杜常宏与柳运基土地租赁合同纠纷上诉案.doc

专业收集整理精品文档！-精品文档，值得下载，可以编辑！-！=杜常宏与柳运基土地租赁合同纠纷上诉案山东省烟台市中级人民法院民事判决书(2014)烟民四终字第942号上诉人（原审原告、反诉被告）：杜常宏，农民。委托代理人：曲永海，山东崇真律师事务所律师。委托代理人：李海善，山东崇真律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：柳运基，干部。委托代理人：王爱国，山东龙博律师事务所律师。上诉人杜常宏因土地租赁合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2013）龙石民初字第133号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人杜常宏及委托代理人曲永海、李海善，被上诉人柳运基及委托代理人王爱国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告、反诉被告杜常宏诉称：原、被告系同村村民，2012年5月份，原、被告口头协商，将被告在原告楼后面的房屋土地租赁给原告使用，租赁期间至2030年12月31日，租赁费用共计300000元，原告于2012年5月18日、7月24日分别支付给被告50000元，有收条为证，因被告未履行口头协议，诉至法院，要求被告立即返还原告房屋土地租金100000元。原审被告、反诉原告柳运基辩称：原告所述不属实，2012年4月份，原、被告达成口头协议，被告将其楼后面的0.36亩空闲建设用地租赁给原告使用，已交付给原告且原告已在该土地上建起冷风库，原告尚欠被告租金20万元未付，现被告提起反诉，要求原告继续履行租赁合同，给付租金20万元，以及租金20万元到判决生效之日止的利息（同期银行贷款利息）。原审法院经审理查明，原告、被告系同村村民，2004年6月原告与王乐冰、柳景年三人各自分别叫行承包了龙口市石良镇下河头村蓬水路西集体闲置土地，并签订了土地承包合同，后因建设用地手续未办，致使三人的承包土地一直闲置。2007年下河头村委决定对原告等三人承包土地西边6米外余有的3.3亩闲置土地（杜常宏图示2号地）、南边余有的1亩闲置土地（杜常宏图示1号地）及蓬水路东1.1亩闲置土地（杜常宏图示3号地）实行公开投标叫行形式对外承包，原告、被告与王乐冰、柳景年四人达成共识，由原告一人出面叫行承包，然后四人分开使用。由北向南王乐冰、原告、柳景年各自对应的土地归各自使用，柳景年承包土地南边的1亩土地及该土地西边对应的0.36亩土地归被告使用。2007年2月10日原告一人出面叫行，将蓬水路西4.3亩、蓬水路东1.1亩闲置土地叫行承包下来，并与龙口市石良镇下河头村委签订了承包合同。2011年四人分别在蓬水路西自己使用的土地上建起了街面楼（柳运基的街面楼是杜常宏为其建设的）。原告在自己街面楼西边与柳景年合伙建了一个冷风库，2012年5月因冷风库扩建需要，原告、被告协商，被告将自己楼后6米外的0.36亩土地租给原告使用，租金30万元，口头协议达成后，原告分别于2012年5月18日、7月24日分两次各给付被告租金5万元，合计10万元，被告为原告出具了收条两张，分别为：“今收到杜常宏楼后地款人民币伍万元正￥50000.00元柳运基2012年5.18号”、“今收到杜常宏楼后6米外款伍万元正￥50000.00元柳运基2012年7.24号”，并于2012年7月24日原告为被告出具欠条一张，载明“今欠到柳运基楼后地款叁拾万元于2012.7.24前付壹拾万元净欠贰拾万元杜常宏2012.7.24”。后原告以被告不履行口头协议为由要求被告返还原告房屋土地租金10万元，原告主张租赁的土地是原告图示的5号地，而5号土地并非被告的承包地，而是他人的承包地。原审审理中，被告提起反诉，要求原告支付尚欠的土地租金20万元。上述事实有土地承包合同、收条、欠条、公安机关的询问笔录、手画图等在卷佐证。原审法院认为，本案的双方当事人口头达成租赁土地协议，原告已向被告支付10万元租赁费均无异议，原审法院依法予以确认，该土地租赁协议合法有效。针对涉案标的物是原告所图示的5号地，还是被告所称的楼后6米外的0.36亩土地，双方发生争议，也是本案争议的焦点所在。因原告图示的5号地不是被告的承包地，被告没有权利租给原告，原告没有证据证明其租赁的土地就是5号地，故原告主张本案的租赁标的物是图示的5号地证据不足，不予采信。被告主张本案的租赁标的物是楼后6米外地0.36亩土地，该土地虽是原告出面承包，但从被告给原告出示的收条中可以证实，楼后6米外土地就是这0.36亩土地，且原告已经实际占有使用了这0.36亩土地，又向被告支付了10万元的租赁费，证人王乐冰、柳景年在龙口市公安局的询问笔录中，也称被告楼后的0.36亩土地由本案原告分给了被告，后原告又将该土地租赁被告的事实，因此本案的租赁物应是这0.36亩土地，原审法院依法予以确认。本案的被告已按口头协议履行义务，原告也向被告支付了部分租赁费，且于2012年7月24日向被告出具尚欠20万元的欠条一张，原告应按欠条约定继续履行自己给付被告租金20万元的义务，因此原告要求被告返还租金10万元的请求不能成立，应依法予以驳回。被告反诉要求原告继续履行义务，给付尚欠租金20万元及利息的请求，依法予以支持。综上，依照中华人民共和国民法通则第八十四条第二款，中华人民共和国合同法第八条、第二百二十六条，中华人民共和国民事诉讼法第一百四十条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）杜常宏要求被告（反诉原告）柳运基立即返还原告（反诉被告）房屋土地租金人民币100000元的诉讼请求。二、原告（反诉被告）杜常宏于判决生效后十日内一次性给付被告（反诉原告）柳运基土地租金人民币20万元及利息（自起诉之日起至判决确定的给付之日止按银行同期贷款利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告杜常宏承担。反诉费2150元，由原告杜常宏承担。宣判后，杜常宏不服，以一审法院认定事实不清、适用法律错误为由，向本院提起上诉称：1、原审认定柳运基以杜常宏名义承包土地，柳运基又转租给杜常宏缺乏证据支持。一审法院查明：2007年，杜常宏、柳运基与王乐冰、柳景年四人达成共识，由杜常宏一人出面叫行承包，然后四人分开使用。由北向南王乐冰、杜常宏、柳景年各自对应土地各自使用。然后一审法院认为：被告柳运基主张本案的租赁标的物是楼后6米外的0.36亩土地，且原告已经实际占有使用了这0.36亩土地，以向被告柳运基支付了10万元的租赁费，证人王乐冰、柳景年在龙口市公安局的询问笔录中，也称被告柳运基楼后的0.36亩土地由本案原告分给了被告，后原告又将该土地租赁给被告的事实。认真分析这两个理由：第一、关于被告出具的收条具体内容是“今收到杜常宏楼后地款人民币五万元整。柳运基”，从该收条内容看，租赁土地的位置应在杜常宏的楼后面。而杜常宏主张的土地租赁合同的标的物也就是5号地，就是在杜常宏位于2号地块所建的楼的后面。而柳运基所主张的那0.36亩是杜常宏承包后一直占用的。因此一审判决根据此收条认定楼后地指的就是柳运基所主张的0.36亩显然不当。第二、关于证人王乐冰、柳景年在龙口市公安局的询问笔录。王乐冰2012年9月19日在公安机关的笔录只是说“杜常宏又把所叫行的这块地分给了我们”，并没有说明也分给了柳运基。王乐冰2012年11月23日在公安机关的笔录中，对公安机关关于“杜常宏叫行叫到的楼基地南面的土地给了柳运基这件事你知道吗？杜常宏给柳运基具体是哪块地”的问题时，明确表示“这件事我不清楚”，综合两次笔录，王乐冰并没有证实杜常宏把承包的这0.36亩地转让给柳运基。而柳景年在公安机关的两次笔录中也没有明确说明杜常宏租赁了0.36亩土地。实际情况是杜常宏叫行后，并没有将柳景年宅基地后的地给柳景年，柳景年也没有向杜常宏交纳任何费用。2、一审在庭审过程中存在程序违法现象。杜常宏曾当庭申请柳景年出庭作证，但是一审法院对此不予准许，对杜常宏主张的未将柳景年楼后土地转包给柳景年这一客观事实拒不调查，只是单凭笔录认定事实，没有实地调查该土地的实际使用情况，得出的结论自然与客观事实严重不符。另外，柳景年在公安机关所做的询问笔录，没有作为刑事案件定罪量刑的证据，也就是说柳景年、杜常宏所反应的问题并非全部属实，而柳景年所陈述的事实模糊不清，与上诉人和被上诉人陈述的基本事实也不一致。而且，柳景年、王乐冰等人的笔录在证据类型上属于证人证言，不能单独作为定案的依据，依据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第55条的规定应该出庭作证，一审也未要求证人出庭接受质证，剥夺了上诉人质证的权利。3、一审认定杜常宏叫行承包的这0.36亩土地交给柳运基使用，但是柳运基却没有向杜常宏支付任何承包费用，这一环节缺乏证据支持，也与基本常识相背。4、一审认定2012年5月因冷风库扩建需要，杜常宏与柳运基协商，柳运基将自己楼后6米外的0.36亩土地租给杜常宏使用，租金30万元，达成口头协议。租赁期限、承包费的支付方式、土地何时交付这些关键的内容都没有认定，却认定达成土地租赁协议错误。另外，根据2007年杜常宏与村委签订的承包合同，5.4亩土地5年的承包费11340元。仅仅5年后，同样地块的0.36亩土地的租金却需要30万元，土地本身价值与租金明显不对价，明显不符合事实。另外根据中华人民共和国合同法第六十一条、第一百二十五条规定，书面合同约定不明确，尚需根据有关条款、交易习惯、合同目的及诚信原则确定。那么本案双方当事人之间的口头租赁合同约定不明确的，法院却给予了推定，没有法律依据。因此，口头合同不允许推定，只要双方说法不一致，就不能作为定案依据。5、虽然杜常宏所主张的地块不是柳运基的，但是该地块使用权人是柳运基的亲戚，而且当时柳运基任该村书记兼主任，柳运基完全可以凭自己的特殊身份和土地使用权人之间的亲属关系达到将该地块租赁给杜常宏的目的。之所以租赁费有30万元之高，就是因为这30万元包含了补偿给土地使用权人的征地费用。6、不管杜常宏所主张的租赁地块还是柳运基所主张的作为租赁物的0.36亩土地都没有土地使用权证书，仅有承包手续，如果存在租赁的话，明知将耕地用于盖冷库或建楼房而改变土地性质，违反土地管理法相关规定，租赁协议应认定无效。请求二审法院撤销原判，发回重审或迳行改判。被上诉人柳运基辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人杜常宏主张双方约定的租赁物是原审中杜常宏提交位置图中的5号地块，称“30万元是给被上诉人的好处费。我盖冷风库，被上诉人不让盖，我就给了答应被上诉人30万元好处费，后来被上诉人听到风声，纪委要查他，所以双方就协商，说这30万元作为5号地块的各种费用。5号地是被上诉人叔兄弟的，20米61米，东面是我冷风库西墙皮往西20米，北面王乐冰南墙皮，往南是通往村的道，西面是谁的地不清楚”。杜常宏对其主张没有证据证实。双方当事人对如下事实无异议：对于被上诉人柳运基主张租赁物0.36亩土地，系2007年上诉人杜常宏从下河头村委叫行得来的、包括在原审中杜常宏提交的位置图中的2号地块之内，位于被上诉人柳运基街面楼后面，离楼间隔有6米远。另查明，1、上诉人杜常宏在2012年11月21日龙口市公安局经济犯罪侦查大队询问笔录中陈述如下内容：2007年，村里为搞绿化，又把我们楼基地后3.3亩地和楼基地南1亩地以及蓬水路东1.1亩地进行公开叫行，由我叫到手并与村委签订了合同。当晚柳运基到我家找我要楼基地那1亩地，他想自己盖楼，我一看没办法就把就这块地给了柳运基。我给他只是14米的楼基地，后面的地没想给他。到了2010年，我们开始盖楼和建冷库，我想在我楼基地后面承包的地上盖冷库，柳运基不让我盖到南头，只能盖到柳景年的楼基地南平齐的地方，我打好楼基后，柳运基又找到我让我再往里退出6米来，我没办法就又让出6米把冷库建成了。2011年底，柳运基找到我说让我把冷库盖到南头，让我给他30万元，我说30万元是不是有点多呀到2012年5月18日给了柳运基5万元，2012年7月24日又给柳运基5万，同时还给柳运基打了一张20万元的欠条。柳运基给我写了2张收条，内容是“收到杜常宏楼后地款人民币伍万元”“今收到杜常宏楼6米外款伍万元”他打给我的收条我可以提供给你们。欠条内容是“今欠到柳运基楼后地款叁拾万元，于2012年7月24日前付壹拾万元整，净欠贰拾万元”，上面有我的签名，时间是2012年7月24日。2、柳景年在2012年9月19日和11月23日龙口市公安局经济犯罪侦查大队询问笔录中分别陈述如下内容：2007年村委把我们叫行楼后面的地又叫了行，我们叫行这几家让杜常宏顶名把剩下的地叫了下来，分给我们，楼后面地我们每年向村委交承包费在我们后来叫的这块地上，也就是在我的楼的南面也有一块地，杜常宏叫下来后给了柳运基，柳运基把前面的地盖了楼，把楼后面的要卖给了杜常宏，但具体卖了多少钱我不知道。冷库共盖了2次柳运基找到杜常宏，说地基不能太靠南面了，让我们把地基往北挪了6米多，这样把冷库建起来了。后来我听杜常宏告诉我说柳运基要30万，让我们把冷库建到最南面（与柳运基的楼基地对齐），后来杜常宏给没给钱我就不清楚了，现在冷库是建到最南头了。3、王乐冰在2012年9月19日和11月23日龙口市公安局经济犯罪侦查大队询问笔录中分别陈述如下内容：下河头村又把后面的这块空闲地公开叫行，有下河头村的杜常宏叫着了，后来杜常宏又把他叫行的这块地分给了我们（对着各自楼基、承包期为25年）。这件事我清楚，当时下河头村公开叫行的时候杜常宏找到我，说我们楼基地后面的地要叫行，要是叫的时候由他统一叫行，叫到手后在把谁的楼基地对着的地方给谁，所花的费用到时算出来后，我再给他。这样我就答应了，后来这块地，被杜常宏叫到。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案争执的焦点是双方当事人约定的租赁物是上诉人原审中提交位置图中标注的5号地块还是被上诉人主张的楼后0.36亩地块。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方当事人基于同一口头租赁协议却各自主张不同的租赁地块。被上诉人柳运基主张双方约定交付的0.36亩地块，位于被上诉人柳运基街面楼后面，离楼间隔有6米远，上诉人杜常宏已在该地块上盖了冷风库。从上诉人在公安部门陈述的与被上诉人交涉盖冷风库的过程、双方出具收条及欠条的事实，结合柳景年、王乐冰在公安部门的陈述来看，可以认定双方当事人协商上诉人支付30万元对价的条件是被上诉人让上诉人把冷风库盖到2号地段最南头与被上诉人楼基平齐，即上诉人可以使用该0.36亩地块盖冷风库，这一事实与被上诉人诉讼请求载明的事实是吻合的。上诉人上诉称0.36亩地块从未分给被上诉人，因为被上诉人不让其盖冷风库，30万元作为好处费给被上诉人，此说法与常理不符，上诉人没有证据证明被上诉人存在敲诈勒索或索贿等违法犯罪行为的情况下，该上诉理由本院不予采信；上诉人主张双方当事人约定的租赁物是上诉人原审中提交位置图中标注的5号地块，该5号地块非被上诉人所有，离被上诉人街面楼西至少有二十米的距离，与被上诉人给上诉人出具欠条载明“柳运基楼后地款”的内容明显不一致。上诉人既无证据证明双方约定是5号地块，也无证据证明被上诉人或5号地块的使用权人承诺将该地块转包给上诉人，原审法院对该主张不予支持是正确的。上诉人上诉称根据被上诉人出具的其中一张收条载明内容“杜常宏楼后地款”，应理解是杜常宏楼后的地块，即5号地块，属断章取义，与另一张收条载明的“6米外”及欠条载明“柳运基楼后地款”内容矛盾，本院不予采信；上诉人另主张诉争的土地系耕地，没有土地使用权证书，租赁盖冷风库或建楼房违法，要求确认租赁协议无效，对此也无证据证实，实际上双方当事人及柳景年、王乐冰均已在2004年、2007年叫行的土地上建造了楼房或冷风库，并已交纳了一定的费用，上诉人主张无效的依据不足，本院亦不予支持。上诉人还主张2007年叫行的土地未分给柳景年，该主张不影响本案案件事实的认定，本院不予审理；上诉人上诉称原审法院未准许柳景年出庭作证违犯法定程序，本院认为柳景年在公安机关询问笔录中已对涉及到本案的案件事实做了供述，且柳景年与上诉人目前合伙经营冷风库，双方之间有一定利害关系，原审法院未准许其出庭作证并无不当。至于上诉人上诉状中谈到的原审对于租赁期限、承包费的支付方式、土地何时交付这些关键的内容没有认定，以及30万元租金过高的问题，本院认为，中华人民共和国合同法第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第十条第一款规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案双方当事人口头约定上诉人支付30万元价款，被上诉人即可使用被上诉人楼后0.36亩土地盖冷风库，原审法院确认口头租赁关系有效符合法律规定。上诉人在诉争的0.36亩地块上盖起冷风库，被上诉人已尽到交付土地的义务，上诉人也向被上诉人支付了10万元的租金，双方租赁合同目地实现的条件已经成就，上诉人应继续履行约定的付款义务，支付剩余的20万元租金及相应利息。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据中华人民共和国民事诉讼法第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人杜常宏承担。本判决为终审判决。审判长张秀波审判员杨忠霞审判员于金二一四年七月一日书记员王琪=专业收集精品文档，您的最好选择=