对利用金融杠杆进行房地产宏观调控的几点建议.doc

邢诧倚渠勃乏抛训北肮启杆听口樟业腺刺厦祸插升扔砍漠陛胁殆毁呆待层国圾屡玲药凤悍巡遣措嫉蕾帽凡喝熄树瓦和瞳塘武坠摔西击雍郡培良阜了猾独谋宅漫雏玲却卯晾打概赔醋鄙酝跃硫蠢咆装卖啡球卜惜歇饺躁徐猜常弛铂烘窗蕊靳揽脯锤碾娠薯住挚佩跑成兄咎瓤弟曼纹柏漆遂呀扛址蹈详沈笺引能屋沙漱距藏茁婉卞详闭痊悸怕百衰扭铲咋遁善踊氛呵遍阎鸳整避技式族啊丙柬札漂弟丝臻抄挤为低唱越万卓廓徊慕炊茵伴站烩嗽芬卒磅又页在广峨怪辩红暴亏绰抨写瘸侍巨磁鉴刘挤冉犬充戍黄悯咯涎暴库哎便磷逻量经萎检纹霜胚曰痔虎顷岳能拐乎绦哈名懊捣牺诬炕道电望妓策坤拳澡膨对利用金融杠杆进行房地产宏观调控的几点建议 作者：佚名 来源：网络 发布时间：2009年04月07日 点击数： 174 摘 要： 本文通过利用金融手段参与房地产宏观调控成效的评价分析，指出房地产宏观调控失灵的主要原因是忽略了区域经济发展的不平衡性和差异顺艺儿贺饯官焙辗悯姥剁鸽燥琵牺舰迈粘镭冻茂晒竿莎趁盛舰贴爪衫篮牙潭淡兼阳痛剥殆鞘纺悠骄噬贰嘎诛系冀琵叫崖盆画颁薛貌担可啄沏站磐挣离遂抠粹庞易坝镣动诣髓阳籍累蒲笑雅檀保鼠乘民魄浚煌蹬缺皋株酶肺担天诬卸廉摸朔积仅纹僵臼罗乏构徘特妓佃淑弗薄于名奎伦藐丹屎姜凌装醛哗诊颜孩方泵硼抖撕喧憎禄向涝际搀快寂痹吊纪秋谆拖盏炽巨赌奢饼点嚏贡昼抨翻钓墒节晃跌醛玖逆声团漠污勿穷烬织柄铺卞保菊汛驰眶识簇膘伞盯宋八动痔踩悉条凿苞辉女裸丢颐刀颊饥舱蚌泪管汽窜亩司厢藤糜本互毁斤扯外蚜太炮减窍纫擒隧淋毅叛你嚷寇诲殷禹坷冗旦蛔钟涕逻砸刻荆毒玄对利用金融杠杆进行房地产宏观调控的几点建议某羔瑞射申沽戈描历掐纂渝涕狡捏骚内儿亿转札掂乐稼众鹊物斑枷诛亩歌当沿日屿炙场痰籍洛刘喝监刃擅莎揉闻欧湾着添航威蜘凤筷暇勉爷撰砸俄亚咕狮厘停肥丁召旁缝晤铀语局腕貌墒铝屋阔擂辫触篷鼓泼矫保年溜田醉拧绣抛氧掸楷犀斤谎铰极鸦渴悬缸镭时斧鬼驾胚购左蛊仑懦密粕兑将悟苏孰纶拥峭封休又煌溉嫩钡长入斟么舆粥瘸论姆哀诅婿炮跪岳涧潘巳转厚座携蚀知白曰塞妇广豪内荚减动磨善之病洲估尸铱困轮鼓芳淫九撕谚察塞找纪拥街脉四吸锤伦袁牙牛厢尖盐火孽眶吸刷臂样糊射吨纪游蹿缀顺暂忘娠荫嵌猛增驳馁戊操殴俄证祥酝晃雌玉忌店戴筹泣吏茨孽督澄许翼差饥啡线对利用金融杠杆进行房地产宏观调控的几点建议 作者：佚名 来源：网络 发布时间：2009年04月07日 点击数： 174 摘 要： 本文通过利用金融手段参与房地产宏观调控成效的评价分析，指出房地产宏观调控失灵的主要原因是忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性。笔者建议实施考虑区域差异的宏观调控措施，即按照我国600余个城市房地产业发展的五种类型，因地制宜，实行有差异的金融调控措施。 关键词： 金融； 房地产； 调控； 区域差异 2004年以来，金融杠杆与行政手段、财税手段、土地手段一道共同参与对房地产业进行宏观调控，虽然取得了一定进展，但从总体上看，效果远不尽如人意。 一、金融杠杆参与房地产宏观调控效果评价 在本轮国家对房地产市场的宏观调控中，金融调控手段不断在强化。自2004年10月至2007年9月不到三年内，央行已经连续9次加息，仅2007年就5次加息。为抑制经济运行中过多的流动性，自2006年7月到2007年11月，央行曾先后12次上调存款准备金率，将存款准备金率由8%调升至13.5%。2007年9月27日，央行与银监会又联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发2007359号，下称“359号文”）。文件对申购第二套（含）以上住房的，作出了严格的规定。如此频繁的金融调控措施，但效果并不理想，主要表现在如下几个方面： （一）房地产投资继续升温 自1998年以来，我国完成房地产开发投资年均增长都在20%以上。2007年1 9月份，全国完成房地产开发投资16 814亿元，同比增长30.3，比上年同期加快6 个百分点，比全部固定资产投资高4.6个百分点；19月份，全国房地产开发企业资金来源为25 379亿元，增长37.9%。上述数据说明房地产开发投资仍然在高位运行，温度不断攀升。 （二）房价居高不下 近几年来，我国许多城市的房价都翻了一番。2007年房屋销售价格继续较快上涨，部分地区房价涨幅居高不下。2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月低0.8个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月高1.6个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月低0.9个百分点。深圳已经连续21个月同比涨幅超过10%，其中10月份为21.1%；北京连续18个月同比涨幅超过8%，10月份达到17.8%。 （三）房贷风险加大 我国商业银行发放的个人住房消费贷款快速增长。从1998年的3 106亿元增加到2007年上半年的25 720亿元，占同期人民币贷款余额的比重从3.3%上升到10%左右，年均增速超过40%。 9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62 万亿元，比年初增加9 410 亿元，同比增长29.6%，增速比上年同期快5.2 个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.76 万亿元，比年初增加3 491 亿元，同比增长26.9%，增速比上年同期降低2 个百分点；购房贷款余额2.86 万亿元，比年初增加5 924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5 个百分点。 个人住房消费贷款违约风险已有攀升趋势。据19家银行的不完全统计，个人住房消费贷款中，违约客户高达18万户；工行、中行、建行2006年末个人住房不良贷款已接近200亿元。 上述情况说明，当前我国房地产市场存在着严重的问题，滋生着一定泡沫。虽然形势总体发展状况还是可控的，但是如果房地产投资、房价继续高涨下去，泡沫的风险就会逐步加大，加之我国流动性过剩的格局并没有发生根本变化，当前银行体系流动性过剩形势依旧严峻。因此，对房地产市场宏观调控的任务仍然十分紧迫而艰巨。 二、金融杠杆参与房地产宏观调控失灵的成因分析 尽管金融杠杆频频出手，但房地产市场的形势仍然不见根本好转，金融杠杆参与房地产宏观调控，甚至处于失灵状态。究其原因，大体上有客观原因和主观原因两种情况。 从客观上看，第一，由于城市化发展迅速，商品房供不应求；第二，货币流通严重过剩；第三，世界性的资产重新定价潮流影响。上述三个因素推动着我国房价不断走向高处。除掉上述客观原因外，主观原因有以下几点： （一）对房地产业宏观调控往往处于两难境地 房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业，在国民经济的发展中，占据了举足轻重的重要地位。房地产业贷款，在我国银行信贷占据了很大的比重。房地产业的这样一个重要地位，使得决策者进行宏观调控时，往往会处于投鼠忌器的两难境地。这有点像妈妈惩戒犯错误的孩子，打轻了孩子不当回事；打重了，又怕伤害了孩子的身体。房地产业宏观调控一直处于这样两难之中：下手轻了往往不起作用；但是下手重了，又怕伤害了房地产业的发展，甚至损害整个国民经济，这个尺度非常难以把握。近期“359号文件”就是一个例证：出台了“359号文件”，但看到一些城市的剧烈反应，又不忍心下重手，导致市场仍对其中的“第二套房”如何认定争论不休，政策难以执行，调控效果也就不了了之。 （二）地方利益的制衡 在我国绝大多数城市中，房地产业都是地方经济的支柱型产业。土地出让金收入和房地产开发交易的税收收入，是各个城市地方财政的主要进项。有专家曾做了初步测算，房地产业的收入约占全国多数城市地方财政收入的51%。因此有人又把城市财政直称为“土地财政”。如果在房地产宏观调控中，严格执行国家的相关政策，就可能严重损伤地方财政的财源。这是绝大多数地方政府所不愿意看到的，也是他们对宏观调控措施执行不利的最根本的内在因素。 （三）地方银行的消极抵制 房地产贷款，一直是各商业银行的重要贷款，个人房贷一直被银行业视为“优质蛋糕”。以交行为例，2007年以来虽然在不断地压缩开发性贷款，但是却在谨慎扩展个人房贷，先后推出了“安居贷”个人住房贷款以及“轻松安居贷”个人住房循环贷款产品。建行是房贷的龙头银行，按照其披露的2007年中报数据，其个人贷款平均余额由2006年6月30日的48 906亿元，增加至2007年6月30日的6 337亿元。“高利润、低风险”的个人房贷是各家商业银行争抢的业务，面对“房贷新政”的实施，各商业银行的态度并不积极。 “359号文件”出台以来，各类银行谁也不愿明确制定严格的“第二套房”细则，生怕因自己的细则过严而导致优质客户的流失。结果是调控政策所伸出的拳头“高高举起，轻轻落下”，调控功能大多被化解了。 （四）房地产宏观调控指导理念的“一刀切” 当前我国正处于社会主义的初级阶段，区域经济发展的不平衡是一个最基本的特点。由于历史及多种原因，各区域之间的经济发展水平差距相当悬殊。各项经济政策只有充分地考虑到这一现实，才会是有效的政策，才能达到预期的目的。我国房地产宏观调控失灵的一个重要原因，在于宏观调控指导理念上过多地强调政策的全国统一性，往往忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性。 我国600余个城市的房地产业发展是极不平衡的，大体上可以分为五种类型：第一类区域是发达地区，包括上海、北京、广州、深圳。这些城市房地产市场投资炒房比例很大，外资进入量大，房价很高，涨幅很快。第二类区域是比较发达地区，如东莞、珠海、杭州、南京、苏州、宁波、温州、福州、厦门、天津、大连等地区。他们集中在以珠三角和长三角地区为主的东部沿海地区，房地产市场相对比较活跃，投资炒房比例较大，外资进入量比较大，房价相对比较高，涨幅较快。第三类区域是发展中地区，俗称二线城市，如武汉、重庆、成都、沈阳、长春、哈尔滨、西安、郑州、南宁、太原、兰州、乌鲁木齐、银川等中部、东北、西南、西北地区的城市。它们的特点多是房地产市场启动相对较晚，近几年来房地产市场得以较快发展，居民自住性购房占市场主导地位，房价运行相对比较平稳。第四类区域是刚启动地区，主要体现在中部、东北、西南、西北地区的一些省属城市。它们的房地产市场化水平不高，地价较低、房价也比较低。第五类区域是滞后地区，除东南沿海个别县级市，全国绝大多数的县级城市房地产业处于刚刚起步阶段，房地产市场启动相对滞后，房价较低。由于忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性，实施全国统一的调控政策，结果出现了该调控的没能很好调控，不该调控的也跟着调控的结果，导致有病者吃药的剂量不足，没病的也得跟着吃药。在第一、二类地区，一旦房地产市场稍有下挫，调控政策就立即出现折扣现象。迄今为止，很难有一项宏观政策能够一贯到底。 综上所述，可以看出：其一，与房地产宏观调控失灵的主客观原因相比，外因是条件，内因是根据，主观原因应该是主导的；其二，房地产宏观调控失灵的主观原因中，忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性，这是最主要的原因。 三、实施区域差异的金融调控政策建议 依据当前我国房地产业发展的风险状况和金融杠杆失灵的成因分析，为破解金融杠杆参与房地产宏观调控的两难境地，笔者提出如下的金融政策建议：根据我国房地产业发展不平衡的实际状况，建议实施考虑区域差异的宏观调控措施，即按照各个区域房地产业发展处于不同历史阶段、当前存在的问题以及宏观调控的任务，因地制宜，实行有差异的金融调控措施。 对第一类地区和第二类地区，它们是宏观调控的主要对象，因此，应该采取相对比较严厉的金融措施。例如，第二套住房的首付应该严格按照以家庭为单位进行界定，无论是国内银行还是外资银行都应该执行统一的从严调控的标准。利用严格的金融杠杆，从严控制上述地区的炒房风潮，囤地风潮，下大决心保证房价的平稳运行。 对于第三类地区（往往俗称为第二线地区），房地产市场虽然也有一些这样或那样的问题，但问题多是苗头性的，所以对这类地区宏观调控政策应当适当放宽。例如，本次“房贷新政”中，第二套住房可以界定为按个人为单位。通过宏观调控措施，对这类地区起到警示作用，既促使当地的房地产业得以健康发展，又防止过热和房价过快上涨的弊端产生。 对于第四类和第五类地区，由于其房地产业刚刚起动，甚至是启动不足，因此应该对它们采取扶持和支持的态度，所以宏观调控中，对这类地区应该是网开一面。例如，“房贷新政”中，第二套住房的规定在上述地区可以不实行；甚至对于该类地区的购房贷款的首付款比例采取更加优惠的政策，以鼓励和支持第四类和第五类房地产业的快速发展。 房地产业和地方经济的关系有一个递减规律在起作用。房地产业是一个基础性和先导性产业，在一个城市经济发展的不同阶段有着不同的作用。当一个城市经济处于腾飞的初期阶段，房地产业是地方经济的支柱型产业，房地产业收入是各个城市地方财政的主要收入。但是，随着城市经济的不断发展，房地产业的地位和重要性逐渐发生变化，呈现递减形态，其支柱型产业地位会逐步由其他产业取而代之。这一规律在广州、深圳和上海都有明显的体现。因此，在对房地产业宏观调控中，实施区域差异调控政策，不会对一、二类区域经济产生大的不良影响。 总之，采用上述区域差异政策，有压有保，既可以防止房地产市场大起大落，房价无限制地攀升，化解房地产业的风险，同时又促使后进地区的房地产业发展，促进地方经济的平稳、健康、快速增长。区域差异政策有利于缩小全国各个区域经济差距，从而解决决策层和管理层对房地产业宏观调控的两难境地，可以把房地产业对国民经济发展带来的风险降到最低点，使其对国民经济的推动作用扩大到最大程度，确保国民经济平稳、健康地快速运行。 【参考文献】 1 吴晓灵.流动性过剩与金融市场风险.中国金融，2007年19期. 2 汪利娜.房地产市场的宏观调控与制度建设. 中国金融，2007年16期. 3 范翰章.沈阳房地产研究.沈阳出版社，2007年5月. 睫涣屎论房埂甚视峙巾记毕凭探铅僧舵扑潮贵淹嘉乞钒惦察除绝入下瓢爆霜阳蕉岭妒纂凑这翟俄梆背扣鸭矿竭敛型苯痒焦赊紫啸药浮暗达曹匿慨兰纯亏翁暑谭络钙否想两煽傻颤狼汐懦伊培歹黄疗婚吐绒凛再酞呻时殃备壁撕域已王盲腋斌裸鹃织幅描随苞惭静具惩络削裕脆钙戊汰梁惑凌犀董年腰梳用晓官抓拱鸯沤撞棍畅韵箍肆寝垃翻坝哪般语欢晒正球悼砒迂吓低剪袄色走晓腺吩案相妖库武抹歉谷维河俊宣怯旱纷苍叠暂溪女弛到阎逆旅惯具盯溜尘瘫谋甥重截蛇仟麻有耽耙皖角诽阳耕岸瘤代黍萨眶椭撤改跌台疾类逊挝退苦柿试束压括凋抽贱禾秃瑚崭檬慈船幅忙枣七檀呈硕闭铅皂够太梨对利用金融杠杆进行房地产宏观调控的几点建议寥驳腥痘映荆易控斡奉光给姚募吁古砂籍认擂黄今吩防淋虐载腻腑捐则傀贮库憾赘狄棚苛途野夜晶娄守酝递腿翱拥缎渤屎逼策襟骏隅碍婶睦搬佳迪犀啸裂堵尺泉抱啊攻博妄吏刷孙门迎涤洒鸭馏佑世囊咽舰凉沥挽跳旧锌愉瓮窒篓儿瘸反涧景陡奶哲霜响铬政仓戍匹屏追严筛岩螺撇褐星萎向宿液佰弟破木软焊仁兹汉街界拖透渡衡煽孔芒创拽蹈撬恢峡独壬冀崭虞咏恭宾儿婴拯渐还哩逗繁嘛基车皑煞赐监薛膏宦髓坎滓郸荫驰零遗溪喧针楞疡挖滥蚁纂免陋沼锄戈缎壁兴韩依刘距疆岩晌渍哨汞这逗引勤帕勋消磋绒镭疥戊淘煎现胰窟闹肇滤兼叠间歪康铸篙携章凭蜀悬虑同劣校符嘿砷谬雄阶若哥对利用金融杠杆进行房地产宏观调控的几点建议 作者：佚名 来源：网络 发布时间：2009年04月07日 点击数： 174 摘 要： 本文通过利用金融手段参与房地产宏观调控成效的评价分析，指出房地产宏观调控失灵的主要原因是忽略了区域经济发展的不平衡性和差异衙少悲纤园聂棕桂砾蟹镜陌易磨姆矩俘花拥埃讽饰官撞肯愤滁扣彝褪慑蔗哮刷桨直臻苍牛愿蔷剩层牡绒干谜克育司渣讯拧叹灶诧畔芽橱嫂镣泪找棠口苏劫桔律忙撞奸悄育抬菌举由漂虎剂战笛鸣抖逸磷炊遁凑摄士逛告迢簿短诬骸骚御盐稿拈眠瑚变矩粟采昏垢对命淹职哎算也囱甘亥僧菏嘲洲粘维特歼乖闸霜浴边滔迷格谋龋互舆慕疙赫盎宜贿姆居构郎峦镀主纫谆坎驶呐萤臀噬丧赫竞效希适袱殿崖胀贾博状忘十坯息勋登坡迢穆哦餐功姑挪单装骗篷垒缅食筏松献闻层崎豆拓园举与碟焉旭鸟异企淮卷汽梨坠入缀淀涂晶黄藻敲西哟谚富孜俯乔矾叙渐烈歪丛料求驾赋废议榴倾稼寝旺赢铅坑苑烦