华廷商务酒店投资分析报告1.doc

华
廷
商
务
酒
店
投资分析报告

撰写人：宋秀奇
2011年7月21日

第一章：酒店投资项目总述
第一节：投资概况
第二节：投资背景
第二章： 投资地区宾馆酒店发展分析
第三章 ：可行性项目研究结论
第一节：成本
第二节：收益
第三节：财务估算
第四节：融资及使用方案
第五节：项目进程与控制
第六节：投资风险
第七节：营销策略渠道
第八节：结论及建议

第一章：酒店投资项目总述
第一节：项目概况
　　酒店开业时间2005年2月，楼高8层，共有客房总数100（套）。毗邻厦门国际会展中心、奥林匹克网球中心、忠仑公园！ 2005年开业。2005年装修。
　　酒店星级：4
　　酒店地址：厦门 思明区 洪莲中二路8号
　　服务设施：商务中心、租车、票务、洗衣房、商场、停车场、免费机场、火车站接机服务
　　餐饮休闲：中餐厅主要经营闽菜、粤菜可容纳120人。
　　周围景观：瑞景商业广场、忠伦公园、国际会展中心
　　周边环境：
　　约0.16公里至 洪莲路(联丰商城) 约0.36公里至 蔡塘 约0.50公里至 蔡塘村口
　　约0.54公里至 南洋学院 约0.60公里至 蔡塘小学 约0.68公里至 前埔中路
　　约0.74公里至 忠仑公园东门 约0.75公里至 侨福城 约0.80公里至 瑞景幼儿园
　　约0.80公里至 石村车站 约1.17公里至 忠仑苗圃 约1.28公里至 前埔工业区
　　约1.30公里至 口腔医院前埔分院 约1.33公里至 远东涉外学院 约1.35公里至 北大生物园
　　约1.36公里至 华林花园(前埔南) 约1.49公里至 厦门齐安医院 约1.49公里至 县黄路仙岳路口
　　约1.51公里至 厦门警备区医院 约1.56公里至 西林云顶 约1.56公里至 禹州花园
　　约1.58公里至 湖边水库 约1.61公里至 软件园二期西门 约1.61公里至 中孚花园
　　约1.63公里至 厦门金鸡亭惠群门诊 约1.65公里至 开元文体楼 约1.67公里至 后坑路口
　　约1.68公里至 线务局 约1.68公里至 岭兜工业区 约1.70公里至 谊爱路
　　约1.71公里至 古楼
　　信 用 卡：万事达卡(Master)、威士卡(VISA)、运通卡(AMEX)、大莱卡(Dinners Club)、JCB卡、银联
　　交通信息
　　厦门华廷商务酒店座落于国际花园城市——厦门的东部开发区，邻近忠仑公园，交通便利。
　　-距离忠仑公园1公里，步行约15分钟；
　　-距离厦门国际展览中心4公里，乘坐出租车约10分钟；
　　-距离厦门中山路9公里，乘坐出租车约20分钟；
　　-距离厦门轮渡码头11公里，乘坐出租车约20分钟；
　　-距离厦门火车站6公里，乘坐出租车约10分钟；
　　-距离厦门高崎国际机场8公里，乘坐出租车约15分钟。
　　全部房型
酒店客房(6张)
　　商务双人房
　　房型说明：所在楼层3-8F;房型面积:30平方米;床型:双床;宽带免费; 加床价格： 能收看电视。 早餐情况 有早餐
　　商务单人房
　　房型说明：所在楼层:3-8F;房型面积:28平方米;床型:大床;宽带免费; 加床价格： 能收看电视。 早餐情况 有早餐
　　豪华单人房
　　房型说明：所在楼层:3-8F;房型面积:28平方米;床型:大床;宽带免费; 加床价格： 能收看电视。 早餐情况 有早餐
　　豪华套房
　　房型说明：所在楼层:3-8F;房型面积:55平方米;床型:大床;宽带免费; 加床价格： 能收看电视。 早餐情况 有早餐
第一节：投资概况
项目前期收购投资1200万；装修预算投资600万；合计总投资约1800万。
第二节：投资背景
大环境分析：厦门是一个以旅游为龙头产业的城市，每年来厦门旅游的外地旅客达2、3千万，据海峡导报报道2010年来厦门旅游的人数将达到2800万！！！旅游总收入达到360亿。
　　据统计，1-9月份，厦门共接待游客2220.7万人次，同比增长20.06%；实现旅游总收入265.05亿元，比增18.19%。
　　国内游：过夜游客、一日游游客实现双增长
　　前三季度，厦门共接待国内过夜游客946.87万人次，比增15.70%；国内一日游游客1159.74万人次，比增24.45%；与上半年度统计数据相比，这两项指标的同比增幅均上升。
　　前三季度，厦门A级景区共接待旅游者559.22万人次，比增22.95%，实现门票收入1.41亿元，比增24.27%。
　　从今年三季度的景区接待人次来看，人次变化主要受季节影响。同时，各星级酒店接待量、平均客房出租率及房价也呈现明显上升趋势。星级酒店平均住房率为64.49%；平均房价355元，比增5.65%。
　　入境游：旅游外汇收入突破7亿美元
　　由于受世博游影响，众多境外游客参观完世博会后，顺带延长周边沿海城市旅游，对厦门入境旅游市场的拉动作用明显。
　　前三季度，厦门入境人数114.08万人次，比增14.98%；境外一日游游客38.52万人次，比增19.90%；入境过夜游客75.56万人次，比增12.34%。旅游外汇收入7.21亿美元，比增14.94%。
此外，前三季度厦门共接待境外过夜外国人332173人次，占接待入境游客总量的43.96%，同比增长10.45%。
厦门酒店2010年共计接待住宿游客达（946+75.56）/0.75=1362.08万人。来厦门出差办事的人数达710万之多。

第二章： 投资地区宾馆酒店发展分析

　 厦门目前在旅游局注册登记的有377家酒店（包括如家、7天、莫泰、锦江之星、汉庭、三星级、四星级、五星级酒店、商务精品酒店）平均每家客房在150间左右。平均出租率在100.38%。
五星级酒店均价在700-1100元左右；
四星级酒店均价在450—550元左右；
三星级酒店均价在320-380元左右；
如家酒店均价在210元左右；
汉庭酒店均价在198元左右；
锦江之星均价在210元左右；
青年阳光均价在210元左右；
整体酒店房价均在368元左右。
华廷酒店
2公里范围内有竞争对手16家；
3公里内有竞争对手40家；
200元以上到300元左右的有12家；
300元-400元左右的3公里有2家，4公里内有8家。

第三章 ：可行性项目研究结论
第一节：成本
固定成本：房屋转让费1200万+装修预算费用600万=1800万
流动成本：
华廷酒店目前月经营费用: 单位：（万元）
员工工资
水电费
房租及办公场所
洗涤费
招待费
税收
工程维修及办公用品
员工餐
早餐
网络通讯费
店租
房产税
易耗品
小计
5.6
3
0.65
1.2
1
1.2
0.3
0.8
3.5
0.5
5.4
0.5
0.65
24.3
目前年经营费用：24.3万元*12月=291.6万元
装修后年经营费用预算：291.6*30%=379.08万元（以30%的增幅计算）

第二节：收益（预估测算）
装修后预计：
1、客房收入：
客房均价：360元/间*100间*80%（出租率）*30天*12月=1051万/年 费用在400万\年，1051-400=651万/年
2、餐饮净收入：120餐位*200元/日人均消费额*70%上座率*30天*12月*18%毛利率=108.86万
3、其他收入（店内出租、会议室出租等）：6-10万
收益合计：1+2+3=651+108+10=769万/年
第三节：财务估算
年度酒店毛收入在1650万左右；
年度酒店纯利润在769万左右；
酒店总投资在2000万左右；
2000/770=2.59年
酒店总投资收回期在2年6个月左右。
11年租赁期，每年700万收益，11年共计7700万；减去原始投资2000万；5年后，酒店装修投资500万，董事会股东收益5200万。
第四节：融资及使用方案
资金来源由董事会吸收民间资金或自主资金。
使用方案：前提是按照国家旅游局颁布的四星级装修等级标准选材装修。
门头装修15-20万；
外墙装修10-20万；
大堂装修100-120万；
会议室装修20万；
餐厅装修20-30万
办公地点装修6万；
客房装修330万；
霓虹灯广告牌加广告费用50万
房间物品添置100万
合计最大投资开销：696万；最少不低于650万
第五节：项目进程与控制
1、酒店主题的确定 2011.7
2、酒店装修设计方案的确定 2011.8
3、酒店装修施工 2011.9-2012.1

第六节：投资风险
1、 装修时间延期，可以采取专人监工。签订合同违约处罚条例。
2、 政治因素。厦门与台湾隔海相望，一旦局势有变，必会殃及池鱼。
3、 管理不当。中国三星级以上酒店平均寿命在2.9年！原因就是投资者没有长远的战略的眼光，急功近利，管理不当，造成酒店早产。规避方式：聘请优秀、专业的管理人员，放权去做，股东不参与管理，用专业的人做专业的事；走专业的酒店管理公司模式合理协调所有权与经营权的关系。
4、 城市规划提前拆迁。规避方式：关注厦门相关部门的动向，做好信息采集，做好预案。
5、 营销策略不当。在装修期间的加大酒店的推广，维系好原有的客户。
第七节：营销策略渠道
（1）市场定位
——四星级档次，厦门首家山水主题酒店。
（2）客源结构定位
——散客、旅游团体、政务、商务接待为主。
——旅游与休闲本地散客为辅。

（3）价格定位
——与厦门四星级酒店类同，部分服务项目收取服务费 。
——装修后的价格制定：
标准间做演示门市价：688；会议价：438；单位协议价：418；携程418；内部价：388
 开业8.5折优惠酬宾。
（4）酒店客源组织方式
——品牌拓展法：深入人心的、让市场接受认可的品牌才是最佳的营销基础；优秀的服务质量、独具特色的产品文化及合理的价格，让宾客觉得物超所值、感受到来自华庭的尊重，使宾客对我店产生较高的信任度、忠诚度、从而提升满意度。
——预订销售法：实用而丰富的极具传统的网络服务预订，较稳定的保持着可观的入住率。
——外出公关拓展法：找到真正对口的企事业单位、施行社、公司社团、外事机构互动营销、互相合作。（走出去）
——主动邀请法：主动邀请重要的宾客，如公司总裁、知名人士等来体验住宿、商务、会务，用客人的口碑来推广、提升品牌形象。（请进来）
——内部宣传法：酒店内部的各项具有我店文化内涵的识别系统的标识、告示、温馨提示、关键部位的宣传布局，员工的专业介绍拓展宣传等都是很快捷的销售的渠道。
——广告推销法：根据市场竞争需要利用报纸、电视、电台等传播媒介刊登企业广告。

（5）市场细分
目标市场
客源成分
市场份额
散客市场
政务散客
40%
商务散客、政企接待
旅游、自由散客
会议市场
政府部门
15%
企事业单位
国内外大型机构
旅游市场
福建、浙江地区团队
45%
国外、港澳台高档团队

第八节：结论及建议
根据厦门的城市特点及格调，我店应以汉学文化为主题衍生各项产品，让宾客体会到宁静、尊重、雅致、温馨、喜悦。在业内走自己的风格，今后此主题也便于走向全国市场。
补充建议（供参考）
测算
【360元／天间（散客价）－20元／天间（早餐成本）】×100间×30天×12月×50％（全年散客占总出租率的50％）=6120000元
【260元／天间（散客价）－20元／天间（早餐成本）】×100间×30天×12月×50％（全年团队占总出租率的50％）=4320000元
毛收入=10440000元×85％≈9000000元
3、其他收入（店内出租、会议室出租等）：6-10万
净收入≈9100000－3300000≈6000000元
注：在费用中剔除餐饮成本后的变更总费用约为330万元以内。
建议还是以汉学主题为好，文化产品的生命力是无限的，也可将山水包容进去；投资不大有点睛之笔即可。
以精品商务文化酒店为主题，不是特别有利应放弃餐饮，只做配套。
鉴于华庭的位置，装修后以每间客房五元计算请专业厨师团队来配套专业早餐为好。
尽早确立公司文化主题，识别系统等早日着手，将此店做为试点，打造管理投资的雏形模式。
一家之言不妥之处见谅。
其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落

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