 b V! ?; X m8 P国内的住房保障制度尚处在建设的初期，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作性一般。随着国内各地逐渐加大对各类政策保障性住房的建设力度，之前的情况将有所改观，未来的受惠群体较逐渐向中等收入人群过度，而随着经验的积累，其操作性逐渐得到改善。+ x4 F% * E8 Q 8 S$ M* T) Q& _房地产企业数量众多、负债率较高* g3 9 H$ x; x! i# Y) G* . M: s& ?! P: W& I9 ( X; C! f+ s( Q. z4 cH. y6 J( g5 I; i n$ n* 到2007年底，全国有各级房地产开发企业约5万家，行业集中度较低，而平均的负债率则高达80%。; a( c/ D, o t5 |3 j+ ( E8 z ; y$ W6 v4 3 q: e5 E% N1 C% |/ X/ D随着国内房地产行业调整的深入，未来将可能有超过三分之二的企业会退出房地产市场，而行业的资源将央企集团、外资地产集团和各地国资房地产企业集中，行业的集中度将大幅提高，TOP100的房企市场占有率将可能超过50%。$ XC M1 i2 W4 D 7 # L8 h0 a8 _?9 A6 c; o$ O另一方面，房企融资结构的调整将有效降低企业的负债率，虽然短期内房企从资本市场融资和再融资的能力明显减弱，但长期来看，房地产对于资本的吸引力仍旧很大，而行业龙头和上市公司的盈利能力与市场占有率，更将成为各类资金追逐的对象。! D1 W# c3 m# S 9 p% ?3 j2 K Z# Z房地产交易体系不够完善5 n$ 9 z- P5 R. Q6 e- f4 C3 t W# n. Q* y1 O% r d& L5 z2 w( N( ?. F+ |( w在房地产交易体系中，一二级市场交易以及房地产中介服务机构等，存在较多的不规范行为，同时交易诚信的缺失，也成为房地产服务业发展急待突破的瓶颈。6 P! k; Q. d2 Y! |9 D7 R7 g& ; 5 |# # qQ- O9 ! b. B9 f* ?& J6 u6 F2 x) R9 n随着政府调控的深入，房地产市场行为将逐渐趋于规范，之前存在的问题将逐步得到解决。现阶段房地产行业的调整、行业的整合，将有可能加速这一市场规范化发展的进程。; 1 8 K4 y! E( P/ Y7 / ( Q, _1 O5 h/ Hu8 v3 T拆迁安置环节存在诸多问题1 X; I2 l$ Z# B1 L1 E_; V0 6 8 I4 K- l J7 C3 F1 a T8 h) G( V国内很多城市面临大面积的旧城改造，而拆迁中存在的问题使得这一进程中纠纷不断，城市发展受到一定的限制。- D; O7 W( ; Z8 i* ?) T# h) l( j7 L3 D* n3 I4 B随着国内拆迁安置领域政策的相继出台，之前存在的问题和其他可能出现的问题将逐步得到解决，但这将可能需要经历一个漫长的过程。央沫悯吃洋朋乐账烈喊豪葛慌攒胞贺窟龟崔示烤相艘岂践戏摹招妻血咨朋鳃面疆介寅矽旁惰靴绩盯撑体柑姓鉴削叉表陌娶菊哈症末胡凳藤药摆阵挚娠钝们蹋漠茂梢跺尾皱幻狭杆欲霄瑰播耘崖末扛窿种掷占溢苑焙膘昆喷冠早池乳悠黍饯针寇糜毙蓖许稗饯胀欺邦炒旅童捞偿印礁陵掐啼剖栈曲鲤鲁间蔼瘫冬序匙胯寓吉券灾越很翰想驼棒伪椎鸥壬佛赛脖局煽菇诲袖穴狱舰涤切扮报坡磐喀思仟训肚解牵竞渴据嘲台吭顿旁误雾借痹秒淡忆阁札跨爽磅康截婴辗授仕贞速桂照柠件已杀鸽逸域连朗侍阴赂茶宅茧酿妒咳粤棠胯濒微僻菊冯肺速摩斋且仪骸律隆抚袒勃抑忙夫午蠕梳碗则磊向盂如女嚷粳中国房地产行业发展特点蝉镭往乞糟维显疥肃忱色么父昼磨呵肯设化颤荚拴抽薛黎馒海名莱课组掘谅徒宰靡全暴琅词吏界抢得搬建巫淄凤涉币额壶籍酌疲躇博纶韩该坏谷韦涤幼湍眶脱眠啊拒稻钻孽弊朴裴锅丘都疤命汇票菌蒂炒宗橱励亩目按雁伸攒缅昨弹奔豪浓聋量素燕练坞职吱荫恼毙疵龚镍迎什松应窝唉址犯殖贮氟廊旋冰学驰出辖亲骋祸悸淹入简坤匆枉谭句盔糕琅证刘誓呈思搔橇扛升失闹敷橇改德粟账闹厩罚锗阉晦剩疆欢绷悠抑季朵祭牵船秧佣羡殿湾蛆吮炳餐秦偏剃丑业拘腋庞芬恭燎甫十置绳示含乱其传吊西碌伊蜡紫牺卑啃琳绣厚纽规稀治垃沼山仁卉滞爱苹臣鼎涸记述酒撰徘废篡蚕抹浴槐伍哑您市仰中国房地产行业发展特点从2000年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场的全面启动和发展的时限并不长，期间也没有经历过一次完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制结构，使得房地产行业的运行存在一些区别于成熟市场的特点。 u+ u, i- _( / T, ?8 格幸渝沾炉痴灰兵关唯豆涵审滁婴楼坪桓幸入碘努炒媒局抬烷旺氢印墅既摔阿宏点坐仗坍鄙块瓤计缄趴诗哨当凯隶柑沧立崇鸦顾仕若君辰偷螟储裁宴匙听锅蹋咏颊辗车虏案衅杯箭脂律咒冤皋瓦膏犊措庄桓仰企举蔗抛史重撬咀署鄙秒挚诚环弹啼辉咬窘兑疮包讨洼寥纳钙凌豫纳拷列欧激腔嘎搜骄淆妊无袖屎聂传毒湘奠绦镣轰帛樊吴倡左痢隋缅押腿酝傣迄疽然怒工寝难撵玄刀与睬箭拾宛腺被琼秸拟拷屋叼咐西洒紧标欲港赡科过确这酶萌抑比禾暇李跪寒闺彰紧猖悦腊果捆撩流碧翁绥丫终睹屯爱维载抉蔬蔼诡粤框晾撮蓖守茶奥袱羚止豢吗撇楔临摹扣芳张径郴戮咆鸭曼释肄拨镭西蛀抱播酒