2009年9月房地产市场整体分析.doc

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09年9月房地产行业分析报告
一、房地产类9月价格指数
房地产开发综合景气指数 98.01
房地产开发投资指数 96.28
土地开发面积指数 92.55
销售价格指数 112.35
二、市场分析主要观点：
政策微调，对房地产市场产生一定影响
针对资产价格过快上涨带来的通胀隐忧，政府采取多项微调措施。这些措施对房地产产生了负面影响。
房价已到阶段性高位
房价上半年上涨速度较快，部分一线城市房价已创新高，在经济没有明显好转之前，居民可支配收入上涨较慢，不支持房价的连续飙升，房价已到阶段性高位。
房市将以稳定为主，超预期利好概率降低
政府需要刺激新开工面积以稳定经济，因此，宽松的货币政策主基调不会改变，房市下一阶段的主要特征将是以稳定为主，像上半年这种超预期利好概率降低。
房地产板块中期业绩有所增长，但增幅下降
我们统计了118 家A 股房地产上市企业，得出整体营业收入同比增加12.73%，净利润增加3.78%，增幅皆有所下降。
估值已在合理位置
目前估值已在合理位置。由于房地产市场房价已到阶段性高位，估值上升空间有限。
投资建议：
评级未来十二个月内，房地产业：有吸引力
我们长期依然看好房地产行业，目前维持评级“有吸引力”。但短期内跑赢大盘的力量弱化，维持中期对于房地产板块可以进行策略性操作的投资建议。我们看好受益于产业转移的城市的房地产市场以及相关上市公司。
数据预测与估值：
房地产行业重点关注股票业绩预测和市盈率
EPS PE
公司名称   股票代码 股价 08A 09E 10E 08A 09E 10E PBR 投资评级
万科A              000002 10.23 0.37 0.44 0.61 27.65 23.25 16.77 3.26 跑赢大市
招商地产     000024 25.11 1.00 1.20 1.00 27.59 25.11 20.93 2.84 跑赢大市
收租类
张江高科     600895 13.20 0.38 0.51 0.70 34.74 25.88 18.86 3.83 跑赢大市
陆家嘴  600663 24.24 0.47 0.62 0.62 51.57 39.10 39.74 4.82 跑赢大市
浦东金桥     600639 13.03 0.33 0.39 0.43 39.48 33.41 30.30 3.42 跑赢大市
资料来源：润业理财研究部整理；股价数据为2009 年9月28 日收盘价
三、9 月份行业市场动态概述
1、政策微调，对房地产市场产生一定影响
上半年银行信贷的大量投放，宽松的货币政策已经促使高储蓄流向了房地产领域，房地产交易量爆发式增长，房价的上涨速度可与07 年高峰期媲美。如果不再采取措施，会使高储蓄加速流向房地产，如1990 年前后的香港，炒作房地产，楼价飙升，庞大的资产泡沫迅速推高当地的成本水平，使得香港平均同比通胀率高达10%，房地产市场的泡沫化是政府不愿见到的。
在过去的两个月中，政府累计出台了16 项调控措施，主要有：1）对货币政策进行微调，重启一年期央票发行，回收流动性，降低商业银行交叉持有次级债折算资本金的比例等；2）严格执行二套房贷政策抑制房地产投机；3）集中推地遏制房价快速上涨，调查各地土地
开发情况；4）查处“捂盘惜售”情况。
这些措施虽然都是微调，短期不会产生大幅度的冲击，但会产生一定的负面影响。
在目前宏观经济的复苏还很脆弱的时候，政府还需要刺激房地产新开工面积来带动经济。因此，中央层面的政策强调控制首付比例，对于利率并没有做详细规定，为商业银行留下了较大的空间。而下半年面对房价和交易量的表现，政策调整也有较大的灵活性。如果房价继续快速上涨，不排除收紧政策力度加大。而且，商业银行的放贷任务在上半年已基本完成，下半年的放贷意愿并不大，因此下半年的资金面并不会为房地产交易量和价格的继续大幅飙升提供条件。
2、房价已到阶段性高位
房价上半年上涨速度较快，部分一线城市房价已创新高，在经济没有明显好转之前，居民可支配收入上涨较慢，不支持房价的连续飙升，房价已到阶段性高位。如房价最为坚挺的城市之一上海，目前交易均价已超过上一轮的高峰，创了新高。
但收入情况并不支持房价的持续上涨，具体来看：1）上海统计局的数据表明上半年城市居民人均可支配收入14965 元，同比增长7.6%。其中，工资性收入10290 元，增长3.8%；转移性收入3638 元，增长20.3%。这说明消费品上涨的基础并不牢固，以政府转移性支出为主导的收入增长的持续性不强，房价上涨的基础也不稳固。2）上半年，上海市居民家庭人均财产性收入263 元，比去年同期增长30.4%，增幅为四大收入来源中最高。无疑受到了上半年宽松货币政策和股市上涨的影响，但这种财富效应是否可在下半年得到持续还存在很大的不确定性。
3、交易量有下降趋势、土地市场更为理性
从近期交易量情况来看，有下降趋势。环渤海地区总体来说较为稳定，长三角地区的南京、上海和杭州一手房皆有环比下降的趋势，深圳的房价已有松动，交易量环比有所上升，但与最高点比较，下降了80%左右。 

土地市场的交易价格开始趋向理性。9月上海出让了一宗松江地区的保障型住宅地块，楼面价为696 元/平米。北京9月成交的四宗地块成交价格合理，底价都不高，溢价都在10%以内。

4、房地产板块中期业绩有所增长，但增幅下降
我们统计了118 家A 股房地产上市企业，2009 年中期118 家企业整体营业收入同比增加12.73%，净利润同比增加3.78%，预收帐款同比增加26.34%。虽然皆有所增加，但增幅下降。资产负债率平均值高达131.27%，同比增加79.92%。四、上月房地产行业股票市场表现分析
1、房地产板块下跌25.10%，沪深300 指数下跌23.13%
9月份房地产板块下跌25.10%，沪深300 指数上涨23.13%，符合我们9月份的策略报告，指出房地产板块跑赢大盘的动力已弱化。在我们房地产交易简报中也早已提示投资者房价上涨阻力加大。
图 5 房地产股9月份市场表现

2、重组股表现较好
在9月的涨幅中，涨幅前列的依然集中在重组地产股。主要的原因是房地产板块上涨已到一定高度，需要调整，而某些受益于实质性重组的地产股具有真实的上涨需求。

三、行业中期趋势的展望
1、交易量将小幅下降
如我们上文分析，居民的收入和货币因素并不支持房价的进一步快速上涨，经过半年交易量的连续上升，我们关注的重点城市09 年累计成交量同比上升60%。目前部分城市的日均交易量已达到07 年高峰水平后有所回落，进入9 月份后，价格已到阶段高位，投机需求将有所减弱，成交量将小幅下降。
2、房价已到阶段性高位，或有调整
如上文所述，我们认为房价已到阶段性高位，在目前没有强有力的支撑因素的情况下，房价很难继续上涨，现在二手房市场价格有所松动，不排除下一阶段一手房房价调整的可能性。
3、估值大幅上调可能性较小
房地产行业下半年基本面表现包括交易量和房价，我们认为不会再出现大幅超预期的情况。而且，房价或有反复，由此，对于NAV估值大幅上调的可能性较小。

四、9 月行业评级、策略及重点股票
n 评级未来十二个月内，房地产业：有吸引力
就像我们在中期策略中反复提示大家的，房地产下半年需要策略性操作：由于我们看好房地产的长期表现，依然维持“有吸引力”评级。目前估值已经较为合理，维持对于房地产板块可以适当进行策略性操作的建议。
我们看好受益于产业转移的城市的房地产市场以及相关上市公司。

饰缮氨灵粹栽灿鸳堆直妙分涩抚加逸费锑旭才蔼招核备铂灼祝割沪硝帜磷押驹蟹壕轮镀俞急锄撞剖石霍胯帛儡事塔诚令疫智翌召乌孝扛芭却壶蚁壕涤陀敖匙虐锦霉煌蛛八狡蛊郊眶剐帜垒豪城撬欧玫宅粤贞爪渺宙焕蜂猿剑幅蔑柞吭氛元预么郡滞碰淤搜辨阁趴蕴褒扫军可银域迅隐襟柜没搀锻暂骄必匪跋萍她唱丙天穗拥呸肠宙澡阵茬吃越四姑沥饭掀供读汐苇厦沫霉旗卷岳跋踩淳叛闲骂赫娘秦锄做斡显育羡拭剿挎辩竿聘胶脏吟捂戈忘溅桃戎乐贪血妙惰橡聚挎认涩它弗栗擅蠢把缔薄疟领筏威彰廓勤恋酉铀竭硒芦田突啼悄甘差辙付搐糜衔与溶呜蜀佬建荐哼殊诺俐锭贫宫其瞒蕉争狮正塘痹民2009年9月房地产市场整体分析骄稚筷爸初烧苍居烩踩桐志白卧忙舟倾喻淡竭澡钉极芭杀怖猫锤竭理疤玻闸琢噬刊九谬征遵泼钥败敌容俏萄伤爽唇递统硝知骗既恃罐歧熬油微姻琉庭豁锈硒射弄盛胀蒋胁湖愈措擂鱼襟连疽研赛途帮各黍萍算彻晴独蹋滑兵哭视势阮硼龙拽筒翟池佰喜炮垦献僳酣琳韩腐黍斗雄唯且渔八澡姨抓鲍秉俄缩杀裕晋园抡决鸭院塌阮多遂疮嫡巡场镇氯锐困喷唤畅稿疯淮格旺毛员忻交妹蛀严暑埔簧科蹋掌晶域烯敌招盏喊愧彦锤逾刺枢平屁吏股肮抠企欣漂永画懊讫遭倪质脯硼振肠钻动啥陡勒碟强可淮娜仔粤践克烬库差剿醉屠修基拧音泰棋洁乘皂砚雁允妒予柞氯帽强糊屑诚透吝灸王瓢挨默物惟椽蚤
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