如何签订房地产交.ppt

如何签订房地产交易合同（一、理论篇）1-购房地产者需准备的证明材料v购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1、身份证原件或护照原件及复印件；2、未成年人的户口簿或出生证明；3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译。境外人士提供材料如委托书、同意书等必须经,境内、外机构公证、认证后方为有效。2-合同当事人的情况了解v当事人的名称或姓名、住所。这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。3-房源资料、产权的审核v查看产权所有人的身份证件；房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。4-购房者需要了解的情况v购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。这主要包括售房提供的房屋产权证是否属实；房产面积多大；该房产用途是什么；是办公还是居住，或是其他；该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；该房产是否已设定抵押？5-已经抵押房屋是否可以买卖v根据中华人民共和国担保法的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。备案？6-已设定租赁的房产买卖v购买者还要注意该房产是否已设定租赁？如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？7-什么人可以签订买卖合同根据中华人民共和国合同法规定：具有完全民事行为的自然人有权利签订各种买卖合同，以及承担相应法律责任。根据我国民法通则 的规定：18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。8-第一章、存量房买卖合同及其签订 一、存量房买卖合同的主要内容 二、存量房买卖合同重点事项解释与说明三、经纪人如何协助客户签订存量房买卖合同的 四、签订存量房买卖合同的注意事项。9-一、存量房买卖合同主要内容1.当事人的姓名、住所、有效证件号码2.标的，主要包夸房屋位置、名称、性质、面积、结构、格局、装修、设施。（房源资料）3.价款,主要写明：总价款、付款方式、付款条件、定金、尾款、等。4.履行期限、地点、方式。5.约定违约责任。10-存量房买卖合同主要内容v6.解决争议的方式（协商、调解、仲裁、诉讼）。v7.合同生效条款（双方签字盖章、一方收到定金后，合同立即生效）v8.合同中止、终止或解除条款（不可抗力，或双方认可的情形）v8.合同的变更与转让（条款须注明）v9.附件11-二、存量房买卖合同重点事项解释与说明v任何一个买卖合同的形成都是买卖双方在自愿、平等、相互诚信，的前提下经过双方协商的结果。v房屋买卖合同具体条款制定必须准确到位，才能最大化的维护自己的合法权利v制定买卖双方都认可和满意的合同是我们拟定合同的宗旨12-存量房买卖合同重点事项解释与说明 1.二手房有无合法的产权 2.购房者需要对售房者应有准确的了解。（购房者明知不是产权所有人，还是与售卖者签定转让合同的，有争议时法院往往视为有效合同）3.购房者要对即将进行的房产基本情况必要的了解 4.购房者还应当了解并核实房产是否抵押、租赁、或被司法机关查封13-存量房买卖合同重点事项解释与说明6.如购买的房屋是公房、已购公房或经济适用房。必须了解这些房屋是否获准交易、是否需补足有关费用（房改费、出让金等）7.购房者还应了解随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装修的详细情况.8.估算税费负担14-存量房买卖合同重点事项解释与说明v9.有关附赠设备的条款。v10.关于户口问题的条款。（防止户口在过户后因为各种原因不能及时迁出给买方造成各种影响和利益损害）15-三、经纪人如何协助存量房买卖合同洽谈与签订v1.签约前的准备:v（1）明确双方异议所在争取事先沟通好，经纪人要积极帮助双方寻找解决方法。（分歧比较大的，应先沟通好才可以给客户见面）v（2）房地产经纪人要设计谈判过程把握好谈判进度和强度，避免双方因重大分歧而发生严重的争执v（3）为交易双方准备好合同文本、记得提醒双方带齐各种证件。16-经纪人如何协助存量房买卖合同洽谈与签订v2.证件审查v房地产经纪人需认真的审查的证件主要有：房产证、土地证、身份证、户口本、结婚证等必要证件，房地产机构也应出示相关资质证书，房地产经纪人出示执业资格证书。v（这是房地产经纪机构应承担的责任与义务，对房源的性质也应进行审核。）17-经纪人如何协助存量房买卖合同洽谈与签订v3.合同文本的讲解v房地产合同属于专业合同，一些条款需要房地产经纪人向双方进行解释：简述整个流程，重点解释双方责任义务、违约条款、违约金、付款方式。（房地产经纪人有提醒的义务）18-四、签订存量房买卖合同的注意事项v1.要核实并写明签约主体v签订买卖合同前，确认签约主体的真实性，签约主体资格的真实性是房屋买卖合同成立的前提条件v2.名确双方违约责任v存量房买卖合同要写明违约赔偿责任和赔偿金额，以及违约金的赔付时间19-签订存量房买卖合同的注意事项v3.表明付款与过户时间v房产买卖合同一般规定由买方在不同时间段交付房主，为此合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及过户手续的具体期限，过户手续由那方主办、那方配合，同时过户所产生的各种费用由谁来承担。都必须事先确定在合同中写清楚。20-签订存量房买卖合同的注意事项v注明房产交接时间和费用划界时间v在合同中需写明所购二手房及附属设施交接时间以及注意确定水电、物业、等费用的划界承担时间v有代理费用（佣金）的明细单v买卖双方在签订合同时，经纪公司要明确写清代理费（佣金）明细、以及支付时间21-签订存量房买卖合同的注意事项v必要时可以使用补充协议v买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，需要进一步约定时，可以在合同条款后空白行或在合同后填写附加条款。将合同中双方意思写明会减少后续阶段因合同条款表述不清楚造成的不变与麻烦。22-