审理二手房买卖合同纠纷案件之我见.doc

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-审理二手房买卖合同纠纷案件之我见审理二手房买卖合同纠纷案件之我见 作者：郑萍发布时间：2010-07-02 10:33:01去年，武汉市商品房交易异常，房价一路攀升，也带动了二手房交易市场，面对扶摇直上的房价，在利益驱使下，一些卖房者反悔毁约的行为，导致二手房纠纷案件大幅增加。据统计，在我院民二庭，2007年全年受理房屋买卖合同纠纷案件8件，但在2008年3月中旬，民二庭受理该类案件19件，呈直线上升趋势。上述案件全部是因卖房人反悔，不履行合同导致纠纷的产生。在审理这类案件中，办案法官普遍感到棘手的问题有两点，第一，争议双方签订的房屋买卖合同效力问题；第二，在合同不得不解除时，买房者要求售房者赔偿房屋的升值部分应否支持，以及房屋升值部分的损失怎样认定的问题。下面就上述问题作一些探讨。一、房屋买卖合同的效力认定。在民二庭目前受理的19件房屋买卖合同纠纷案件中，卖房者毁约的理由如出一辙，一是以签订合同时，出卖人并未办理权属证书，根据中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，房屋买卖合同无效，合同当然不能履行。如原告叶某诉被告张某及第三人某中介公司房屋买卖合同纠纷案，原告诉称，2007年7月5日，其与被告及第三人签订一份房屋出售协议书，约定被告将其某花园小区房屋一套卖给原告，价款578，000元，被告及第三人协助原告办理两证。合同签订后，原告依约将购房款558，000元交付被告，并办理了两证，但在原告携尾款20，000元找到被告，要求其交付房屋时，被告以房屋涨价为由，要求加价200，000元才交付房屋，为此，原告诉请法院判令被告立即交付房屋，并承担违约金。被告辩称，出卖房屋时，其并不知法律有规定，即没有办理两证的房屋不能进行转让，因房屋买卖合同违反了法律强制性规定，应为无效。二是以签订合同时，未经夫妻一方书而同意，根据中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条第四项及最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第89条的规定，所签订的房屋买卖合同无效。如：原告贺某、徐某诉被告胡某、金某房屋买卖合同纠纷案，两原告与被告胡某系同事关系，2002年12月2日，两原告与被告胡某签订一份转让房屋协议，约定胡某将单位所占房屋各种权利及义务转让给原告，所有与此房有关的钱款均由原告承担，开发商交房后房屋所有权为原告所有，与被告胡某无关。嗣后，两原告以被告胡某的名义购买了诉争房屋，交付了所有购房款共计257，443.82元，房屋一直由原告用于出租至今。诉争房屋两证登记在胡某名下，原告要求被告胡某协助办理房屋过户手续时，胡某表示不同意，其理由是妻子金某不知情，现在其妻不同意卖房。现两原告起诉，要求胡某履行合同，办理诉争房屋的过户手续。胡某反诉，请求确认房屋买卖合同无效。我庭法官在审理上述两类案件时，对合同效力的认定，出现了两种截然相反的观点。第一种观点认为：对于缺乏房屋权属证书的案件，由于其房屋没有依法办理房屋所有权证和土地使用权证，双方签订的房屋买卖合同违反了中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条第六项规定的，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的法律禁止性规定和中华人民共和国合同法第五十二条第一款第五项的规定，房屋买卖合同无效。同理，对于未经共有人书面同意的，双方签订的房屋买卖合同亦为无效。第二种观点认为：中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条第六项的规定，属于行政管理性规范，而非合同效力性规范，是法律对房屋出卖人的强制性要求，其效力范围仅及于房屋出卖人，而不能及于合同的买受人，该项规定不应作为认定合同效力的依据。出卖人出卖的房屋系其合法的私有财产，其未申请登记领取权属证书，只是尚未产生物权公示的法律效果，不发生物权变动的效力。双方签订的房屋买卖合同应为有效。对于共有房屋，未经夫妻一方书面同意，其买卖行为的效力问题，应根据我国民法通则和婚姻法关于夫妻对共同财产的处理权等法律法规的规定，对合同效力进行认定。笔者同意第二种观点，下面分别进行阐述。第一、关于出卖人出卖的房屋缺乏两证的情形，其合同效力认定。中华人民共和国城市房地产管理法是一部行政管理性的法律，它主要规范的是房地产开发经营企业的经营行为，其立法目的，是国家为了加强对房地产市场的管理和监督，以减少房地产交易纠纷，保护购房人的合法权益。该法第三十七条第六项的规定，是法律对房屋出卖人的强制性要求，是对房屋买卖合同标的物设定的于物权变动时得限制条件，未取得权属证书的房屋买卖，属合同标的物的瑕疵，并不影响房屋买卖合同的效力，该项规定，不是认定合同效力的法律强制性规定。应当由出卖人承担瑕疵担保责任，这是一种违约责任，不符合条件的，房地产登记部门可以不予过户，可以不让物权发生变动。值得强调的是，对于售房人以自己的买卖行为违反了法律强制性规定，主张买卖合同无效，从而达到其毁约目的，如果我们支持了这种请求，无疑会损害买受人的利益，丧失了诚实信用原则，影响了交易安全。故笔者对于未经权属登记的房屋买卖合同，不主张无效的认定。第二、未经夫妻一方同意签订的房屋买卖合同的效力认定。司法实践中，毁约方另一个理由，就是以夫妻一方出售房屋时，另一方不知情，主张房屋买卖合同无效。对此，出现了两种截然不同的观点。一种观点认为：根据中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条第四项的规定，未经共有人书面同意的房地产不得转让，以及最高人民法院关于 贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第89条的理解和善意取得的理论分析。未经夫妻一方同意的房屋买卖合同无效；一种观点认为：根据我国婚姻法第十七条和最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）第17条的规定和最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民事通则若干问题的意见第89条的规定，该房屋买卖合同有效。笔者同意第二种观点。最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第89条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”夫妻双方作为共同共有人，一方在为征得另一方同意的情况下擅自出售共有房屋给第三人，这种买卖关系应是无效的。但是，因第三人在购买房屋时并不知道夫妻一方无权独自售屋，且支付了购房款，交易价格也公平，为善意取得，因此，应维护第三人的合法权益。在此，根据最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）第十七条的规定：“婚姻法第17条关于夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”得规定，即夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等得，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻要对共同财产作重要处理决定，应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其行为为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为理由对抗善意第三人。因此，只要第三人有理由相信买卖行为系夫妻共同意思表示，则买卖合同应认定为有效。退一步说，第三人在进行房屋买卖时，对夫妻共同意思表示的推定缺乏合理的理由，不能构成表见代理的，也不能一概认定为无效。将合同的效力完全交由另一方决定，对保护善意相对人的利益极为不利，因为合同宣告无效后，相对人只能请求处分财产得一方返还财产，并承担缔约过失责任，却无法要求处分人承担违约责任以更好地维护自己的利益。因此，从利益平衡和鼓励交易的原则出发，即使在夫妻另一方拒绝追认的情况下，也不能简单认定合同无效，而应将存在权利瑕疵的合同确认为有效合同，无处分权的夫妻一方不能转移标的物的物权只是对合同的违反，善意受让人有权依据合同要求其承担支付违约金或赔偿损失的责任。综上，笔者认为，在处理未经夫妻一方同意签订得房屋买卖合同的效力时，应认定合同有效，让诚实信用原则贯穿于人们的日常生活，维护公平交易。二、房屋买卖合同解除后，毁约方的责任承担前面我们谈到，由于房价上涨，买房者一般都要求依法履行合同，但由于各种原因，在合同不得不解除的情况下，许多买房者要求出卖人赔偿房屋升值部分的损失。这也是目前很难解决的问题，房屋升值部分是否应该赔偿，若赔偿，其法律依据是什么。支持赔偿，房屋差价如何确定，有无可行标准等等。下面也从两个方面，探讨关于合同解除后，违约方的责任承担问题。1、合同解除后，违约方应赔偿房屋升值部分损失。买房者能否要求差价赔偿，在司法实践中存在许多不同观点。有观点认为，买卖合同解除后应恢复原状，房屋升值部分不应得到赔偿；有观点则认为，房屋升值部分应得到赔偿。笔者认为，合同解除后，买房者可以要求差价补偿。但目前有力的法律支持不够。2003年3月24日出台了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，但由于当时我国房地产市场较为平稳，该解释的加倍赔偿足以弥补守约方的损失。但近年来，房价大幅上涨，该双倍赔偿已难以约束违约的售房人，同时，该司法解释也仅限于商品房买卖纠纷，对于其他的房屋买卖纠纷无法适用。在房屋买卖合同纠纷中，因售房人违约导致合同的履行在法律上或事实上已成为不可能，合同履行后预期可得利益损失（如房屋升值部分）不进行保护，对买房者明显有失公平。假如将损失范围限于合同的签订、履行而支出的实际费用以及占用购房款的利息损失，违约方虽然作出了赔偿，但这种赔偿显然对违约方有利，达到了违约方的目的，即违约就是为了获得比履行所能获得更大利益的目的。结果显然易见，起不到遏制违约行为的作用，反而起到对违约行为推波助澜的作用，这是我们不愿看到的结果。综上，支持对房屋升值部分进行损害赔偿，达到了法律效果与社会效果的和谐统一。为了平衡双方当事人利益，遏制违约行为，维护公平交易，在司法实践中应正确理解和适用合同法的有关规定，平衡买卖双方的利益。我国合同法第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。赔偿损失的范围可由法律直接规定，或由双方约定。在法律没有特别规定和当事人没有另行约定得情况下，按完全赔偿原则，赔偿全部损失，包括直接损失和间接损失。直接损失指财产上的损失。间接损失又称所失利益，指失去的可以预期取的利益。由于房价上涨，出卖人违约，令买受人造成的间接损失，就包括房屋升值部分的损失，因此要求违约方赔偿房屋升值部分的损失是有法律依据的。2、房屋升值部分如何确定，有无可操作性。对于房屋升值部分的认定，北京、上海等地法院相应 出现了一些判例，出台了相关规定。北京朝阳区法院在2007年底判决的一起崔先生赔偿陈女士房屋差价款案件中，其损失的构成是：诉争房屋的现市场价值与双方合同约定价格的差额，从而使买房者得以购买同等水平的其他住房。这是一个比较认同的计算方式，但也存在一些问题。因为市场价格是波动的，随着时间的不同，房价也不一样，到底选择哪个时间点，确实很重要。上海市高级人民法院出台的关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答规定，房屋涨跌损失的确认，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可以通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日，违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。笔者认为，上海高院的上述规定，有一定的可操作性，可以借鉴到我院对该类案件的审理中。最后，有一点要明确的是，支持房屋升值部分的损失得前提，必须是守约方完全履行了合同义务，比如全额交付了购房款等。第1页共1页文章出处：民事审判第二庭-精品 文档-