地产公司-项目初判报告成果标准作业指引模版.doc

项目初判报告成果标准作业指引

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张澄
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1 目的
1.1 通过规范、明晰总公司企业发展部或城市公司项目初判审批报告编制工作，保证总公司在进行项目初判前，对项目基本情况有全面把握，确保投资决策效率与科学性。
1.2 规范工作流程和报告内容，统一总公司与城市公司相关业务管理部门之间的工作节奏，提高管理与决策效率。
1.3 为撰写报告提供标准模板，起到指导作用。

2 适用范围
适用总公司企业发展部或下属公司上报的项目初判报告的编写。

3 术语和定义
无
4 职责

5 工作程序

项目初判审批报告成果标准

报告目录及简表
在项目初判报告之前需列表说明项目所在城市宏观经济和房地产市场主要指标。
（简表格式见《城市评价报告成果标准》之城市评价报告核心指标简表）

一、项目概况（扼要说明）
主要说明项目区位、项目SWOT分析、总体定位、项目获取方式、地价及支付方式、总体开发周期、项目销售计划、项目主要风险等；
上述资料中需重点描述项目获取方式，凡涉及项目获取法律部分分析需要描述项目获取主要的框架内容，以判断项目获取是否存在较大的法律风险。

二、 项目经济技术指标

表一 项目主要规划技术指标

序号
规 划 指 标 名 称
单 位
合计
指标说明　

1
项目总用地面积
平方米

2
总建筑面积
平方米

3
容积率

4
住宅面积
平方米

4.1
其中：高层
平方米

这里可根据项目具体物业类型进行划分

小高层
平方米

多层
平方米

别墅
平方米

或：住宅套型建筑面积

可依据宏观调控后政府具体规划要求进行细分

90平米以下住宅面积
平方米

90平米以上住宅面积
平方米

5
商业面积（如果分为街铺和集中商业需要分开列示）
平方米

这里可根据项目具体配套进行划分

6
会所面积
平方米

7
幼儿园
平方米

8
中小学
平方米

9
车位比（多层、小高层、高层住宅）
停车位/户

10
总户数
户

这里可根据项目具体物业类型进行划分

其中：各种物业类型所占户数

高层
户

小高层
户

多层
户

别墅
户

11
项目整体户均面积
平方米

这里可根据项目具体物业类型进行划分

其中：各种物业类型户均面积

高层
平方米

小高层
平方米

多层
平方米

别墅
平方米

11
总停车位
辆

表二 项目经济测算表
序号
项目
单价
总价(万元)
说明
1
项目总收入

1、在此说明销售总周期
2、如果项目分期开发，按分期说明开盘价格及价格变化；
3、按项目具体物业类型说明各物业类型价格。
4、每种物业类型请在此说明每期销售面积：

住宅

1.1
其中：高层

1.2
小高层

1.3
多层

1.4
别墅

1.5
商业

1.6
车位

1.7
剩余物业

1.8
出租净收入折现

2
项目总成本费用

2.1
土地成本

2.2
前期费用

2.3
建安工程成本

2.4
开发间接费用

2.5
营业费用

2.6
公司管理费用

2.7
营业税及附加

2.8
财务费用

2.9
土地增值税

3
税前利润

4.1
所得税
％

4.2
税后特殊补贴

4.3
税后净利润

5
销售净利率

6
项目全投资IRR

7
项目LV-IRR

表三：项目销售收入、总投资与现金流规划模型

注：该模型应调整为实际测算模型，此处待讨论；

注：
以上内容为项目论证阶段项目初判审批报告核心内容。总公司企业发展部或城市公司上报初判项目时，必须依项目实际情况增加其他必要内容，以期对项目有更加详尽描述。此成果与项目初判汇报资料在项目初判时提交总公司企业发展部，同时城市公司需一并提交项目初判汇报资料公司内部评审会会议纪要。
总公司企业发展部视上报资料的完整性及项目可行情况，在征求总公司战略与投资决策委员会同意后，明确以何种形式进行项目初判（OA传签或项目初判评审会议形式），并展开项目初判组织工作。
6 支持性文件
无

7 相关记录
无