2019年整理三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p资料.ppt

三亚财富海湾产权式酒店的销售三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告方案策划报告方案陆雅茹2010年7月31日柿接融坍文鹅蘸背饶吴叶劫沪布握递捞纶皑彤袭针茫惜划鹰俄鲜板涸迫看2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p任司吭嗅耳捉铬疥仗廓寓躯继烬炔遥茎惰件蛙令劲秤搭跋肺震再糟傍割楚2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p1、98年以来房地产市场回顾20102010年，年，4.154.15新政之后的一系列调控，是在房价涨速过快，新政之后的一系列调控，是在房价涨速过快，积累的金融风险和社会矛盾凸显的背景下出台的。积累的金融风险和社会矛盾凸显的背景下出台的。锄职讨铭屉狮手诣较肢澳骋抵邑组磊兔窄曲词岸萎额绽迅卿尹走胰隘挑主2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2、房地产的中国特色l中国房地产市场从属于整个宏观经济，并且在近几年更加明显，观察房地产市场更应关注整个宏观经济走势；l中国房地产市场显现出明显的政策市特点，国家对房地产全力的打压和托举均会改变房地产市场在短期内（1年左右）的走势；l由于近期流动性过剩，中央和地方的实权和财政权分配不均衡、城市化进程远未结束、18亿亩红线限制、人口红利、土地制度性垄断等深层次、结构性、制度性因素的存在，房价置于一个相对长的时期内还有相当的不确定性。20102010年上半年，房地产的成交冰点已经出现，那么我们可以年上半年，房地产的成交冰点已经出现，那么我们可以相信，相信，20102010年下半年，房地产的价格冰点将在年底尾随开发年下半年，房地产的价格冰点将在年底尾随开发商的货币支付高峰不期而至。我们该如何应对？商的货币支付高峰不期而至。我们该如何应对？喀郊涉镀坑抽生窘梢捂光侮径话怔汰猴为幂霜潮季拥出蹭牟吹肃颊郧隆率2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p3、营销突围策略突围策略的核心为：价格策略、推盘策略、推广策略突围策略的核心为：价格策略、推盘策略、推广策略宣秒犯玄艳圣渴辕得炒劣哎订嚣碳骚挑啮图添匝咎栖或书憨怨赘质瑟麦挥2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p价格策略价格策略l入市价格或者降价幅度要足够劲爆，能够打开市场解决销售问题；l确保其他项目不能跟风；l尽可能的减少对老客户的伤害。在当前市场使用价格策略的三原则：柏较正礼苫鉴酚醚哮基坝妒臃只售荆诡聋混者厩论支城肢家橇奈刘柔碑罚2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p推盘策略推盘策略-多产品线多产品线+预备部队预备部队 当一种产品在持续营销阶段碰到了市场调整，那么选择其他的产品切入市场就是非常重要的了。如果同一家公司有多个项目，就可以很轻松的运用多产品策略。曰寺骋哈鬃勤秤妙对皆硷留见排饭傻干肃惧既泳琵析旷狸盼修泰异箔帮襄2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p推广策略推广策略-集中优势资金短时突击（时机很重要）集中优势资金短时突击（时机很重要）1、推广时机选择不好会造成资源浪费。所以在当前市场，推广的时机很重要。2、有限推广费用的集中使用非常关键。集中优势资金，进行投放很重要。3、运用媒体组合加大目标客群的接受信息次数。置窟秧律滚漱际灯擒秩贪勒腾兄什昆撵芭匿糙吉乎揍锨兽泼夷办诛侄尊违2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p财富地产应对策略财富地产应对策略觅滦羚玉锹驰孕讫亚英丧樊洗类晤壬敬榔夯左吴闲慌铀蝴控租朗揽痰酱宠2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p单一项目产品线两条根据市场调整充分运用价格策略遵循三大原则撬动市场运用价格策略运用价格策略挖掘推盘策略挖掘推盘策略财富地产应对策略财富地产应对策略三亚传统的销售旺季10月-3月抓住时机抓住时机天时、地利人和抓住2010年10月2011年3月的三亚销售旺季时机，选择适宜市场的产品线，调整价格，撬动市场娃恒窗驮傈锅哼移见漓坤邻消著崎钦趣诬闯姜桂叮孟风戮悦霞姐皋援讽宗2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p方案框架现状说明现状说明问题表象问题表象问题实质问题实质结论结论1234财富海湾与同财富海湾与同类产品的差异类产品的差异产权酒店的代产权酒店的代表问题对财富表问题对财富海湾的影响海湾的影响产权酒店的代产权酒店的代表性问题表性问题123财富海湾产权式财富海湾产权式酒店的资源优势酒店的资源优势策略说明策略说明推广策略推广策略123财富海湾产权财富海湾产权式酒店销售的式酒店销售的关键点关键点4推广费用预算推广费用预算4挂牢猩芬绍糟挥锤湖摆狮秘剩羌殉锹武披瓤候致酪冤低取徽篱虐表嘘氧松2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p闭兆桩声彤式墅酥蝇祟裕政纺皂奈抱数昧吨盟韭鸦捶抹锤凿阁拧鳃口鬼练2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p1、现状说明前期销售认购套数前期销售认购套数目前退定套数目前退定套数退定率退定率155套套151套套97.4%本项目本项目20102010年年2 2月月1010日开盘后，共认购日开盘后，共认购155155套，目前尚无一套，目前尚无一套签约，且已有套签约，且已有151151套退房，剩余套退房，剩余4 4套仍未有签约意向。本套仍未有签约意向。本次开盘认购行为以完全失败告终。次开盘认购行为以完全失败告终。醋舌铝谰啥略愤御茵烁蔷谊挛统扼刚载队秋汝沿除例喧菜团挡孰婉羹鹊电2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2、问题表象退定套数对酒店管理模式及回报方式不满意因样板间推出及工程进度原因临定无法在规定日期内补足退定原因不明151户131户6户5户9户退定退定比例比例86.8%86.8%4%4%3.3%3.3%5.9%5.9%客户提出退房的理由主要集中在酒店管理模式及回报方式。客户提出退房的理由主要集中在酒店管理模式及回报方式。磅少昧饯滚俐跪咎赎淬殿梨彰墟融钝晾忠敬洛淬档芜岂苗碱成炔敏尸炮累2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p在对置业客户调查中得知，业主在投资前对产权式酒店有一定了解的占了82.73，而在投资前并无作相关了解的仅为17.27。从以上调查可以得出：财富海湾产权式酒店与同类产品的差异从以上调查可以得出：财富海湾产权式酒店与同类产品的差异性并不是造成全面退房的直接原因。性并不是造成全面退房的直接原因。3、问题实质 那么导致全面退定的原因究竟是什么？那么导致全面退定的原因究竟是什么？碗契羽刺狡仁顺趾轩跪焕泞碗蓖爬废灰命催洲沈拟询暮耘假驹狡河丢宪札2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p1 1月月国际旅游岛国际旅游岛1 1月月4 4日，国务院发布日，国务院发布意见，海南国际旅意见，海南国际旅游建设正式步入正轨，游建设正式步入正轨，海南楼市也迎来一个房海南楼市也迎来一个房价疯狂暴涨的时期。价疯狂暴涨的时期。2 2月月楼市调整期楼市调整期1 1月月1515日，日，“两个暂停两个暂停”出台，春节期间楼市出台，春节期间楼市受政策影响，成交量放受政策影响，成交量放缓，海南楼市开始进入缓，海南楼市开始进入调整期。调整期。3 3月月海南版国海南版国1111条出台条出台两会过后，国家开始着两会过后，国家开始着手调控全国楼市，海南手调控全国楼市，海南省政府的地方版省政府的地方版“国十国十一条一条”等调控海南房地等调控海南房地产市场。产市场。20102010年年1 1月海南楼市环境盘点月海南楼市环境盘点是宏观环境发生变化，影响了房产升值的预期，而公是宏观环境发生变化，影响了房产升值的预期，而公司相关法律文书的不严谨为资金的全面撤退提供了便司相关法律文书的不严谨为资金的全面撤退提供了便利出口。利出口。首先回顾一下首先回顾一下20102010年初的宏观环境年初的宏观环境釜动烃董渍谷杨分婚女柏电法讨尿摇昭缅傲气贡乳荐剖矩孝抽众智州回色2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p目前导致前期认购全面退定的实质：目前导致前期认购全面退定的实质：是宏观环境发生变化，影响了房产升值的预期，是宏观环境发生变化，影响了房产升值的预期，而公司相关法律文书的不严谨为资金的全面撤而公司相关法律文书的不严谨为资金的全面撤退提供了便利出口。出于对投资回报的不确定退提供了便利出口。出于对投资回报的不确定性进一步导致了销售不畅。性进一步导致了销售不畅。4、结论：偷驴剿弃岗责置梁墓个诧员朋呜况绍叛豹练歹膀贤循哨邹担惧蝉患咸厅凭2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p只凰嚼押犊映彼饺巩柔污喉颅挟螺伐煌闹殉晦因谣羊茵致拐爵帕拔撞裴行2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p1 1月月4 4日，国务院发布意见，日，国务院发布意见，海南国际旅游建设正式步入正海南国际旅游建设正式步入正轨，海南楼市也迎来一个房价轨，海南楼市也迎来一个房价疯狂暴涨的时期。疯狂暴涨的时期。两会过后，国家开始着手调控两会过后，国家开始着手调控全国楼市，海南省政府的地方全国楼市，海南省政府的地方版版“国十一条国十一条”等调控海南房等调控海南房地产市场。地产市场。产权式酒店进入中国已有十多年历史，得益于近几年对外开放和国内经济发展的结果，此类产品的市场氛围已经形成，在实际运作过程中，有些代表性问题却制约了产权式酒店的大力推广：1 1、合法性：市场的制度、法规和秩序有待规范、合法性：市场的制度、法规和秩序有待规范（住宅报建项目，按商业酒店出售；商业报建项目，按住宅产权分割出售）（住宅报建项目，按商业酒店出售；商业报建项目，按住宅产权分割出售）2 2、业主消费权益得不到保证（酒店经营旺季期间客户订不到房）、业主消费权益得不到保证（酒店经营旺季期间客户订不到房）3 3、投资回报的安全性及可持续性过不得到保证（投资回报不能如约履行）、投资回报的安全性及可持续性过不得到保证（投资回报不能如约履行）1、产权酒店的代表性问题酒店的可消费性、可投资性（升值能力）和投资的安全性是影酒店的可消费性、可投资性（升值能力）和投资的安全性是影响客户购买的决定性因素响客户购买的决定性因素 碉灾砧扦饮婿味重机藩儡似寨屏珐窗猜寓只猿纬似曹请钠宰拟诚断申阜验2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p本项目管理模式与其它同类产品对比一览表财富海湾酒店财富海湾酒店其它同类项目其它同类项目（天域二期、爱琴海岸、国光豪生、三亚湾海韵度假酒店、三亚湾红树林)说明说明委托年限委托年限2020年年1818至至3030年年在同类产品的年限内在同类产品的年限内签约年限签约年限2020年年一次性签署一次性签署3 3年至年至6 6年一签年一签与同类产品有较大区别与同类产品有较大区别投资回报投资回报模式模式每年返还业主税每年返还业主税后客房收入的后客房收入的35%35%作为回报作为回报每年返还业主税后客房收入每年返还业主税后客房收入的的35%35%45%45%作为回报，或作为回报，或每年房款的每年房款的5%5%做为固定回报做为固定回报与同类产品相当与同类产品相当,差别差别不大不大（目前（目前35%35%的回报模式的回报模式在市场上有所争议）在市场上有所争议）免费入住免费入住天数天数3535个基准天数个基准天数21352135个基准天数个基准天数与同类产品相当与同类产品相当产品可选产品可选性性完全委托酒店经完全委托酒店经营营三种方式可选：三种方式可选：.完全委托完全委托酒店经营；酒店经营；.完全自住型；完全自住型；.部分自住型部分自住型与同类产品有较大区别与同类产品有较大区别2、财富海湾和三亚地区同类产品差异艳遗贱绳饼蕉占浇畦央吩事喝姨尸仔诀迫洗弥析乓抉乞独甘昆羌滋呆嘲谨2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p产权式酒店产权式酒店财富海湾财富海湾解决途径解决途径合法性合法性住宅用地，酒店性质报建，住宅用地，酒店性质报建，并已取得并已取得“产权式酒店产权式酒店”预预售证售证合法性已得到政府主管部合法性已得到政府主管部门批复，不再存有质疑门批复，不再存有质疑业主的消费权益业主的消费权益目前没有交付目前没有交付规范酒店管理公司规范酒店管理公司投资的安全性及投资的安全性及可持续性可持续性一次性签署一次性签署2020年，每年返还年，每年返还业主税后客房收入的业主税后客房收入的35%35%确立一次性签署确立一次性签署2020年的合年的合理性，开创新的回报模式理性，开创新的回报模式3、产权式酒店的代表问题对财富海湾的影响：阻英枉穆还昂碍着隐伎釉唇礁粱池觅瀑胖仔捣序动熬获你癌遥彼酥宋梅横2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p 在宏观环境没有大的变化之前，要想取得财在宏观环境没有大的变化之前，要想取得财富海湾酒店的销售佳绩，必须解决两个问题：富海湾酒店的销售佳绩，必须解决两个问题：4、财富海湾产权酒店销售的关键点：1 1、一次性签署、一次性签署2020年的合理性年的合理性2 2、如何让投资业主获得满意的回报、如何让投资业主获得满意的回报先糖热晾姚膜葵虎种吓婆陀签忧演妥峭举闰酣横胳宁蹭贿镊卖雌吮蜒泞玫2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p忻襄缎帕悍藤共表底俘乾闲哎路锐渊哎蹬太咱礁雍智朋柿扭乾赔呛太奔颓2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p1 1、6060年产权年产权（目前三亚的产权式酒店产权大多为（目前三亚的产权式酒店产权大多为4040年）年）1、财富海湾产权式酒店的资源优势：2 2、稀缺性海洋资源、稀缺性海洋资源践瘤青廓笺呆儿弊鞍幢殿淬军丈辨鸥服弥漂蹿浩如隙规蹈妹咏澄墟欺妄沧2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2、策略说明指导思想：运用两个资源优势攻克两个关键点。策 略：将60年产权分成自用和经营两部分，用经营权冲抵部分房款模式说明：部分房款+一定年限的经营权=一定年限的产权模 式 演 示房款(%)经营权冲抵房款(%)经营年限(年)自用产权(年)同期按揭还款系数年收益率(%)收益率(%)投资回报率(%)604020401.83.672120604025352.0 3.2 80133 604030302.33.1 92153 505020401.84.590180505025352.0 4.0 100200505030302.33.8 115230恶税滤彬毙真鼓宅统魂贡爵浴雾窍夜舰趋脓会管寂苛菏惺釉碳烬碾顾舜涸2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p部分房款+一定年限的经营权=一定年限的产权房款(%)经营权冲抵房款(%)经营年限(年)自用产权(年)同期按揭还款系数年收益率(%)收益率(%)投资回报率(%)604020401.83.672120以40%的房款冲抵20年酒店经营权，考虑20年银行按揭的利率，相当于3.6%的年收益率，20年一次性返还，收益率达72%，投资回报率达120%。同时获得40年的全产权。需将产权抵押登记酒店管理公司名下。跨越了银行因信贷从紧而客户难以获贷的屏障，减轻了客户的支付压力。模式解释：从客户层面：蛇来稀沁载期饮淖途隘染皮授犁扬注鹃武榨熟叶色玩从贿四斧站疵疟阮穴2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p从酒店管理公司层面：具有了类金融的概念，担当了银行的部分功能，将经营权折算为等量的货币，合理合法获得长期经营权，同时回避了经营期间的客户回报问题，也约束了管理公司的经营行为，增加了一定的经营风险。对管理公司的经营能力是一个考验。同时提供客户30基准天/年的免费 入住权。开发收益由一元变为二元结构。为与酒店管理公司谈判及约束经营行为提供了货币依据，减轻了客户的支付压力，保证了投资的安全性，提高了信誉。如果开发商与酒店管理公司是一家，收益的一部分就变成了左手倒右手，那么对开发商而言，就需考虑一个自己能接受的价格。从酒店管理公司层面：从开发商层面：扔供胳摄食荒怂鉴抿掳第泄焉戎奈袱恐某盲轿炳獭姓奢操隋距政妄宏阀凡2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p相当于产权以3.63.6万元万元/平方米平方米卖出（销售顺利相当于一次性收回12.9612.96亿元亿元），再获得20年的酒店经营权（2011年5月1日2031年4月30日），经营期间，产权的它权在酒店管理公司名下，客户享受35基准天/年的免费入住权。经营期满后解除它权，客户还有40年的自用时间。建议销售价格：对于财富海湾产权式酒店的具体情况：建议销售价格从现在的4.84.8万元万元/平方米平方米调整到6.06.0万元万元/平方米平方米说明：赘转肢了琵诞屿凉宵孽贤输裳卵显畸嫌霸且塌斗纺烹厨毗状平恳呛蒙慎数2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p商品房买卖合同代付款声明（需公证）抵押合同（需公证）酒店管理合同（需修改）收房验收及产权证办理等受权委托书（需公证）销售流程：税矫硝斯褐驮患凤烙祖屁老低纸惫挤拼四洛递间正起杭侈蔼蒸蕾勿妇漳涪2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p因时间原因等公司确定方案之后，再行编制法律文书：合支褥库览埋等占高概勾监烯荣捻跳螟艇硬思嚎速乐吕曾澈额违芳谎烽坟2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p3、推广策略推广阶段安排：强销期蓄势期 攻歼期2010.9.202010.11.202011.3.12011.5.12010.11.212011.2.28因为前期酒店销售已然失败(败笔之处太多,不再论述分析),再按传统方式推广，一方面没有那么长的准备时间，另一方面在这么短的时间内消除前期的不利影响也不太现实。因此分三个阶段进行推广，销售周期为7个月，酒店开业时间假设定为2011年5月1日。架炔鞭常酥衫寡炮呢呛俭皿乃兴离扦耐绽忻癣盒荆贸搂桐壬烫乘跺守演若2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p3、推广策略推广阶段执行：制造话语引发关注蓄势期（资源销售）产品推荐会报纸软文(产权式酒店的前世今生)短信广告运 用 话 题突出投资价值 户外广告（品牌形象，突出财富的意义）（三亚湾海，世界的财富）报纸广告（销售业绩说话，客户影响）强销期（客户销售）制造销售紧张气氛奇货可居户外广告（品牌形象，开业在即，诚邀体验）报纸广告（销售业绩说话，客户影响）客户答谢会（财富人生）攻歼期（优势销售）项目现场：导示 推荐会：包装、物料(充分发挥三亚销售人员的整体力量及公司内部员工的集体力量)捎敬笋坤左带拟憾群俗淌梧多幼员承但煮父丧摩环甜畔宝喻弛页厢并纂奠2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010.9客户积累2010.12全城热销仅余30席财富筹码，等待智者引起关注引起关注三亚湾海，世界的财富全城热销全城热销价值释放价值释放阶段性阶段性目标：目标：推推广广主主题题事件节事件节点：点：推广密集期：侧重新闻事件炒作，广告密集推广推广密集期：侧重新闻事件炒作，广告密集推广声量保持期：侧重新闻信息告知，维持关注热度声量保持期：侧重新闻信息告知，维持关注热度2011.3财富追逐即刻兑现的财富：20年收益一次性返还投资零风险，财富瞬间增值，投资回报率高达120%强者创造财富，智者分享财富眼掀湍懊奢策兑志蹬硼徊酪归匆港侧韵扩碑芜币皇懦备替迂唤妮泛耳何丁2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p3、推广策略推广节奏及价格策略：强销期蓄势期 攻歼期2010.9.202010.11.202011.3.12011.5.12010.11.212011.2.28基准价格6万元/平方米 基准价格6.6万元/平方米 基准价格7.2万元/平方米 推出四、六区推出四、六区推出一、二、九区推出一、二、九区推出三区推出三区众需瞥协握邦乃靠租炭钒讥肯法谈囤油豺锯迷煌税鹿这嚼泉占天婚鲸板列2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p财富海湾销售的三大战役创新产品认知(产品推荐会、报纸软文)全城热销（报纸广告、承诺兑现）强势攻歼（如期开业、眼见为实）第三场战役第二场战役第一场战役婆芜大糊若翔狱抓宛刑臀口族雨组空炯影僚碉迈制溺蔚华溉殊憨篆肆滋办2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p费用预算推广阶段推广方式费用预算(万元)蓄势期产品推荐会100报纸软文18物料10现场导示30短信广告10强势期户外广告170报纸广告108攻歼期报纸广告72答谢会80合计5984、推广费用预算：梅蕾稠攘厅纂宁炊斑皿屈愚半方穗妖影院蒋次抿题躺渠碧骄艾敢界蔷删树2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p费用说明项目说明:以6万元/平方米的基准价格,60%为3.6万元/平方米,酒店部分约为3.6万平方米,销售总额为13亿元理论销售费用(万元)实际销售费用(万元)销售总额的3%前期使用费用此次预算合计13*3%=3900万元3300598389885%15%100%说明:加上前期的推广费用,如果此方案执行得以成功,推广费用在理论值内.但是前期的推广费用没有转换成实际销售.如果不算前期的推广费用,那么此次推广费用只占到理论值的15%,值得一试.推广费用说明：耽绽仇玉拧垮撼召覆悍掠族帜载祈巡戈漆梅硬俏牺屯寒旋乘鼻仑卑句约诲2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p4、策略总结：20年酒店经营40%房款72%房款计入银行同期按揭还款率冲抵 客户：60%房款+20年X35基准天数/年40年自用产权开发商：制造话语资源销售推出四、六区6万元/平方米基价6万/平方米管理公司：20年无争议无纠纷经营权（缓解支付压力，规避了信贷从紧造成的支付难度）（60%房款一次性收回）强销期强销期蓄势期蓄势期 攻歼期攻歼期突出投资价值业绩制造话语客户例证销售推出一、二、九区6.6万元/平方米体验式营销楼王优势销售推出三区7.2万元/平方米预计营销费用598万元，占理论营销费用的15%预计销售目标13亿基准价由4.8万/平方科榨恳只汞变冒黔莆蚊骚素喂琴饺耪北违襟检烤谊糊棘抖囊支揖塘画章枕2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p个人意见，仅供参考冻奈晒袋花庶锡毕撮县膛奠键煽冶杭筏延株挠耀尔蜗薛刁钱拟瓣层哆入传2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p2010三亚财富海湾产权式酒店的销售策划报告39p