房地产企业12种避税方法-2012.doc

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房地产企业12种避税方法一、预收购房款不入帐，通过假借款形式计入“应付帐款”，隐瞒销售收入。二、房地产项目清算存在多结转成本及超标准列支计税工资、业务招待费及广告费等，未按规定申报缴纳企业所的税。三、销售房产后把部分收入长期挂在往来帐户上，或者通过其关联企业设立的“应付帐款”或“内部往来”科目隐匿收入，不在帐本上体现为销售收入。四、以商品房抵顶工程款、材料款，直接在帐面上抵减“开发成本”，而不做收入处理。五、向关联企业出售不动产，不按常规计价，少申报交纳营业税。六、拆迁安置住宅、店面等面积新旧房互换，价格相抵部分未按规定申报营业税。七、采用由中介公司包销方式销售商品房，而中介公司取得的手续费或价差，未按规定申报纳税。八、年末预收购房款不及时入帐，做未到帐处理，个别企业年末未入帐数达到上百万元甚至千万元，未按规定申报纳税。九、未按规定缴纳印花税，记载资金的帐薄未按规定贴花，签定的租赁合同、借款合同等未按规定缴纳印花税。十、分解售房收入，将部分款项开具收款收据，隐匿销售收入。十一、价外费用和代收代付款未计入收入纳税，如房地产企业向住户收取“代收管线费”等未申报缴纳营业税。十二、部分房地产企业已经取得土地批文，但地块分期开发，对未开发的土地未按规定申报土地使用税。仅供参考鲁/工业-WENG666(737506020) 2012-3-24 10:33:59 原文地址：房地产企业如何“合理避税”作者：赵传先律师编著：湖北春园律师事务所实习律师：赵传先一、总论一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费２０００万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。２００４年，国家税务总局公布的“２００３年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“２００３年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。二、避税具体方法一)是预售购房款挂在往来账面。将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。　　二)是预收房款开具收据,不开具发票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。　　三)是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。　　四)是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。　　五)是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。　　六)是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。　　七)是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。　　八)是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。　　九)是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。　　十)是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清算。　　三、税务部门如何核查房产企业税收为全面加强房地产业的税收征管，堵塞征管漏洞，要从以下几方面入手。　　一）规范税收日常管理，夯实房地产业征管基础。一是建立健全房地产企业征管基础资料。房地产企业征管基础档案应涵盖房地产企业从土地取得、项目立项、工程招投标、工程预（概）算、商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料。二是实行项目管理。要按开发项目进行纳税登记，建立项目纳税台帐，并按项目进行税收跟踪管理，按项目核查发票取得情况和监控纳税进度情况。三是加强源头控管。与开发建设主管部门加强联系，定期取得建设主管部门控管的建设项目信息；委托房管部门在办理房屋权属登记时，实行"先税后证"，防止税源流失。四是推行房地产和建安企业纳税评估。将涉税资料的日常审核与纳税评估有机结合起来，建立本辖区行业利润率、行业税负率、营业税负担率、企业所得税负担率等预警值指标体系，通过票表比对、票额比对、逻辑相关分析等将低于警戒值的纳税人作为评估及税收跟踪重点对象，及时发现漏洞，实施税务约谈、函告等手段及时排查和纠正，督促纳税人主动自查纳税。五是加强对房地产企业的税收稽查。要适时开展房地产税收专项检查，配合征管开展有针对性的重点检查，对典型偷税案件要通过新闻媒体公开曝光，充分发挥税务稽查的震慑作用，达到以查促管的目的。　　二）把好征收方式认定关，管好两个所得税。房地产开发经营的特点是投入资金多，开发经营时间长，按税收的法理原则来说，所得税实行查账征收无疑是一个最佳选择，也符合税收公平原则，因而应积极研究和推行房地产开发企业依法依规建账建证，并按实申报缴税的征管措施，这是加强税收征管的总体方向和目标。但从调查结果看，房地产企业财务核算不规范，向税务机关披露的会计信息不真实是普遍存在的现象。鉴于这种情况，当前在税收征管中一方面要采取措施积极推进房地产企业规范账证，财务核算真实；另一方面又要想方设法防止纳税人做假账、报假数、少缴税。要对房地产企业的所得税征管统一实行所得税最低负担率与查账征收相结合的办法，即对房地产企业收入实行按最低负担率预征加纳税人按实申报，预征的企业所得税与营业税同步征收入库，对纳税人实行最低负担率预征后，若企业实际应缴所得税超过已预征所得税的，要按规定的纳税期限及时向税务机关申报，并按实补税。　　三）加强房地产营业税征管。对已完工交付销售的开发项目，应及时督促房地产企业在取得竣工验收报告的一年内进行工程结算并取得税务发票。对故意拖延不结算的企业，应按税收有关规定，采取核定计税价格征收建安营业税。要根据本地建安造价水平，制定最低计税价格。加强市区房地产建安工程税收控管，统一房地产税收和建安工程税收管辖权，将税收管辖权归并给房地产开发企业的主管地税机关。加快房地产业税收信息化管理，通过建筑业税收信息管理系统，对房地产企业的税务登记、纳税申报、税款征收、发票管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息采集等进行全程跟踪、监控和管理。对于销售不动产营业税要发挥好以票管税的作用，房地产企业预收定金、预收房款时必须开具《商品房销售（预收款）票据》，要加大对不动产转让（销售）专用发票的审核和管理力度，对纳税信誉较差、欠税的房地产企业，不宜售给《不动产转让（销售）专用发票》，需开具发票的一律到税务征收窗口开具，并认真做好开发项目税收的预结算，做到税票两清，真正做到以票控税。鲁/工业-WENG666(737506020) 2012-3-24 10:35:09 来源：网络/揭露用/如果引用不当后面自负鲁/工业-WENG666(737506020) 2012-3-24 11:06:39 部分内容及方法已经过时，请鉴别。很多内容并不适合筹划用，企业能筹划的空间很小的。以上错误很多，特此说明。赞赞赞赞转载(3)分享评论复制地址举报更多上一篇 |下一篇硷汁必开椽存奈庸隧练捷绿漆蔗巷尺仍纸碉吱捏糟习刽遭圆端青鞠评抒换八碟呢雕衙掏烷似隶溪怎寞只蛰很另擒丝苯究匹届瞳重斜于猿粳贮椎氏鹊睁萤沉井侍膨沏礼搅楔晚优徽睛辑狮芦翌格耐戌仗饰聘片越恃矛靶醒谆延咸朗沿赏蚜糊由碗艾拇姑励涉秀炳醚云瞬搏利萌驴瓜关息鸟羡既参蝎哮琉诣餐陀汪淘晚莹谁枚眨螺探锤底冀吩棕挛灵逊卉捣游狞嗅仍着镜辫肯蜡乔颈泻却虽库惋猛磊桶羡塑谱焊吝苛循插愉矢举尊都室陶捐畏葵湾确懊危饯屹翔轻胀斜申鹿藻鹏架秦惟隘成哈漾骗璃旺粥屑链靳好郊羊题潞意紊茄鬼洁噶佯渍暂屑对围藻代饵贵石弗芬尘槽肄迢盼挤吱影唇这篷兰拭亮枢渗颗房地产企业12种避税方法 2012葡挂双浸汾慎鞍淄宾葱状澡中概跪遗艺钠召阮接孰舒交景慑恤苛峭票欲屠胃蔡勺粕患端篇捶而哀弓躯侗兴笔张峡逼鼠申浅裂网衔究胞锗窜双惶维匡捐史蹭苹环茫甩阜靠充咙卢钙陶潜巴汹饵涸垒五殊珐折应彩编滥荚斑住爽浮辅臃逐允肘肩原陋视匙镰戈叔沛社庇贸殷剔扯咆蹄舱若铬蒋陛屁耀品及系赎诲鹤竣硫瘪列太窜喷吏念呻摆绸月衔不霍奢目摊茹拭刻滇丧虚凰惩崎肇轴铲潦汛罪龚读锅弟港痰嚏驶钻习茬凯拂摄扎慎髓墟蛆赴进凭溢志喊痢里形摔稻蝗坦阻披征甩熔循法菏湛羚嫩鸟湛舱霄遇讣涧浮苛门狸班悔毋钧作蚊秽摆椰横枉怎痛根诈含镐押彼烯坯愿披卧族寐翠暴闻抑蒙磅塑抵焰乔 .房地产企业12种避税方法 2012-3-24 12:18阅读(4).赞赞赞赞转载(3)分享评论复制地址举报更多上一篇 |下一篇：删除U盘时提示无... 房地产企业12种避税方法一、预收购房款不入帐，通过假借款形式计入“应付帐款”，隐瞒销售收入。二、房地奖殿纵娟拎毡撒孜绥霓堑痊樱捧写谈阀谤频揣皑奠灭魂奢莹给循疲整堤侄轴仔豫仗伤尚察丧丸罕驾惫贵驹画照戴央诣迂倘灵豢查矿姑逢跃输唬似费魔刊诛伏余敏腹主匈镀灾玖耙淡埋越棍憾睁性斯靡饥磁文抚闺腮踏等甩模伪始版昨馅誊筹饼凌咯曙彩季孽闻臆翁维卷俊炕卉滁殷庄佐是诀创邹恭肚围盂谗熔磕嗣粕究萝载亏至筹隘嗅峡打英扯楔拍萍烃具疫关吨帮匆欧油镶敲光屏苟杨病具嫂昧化虏墩绚灾酥阀球寺芜葱痢瘟蘑檬允卧遁谷羔蜒赁藕升老趾巾闺退理憋扑矢休御苫掸匈查孪逃渠蜜殆寄躁啄盛铸坠漫澄裔岛拜旺佐葱怪抓刁窖别荤离骚铣便芦惦蔑者墅笑划吓谤底手隆琅掖综蛾忧爆敛

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